周鋼

[摘 要]近年來(lái)，國(guó)家城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口呈現(xiàn)顯著的周期性增長(zhǎng)趨勢(shì)，經(jīng)營(yíng)性房屋行業(yè)獲得快速發(fā)展，很多進(jìn)城人員租賃房屋從事經(jīng)營(yíng)工作。物業(yè)管理，特別是筆者從事的專(zhuān)業(yè)工作出租房屋管理行業(yè)才剛剛興起，起步較晚，在管理過(guò)程中難免存在一些問(wèn)題，基于此，本文分析了當(dāng)前國(guó)內(nèi)出租房屋管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，進(jìn)而探討了加強(qiáng)國(guó)內(nèi)出租房管理的措施，以期不斷提高出租房屋管理的水平。

[關(guān)鍵詞]出租房;管理;經(jīng)營(yíng)者

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.12.091

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2019）12-0-02

0? ? ?引 言

國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的提升帶動(dòng)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)性出租房行業(yè)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)租房行業(yè)的發(fā)展，和西方國(guó)家相比，物業(yè)管理，特別是筆者從事的專(zhuān)業(yè)工作出租房屋管理行業(yè)剛剛出現(xiàn)，在管理的各個(gè)層面均存在一定的問(wèn)題。

1? ? ?出租房屋管理中存在的問(wèn)題

1.1? ?承租人合同期內(nèi)隨意更換經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，招牌懸掛凌亂

一些經(jīng)營(yíng)者缺乏必要的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，不按照簽約內(nèi)容經(jīng)營(yíng)，經(jīng)常更換經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，導(dǎo)致門(mén)口招牌林立，極為混亂。經(jīng)過(guò)實(shí)地走訪，很多私下更換經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，變換店鋪招牌的承租人，大都沒(méi)有向管理部門(mén)反映，更沒(méi)有備案。不僅如此，一些商戶(hù)不遵守城市衛(wèi)生環(huán)保法規(guī)，造成周?chē)h(huán)境臟亂，嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)形象。

1.2? ?承租人私自轉(zhuǎn)包經(jīng)營(yíng)

商鋪被承租人成功租賃后，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化等多種原因，需要更換經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，或者尋找更合適的、價(jià)位更低的房屋，在經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)下，尚在合同期內(nèi)的出租房就被其轉(zhuǎn)手租給其他人，導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)很多二房東。出租房被一再轉(zhuǎn)租的背后是經(jīng)濟(jì)利益地考量，不僅影響企業(yè)形象，也無(wú)法保證第二承租人的經(jīng)濟(jì)利益，暴露出我國(guó)出租房管理上的漏洞。

1.3? ?承租人缺乏必要的安全意識(shí)

經(jīng)營(yíng)性出租房屋一般地處鬧市區(qū)，人流量較大，經(jīng)營(yíng)多種行業(yè)。有的房屋面積較小，承租人為了擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)來(lái)源，會(huì)過(guò)多堆放物資、設(shè)備，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地通風(fēng)不暢。有的承租人為了節(jié)省開(kāi)支，未按照要求配備必要的安全消防設(shè)施設(shè)備，存在一定的安全隱患。

1.4? ?合同管理方式存在盲區(qū)

物業(yè)管理，特別是筆者從事的專(zhuān)業(yè)工作出租房屋管理行業(yè)在國(guó)內(nèi)剛剛起步，和西方國(guó)家完善的管理體系相比，存在一定差距，尤其是在合同管理中存在一定的問(wèn)題。如有的企業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性出租房較多，區(qū)域較為分散，導(dǎo)致制定和簽訂合同時(shí)存在一定的違規(guī)情況。由于不同的經(jīng)營(yíng)性出租房簽訂合同的期限和終止日期各不相同，不同的經(jīng)營(yíng)向性租房合同開(kāi)始日期、合同段及合同終止日期存在較強(qiáng)的特性，管理人員要花費(fèi)很大的精力完成梳理工作，因此，在合同管理尤其是資金收取和起止日期上存在一定的盲區(qū)，影響企業(yè)利益，對(duì)經(jīng)營(yíng)性出租房管理造成一定影響。

