沈桂蘭

摘要：在香港上市或采用國際報告準則的境外上市公司2018年起正式施行新收入準則，要求在2021年執(zhí)行企業(yè)會計準則的所有非上市企業(yè)一律改為執(zhí)行新收入準則。新收入準則通過對收入確認方法、收入確認時點等方面進行重新規(guī)定，為企業(yè)收入確認提供了切實可靠的理論依據(jù)。受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)利潤尤其是收入確認方面發(fā)生了相應(yīng)變化，因此本文將通過以筆者所在房地產(chǎn)企業(yè)為例，著重圍繞新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響進行簡要分析研究。

關(guān)鍵詞：新收入準則;房地產(chǎn)企業(yè);收入確認;企業(yè)利潤

在以往收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)因受到建造合同周期相對較長且經(jīng)常存在變數(shù)等因素的限制，使得企業(yè)難以有效精準核算實際施工進度這一指標，進而直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認。與此同時，不同出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)與營銷模式，也使得支付結(jié)算方式愈發(fā)復雜，同樣也為房地產(chǎn)企業(yè)收入確認等產(chǎn)生了不利影響。而新收入準則的出臺與逐步落實，則可以有效改善房地產(chǎn)企業(yè)收入確認問題，因而探究新收入準則對于房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響對于幫助房地產(chǎn)企業(yè)準確了解新收入準則并將其靈活運用在企業(yè)收入確認中意義重大。

一、基于新收入準則的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表項目變化

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行收入確認需同時具備竣工驗收和交付這兩個必要條件，而新收入準則的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認方式發(fā)生了較大的變化，表現(xiàn)在財務(wù)報表中的資產(chǎn)負債率項目變化較為明顯。例如某房地產(chǎn)企業(yè)在2018年上半年房地產(chǎn)總開發(fā)收入將近75000000千元人民幣，其中在一段時間確認的房地產(chǎn)開發(fā)收入在15000000千元左右，占比為20%。而在某一時點確認的收入約為60000000千元，占比則為80%。在采用新收入準則后，對于該房地產(chǎn)部分業(yè)務(wù)收入確認的直接影響表現(xiàn)在企業(yè)部分業(yè)務(wù)收入在一段時間內(nèi)得到確認[1]。不同于以往采用舊收入準則，房地產(chǎn)企業(yè)集中在某一時點確認收入，提前確認企業(yè)總收入的可能性相對更大。另外值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在采用新收入準則后，將會提前進行部分業(yè)務(wù)收入確認以及成本結(jié)轉(zhuǎn)。在企業(yè)財務(wù)報表項目中則體現(xiàn)在伴隨著履約進度的逐步推進，收入與成本、費用金額出現(xiàn)了明顯增加的變化趨勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，部分業(yè)務(wù)收入確認及成本結(jié)算時間提前，有利于其增加凈利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)在實施新收入準則的過程中，在財務(wù)報表的批注和財務(wù)信息披露方面同樣出現(xiàn)了一定變化。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)確定履約進度所采用的具體方法和原因等內(nèi)容均會在財務(wù)報表中得到相應(yīng)披露。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)同客戶簽訂合同的關(guān)鍵內(nèi)容也將一并被披露在財務(wù)報表中。例如通過參考企業(yè)近五年財務(wù)報表附注，可知企業(yè)在最新的財務(wù)報表附注當中，對合同資產(chǎn)、合同凈地位以及合同負債等均予以了詳細披露。

二、新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的實際影響

（一）緩解企業(yè)收入劇烈波動

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其在使用以往的收入準則中，房子在尚未交付給客戶時，即便房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到了全部房款，也無法直接將其確認為收入，進而容易導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)合同銷售額與會計銷售收入存在明顯差異的現(xiàn)象，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤容易產(chǎn)生波動。僅以房地產(chǎn)企業(yè)中某項目的各季度收入為例，根據(jù)所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)可知，在2017年該項目第三季度的收入約為100000000元，而在臨近第四季度時項目收入迅速增長至700000000元，整體來看企業(yè)收入波動極大。而在實施新收入準則后，各年企業(yè)基本皆有一定收入，并且收入波動幅度相對較小。在收入確認方面，房地產(chǎn)企業(yè)也可以采取時點確認或是期間確認的方式，前者即為驗收交付而后者即為完工百分比。這也使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能按照在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)提前確認收入[2]，雖然目前在實務(wù)操作中還存在一定爭議，但從理論上來說，新收入準則中對收入確認思路的創(chuàng)新，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)收入劇烈波動的情況。

