上海特定群體住房租賃消費(fèi)及需求特征調(diào)查報(bào)告

文/張黎莉 李錢斐 江莉

上海正處于住房租賃體系的構(gòu)建期，厘清上海住房租賃市場的消費(fèi)特征和需求特征，可以為建設(shè)租賃住房，培育和發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，構(gòu)建符合超大城市特點(diǎn)、體面時(shí)尚的宜居租賃生活方式提供決策參考。根據(jù)上海的實(shí)際情況，環(huán)衛(wèi)工人、家政人員、制造業(yè)工人等群體往往具有較旺盛的住房租賃需求，且環(huán)衛(wèi)工人、家政人員是維護(hù)上海城市正常運(yùn)行的重要群體，制造業(yè)工人是支撐上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要群體，因此，有效滿足這些人群的住房租賃需求，對(duì)上海的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而言具有重要意義。本文基于對(duì)這些群體進(jìn)行的隨機(jī)抽樣問卷調(diào)查，深入分析他們的住房租賃消費(fèi)特征和需求特征，并結(jié)合上海住房租賃市場的供給情況，提出有效滿足這些特定群體的住房租賃需求的對(duì)策建議，以便為他們創(chuàng)造體面時(shí)尚的宜居租賃生活方式。

一、住房租賃消費(fèi)特征

本次調(diào)查總共回收有效問卷4222份。數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，被調(diào)查者中通過租賃解決居住問題的有2611人，占61.84%，住自有住房的有1319人，占31.38%，住在工棚/雇主家的有204人，占4.83%，借住親友家的僅有82人，占1.94%。其中，租賃市場化租賃住房的人數(shù)最多，為1847人，占總租賃群體的70.74%，租住公租房的占15.47%，租住集體宿舍或藍(lán)領(lǐng)公寓的占13.79%。由此可見，市場化租賃住房是本次調(diào)查的特定群體解決居住問題的主要選擇，因此，本文主要對(duì)目前租住市場化租賃住房的群體的租賃消費(fèi)特征進(jìn)行分析。

（一）租戶基本特征：非滬籍、低學(xué)歷、中青年、已婚人群為主

租住市場化租賃住房的1847人主要來自環(huán)衛(wèi)、通信、建筑業(yè)、其他等行業(yè)，占比分別為42.18%、12.89%、7.42%和12.24%。調(diào)查結(jié)果顯示，租戶以非滬籍、低學(xué)歷、中青年、已婚人群為主。具體而言，租戶中擁有上海戶籍的人數(shù)只占4.55%，持有居住證和無居住證的比重都超過45%，高中及以下學(xué)歷人數(shù)占74.72%，26-50歲的租戶是租賃人群的主力軍，占比高達(dá)82.78%，已婚人士占比高達(dá)83.76%。

（二）租住房屋特征：絕大部分房屋具有廚衛(wèi)設(shè)施，不同職業(yè)、不同收入人群租住房屋的類型、戶型和面積具有差異

從租住房屋的類型來看，租住里弄住宅的占比最高，占總樣本的40.39%，其次是農(nóng)民房和公寓，分別占29.99%和16.35%。家政人員、環(huán)衛(wèi)工人和建筑業(yè)從業(yè)人員這三類群體均以租住里弄住宅為主，分別占60%、57.12%和41.61%。通信、通用設(shè)備、汽車制造、電氣機(jī)械和其他從業(yè)人員主要租住農(nóng)民房，通信業(yè)占比最高為47.06%，汽車制造業(yè)次之，為46.75%，電氣機(jī)械為45.24%（詳見圖1）。收入越高，租住農(nóng)民房和其他類型住房的占比越小。月收入為3000元以下的租戶以租住農(nóng)民房為主，占比為49.64%；月收入為3000-7000元的租戶租住里弄住宅的占比最高，為42.69%，其次為農(nóng)民房；月收入超過7000元的租戶租住公寓的占比最高，比重為37.4%（詳見圖2）。

圖1 不同職業(yè)群體租住房屋類型的分布情況

圖2 不同收入群體租住房屋類型的分布情況

從租住房屋的戶型來看，總體上以一室戶居多，占47.27%。各行業(yè)從業(yè)人員除建筑業(yè)和通用設(shè)備制造業(yè)以外，均以租住一室戶居多。家政人員和環(huán)衛(wèi)工人以租住一室戶為主，占比分別為63.29%和56%。然而，建筑業(yè)從業(yè)人員和通用設(shè)備制造業(yè)工人以租住二室一廳居多，占比分別為33.58%和28.57%，他們主要是以與工友或與其他人合住的方式租住二室一廳（詳見圖3）。月收入在9000元以下的租戶均以租住一室戶為主，隨著收入的增加，租住一室戶的比例逐漸減少，其中3000元以下租住一室戶的比例為56.93%，而7000-9000元人群租住一室戶的比例降至31.82%；月收入9000元以上的租戶則以租住二室一廳為主，占比為37.81%（詳見圖4）。

