牟偉 于磊 陳娟

摘要：從國(guó)務(wù)院大督查暴露出來(lái)的問(wèn)題來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記中仍存在辦證難，辦證慢或者亂收費(fèi)等問(wèn)題。遵義不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)了問(wèn)題，處理了住建系統(tǒng)的干部，表面是亂收費(fèi)，實(shí)際是對(duì)登記和監(jiān)管的定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致職能職責(zé)不清晰。厘清登記和監(jiān)管職能，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位，才能實(shí)現(xiàn)從“一次辦結(jié)”到“一次辦好”的轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;監(jiān)管;職能;定位

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： C

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）03-0021-23? 收稿日期： 2019-01-27

1厘清不動(dòng)產(chǎn)登記與交易監(jiān)管的本質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)記載于登記簿并進(jìn)行公示的行為。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，除三類(lèi)特殊情況，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須經(jīng)登記方發(fā)生效力。

房屋交易是當(dāng)事人之間買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押房屋的行為，主要系當(dāng)事人之間意思自治的民事行為。房屋交易屬于市場(chǎng)行為，但在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的強(qiáng)勢(shì)或者優(yōu)勢(shì)地位，信息具有不完全性和非對(duì)稱性，就需要一個(gè)超脫房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的角色來(lái)介人房地產(chǎn)市場(chǎng)，監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，創(chuàng)造機(jī)會(huì)均等、信息真實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，以減少純粹市場(chǎng)化解決方案引起的交易成本過(guò)高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管主要是通過(guò)法律乃至行政的手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，是目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的必要階段。如差別化的信貸、稅收政策，限售限購(gòu)等手段，影響市場(chǎng)預(yù)期，形成供求平衡。

房地產(chǎn)的市場(chǎng)監(jiān)管由住建部門(mén)牽頭，國(guó)土、工商、金融、稅務(wù)甚至公安和宣傳等部門(mén)按照分工共同承擔(dān)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)具體行為進(jìn)行管理。如對(duì)市場(chǎng)從業(yè)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)資格、行為進(jìn)行規(guī)范，違法違規(guī)行為查處，以及轉(zhuǎn)讓政策制定、房屋租賃管理與相關(guān)便民平臺(tái)的搭建等，都屬于市場(chǎng)監(jiān)管的范疇。交易監(jiān)管是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的一個(gè)環(huán)節(jié)。

2理順不動(dòng)產(chǎn)登記與交易監(jiān)管的定位

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的目的是維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)取得的重要標(biāo)志，產(chǎn)生物權(quán)的最主要證明就是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行記載。監(jiān)管和登記是相輔相成不可或缺的兩個(gè)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記中間的環(huán)節(jié)。登記需以合法的交易為前提，合法交易離不開(kāi)登記信息這個(gè)基礎(chǔ)。

《物權(quán)法》第17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。房屋的買(mǎi)賣(mài)，最終成功的標(biāo)識(shí)就是買(mǎi)方作為所有權(quán)人在不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行記載。

從法條的后部分來(lái)看，有證據(jù)證明登記簿記載錯(cuò)誤就可以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力，這個(gè)證據(jù)實(shí)際是需要通過(guò)登記和交易兩個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)證明。本文以房屋交易的流程來(lái)逐步分析登記和交易的融合和區(qū)分。

對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)主體的準(zhǔn)人（資質(zhì)管理）、預(yù)售許可具體條件的把握、預(yù)售許可證的發(fā)放、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的查處以及在存量房交易中房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)和是否發(fā)布虛假信息、是否將不準(zhǔn)流轉(zhuǎn)的房屋進(jìn)入市場(chǎng)等都屬于市場(chǎng)監(jiān)管的范疇。

商品房合同備案管理目前各地做法不一，有的地方是住建部[ ]備案后共享給不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，目前備案依據(jù)的法律法規(guī)都是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前出臺(tái)的，有些地市以此為據(jù)，住建和國(guó)上部廣]都要求開(kāi)發(fā)企業(yè)備案，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)擔(dān)加重，兩家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講都是管理部門(mén)，企業(yè)敢怒不敢言。商品房合同備案的主要目的是防止一房?jī)少u(mài)，約束開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位，應(yīng)該是住建部1]市場(chǎng)監(jiān)管中行業(yè)管理的范疇，住建部門(mén)需要在備案之后實(shí)時(shí)共享給不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，便于不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)利用信息進(jìn)行查封登記或者在建工程抵押等業(yè)務(wù)開(kāi)展，

