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      財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型——財(cái)務(wù)如何在棚改項(xiàng)目中運(yùn)用業(yè)財(cái)融合創(chuàng)造價(jià)值

      2019-08-18 15:22:57張蓁
      財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2019年22期
      關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型業(yè)財(cái)融合

      張蓁

      摘要:業(yè)財(cái)融合是財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型的必然方向,也是管理會(huì)計(jì)運(yùn)用的重要抓手。財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的有機(jī)融合是核算型會(huì)計(jì)向價(jià)值創(chuàng)造型會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。通過戰(zhàn)略財(cái)務(wù),財(cái)務(wù)部門可以參與到企業(yè)的未來規(guī)劃和戰(zhàn)略決策、制定企業(yè)層面的財(cái)務(wù)政策和制度。而通過業(yè)務(wù)財(cái)務(wù),財(cái)務(wù)部門可以主動(dòng)介入到業(yè)務(wù)的事前、事中和事后全過程管理,因此,在財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型中運(yùn)用業(yè)財(cái)融合至關(guān)重要。本文結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),重點(diǎn)探討了財(cái)務(wù)如何在棚改項(xiàng)目中運(yùn)用業(yè)財(cái)融合創(chuàng)造價(jià)值。

      關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型;棚改項(xiàng)目;業(yè)財(cái)融合;創(chuàng)造價(jià)值

      業(yè)財(cái)融合是業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與財(cái)務(wù)管理的簡(jiǎn)稱,從財(cái)務(wù)的核心價(jià)值出發(fā),將財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)活動(dòng)的有機(jī)融合,實(shí)現(xiàn)有效的資源配置。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是我國(guó)重大的民生工程和發(fā)展工程,將更多的業(yè)務(wù)元素融入到財(cái)務(wù)中,運(yùn)用業(yè)財(cái)融合創(chuàng)造價(jià)值,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作的轉(zhuǎn)型,可以助力企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造,為棚改項(xiàng)目資金合理調(diào)度奠定基礎(chǔ),由此看來,業(yè)財(cái)融合具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。業(yè)財(cái)融合服務(wù)公司發(fā)展,一直是筆者長(zhǎng)期致力財(cái)務(wù)管理實(shí)踐時(shí)思考的問題,也是管理會(huì)計(jì)提倡的方式,文中提到的案例是筆者在公司開展棚改項(xiàng)目中開展業(yè)財(cái)融合的具體應(yīng)用。

      一、棚改房項(xiàng)目概況

      ZSZY公司成立于2002年7月31日,注冊(cè)資本3.4億元人民幣,在房地產(chǎn)開發(fā)、工程管理、政府代建、工程設(shè)計(jì)及招投標(biāo)、商業(yè)代建、資產(chǎn)租賃等方面具有豐富實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。ZSZY公司在2013年就開始探討利用現(xiàn)有條件開展橫向一體化項(xiàng)目,2014年提出“多元化經(jīng)營(yíng),推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)”的戰(zhàn)略目標(biāo),瞄準(zhǔn)政府破解城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過程中給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的機(jī)遇。2014年8月,公司投入1.1億元拍得棚改房(又名安置房)建設(shè)地塊,土地證面積43,894.42平方米。2015年9月棚改房一期開工,2017年1月棚改房二期樁基開工,2018年6月棚改房二期主體開工。

      公司系首次投建棚改房項(xiàng)目,盡管在工程代建管理經(jīng)驗(yàn)豐富,但公司在本項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)諸如:前期財(cái)務(wù)介入少,以業(yè)務(wù)部門為主導(dǎo),在拿地前對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作統(tǒng)籌不足,只重點(diǎn)考慮土建,對(duì)政府財(cái)力、融資渠道、涉稅政策、棚改相關(guān)政策、建設(shè)團(tuán)隊(duì)等方面未做細(xì)致考慮,對(duì)可能出現(xiàn)的困難或風(fēng)險(xiǎn),未形成應(yīng)對(duì)預(yù)案等問題,上述問題在財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)部門的共同努力下已得到較好地解決,涉及稅收、融資等棚改政策已運(yùn)用并獲益、項(xiàng)目短缺資金已到位,管控流程已理順,現(xiàn)結(jié)合我在棚改房項(xiàng)目建設(shè)過程中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),總結(jié)分析了業(yè)財(cái)融合實(shí)施過程中遇到的具體問題及解決辦法,其目的是早介入,早謀劃,服務(wù)經(jīng)營(yíng),提高項(xiàng)目管理水平,為公司創(chuàng)造價(jià)值。所得出的結(jié)論與啟示,希望為財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型過程中業(yè)財(cái)融合的運(yùn)用提供參考。