圖3 不同職業(yè)群體租住房屋戶型的分布情況

圖4 不同收入群體租住房屋戶型的分布情況

從人均住房建筑面積來看，特定群體人均住房建筑面積不到15平方米的比重高達(dá)70.28%，其中以5-10平方米居多，占33.30%，其次為10-15平方米，占22.79%，人均住房建筑面積不到5平方米的占比最低，為14.19%。其中，家政人員租住房屋人均面積不到15平方米的比例最高，為86.67%；環(huán)衛(wèi)工人次之，為79.85%；電氣機(jī)械行業(yè)再次之，為73.81%（詳見圖5）。不同月收入群體均以租住人均建筑面積15平方米以下房屋為主，且比重隨著月收入的提高有所降低，月收入3000元以下群體比例最高，為77.37%，其次是月收入3000-5000元群體，為74.34%，月收入9000元以上群體比例最低，為52.74%（詳見圖6）。

圖5 不同職業(yè)群體租住房屋面積的分布情況

圖6 不同月收入群體租住房屋面積的分布情況

從租賃房屋的基本設(shè)施來看，租賃房屋具有廚房和衛(wèi)生間的占比較高，分別為80.83%和76.61%。大部分租住的房屋還配置了溫控設(shè)備、洗澡間和天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施，占比分別為60.64%、67.89%和67.41%。值得注意的是，配備滅火器的住房占比最低，為50.30%。衛(wèi)生間、廚房、洗澡間和滅火器合用的占比高于獨(dú)立使用的占比，其他四類設(shè)施則相反（詳見圖7）。

圖7 租住房屋基礎(chǔ)設(shè)施情況

（三）租住模式：主要以家庭為單位租住住房

調(diào)查顯示，與家人合住是租戶的主要租住模式。與家人合住的占比最高，為56.69%；其次是單獨(dú)居住，占19.71%；接下來依次是與他人合住、與工友合住、與親戚合住，分別是14.78%、5.74%和3.09%。

被調(diào)查群體中不同職業(yè)的人群租住模式均以與家人合住為主。其中，家政人員與家人合住的占比最高，為66.67%；環(huán)衛(wèi)工人次之，為65.60%；汽車制造業(yè)為64.94%，排名第三。建筑業(yè)從業(yè)人員與家人合住的占比最低，為39.42%，但建筑業(yè)從業(yè)人員與其他人合住的占比在被調(diào)查群體中位列首位，為25.55%（詳見圖8）。

圖8 不同職業(yè)群體居住模式情況

（四）租金支出狀況：八成租戶月租金不超過3000元

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，絕大多數(shù)租戶月租金在3000元以下，占比為81.19%，其中月租金在1000-2000元之間的占比最高，為38.87%?？傮w而言，租戶月租金普遍較低。汽車制造業(yè)工人月租金低于2000元的占比位居所有被調(diào)查群體的首位，高達(dá)90.95%；通信業(yè)工人次之，為82.84%（詳見圖9）。不同收入群體月租金在3000元以下的均占60%以上，隨著月收入的增加占比有所減少，其中月收入低于3000元的租戶月租金在3000元以下占比最高，為94.89%，而月收入在9000元以上的租戶月租金低于3000元的占比為64.68%（詳見圖10）。

（五）職住平衡狀況：逾七成租戶單程通勤時(shí)間不超過半小時(shí)，收入越低，職住平衡狀況越好

調(diào)查顯示，70.69%的租戶單程通勤時(shí)間在30分鐘以內(nèi)，23.23%的租戶單程通勤時(shí)間在0.5-1小時(shí)之間，僅有6.07%的租戶單程通勤時(shí)間超過1小時(shí)。總體來看，租戶的職住較平衡。

圖9 不同職業(yè)群體月租金的情況分布

圖10 不同收入群體月租金的情況分布

被調(diào)查群體中，環(huán)衛(wèi)工人的職住平衡狀況最好，建筑業(yè)從業(yè)人員的職住平衡狀況最差。單程通勤時(shí)間在30分鐘以內(nèi)的占比最高的是環(huán)衛(wèi)工人，高達(dá)87.42%；單程通勤時(shí)間超過1小時(shí)的占比最低的也是環(huán)衛(wèi)工人，為1.03%。單程通勤時(shí)間不到30分鐘的占比最低的是建筑業(yè)從業(yè)人員，為48.18%；同時(shí)，建筑業(yè)從業(yè)人員單程通勤時(shí)間超過1小時(shí)的占比為22.63%，僅低于家政人員（詳見圖11）。從收入來看，收入越低，職住平衡狀況越好，這可能和收入較高者能夠承受更高的通勤費(fèi)用、居住條件較好的住房離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等因素有關(guān)。調(diào)查顯示，月收入為3000-5000元的租戶通勤時(shí)間在半小時(shí)以內(nèi)的占比最高，為80.02%，月收入低于3000元的租戶次之，為74.45%，而月收入超過7000元的租戶通勤時(shí)間在1小時(shí)以上的占比高于15%，其中月收入在7000-9000元之間的占比為17.61%，月收入在9000元以上的占比為16.92%（詳見圖12）。