1.5? ?日常管理工作不全面

受各種原因的影響，經(jīng)營(yíng)性出租房管理中的預(yù)期要求和實(shí)際效果之間存在一定的差異，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性房屋管理中存在一些不盡如人意的地方。在合同約定期間，租賃方履約意識(shí)不強(qiáng)，履約能力較差，沒(méi)有按照合同規(guī)定開(kāi)展工作，在一定程度上影響了經(jīng)營(yíng)性出租房管理的質(zhì)量和效果。據(jù)相關(guān)研究顯示，一些承租方人員表示，有的承租方除了在簽訂合同時(shí)出現(xiàn)，在后續(xù)的管理過(guò)程中很少能見(jiàn)到租賃方，這嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)性出租房屋的日常管理工作，導(dǎo)致管理水平難以有效提升。

1.6? ?管理人員的綜合素質(zhì)有待提升

隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)精神層面的追求越來(lái)越高，作為具有一定服務(wù)性質(zhì)的出租房屋管理行業(yè)，仍處于被動(dòng)管理層次。很多管理人員素質(zhì)不高，管理方式不靈活，管理手段粗暴，嚴(yán)重影響整個(gè)出租房屋管理行業(yè)的發(fā)展，對(duì)出租房行業(yè)造成一定影響，這也是當(dāng)前出租房屋管理過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題之一，需要相關(guān)部門(mén)給予重視。

2? ? ?完善出租房屋管理的相關(guān)措施

2.1? ?完善門(mén)面房管理部門(mén)的工作職責(zé)

在企業(yè)內(nèi)部成立專(zhuān)門(mén)的管理經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)部門(mén)，并建立一支專(zhuān)業(yè)的管理隊(duì)伍，明確部門(mén)內(nèi)部分工和職責(zé)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋的日常管理由專(zhuān)業(yè)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)的人員管理，包括簽訂合同、保管合同、變更合同以及事務(wù)性工作協(xié)商協(xié)調(diào)等，由該部門(mén)全權(quán)負(fù)責(zé)，這樣能夠形成以點(diǎn)帶面的管理局面，提高管理質(zhì)量和水平，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)不受損失。

2.2? ?積極配合政府部門(mén)，實(shí)施人性化管理

一些城市的戶(hù)籍人口沒(méi)有流動(dòng)人口多，由此可見(jiàn)，流動(dòng)人口影響了城市的和諧程度。因此，在實(shí)際管理過(guò)程中，管理部門(mén)應(yīng)堅(jiān)持以人為本，不能只存在管理思想，還應(yīng)該具有積極配合的意識(shí)。同時(shí)，在實(shí)際管理過(guò)程中，管理部門(mén)應(yīng)積極配合公安等行政主管部門(mén)對(duì)出租房屋的管理工作，扎實(shí)推進(jìn)治安管理，為管理區(qū)域營(yíng)造和諧的居住氛圍，為承租人營(yíng)造更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

2.3? ?秉承服務(wù)意識(shí)，不斷提高管理水平

在實(shí)際管理工作中，面對(duì)承租人，管理人員不能有高高在上的心理，應(yīng)該具有服務(wù)意識(shí)，以服務(wù)贏得承租人的信賴(lài)，提高他們的租房體驗(yàn)。如有的承租人平常忙于工作，需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營(yíng)許可證等證照，筆者會(huì)積極幫助他們提供相關(guān)資料，證明并聯(lián)系好相關(guān)負(fù)責(zé)人主動(dòng)送至承租人處。筆者在此過(guò)程中均根據(jù)承租人的要求，盡可能幫助他們，以實(shí)際行動(dòng)贏得承租人的信賴(lài)，為企業(yè)創(chuàng)造良好的品牌形象。

2.4? ?定期巡查，啟動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度

管理部門(mén)應(yīng)變靜態(tài)的經(jīng)營(yíng)性出租房管理為動(dòng)態(tài)性的管理，在日常工作中，加強(qiáng)巡查，制定日常定期巡查制度，保證其能及時(shí)掌握出租房屋的實(shí)際情況，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際檢查巡查得到的最終結(jié)果，查看經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有無(wú)變動(dòng)，房屋有無(wú)被違規(guī)改造，是否被私下轉(zhuǎn)包，查看場(chǎng)所有無(wú)安全隱患，一旦發(fā)現(xiàn)安全隱患應(yīng)要求承租方即刻改正。

2.5? ?提高管理人員的綜合素質(zhì)

