某精裝修工程造價管理研究

蘇日菊

【摘 要】本文結(jié)合綠地·新都會項目三期的工程造價特點，從實際出發(fā)，對工程造價中如設計、招標、材料價格等各方面問題進行了研究，并提出了相應的解決辦法。

【關鍵詞】工程造價;造價特點;研究

中圖分類號： TU723.3文獻標識碼： A ? 文章編號： 2095-2457（2019）20-0194-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.20.089

1 項目概況

綠地·新都會項目三期（8#、9#樓）位于鄭州市鄭東新區(qū)，基地南側(cè)為金水東路，西側(cè)為東風東路。整個項目主要由兩棟辦公塔樓8#/9#樓、商業(yè)裙房、地下一夾層自行車庫、地下一層商業(yè)和設備用房以及地下二、三層車庫構(gòu)成。裙房主要用于商業(yè)、餐飲等。地上建筑 8#樓為19層，高度為93m，9#樓為38層，高度為179.850m，裙房為6層。本地塊裙房首層層高為5700mm，二層層高5600mm，三層～六層高5300mm，標準層層高4200mm，9號塔樓設備層層高6400mm。塔樓幕墻采用龍鱗獨特造型。全部采用精裝修工程，建筑面積共計282603.66平方米，地下建筑面積103467平方米，本工程總投資31.086億元。

2 造價管理與控制

本項目辦公樓均為精裝修交付，針對這類裝修項目，前期就明確工作重點，明確標準層造價對整個造價影響很大，需要集中精力重點分析控制。并按三部分進行控制：設計階段有效控制、招標階段有效控制與采購階段有效控制。

2.1 設計階段有效控制

在建設工程決策及前期設計階段，就可以考慮對于后期施工的裝飾工程方案進行初步設計，使其體現(xiàn)出為了完善建筑功能而達到的效果。但在現(xiàn)實工程建設過程中，基本上所有的業(yè)主或建設單位都不會在建設工程設計階段就對裝飾工程進行方案性設計，都是要等工程結(jié)構(gòu)開始施工的時候，才設計裝飾工程。這樣就導致了后期裝飾施工的局限性。因此，在工程項目決策階段對裝飾工程進行方案性設計并按設計方案做出合理的概算，對于控制裝飾工程造價可以起到總量控制的作用。

在裝飾工程設計階段，對于大部分業(yè)主或建設單位來說，裝飾工程沒有結(jié)構(gòu)工程那樣重要的安全性，只要能夠達到裝飾效果，不太在意裝飾工程本身的施工工藝要求。同時，由于裝飾效果的因人而異性，裝飾效果都是由業(yè)主方的高層來確定，造成設計方案的變更頻繁，最終導致裝飾工程的工期拖延和造價增加。在裝飾工程設計階段，工程造價的控制重點應放在按效果圖做出的設計圖紙預算上，并原則控制其不超過原有的設計方案概算。

提供精裝修成本控制要素指標，作為限額設計的指引。比如對成本影響較大的石材鋪貼比例、木飾面比例、飾面材料拼花、線條裝飾等的量化指標;對大宗材料的選擇限價，設計不得以設計效果為由超控制成本限價。

如：電梯廳裝修控制成本價格4200元/M2，墻面采用干掛意大利木紋石+不銹鋼門套，地面采用意大利木紋深色大理石，吊頂采用輕鋼龍骨石膏板白色乳膠漆+MT-06 1.5mm厚古銅（拉絲）不銹鋼+燈槽。而設計墻面所用的進口大理石價格超出控制成本而進行材料優(yōu)化等。

公共走道裝修成本價格為2280元/M2，墻面為白色乳膠漆+8mm厚超白烤漆玻璃（加防爆膜）+3mm米白色鋁板+1.5mm厚古銅（拉絲）不銹鋼腰線，地面采用25mm厚意大利木紋深色大理石，吊頂為輕鋼龍骨石膏板白色乳膠漆+MT-06 1.5mm厚古銅（拉絲）不銹鋼+ 燈槽。

大堂裝修控制成本價格4256元/M2，墻面為干掛意大利木紋石+2.5mm厚V型鋁板墻+1.5mm厚古銅（拉絲）不銹鋼+2.5mm厚鋁板防火門貼面，地面為意大利木紋深色大理石+局部拼花，吊頂為輕鋼龍骨石膏板吊頂+2.5mm厚V型鋁板吊頂+3mm厚穿孔鋁板吊頂。