圖11 不同職業(yè)群體單程通勤時(shí)間的分布情況

圖12 不同收入群體單程通勤時(shí)間的分布情況

（六）租房滿意度狀況：租房滿意度總體不高，對(duì)租房滿意度低的租戶而言，租金太高是導(dǎo)致其不滿意的主要原因

家政人員對(duì)租房的滿意度最高，感到非常滿意和基本滿意的占比位列被調(diào)查群體之首，占比為44%。租房滿意度為非常不滿意和不滿意的占比最低的是建筑業(yè)從業(yè)人員，占比為18.25%，同時(shí)，建筑業(yè)從業(yè)人員對(duì)租房感到非常滿意和基本滿意的占比僅次于家政人員。因此，家政人員和建筑業(yè)從業(yè)人員的租房滿意度相對(duì)較高（詳見圖13）。在各個(gè)不同收入?yún)^(qū)間的群體中，對(duì)租房滿意度表示一般的人群占比都最高；月收入超過3000元的租戶對(duì)租房感到基本滿意的占比隨著收入的提高而提高，感到不滿意的占比隨著收入的提高而降低；特別值得注意的是，相較其他收入群體，月收入超過9000元的群體對(duì)租房感到不滿意和非常不滿意的占比均最低。由此可見，高收入群體的租房滿意度普遍比低收入群體高，可能是因?yàn)橄噍^低收入群體而言，高收入群體有能力為獲得較好的居住條件而承擔(dān)較高的租金（詳見圖14）。

圖13 不同職業(yè)群體租房滿意度情況

圖14 不同收入群體租房滿意度情況

對(duì)租房滿意度低的租戶而言，導(dǎo)致租戶感到不滿意或非常不滿意的最主要原因是租金太高，其次是住房太小和租約不穩(wěn)定。其中，選擇租金太高作為不滿意的原因的占73.55%，選擇住房太小的占52.21%，選擇租約不穩(wěn)定的占39.41%（詳見圖15）。

圖15 導(dǎo)致租房不滿意各因素占比情況

被調(diào)查群體中，家政人員將租金太高作為滿意度低的主要原因的占比最低，不到45%，這可能是因?yàn)橄噍^其他職業(yè)而言，家政人員中有較多的人（85.30%）租住了一室戶或一室一廳等小戶型住房，而且還有較多的人（22.70%）和他人合住，從而減輕了個(gè)人的租金負(fù)擔(dān)。通用設(shè)備制造業(yè)從業(yè)人員選擇租金太高作為滿意度低的原因的比重為68.97%。除家政人員、通用設(shè)備制造業(yè)從業(yè)人員外，其他職業(yè)人員選擇租金太高作為滿意度低的原因的比例均高于70%（詳見圖16）。

圖16 不同職業(yè)群體中因租金太高而對(duì)租房不滿意的占比情況

二、住房租賃需求特征

本次調(diào)查結(jié)果顯示，2857位被調(diào)查者有租房需求，占總樣本的比重為67.67%。其中，希望租住公租房的人數(shù)最多，占42.7%；希望租住市場化租賃住房的次之，占29.9%；希望租住集體宿舍或藍(lán)領(lǐng)公寓的占21.4%；極少數(shù)人愿意住在工棚和雇主家，或借住親友家，分別占4.8%和1.2%。通信、通用設(shè)備、汽車制造和電氣機(jī)械行業(yè)從業(yè)人員意愿租住公租房的占比均超過了50%。由此可見，公租房是最受歡迎的租住品種。但鑒于目前租住公租房、集體宿舍或藍(lán)領(lǐng)公寓的比重較低，且房源數(shù)量也相對(duì)較少，本文主要分析特定群體對(duì)市場化租賃住房的需求特征。

（一）需求群體基本特征：與目前租住市場化租賃住房的人群特點(diǎn)一致，以非滬籍、低學(xué)歷、中青年、已婚人群為主

調(diào)查結(jié)果顯示，有租住市場化租賃住房需求的855人主要來自環(huán)衛(wèi)、其他、通信、建筑和家政行業(yè)，分別占42.22%、13.45%、11.11%、6.90%和5.15%。非上海戶籍的人數(shù)占比高達(dá)93.57%，其中持有居住證和無居住證的比重都超過45%。逾五成人群學(xué)歷為初中及以下，初中學(xué)歷占比最高，為39.42%，高中或職高占20.23%，大專及以上學(xué)歷占24.91%。26-50歲的人群占整個(gè)有租住市場化租賃住房需求的人群的78.71%，其中，41-45歲的人群占比最高，為18.48%，其次是46-50歲，占18.13%。已婚人士占比為81.17%。

（二）租住房屋特征：傾向于租住在內(nèi)環(huán)內(nèi)，偏好租住公寓、一室一廳，且隨著收入的增加選擇意向發(fā)生變化

需求群體以傾向于租住內(nèi)環(huán)以內(nèi)房屋的居多，占37.89%，傾向于租住在內(nèi)中環(huán)間的占20.94%，而愿意租住在郊環(huán)以外的僅占10.76%。不同行業(yè)從業(yè)人員對(duì)住房區(qū)位的需求不同：家政人員和環(huán)衛(wèi)工人大多數(shù)傾向于租住在內(nèi)環(huán)內(nèi)，占比分別為70.45%和60.39%；建筑業(yè)從業(yè)人員和通信業(yè)從業(yè)人員偏向于租住在中外環(huán)間，分別占38.98%和35.79%；而通用設(shè)備從業(yè)人員傾向于租住在外郊環(huán)間，占46.43%。相比之下，汽車制造業(yè)和電氣機(jī)械從業(yè)人員偏向于租住在郊環(huán)外，分別占51.72%和41.94%。導(dǎo)致居住區(qū)位傾向不同的原因可能是由于家政人員和環(huán)衛(wèi)人員主要工作地點(diǎn)在中心城區(qū)，而通信、通用設(shè)備、汽車制造和電氣機(jī)械等產(chǎn)業(yè)主要分布在外環(huán)外（詳見圖17）。月收入低于7000元的群體以傾向租住在內(nèi)環(huán)內(nèi)居多，而月收入在7000-9000元的則以傾向于租住內(nèi)中環(huán)間居多，月收入高于9000元傾向于選擇租住中外環(huán)間（詳見圖18），由此可見，月收入較高的群體相較月收入較低的群體而言，更傾向于租住在內(nèi)環(huán)外。