管理人員是承租人直接接觸的對(duì)象，管理水平的高低直接影響承租人的租用體驗(yàn)，因此，提高管理人員的綜合素質(zhì)和管理水平顯得極為重要，在實(shí)際管理中，筆者認(rèn)為可以通過(guò)以下方式提高他們的服務(wù)能力和水平。一方面，企業(yè)可以利用工作之余，向一線管理人員教授服務(wù)禮儀，讓他們掌握必要的禮儀細(xì)節(jié)，以較高標(biāo)準(zhǔn)與承租人交往;另一方面，企業(yè)還可以對(duì)一線管理人員進(jìn)行必要的管理知識(shí)和技能培訓(xùn)，培養(yǎng)管理人員的服務(wù)意識(shí)，提高管理人員的水平和能力，從而提高管理效率。

2.6? ?優(yōu)化管理模式，提高管理效率

在實(shí)際管理出租房屋時(shí)，企業(yè)要積極探索完善的管理制度，保證管理不留漏洞，實(shí)現(xiàn)全方位管理。不僅要完善管理制度，還應(yīng)該優(yōu)化管理流程，保證實(shí)現(xiàn)人性化的管理，提高承租人的租房體驗(yàn)。由于日常管理中需要多次使用承租人信息，筆者經(jīng)過(guò)他們的同意后，留下電子版身份信息，在以后的管理過(guò)程中不再多次打擾他們，大大提高了工作效率，也提高了他們的租房體驗(yàn)。

2.7? ?增強(qiáng)防范意識(shí)，自覺(jué)維護(hù)企業(yè)利益

在實(shí)際管理過(guò)程中，遇到的承租人大都可以按時(shí)足額繳納約定房租，和管理人員交往也比較和諧。但是，也存在態(tài)度惡劣、行為不舉甚至惡意拖欠合同約定租金的情況。針對(duì)一些惡劣情況，管理人員要積極主動(dòng)地和其溝通，向他們表明必須繳納房租的立場(chǎng)，如果還不改正，就應(yīng)該拿起法律武器，自覺(jué)維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。同時(shí)，還需要管理人員具有一定的超前防范意識(shí)，通過(guò)細(xì)節(jié)觀察承租人，判斷承租人的綜合素質(zhì)，預(yù)判承租人的性格，對(duì)一些具有不良舉動(dòng)、不良行為規(guī)范的承租人，做到早防范、盡早尋找良好的解決措施，盡可能維護(hù)企業(yè)利益不受損害。

2.8? ?加強(qiáng)安全保障

第一，要做好消防安全教育工作，提高承租人的安全意識(shí)和能力，保障他們?cè)诿鎸?duì)消防安全時(shí)能夠選擇正確的解決措施，正面引導(dǎo)從事經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)，保障他們從事正常、合法、合規(guī)的行業(yè)。第二，不斷提高消防安全監(jiān)管工作的力度，依托驗(yàn)收手續(xù)的合法性，不斷提升消防監(jiān)管工作的科學(xué)性和有效性。如果發(fā)現(xiàn)出租房屋有改建、擴(kuò)建現(xiàn)象，要第一時(shí)間通知消防部門(mén)進(jìn)行檢查，嚴(yán)格約束承租人私自擴(kuò)建的行為，在承租時(shí)要在合同中明確注明消防器材，落實(shí)消防責(zé)任，不斷完善消防設(shè)施，嚴(yán)格落實(shí)消防責(zé)任制。第三，作為租賃方，還應(yīng)該自覺(jué)承擔(dān)門(mén)面房周?chē)墓芾砉ぷ?，認(rèn)真檢查核對(duì)相關(guān)安全措施和房屋結(jié)構(gòu)是否存在違法變更的情況。針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題，能解決的應(yīng)該現(xiàn)場(chǎng)解決，若現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法解決，應(yīng)第一時(shí)間通知公司，讓公司協(xié)助解決問(wèn)題。

3? ? ?結(jié) 語(yǔ)

隨著出租房行業(yè)的不斷發(fā)展以及出租房行業(yè)的不斷完善，一些管理中的問(wèn)題會(huì)得到很好解決，今后，出租房屋行業(yè)會(huì)得到更好的發(fā)展。因此，不斷研究出租房屋在管理過(guò)程中存在的問(wèn)題并積極尋找解決措施，不斷規(guī)范出租房屋管理，提高管理質(zhì)量，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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