登記過(guò)程中。由于目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記需要“審慎合理”的審查.登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記材料和交易的合法性需要適度審查，并且相關(guān)的法律法規(guī)賦予登記部門(mén)承擔(dān)責(zé)任的義務(wù)。如果交易監(jiān)管進(jìn)行了審查之后，登記部門(mén)直接依據(jù)監(jiān)管部門(mén)審查結(jié)果進(jìn)行登記，從法律意義上講承擔(dān)責(zé)任的仍是不動(dòng)產(chǎn)發(fā)記部門(mén)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)肯定會(huì)再次進(jìn)行審查，以規(guī)避自己的責(zé)任。在未實(shí)現(xiàn)一窗受理的地區(qū)，很多時(shí)候需要申請(qǐng)人提交兩套資料，造成重復(fù)勞動(dòng)，導(dǎo)致職能職責(zé)不清，甚至是政府資源的浪費(fèi)。

筆者認(rèn)為，如果把房屋交易環(huán)節(jié)中的具體行為監(jiān)曾劃轉(zhuǎn)給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)登記交易一體化，更易形成權(quán)責(zé)清晰、互通共享、相互配合、管理有序的體制，把市場(chǎng)管理和行業(yè)管理等宏觀管理交給住建部門(mén)。更利于厘清定位，分清權(quán)責(zé)。

3“一次辦好”是交易監(jiān)管和不動(dòng)產(chǎn)登記的完美融合

存量房監(jiān)管中，網(wǎng)簽因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)，成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。網(wǎng)簽管理中的房源核驗(yàn)離不開(kāi)登記信息。若登記中發(fā)現(xiàn)存量房查封掛牌或其他不能交易的限制，登記部門(mén)缺乏相應(yīng)的處理權(quán)限。因此，網(wǎng)簽是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中對(duì)存量房管理的重要手段，目前在交易登記合一的地區(qū)， 幾乎未出現(xiàn)排斥網(wǎng)簽的情況，反而是交易和登記分設(shè)的地區(qū)。為此爭(zhēng)論的不可開(kāi)交。

存量房網(wǎng)簽及維修資金征繳工作是住建部門(mén)的重要職能。國(guó)務(wù)院和住建部多次行文，要求做好存量房網(wǎng)簽工作，旨在規(guī)范存量房交易行為，保障交易安全，為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和精準(zhǔn)調(diào)控奠定基礎(chǔ)。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是住宅的養(yǎng)老錢(qián)，是《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求建立的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中。仍存在公共部位和公共區(qū)城維修難的問(wèn)題，而維修資金制度是日前解決問(wèn)題的最有效手段

不動(dòng)產(chǎn)登記不僅僅是辦理一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)證的問(wèn)題，事關(guān)多個(gè)部門(mén)。牽扯國(guó)土、住建、住房公積金、銀行、稅務(wù)、林業(yè)、海洋和司法等眾多部門(mén)。從歷次國(guó)務(wù)院督查可以看出“辦證難、辦證慢"仍是目前購(gòu)房群眾反響最熱烈的內(nèi)容之一，僅僅憑不動(dòng)產(chǎn)登記部分無(wú)法解決問(wèn)題，需要上述多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，齊抓共管，形成合力。目前各地市根據(jù)國(guó)務(wù)院“放管服"要求，從百姓需求角度考慮，都積極推動(dòng)了相關(guān)單位集中辦公，就是為了解決群眾“跑多個(gè)門(mén)，找多個(gè)單位”的問(wèn)題。如果在百姓申請(qǐng)辦證時(shí)，不了解哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，仍然要跑多個(gè)部門(mén)，尋找多個(gè)窗口咨詢，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的改革紅利百姓肯定享受的不徹底。

要想把事情辦好。必須摒棄部門(mén)利益。換位思考，從群眾需求角度出發(fā)籌謀一切。各部門(mén)必須放棄部門(mén)利益，站位要高，考慮要全，要真正從中央對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革和“放管服”精神角度思索，從辦證群眾角度籌謀，列清各部門(mén)的需求，讓辦證群眾一次性搞清楚、弄明白應(yīng)該提供什么資料，不能辦證的原因和癥結(jié)在哪、而不是只育目地從辦證環(huán)節(jié)出發(fā)，刪掉與不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)關(guān)的一切資料，這樣的治標(biāo)不治本只能滿足一時(shí)之需，不能真正推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記跨越發(fā)展。