劉守君

不動產(chǎn)登記難點解析

自我國各地開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，凸顯出一些難點問題，需要從理論、實踐等層面進行探討并找到行之有效的解決方案。本期專題對抵押權登記難點，以及登記錯誤賠償模式進行探析。通過這些探討，希望可以有助于解決工作中的一些問題，推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進程。

摘要：對最高額抵押權中的最高額是指被擔保債權的最高限額，而非對抵押物的最大價值額度進行闡釋，也對一處不動產(chǎn)上已經(jīng)有最高額抵押權登記后，在其余額度范圍內(nèi)仍然可以辦理順位抵押權登記，且無須取得前順位抵押權人的同意等進行了論述。

關鍵詞：最高額;登記;抵押權

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）03-0010-12 收稿日期：2019-01-15

1問題的提出

一處不動產(chǎn)上已經(jīng)有最高額抵押權登記，是否還可以在其余額范圍內(nèi)辦理順位抵押權登記？

觀點一：已設立最高額抵押權的抵押物已經(jīng)沒有剩余價值存在，即已經(jīng)沒有余額存在，所以不能在最高額抵押權之后再辦理順位抵押權登記。

觀點二：最高額抵押是指“抵押人與抵押權人協(xié)議，在最高債權限額內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權作擔?！薄＿@里的“最高額”是指債權的最高額度，而不是指抵押物價值的最高額度，所以已設立最高額抵押權的抵押物可以在其余額范圍內(nèi)再辦理順位抵押權登記。

筆者支持觀點二。

2最局額抵押權中的最局額是指被擔保債權的最高限額，而非抵押物的最大價值額度

《物權法》第203條規(guī)定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍?！稉７ā返?5條第1款規(guī)定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，據(jù)此可知，最高額抵押權，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人在其有處分權的抵押物的價值范圍內(nèi)，對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的最高債權額提供擔保的不動產(chǎn)物權。簡言之，最高額抵押權中的最高額是指被擔保債權的最高限額，而非抵押物的最大價值額度。其中被擔保債權的最高限額，屬于登記簿記載的最高額抵押權的內(nèi)容，是指在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生債權的合同中約定的、屬于最高額抵押權擔保的、債權人向債務人提供的債權本金的最高限額。當然，按《物權法》第173條規(guī)定，被擔保債權產(chǎn)生的利息、違約金等也屬于該最高額抵押權擔保的范圍，但在不動產(chǎn)登記實務中，這些不屬于登記簿記載的最高額抵押權的內(nèi)容。

3最高額抵押權之后也可以辦理因不動產(chǎn)余額抵押產(chǎn)生的順位抵押權登記

《擔保法》第35條第2款規(guī)定，財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。在不動產(chǎn)登記實務中，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第66條第1款規(guī)定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設定抵押的，可以由當事人持不動產(chǎn)權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。據(jù)此可知，不動產(chǎn)以抵押方式為一定額度的債權的履行作擔保后，在該不動產(chǎn)價值的余額范圍內(nèi)，還可以為其他債權的履行作抵押擔保，且當事人可以憑相關材料向登記機構申請抵押權首次登記。

按《不動產(chǎn)登記暫行條例》第16、17條規(guī)定和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第2條規(guī)定，一般情形下，不動產(chǎn)登記依申請人的申請啟動，申請人申請不動產(chǎn)登記時，應當向登記機構提交相關材料，登記機構須對這些材料作查驗并根據(jù)不同情形作出處置。據(jù)此可知，登記機構憑申請人申請登記時提交的載明不動產(chǎn)價值的抵押合同，或有資質(zhì)的評估機構出具的不動產(chǎn)價值評估報告，或抵押當事人間達成的不動產(chǎn)價值約定、不動產(chǎn)價值協(xié)議等抵押不動產(chǎn)的價值證明材料，對申請順位抵押權登記的不動產(chǎn)的余額作判定。如果申請人提交的價值證明上的不動產(chǎn)價值額與登記簿上記載的該不動產(chǎn)已經(jīng)擔保的債權額的余額大于或等于順位抵押權擔保的債權數(shù)額的，則屬于《擔保法》第35條第2款規(guī)定的以不動產(chǎn)余額再次抵押的情形，由此申請的抵押權登記，登記機構應當受理，否則不然。最高額抵押權屬于不動產(chǎn)抵押權，也適用此規(guī)則，即最高額抵押權之后也可以辦理因不動產(chǎn)余額抵押產(chǎn)生的順位抵押權登記。當然，后順位的抵押權可以是一般抵押權，也可以是最高額抵押權。

4申請人申請順位抵押權登記時，無須取得前順位的抵押權人的同意

《物權法》第199條第1項規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，如果抵押權已登記的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照登記的先后順序清償。據(jù)此可知，當一處不動產(chǎn)上有兩個以上的抵押權存在時，抵押權的順位在受償順序上具有重要意義，為此，抵押權的順位成為抵押權人關注的重點，也是登記機構辦理順位抵押權登記時應當注意的要點。順位，是指在一個標的物上設定兩個以上的不動產(chǎn)物權，依其納入不動產(chǎn)登記簿的時間先后享有順位。順位依登記時間確定。質(zhì)言之，不動產(chǎn)物權以登記簿上記載的首次登記的先后順序決定順位，記載在前的順位優(yōu)先。換言之，不動產(chǎn)物權的順位，以首次登記時記載在登記簿上的登記時間為準，登記時間在前的，順位優(yōu)先。不動產(chǎn)最高額抵押權屬于不動產(chǎn)物權，自然應當遵守此規(guī)則。據(jù)此可知，實現(xiàn)抵押權時，前順位的抵押權基于其在先的順序而優(yōu)于后順位的抵押權受償，即后順位抵押權登記對前順位的抵押權無任何損害，故申請人申請順位抵押權登記時，無須取得前順位的抵押權人的同意。

參考文獻：

1.梁慧星.中國民法典草案建議稿附理由·物權編.法律出版社.2004