      二、業(yè)財(cái)融合實(shí)施過程中遇到的具體問題

      當(dāng)前,業(yè)財(cái)融合實(shí)施過程中遇到的具體問題,主要表現(xiàn)在四個(gè)方面,即增值稅政策變化影響利潤(rùn)總額、管委會(huì)支付能力未能得到改善、棚改房涉稅管理缺乏財(cái)務(wù)思維、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)條款缺乏使合同不嚴(yán)密,其具體內(nèi)容如下:

      (一)增值稅政策變化影響利潤(rùn)總額

      從2016年的《政府工作報(bào)告》開始,這兩三年總理在《政府工作報(bào)告》和答記者問時(shí)都宣布政府要減稅,其中,明確表示降低企業(yè)的增值稅。增值稅政策變化影響利潤(rùn)總額,主要表現(xiàn)在三個(gè)方面,一是2016年5月1日,全行業(yè)營(yíng)改增。公司棚改房一期于2015年開工,二期主體2018年開工。二是2018年5月1日,建筑安裝行業(yè)增值稅率由11%變更為10%,商品銷售行業(yè)增值稅率由17%變更為16%。三是2019年3月5日,總理工作報(bào)告宣布建筑安裝行業(yè)增值稅率由10%變更為9%,商品銷售行業(yè)增值稅率由16%變更為13%。財(cái)稅政策變化影響公司棚改房效益。

      (二)管委會(huì)支付能力未能得到改善

      為解決當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)財(cái)力不足問題,2016年11月7日當(dāng)?shù)刎?cái)政局、回購(gòu)方、公司與農(nóng)發(fā)行召開協(xié)調(diào)會(huì),會(huì)議提出四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),一是管委會(huì)與公司簽訂《政府購(gòu)買服務(wù)協(xié)議》,根據(jù)管委會(huì)的授權(quán)及委托,負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理等工作。二是回購(gòu)方與公司簽署原回購(gòu)合同的補(bǔ)充協(xié)議,約定項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的資金來源由農(nóng)發(fā)行棚改項(xiàng)目貸款提供,項(xiàng)目建設(shè)完成后回購(gòu)方一次性支付剩余回購(gòu)款項(xiàng)。三是將安置房項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)產(chǎn)生的貸款利息納入項(xiàng)目回購(gòu)款中,由財(cái)政負(fù)擔(dān);項(xiàng)目建設(shè)期后貸款產(chǎn)生的利息由公司自行承擔(dān)。四是公司根據(jù)農(nóng)發(fā)行要求的還款進(jìn)度進(jìn)行還款,也可根據(jù)本公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況提前還款。在滿足上述條件下,農(nóng)發(fā)行棚改區(qū)項(xiàng)目貸款方案為:農(nóng)發(fā)行擬向公司發(fā)放棚戶區(qū)改造建設(shè)中長(zhǎng)期貸款5.7億元,固定利率4.145%,期限10年。由于涉及政策問題,上述方案未能落實(shí),管委會(huì)支付能力未能得到改善。

      (三)棚改房涉稅管理缺乏財(cái)務(wù)思維

      棚改房項(xiàng)目分別于2015年及2016年經(jīng)省住建廳批準(zhǔn),納入當(dāng)年省棚改房項(xiàng)目清單。但由于業(yè)務(wù)部門缺乏財(cái)務(wù)思維,未能及時(shí)反饋信息,導(dǎo)致公司缺乏政策形式要件,謹(jǐn)慎起見在2014-2017年稅費(fèi)核算上按照常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目繳納稅費(fèi),未能及時(shí)享受優(yōu)惠政策,存在著土增稅已預(yù)繳66.34萬元、土地使用稅繳納16.83萬元、教育費(fèi)及教育費(fèi)附加4.78萬元、所得稅多預(yù)繳99.52萬元、印花稅9.47萬元,導(dǎo)致后續(xù)回溯困難重重。