圖17 不同職業(yè)群體租住房屋區(qū)位偏好情況

圖18 不同收入群體租住房屋區(qū)位偏好情況

從房屋類型來看，傾向于租住公寓的居多，占42.34%，其次是里弄住宅，占27.13%。家政人員和環(huán)衛(wèi)工人以傾向于租住里弄住宅為主，分別占56.82%和40.44%，而其余行業(yè)從業(yè)人員絕大多數(shù)希望租住公寓，其中建筑業(yè)占比最高，為76.27%，電氣行業(yè)次之，為74.19%（詳見圖19）。不同收入?yún)^(qū)間的群體都以傾向于租住公寓居多，隨著收入的增加，選擇租住農(nóng)民房的占比降低。因?yàn)檗r(nóng)民房普遍比其他類型房屋的居住條件差，所以收入越高的群體越不愿租住農(nóng)民房（詳見圖20）。

圖19 不同職業(yè)群體租住房屋類型偏好情況

圖20 不同收入群體租住房屋類型偏好情況

圖21 不同職業(yè)群體人均住房建筑面積偏好情況

圖22 不同收入群體人均住房建筑面積偏好情況

從人均住房建筑面積來看，25.03%的租戶意愿人均住房建筑面積為10-15平方米，意愿人均住房建筑面積為5-10平方米的占21.87%，極少數(shù)人的意愿人均住房建筑面積為30-35平方米和5平方米，占比分別為2.92%和2.22%。家政、電氣和環(huán)衛(wèi)行業(yè)的從業(yè)人員均以選擇人均住房建筑面積5-10平方米的居多，占比分別為40.91%、32.26%和31.58%；通信和其他行業(yè)從業(yè)人員以選擇10-15平方米居多，占比分別為28.42%和27.83%。建筑業(yè)從業(yè)人員相較別的行業(yè)從業(yè)人員而言，意愿人均住房建筑面積為35平方米以上的占比最高，為25.42%。通用設(shè)備從業(yè)人員的意愿人均住房建筑面積以20-25平方米居多；汽車制造從業(yè)人員則以10-15平方米和15-20平方米居多，占比各為24.14%（詳見圖21）。隨著收入的增加，意愿人均住房建筑面積低于10平方米的人群占比降低，月收入為5000-9000元的人群的意愿人均住房建筑面積以10-15平方米居多（詳見圖22）。

從房屋戶型來看，受調(diào)查者傾向于租住小戶型住房，其中一室一廳最受歡迎。意愿租住一室一廳的人員最多，占34.85%；其次是一室戶和二室一廳，占比分別為26.55%和24.68%。除了通用設(shè)備從業(yè)人員偏好租住兩室一廳（占比為35.71%）、環(huán)衛(wèi)工人偏好租住一室戶（占比為35.18%）外，其余行業(yè)從業(yè)人員的意愿租住戶型均以一室一廳為主，家政人員意愿租住一室一廳的占比最高，為61.36%，電氣機(jī)械行業(yè)次之，為48.40%，建筑業(yè)為40.68%（詳見圖23）。月收入低于9000元的群體都傾向于租住一室一廳，月收入高于9000元的則傾向于租住兩室一廳（詳見圖23）。

圖23 不同職業(yè)群體房屋戶型偏好情況

圖24 不同收入群體房屋戶型偏好情況

（三）租住模式：逾五成人員意愿與家人合住，近四成傾向單獨(dú)居住

從租住模式來看，絕大多數(shù)人員偏好與家人合住或單獨(dú)居住，占比分別為55.44%和39.65%。家政、環(huán)衛(wèi)、汽車制造、通用設(shè)備和通信等行業(yè)從業(yè)人員偏好與家人合住的比例高于偏好單獨(dú)居住的比例，其中家政人員偏好差距最大，與家人合住占比高達(dá)79.50%，而單獨(dú)居住僅占18.20%。建筑業(yè)和其他行業(yè)從業(yè)人員情況則相反（詳見圖25）。除了月收入為5000-7000元的群體外，其他收入?yún)^(qū)間的群體都傾向于選擇與家人合?。ㄔ斠妶D26）。