（二）企業(yè)收入與現(xiàn)金流匹配

在按照新收入準則的規(guī)定要求，使用一段時間內(nèi)確認收入這一方式對房地產(chǎn)企業(yè)項目的收入進行處理時，隨著進入到房地產(chǎn)企業(yè)中的現(xiàn)金流逐漸增多，項目收入將會被劃分到各個會計期間中。因而新收入準則的實施可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)金流入時間和收入確認時間相互匹配，避免出現(xiàn)收入確認與現(xiàn)金流入在時間上相互脫節(jié)的情況。在其中某一項目中，由于客戶已經(jīng)提前完成銷售尾款的支付，因此在不考慮預收賬款的情況下，通過對比以往收入準則和新收入準則下所采用的收入處理方式?？芍谝酝杖霚蕜t中，由于項目當時并沒有真正交付使用，因此無法達到確認收入的條件，此時收入確認金額為零。即房地產(chǎn)企業(yè)在當時無法充分利用營業(yè)收入現(xiàn)金含量指標的應(yīng)有價值，而在使用新收入準則下，按要求企業(yè)收入和現(xiàn)金流保持一致，使得企業(yè)不僅可以準確完成項目營業(yè)收入現(xiàn)金含量指標的計算，同時通過結(jié)合這一計算結(jié)果還能夠?qū)﹃P(guān)于項目的現(xiàn)金流量對已結(jié)轉(zhuǎn)成本涵蓋與否進行準確判定，從而對房地產(chǎn)企業(yè)利潤水平進行科學評估。

（三）收入確認計量更加精確

在最新的收入準則中，要求房地產(chǎn)企業(yè)對交易價格進行確定時，需要充分考慮各項因素，包括可變對價與非現(xiàn)金對價等及其產(chǎn)生的具體影響作用。例如在考慮可變對價時，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分參考企業(yè)同客戶依法簽訂的合同，如果合同中確實存在可變對價，則房地產(chǎn)企業(yè)在實際進行收入計量的過程中，需要嚴格依照期望值或是發(fā)生可能性最大的金額對可變對價最佳估計數(shù)進行有效確定，在完成可變對價的優(yōu)化調(diào)整后還需以此為基礎(chǔ)科學計量確認收入的交易價格。在合同取得成本確認中，要求所取得合同的增量成本，應(yīng)當采用與相關(guān)房屋銷售的收入確認相同的基礎(chǔ)進行攤銷，并計入當期損益。另外值得注意的是，新收入準則中所提出的“控制權(quán)轉(zhuǎn)移模型”，要求嚴格按照新收入準則，在對客戶合同進行準確識別的基礎(chǔ)上，確定交易價格隨后將其分攤至履約義務(wù)中，最后履行履約義務(wù)時確認收入?？刂茩?quán)轉(zhuǎn)移模型的運用有助于提高各履約義務(wù)下的收入計量的精準性，以此保障財務(wù)信息的準確性[3]。根據(jù)新收入準則的規(guī)定要求，所有會計主體在對履約進度進行確定時均需科學預估項目成本。若無法真實確定項目成本開支、投入總額，則無法對履約進度進行確定，更無法完成收入確認和成本結(jié)轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，體現(xiàn)在需要預估包含公共分攤部分的房產(chǎn)開發(fā)成本，在此過程中企業(yè)需要結(jié)合大量與項目有關(guān)的資料，同時充分利用其現(xiàn)有的預算管理制度。在與新收入準則中的相關(guān)條件相符合的情況下，企業(yè)可以直接根據(jù)履約進度確認收入結(jié)轉(zhuǎn)成本，并進行可靠計量。

（四）收入確認披露更加規(guī)范

通過結(jié)合以往收入準則中的相關(guān)內(nèi)容，可知其并未明確規(guī)定各個會計主體需要將有關(guān)企業(yè)收入確認的具體內(nèi)容，在財務(wù)報表附注中進行明確披露。因而導致企業(yè)鮮少能夠主動在財務(wù)報表附注中，對判斷收入確認時點的具體方法與標準等進行準確披露，受此影響不同房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)信息披露方面也存在明顯的差異性，而所披露的財務(wù)信息內(nèi)容也較為模糊。而在新收入準則中，則對這一缺陷進行有效彌補，使得收入確認披露得以更加規(guī)范。在新收入準則中規(guī)定所有會計主體均需要將有關(guān)于合同的信息包括合同收入與合同成本、合同資產(chǎn)等內(nèi)容在財務(wù)報表附注中進行準確披露。若房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)同一段時間內(nèi)確認收入的條件相符合，還需要將合同條款和各條件之間的關(guān)系一并在財務(wù)報表中進行披露。由此也使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息、會計信息的真實性、可靠性得到極大保障。

三、結(jié)束語

綜上所述，新收入準則的出臺與實施對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認產(chǎn)生了直接且深遠的影響作用。在對以往收入準則中的缺陷進行有效彌補下，新收入準則使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息披露、收入計量可以更加規(guī)范、精準。同時有利于實現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流和收入的相互匹配，企業(yè)可按進度及時確認收入。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要認真遵循新收入準則的規(guī)定要求，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)在新時期下實現(xiàn)長久穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]趙飛飛.新收入準則對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策[J].商業(yè)會計，2018（15）： 93-94.

[2]孫靜.新收入準則下房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的思考[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2018（07）： 154-155.

[3]楊娟.我國新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的影響研究[D].四川師范大學，2018.