      (四)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)條款缺乏使合同不嚴(yán)密

      風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)條款缺乏使合同不嚴(yán)密,主要表現(xiàn)為公司2015年11月簽署回購(gòu)合同時(shí),未對(duì)后續(xù)可能出現(xiàn)如政府財(cái)力緊張、融資渠道、財(cái)稅政策變化等情況設(shè)置應(yīng)對(duì)條款。此外,因回購(gòu)合同第三條第二款關(guān)于棚改房二期回購(gòu)價(jià)格不夠嚴(yán)密,導(dǎo)致后續(xù)執(zhí)行出現(xiàn)回購(gòu)單價(jià)的爭(zhēng)議。

      三、業(yè)財(cái)融合實(shí)施主要問題的解決辦法

      業(yè)財(cái)融合實(shí)施主要問題的解決辦法,可以從找出控制重點(diǎn),應(yīng)對(duì)政策變化的損失;審核融資方案,規(guī)避法律和政策風(fēng)險(xiǎn);重視政策的研究,利用好優(yōu)惠政策創(chuàng)收;合作項(xiàng)目開發(fā)貸,保障棚改房按期交付,下文將逐一進(jìn)行分析:

      (一)找出控制重點(diǎn),應(yīng)對(duì)政策變化的損失

      根據(jù)國(guó)稅總局(2016)財(cái)稅36號(hào)公告,符合條件的一般納稅人,2016年5月1日前開工的按照簡(jiǎn)易價(jià)稅方式核算,5月1日后開工的按照一般計(jì)稅方式核算,選定后36個(gè)月內(nèi)不能變更。我在安置房二期成本管控中,嚴(yán)控含稅技術(shù)服務(wù)費(fèi)用(監(jiān)理費(fèi)等)不超過1,060萬元。2018年5月1日增值稅率變化的控制重點(diǎn),主要是針對(duì)于過渡期簽署的施工合同的工程造價(jià)扣減工作。國(guó)稅總局公告后,漳州和廈門造價(jià)站沒有及時(shí)變更,我扣減時(shí)遇到公司成本部和施工單位的阻礙,本著政策為依據(jù),直接扣減了《安置房二三期施工合同》(Y-ZY-ZT-2018-001)合同造價(jià)263.91萬元(29,295.10/1.11×0.01)。我2019年還將扣減《安置房二三期電梯安裝合同》(Y-ZY-DTAZ-2017-001)1.93萬元與《安置房二三期電梯采購(gòu)合同》(Y-ZY-DTCG-2017-001)5.77萬元。

      (二)審核融資方案,規(guī)避法律和政策風(fēng)險(xiǎn)

      針對(duì)2016年11月農(nóng)發(fā)行的融資方案,我提出了不同意見:一是變更原有回購(gòu)合同主要條款(回購(gòu)金額、回購(gòu)方式等)可能面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。二是利息納入回購(gòu)款項(xiàng)中,公司稅負(fù)增加。三是融資方案本質(zhì)是解決政府財(cái)力問題,項(xiàng)目建設(shè)期后的貸款利息不應(yīng)由公司負(fù)擔(dān)。四是公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商簽署回購(gòu)合同,交付使用后開發(fā)責(zé)任完結(jié),如再與回購(gòu)方補(bǔ)簽署《政府購(gòu)買服務(wù)協(xié)議》、《安置房回購(gòu)合同(補(bǔ)充協(xié)議)》等,按照農(nóng)發(fā)行要求改變開發(fā)實(shí)質(zhì),存在政策風(fēng)險(xiǎn)。此后,公司董事會(huì)采納了我的意見。