圖25 不同職業(yè)群體租住模式偏好情況

圖26 不同收入群體租住模式偏好情況

（四）租金支出：近七成人員的意愿月租金不高于2000元，需求群體的意愿月租金隨收入增加而提高

調(diào)查顯示，需求群體偏好的月租金為500-2000元。具體而言，月租金為500-1000元的占36.26%，1000-2000元的占31.11%。在家政人員和建筑業(yè)從業(yè)人員中，意愿月租金為1000-2000元的占比最高，分別為54.55%和38.98%，其次是月租金為2000-3000元的房屋，分別占27.27%和25.42%。其余行業(yè)從業(yè)人員都傾向于租住月租金為500-1000元的房屋，其中電氣機(jī)械行業(yè)從業(yè)人員占比最高，為61.29%，汽車制造業(yè)次之，為44.83%，通用設(shè)備業(yè)為42.86%（詳見圖27）。隨著收入的增加，意愿月租金低于1000元的占比也隨之降低；在月收入低于9000元的群體中，意愿月租金為1000-4000元的占比隨收入的增加而增加；月收入高于9000元的群體中，大部分人員愿意接受高于2000元的月租金（詳見圖28）。

圖27 不同職業(yè)群體意愿月租金支出各區(qū)間占比情況

圖28 不同收入群體意愿月租金支出各區(qū)間占比情況

（五）通勤時(shí)間：逾八成人員的意愿單程通勤時(shí)間不超過半小時(shí)，不同職業(yè)、不同收入人群的意愿單程通勤時(shí)間具有差異

調(diào)查顯示，高達(dá)87.80%的人員意愿單程通勤時(shí)間在30分鐘以內(nèi)，11.55%的人員選擇單程通勤時(shí)間在0.5-1小時(shí)之間，僅有0.66%的人員可承受單程通勤時(shí)間超過1小時(shí)?？傮w來看，需求群體幾乎都希望單程通勤時(shí)間在1小時(shí)以內(nèi)。

從不同職業(yè)來看，汽車制造業(yè)工人、通信業(yè)工人、環(huán)衛(wèi)工人、電氣機(jī)械工人的意愿單程通勤時(shí)間在半小時(shí)內(nèi)的占比均高于90%，家政人員的意愿單程通勤時(shí)間不超過半小時(shí)的占比最低，為56.82%。這可能與家政人員的工作特性有關(guān)，被調(diào)查家政人員中近四成因?yàn)楣ぷ魉柘Ｍ≡诠椭骷遥急葹?8.5%，希望租住市場化租賃住房的占比次之，為32.6%。正是由于家政人員以希望租住雇主家居多，所以相較其他行業(yè)從業(yè)人員而言，他們對(duì)通勤時(shí)間長短不太敏感。由此可見，由于工作特性不同，不同行業(yè)從業(yè)人員意愿的單程通勤時(shí)間具有一定差異，家政人員對(duì)單程通勤時(shí)間的敏感度較低（詳見圖29）。從不同收入?yún)^(qū)間來看，每個(gè)收入?yún)^(qū)間的群體的意愿單程通勤時(shí)間都以半小時(shí)為主，但隨著收入的增加，選擇單程通勤時(shí)間為半小時(shí)的占比逐漸降低，而選擇0.5-1小時(shí)的占比則逐漸提高，這可能是因?yàn)槭杖氲奶岣咴鰪?qiáng)了人們交通費(fèi)用的可支付能力，從而使得他們?cè)敢饨邮茌^長的通勤時(shí)間（詳見圖 30）。

圖29 不同職業(yè)群體意愿單程通勤時(shí)間各時(shí)間段占比情況

圖30 不同收入群體意愿單程通勤時(shí)間各時(shí)間段占比情況

（六）選擇租賃住房的考慮因素：租金是需求群體選擇房屋最主要的考慮因素，家政人員對(duì)租金最敏感

在選擇租賃住房時(shí)，把租金作為考慮因素的人群占比為77.66%，考慮住房與工作地點(diǎn)距離遠(yuǎn)近的占56.61%，接下來的考慮因素依次是交通便捷程度（46.90%）、安全（45.73%）、面積（34.04%）、配套設(shè)施（30.41%）、距離親戚朋友住處的遠(yuǎn)近（8.89%）（詳見圖31）。由此可見，租金是租賃需求群體選擇住房時(shí)最主要的考慮因素。

被調(diào)查群體中選擇租金作為租房考慮因素占比最高的是家政人員，高達(dá)93.2%，除環(huán)衛(wèi)工人、汽車制造業(yè)工人和其他行業(yè)工人外，其他人群中選擇租金作為考慮因素的占比都高于80%。因此，租金是不同行業(yè)從業(yè)人員選擇租賃住房的最主要的考慮因素，且家政人員對(duì)租金最為敏感。

圖31 選擇租賃住房的各種考慮因素占比情況

（七）計(jì)劃租賃時(shí)間：六成人員的計(jì)劃租賃年限不明確，僅一成人員計(jì)劃租期為3年及以上

調(diào)查顯示，60.15%的人員不能確定自己的租賃年限，計(jì)劃租期為1-3年的占20.46%，3年及以上的占11.61%，租期不到1年的占7.78%。由此可見，大部分人員計(jì)劃租賃時(shí)間不明確，打算長期租住的租戶比例較低。

從不同職業(yè)來看，計(jì)劃租期不到1年的占比最低的是汽車制造業(yè)工人，為2.60%，最高的是建筑業(yè)從業(yè)人員，占26.28%。不能確定計(jì)劃租賃時(shí)間的占比最高的是家政人員，為68.49%，其次是環(huán)衛(wèi)工人，占比為68.04%，占比最低的是建筑業(yè)從業(yè)人員，為31.39%（詳見圖32）。從不同收入?yún)^(qū)間來看，月收入超過5000元的人員計(jì)劃租賃年限為1-3年、3-5年的占比均呈現(xiàn)隨著收入的提高而提高的特征，而無法確定計(jì)劃租賃年限的占比則呈現(xiàn)下降趨勢（詳見圖33）。

圖32 不同職業(yè)群體計(jì)劃租賃各時(shí)間段占比情況

圖33 不同收入群體計(jì)劃租賃各時(shí)間段占比情況

三、需重點(diǎn)關(guān)注的幾大問題

根據(jù)上述對(duì)上海特定群體住房租賃消費(fèi)及需求特征的分析結(jié)果，結(jié)合上海租賃住房的供給情況，可知對(duì)這些特定群體而言，他們的住房租賃需求還沒有得到有效滿足，需要相關(guān)政府部門重點(diǎn)關(guān)注的是他們?cè)谧》孔赓U需求方面的六大問題。

（一）就住房來源而言，特定群體傾向于租住公租房

市場化租賃住房是本次調(diào)查中的特定群體解決居住問題的主要房源，因?yàn)橛辛勺鈶糇庾×耸袌龌赓U住房，但意愿租住市場化租賃住房的人數(shù)占比卻較少，僅占整個(gè)有住房租賃需求群體的29.9%。雖然僅14.82%的租戶租住了公租房，但希望租住公租房的人數(shù)占整個(gè)有住房租賃需求群體的比重最高，為42.7%。17.72%的租戶租住集體宿舍或藍(lán)領(lǐng)公寓，而傾向于租住集體宿舍或藍(lán)領(lǐng)公寓的占21.4%?？梢?，特定群體租賃房源的需求結(jié)構(gòu)和現(xiàn)實(shí)中可供他們選擇的租賃住房房源的供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在較大差異。特別值得注意的是，本次調(diào)查的特定群體對(duì)公租房的需求較大。

（二）就房屋類型而言，特定群體傾向于租住公寓

本次調(diào)查結(jié)果表明，就其中有市場化租賃住房需求的特定群體而言，公寓是最受歡迎的房屋類型，其次是里弄住宅，但從租住現(xiàn)狀來看，里弄住宅的租戶最多。由此可見，本次調(diào)查的特定群體在市場化租賃住房房屋類型方面的需求沒有得到有效滿足，主要表現(xiàn)在他們對(duì)公寓的需求沒有得到有效滿足。這可能是因?yàn)槔锱≌噍^公寓租金更為低廉，原本傾向于租住公寓的租戶迫于租金壓力而選擇了租住里弄住宅。

（三）就住房區(qū)位而言，特定群體傾向于租住內(nèi)環(huán)內(nèi)房屋

特定群體傾向于租住在內(nèi)環(huán)內(nèi)的占37.89%，內(nèi)外環(huán)之間的占38.48%，外環(huán)外的占23.63%。近年來，隨著舊區(qū)改造等城市更新政策的實(shí)施，中心城區(qū)老舊住房大量減少，同時(shí)，軌道交通建設(shè)提高了通勤便利水平，新增住房主要向近郊和遠(yuǎn)郊集中，導(dǎo)致內(nèi)環(huán)外租賃房屋的供應(yīng)量增加，但本次調(diào)查的特定群體卻傾向于租住在內(nèi)環(huán)內(nèi)。這可能是因?yàn)楸敬握{(diào)查的特定群體主要是環(huán)衛(wèi)工人、家政人員、制造業(yè)工人，他們的就業(yè)機(jī)會(huì)較多地集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)，且相較其他職業(yè)群體，他們收入較低、工作時(shí)間較長，因此更希望通過縮短工作地點(diǎn)和居住地點(diǎn)間的空間距離，節(jié)約通勤成本、減少通勤時(shí)間、增加休息時(shí)間。

（四）就房屋戶型而言，特定群體傾向于租住一居室

特定群體意愿租住一室戶和一室一廳的占比最高，達(dá)61.40%，其次是二室一廳和二室二廳（27.49%）、三室一廳和三室二廳（6.32%）、四居及以上（0.82%），另有3.98%的人選擇租住其他戶型。而實(shí)際上租住一室戶和一室一廳、二室一廳和二室二廳、三室一廳和三室二廳、四居及以上、其他戶型的占比分別為60.21%、17.05%、8.01%、1.79%、12.94%。比較意愿租住的各類戶型占比和實(shí)際租住的各類戶型的占比情況可知，實(shí)際租住三居室、四居及以上戶型的租戶占比高于意愿租住這些戶型的租戶占比，實(shí)際租住二居室的租戶占比則低于意愿租住該戶型的租戶占比，但實(shí)際租住一居室的租戶占比接近意愿租住該戶型的租戶占比。根據(jù)中國指數(shù)研究院2019年4月份公布的數(shù)據(jù)，二居室租賃住房的供應(yīng)量最大（37.68%），接下來依次是一居室（35.32%）、三居室（20.31%）、四居及以上（6.69%）。由此可見，特定群體租賃二居室的需求沒有得到有效滿足，雖然二居室的供應(yīng)量占比最大，但二居室的意愿租住比例高于實(shí)際租住比例，這可能是因?yàn)閷?duì)一些意愿租住二居室又不愿和他人合租的租戶而言，租住二居室租金成本相對(duì)較高，所以他們最終棄租二居室而選擇租住別的戶型。