      (三)重視政策的研究,利用好優(yōu)惠政策創(chuàng)收

      在優(yōu)惠政策研究方面,我積極研究棚改房?jī)?yōu)惠政策,抓緊時(shí)間,主動(dòng)溝通退稅,爭(zhēng)取當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的理解與支持。實(shí)際操作中,我持續(xù)耗費(fèi)2018年半年精力,先遇到國(guó)地稅兩稅合并停止了近1個(gè)月的時(shí)間,中間遇到因金稅三期系統(tǒng)不識(shí)別地方政府出臺(tái)的政策,后遇到房地產(chǎn)未完工開發(fā)產(chǎn)品毛利率2017年前后標(biāo)準(zhǔn)不同等問題,反復(fù)修改退稅資料,最終得到稅務(wù)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可,稅務(wù)局退還預(yù)繳土增稅、土地使用稅等合計(jì)90.47萬元,留抵所得稅99.52萬元,辦理了土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)及地方教育費(fèi)附加等優(yōu)惠備案,政策惠及2018-2020年3,202.17萬元。

      (四)合作項(xiàng)目開發(fā)貸,保障棚改房按期交付

      在外部融資不可行的前提下,2018年9月我提出與集團(tuán)財(cái)務(wù)公司合作項(xiàng)目貸款,經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn),憑借我曾擔(dān)任資金科長(zhǎng)的籌資管理經(jīng)驗(yàn),積極溝通,最終于2018年11月集團(tuán)財(cái)務(wù)公司批準(zhǔn)授信額度4億元,貸款年限為5年(自放款日起3年的寬限期,寬限期內(nèi)按季支付利息,不償還本金;寬限期后第一個(gè)半年期時(shí)點(diǎn)開始還款),信用借款,借款利率5.13%。2018年12月,公司順利提取借款1億元。2019年,我重要工作是根據(jù)2015財(cái)政57號(hào)文,征得公司批準(zhǔn),向當(dāng)?shù)刎?cái)政局申請(qǐng)貸款利息政府貼息。即便是能貼息1%,每借款1億元貸款利息減少100萬元/年。

      四、結(jié)論與啟示

      (一)主要結(jié)論

      綜上所述,得出的主要結(jié)論,一是業(yè)財(cái)融合是財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型,發(fā)揮財(cái)務(wù)作用,助力公司戰(zhàn)略落地的重要途徑。二是財(cái)務(wù)人員走出財(cái)務(wù)辦公室,走進(jìn)業(yè)務(wù)、走進(jìn)流程、走進(jìn)數(shù)據(jù)、走進(jìn)系統(tǒng),是業(yè)財(cái)融合成功的關(guān)鍵。三是重構(gòu)組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程,賦能財(cái)務(wù)部門對(duì)業(yè)務(wù)的全過程管控是開展業(yè)財(cái)融合的制度保障。四是高素質(zhì)、善溝通、肯專研的復(fù)合型財(cái)務(wù)人才是業(yè)財(cái)融合順利開展的基礎(chǔ)。

      (二)借鑒啟示

      從借鑒啟示上看,首先,要管理靠前。財(cái)務(wù)部門要主動(dòng)參與全過程管理,不能出現(xiàn)信息真空或斷檔,特別是在業(yè)務(wù)流程爭(zhēng)取切入點(diǎn),形成制度化保障。其次,要專業(yè)過硬。棚改房項(xiàng)目是政策性很強(qiáng)的項(xiàng)目,財(cái)務(wù)人員要主動(dòng)跟蹤、研究、吃透政策。再次,要敢于碰硬。管理本身就是發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的過程,解決稅務(wù)問題就是憑著一股敢于啃硬骨頭,鍥而不舍的韌性。此外,要敢于提出不同意見。按照代建模式建設(shè)安置房,省去上述繁雜的房地產(chǎn)開發(fā)過程,同時(shí)避免企業(yè)因政策變化以及復(fù)雜的財(cái)稅核算,造成企業(yè)項(xiàng)目虧損和稽查風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此,還要堅(jiān)持有為才有位。在本項(xiàng)目建設(shè)過程中,財(cái)務(wù)部門因主動(dòng)作為,為項(xiàng)目的順利推進(jìn)和創(chuàng)造效益做出積極貢獻(xiàn),提升了財(cái)務(wù)部在項(xiàng)目建設(shè)管理中的地位。

      參考文獻(xiàn):

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