（五）就租金支出而言，特定群體意愿租金較低

特定群體中的絕大多數(shù)租戶表示，自己意愿承受的最高月租金不超過2000元，占比為77.08%，2000-3000元的占15.20%，而6000元以上的僅占0.23%。但現(xiàn)實(shí)中，月租金在2000元以下的租戶占比低于意愿占比，為60.05%，月租金為2000-3000元的占比則高于意愿占比，為21.14%。中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年4月份月租金為6000元的租賃住房供應(yīng)量最大（30.98%），其次是3000-4000元（20.80%），接下來依次是2000-3000元（19.95%）、4000-5000元（16.20%）、5000-6000元（10.02%）、1000-2000元（7.15%）、1000元以下（0.90%）。由此可見，對(duì)本次調(diào)查的特定群體而言，上海市場化租賃住房的掛牌月租金水平普遍高于他們意愿承受的月租金水平。

（六）就租住品質(zhì)而言，特定群體滿意度較低

上海市場化租賃住房的供應(yīng)主體主要是居民家庭，主要的住房來源是持有多套住房家庭的閑置房屋。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和租賃機(jī)構(gòu)提供的租賃住房數(shù)量較少，在租約的標(biāo)準(zhǔn)化、租賃關(guān)系穩(wěn)定性、業(yè)主和租客權(quán)益保護(hù)、住房租賃服務(wù)質(zhì)量等方面存在一定缺陷，從而影響到租戶對(duì)租住品質(zhì)的滿意度。很多收入較低的租戶還居住在城中村住房、簡陋的集體宿舍、群租房等非正規(guī)住房中，這些住房往往存在配套設(shè)施不全、衛(wèi)生環(huán)境差等問題，甚至具有安全隱患。本次調(diào)查結(jié)果也表明，特定群體中的絕大多數(shù)租戶的居住條件較差，人均住房建筑面積低于2017年上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.7平方米，租住滿意度也普遍較低，一些收入較低的租戶更是為了減少租金支出而情愿忍受較差的居住條件。因此，隨著人們對(duì)美好居住的需要日益增長，特定群體對(duì)租住品質(zhì)的向往與租賃住房品質(zhì)之間的矛盾將日漸凸顯。

四、相關(guān)建議

為有效滿足特定群體對(duì)體面時(shí)尚的宜居租賃生活方式的向往，上海的相關(guān)政府部門一方面要通過政策的鼓勵(lì)和扶持來增加租賃住房的有效供給，另一方面還要進(jìn)一步規(guī)范租賃市場秩序以提升租住品質(zhì)。

（一）優(yōu)化公租房建設(shè)和供應(yīng)

根據(jù)不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局情況以及不同行業(yè)從業(yè)人員對(duì)租賃住房的區(qū)位和戶型需求，合理規(guī)劃公租房布局和戶型配比，特別是在通信、通用設(shè)備、汽車制造和電氣機(jī)械行業(yè)較為集聚的區(qū)域增加公租房的建設(shè)供應(yīng)，并針對(duì)不同家庭生命周期的家庭需求，提供更加多元化、個(gè)性化的公租房戶型選擇。加快公租房建筑智能化步伐，適時(shí)適度調(diào)整公租房裝修標(biāo)準(zhǔn)，依托“互聯(lián)網(wǎng)+”優(yōu)化社區(qū)服務(wù)，完善公租房周邊配套設(shè)施建設(shè)。建立公租房信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)公租房公司和用房單位之間的有效溝通。統(tǒng)籌使用不同區(qū)、不同企事業(yè)單位的公租房房源。為重點(diǎn)企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供周邊公租房的整體租賃權(quán)限，并給予一定租金補(bǔ)貼。

（二）推進(jìn)租賃住房建設(shè)

通過新增租賃住房用地、商品住房項(xiàng)目配建、商辦用房轉(zhuǎn)化改建、單位自建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套、集體建設(shè)用地利用等方式加大租賃住房供應(yīng)。截至2019年4月底，上海共出讓72幅租賃地塊，其中5幅為集體土地試點(diǎn)。建議上海加快已出讓土地租賃住房的建設(shè)，根據(jù)租賃群體的需求特征合理規(guī)劃租賃住房的空間布局和戶型配比，提升租賃住房生活配套功能和管理服務(wù)品質(zhì)。結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局和租戶需求特點(diǎn)，可考慮在中外環(huán)間增加供應(yīng)給建筑工人和通信業(yè)從業(yè)人員的租賃住房，在外郊環(huán)間增加供應(yīng)給通用設(shè)備從業(yè)人員的租賃住房，在郊環(huán)外增加供應(yīng)給汽車制造業(yè)和電氣機(jī)械從業(yè)人員的租賃住房。探索建立重點(diǎn)企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)自建配租住房制度，在新建或改建項(xiàng)目中，按照政策規(guī)定的比例，統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)單位租賃房，并把單位租賃住房建設(shè)納入全市租賃住房建設(shè)規(guī)劃中。

（三）支持相關(guān)國有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)

隨著經(jīng)濟(jì)增速和綜合實(shí)力的提升，部分二線城市已經(jīng)具備與一線城市爭奪人才的能力，而上海高昂的房價(jià)和租金在很大程度上削弱了上海對(duì)各類人才的吸引力。本次調(diào)查也表明，租金太高是導(dǎo)致租戶租房滿意度低的主要原因。因此，住房問題從某種程度上來說已經(jīng)成為上海吸引人才的最大瓶頸。國企肩負(fù)著為上海城市發(fā)展創(chuàng)造吸引人才、留住人才的良好環(huán)境的責(zé)任，在租賃市場供應(yīng)主體多元化的背景下，應(yīng)加大力度鼓勵(lì)相關(guān)國有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，支持國企積極參與租賃住房建設(shè)運(yùn)營，充分發(fā)揮國企在增加租賃住房市場供給、穩(wěn)定住房租金方面的積極作用，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

（四）加快藍(lán)領(lǐng)公寓（集體宿舍）建設(shè)

制定、完善藍(lán)領(lǐng)公寓（集體宿舍）建設(shè)、管理的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，滿足傾向于單獨(dú)居住或與他人合住的租戶的需求。合理制定藍(lán)領(lǐng)公寓的租金標(biāo)準(zhǔn)，合理配置藍(lán)領(lǐng)公寓中適合不同租住模式的戶型比例。鼓勵(lì)重點(diǎn)企事業(yè)單位通過在單位內(nèi)及周邊區(qū)域按一定比例配建藍(lán)領(lǐng)公寓（集體宿舍），或者通過對(duì)具備條件的存量建筑進(jìn)行綜合改造，以及與社會(huì)化代理經(jīng)租企業(yè)合作租房的方式，增加藍(lán)領(lǐng)公寓（集體宿舍）的供應(yīng)量。鼓勵(lì)各區(qū)政府加大對(duì)重點(diǎn)企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓（集體宿舍）的財(cái)政投入。搭建單位自建藍(lán)領(lǐng)公寓（集體宿舍）的公共服務(wù)信息平臺(tái)。依托公共服務(wù)信息平臺(tái)，整合優(yōu)化、統(tǒng)籌利用用人單位自建的藍(lán)領(lǐng)公寓（集體宿舍）房源，提高房源使用效率。鼓勵(lì)和支持長租公寓企業(yè)開拓藍(lán)領(lǐng)公寓業(yè)務(wù)，特別是在特定區(qū)域開拓專門解決特定行業(yè)從業(yè)人員居住問題的藍(lán)領(lǐng)公寓業(yè)務(wù)，如在內(nèi)環(huán)內(nèi)專為家政人員、環(huán)衛(wèi)工人等收入較低的群體提供個(gè)人月租金低于2000元的藍(lán)領(lǐng)公寓。另外，還要為租期難以預(yù)計(jì)、工作較不穩(wěn)定的行業(yè)從業(yè)人員（如：環(huán)衛(wèi)行業(yè)）的用人單位提供住房租賃服務(wù)。鼓勵(lì)國企和央企將商業(yè)辦公類項(xiàng)目、廢棄的工業(yè)用房等存量房改造為藍(lán)領(lǐng)公寓（集體宿舍），并交給專業(yè)的長租公寓企業(yè)運(yùn)營。

（五）提升租住品質(zhì)

構(gòu)建租賃市場的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)，特別是要完善租賃住房消防安全、裝飾裝修以及房型設(shè)計(jì)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確保承租人居住安全。加強(qiáng)相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)配合，開展住房租賃市場規(guī)范管理的專項(xiàng)檢查，加強(qiáng)住房租賃市場巡查，強(qiáng)化租賃住房消防設(shè)施配備和物業(yè)管理。加強(qiáng)住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)住房租賃行業(yè)的監(jiān)督，促進(jìn)住房租賃行業(yè)健康發(fā)展。堅(jiān)持分類原則，增強(qiáng)對(duì)不同類型出租方式監(jiān)管的針對(duì)性。規(guī)范個(gè)人二房東管理，積極探索和支持個(gè)人二房東向住房租賃機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變。借鑒上海市青浦區(qū)夏陽街道的“房東責(zé)任制”，加強(qiáng)房東自主管理責(zé)任。轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管方向，從側(cè)重管理經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向管理經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的方向轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為進(jìn)行記分量化管理，根據(jù)不同分值采取相應(yīng)的處罰和限制措施。堅(jiān)持不定期專項(xiàng)排查并嚴(yán)懲發(fā)布虛假房源的機(jī)構(gòu)，堅(jiān)持確保發(fā)布房源的合法性，確保房源信息透明化，堅(jiān)持根據(jù)成交的變動(dòng)情況及時(shí)更新掛牌信息。優(yōu)化租賃管理和服務(wù)平臺(tái)。加快完善法律法規(guī)，通過立法規(guī)定房屋中介必須對(duì)出租人和承租人雙方說明的重要事項(xiàng)、簽定合同時(shí)的義務(wù)、中介公司的業(yè)務(wù)等，明確機(jī)構(gòu)出租人的經(jīng)營資質(zhì)與業(yè)務(wù)范圍，明確承租對(duì)象可以享受的公共服務(wù)，確保承租人的居住安全。