衛(wèi)生間、清潔間裝修控制成本價格3035元/M2，墻面采用仿木紋石玻化磚+不銹鋼+銀鏡+石材洗面臺+成品木飾面門，地面采用仿木紋石?；u，吊頂采用輕鋼龍骨石膏板吊頂+燈。

辦公室裝修控制成價格1200元/M2，墻面采用乳膠漆+不銹鋼踢腳線+成12mm鋼化玻璃門（雙開），地面采用地毯+架空地板，吊頂采用礦棉板輕鋼龍骨吊頂+部分乳膠漆。

2.2 招標階段有效控制

在招標階段招標文件編制、清單工程量及合同約定是控制造價的主要階段，只有在所有內(nèi)容都描述在招標清單中，對于施工階段、后續(xù)結(jié)算等都是非常有益的。并在合同中約定設計變更引起的單價確定辦法及依據(jù)，避免了扯皮現(xiàn)象，為后續(xù)施工打下了良好的基礎。

2.2.1 工程量清單方面

工程量清單格式建議不采用國標清單，而是針對項目特點對港式清單進行優(yōu)化，優(yōu)化后的港式清單有下方面列特點：

（1）子目列項

常規(guī)港式清單僅根據(jù)招標圖紙列項.但本項目需造價咨詢單位與業(yè)主溝通后，對于業(yè)主可能會增加的項目或可能新增的材料在清單中列項，讓裝修單位報價，作為今后單價變更的依據(jù)，盡量減少變更項目無法參照工程量清單子目的情況。

（2）單價表部分

常規(guī)港式清單的單價表僅有供應價及安裝價兩項.而本項目造價咨詢單位會要求投標單位在單價表內(nèi)明確主材供應價（A）、主材損耗率（B）%、主材照管費率（C）%、安裝價（人工、輔材機械等雜項）（D）、管理費及利潤率（E）%、稅金（F）%等明細內(nèi)容，綜合單價=主材供應價（A）*（1+主材照管費率（C）%）*（1+主材損耗率（B）%）*（1+稅金（F）%）+安裝價（人工、輔材機械等雜項）（D）*（1+管理費及利潤（E）%）*（1+稅金（F）%）。

其中主材供應價（A）為該項目主材運送至工地的、按供應量計算付給供應及運輸單位的供應單價.包括若有需要時的有關進口材料的進口稅、增值稅和銷售稅，但并不包括投標單位的照管費。主材照管費率（C）包括主材運送至工地由投標單位接受后發(fā)生的采保費、運雜費、運輸損耗、材料發(fā)票稅、檢驗試驗費、配合費、管理費、利潤及墊款利息等費用。

主材損耗率（B）%、主材照管費率（C）%、安裝價（人工、輔材機械等雜項）（D）、管理費及利潤率（E）%、稅金（F）%由投標單位上報經(jīng)業(yè)主確認后就固定不變。裝修工程設計變更引起的價格重新確認就只要確定主材供應價（A），重新確認單價的難度就大大降低了。

對于高檔裝修材料或業(yè)主有意向變更的裝修材料，業(yè)主可以在招標時暫定主材供應價（A），施工過程中按經(jīng)業(yè)主確認的主材供應價進行置換。由于已經(jīng)考慮了投標單位對于材料的照管費用，可以減少投標單位在裝修材料上狠賺一筆的可能性。如果投標單位對于業(yè)主確認的主材供應價有異議，可以與材料供應商先按業(yè)主確認的主材供應價簽訂暫定價格合同，付款時按照業(yè)主確認的主材供應價進行支付.保證工程正常施工，結(jié)算時再根據(jù)實際情況解決相關爭議。

2.2.2 合同條款方面

裝修工程里最大的難點是施工過程中由于材料變更而需要重新定價。而通過造價咨詢單位編制的裝修招標清單，可以將項目定價簡化為主材供應價的定價.因此僅優(yōu)化清單格式還不夠，還需在裝修合同中明確相關約束條款。

1）材料供應及確認方面的主要條款

（1）承包人自購材料質(zhì)量必須符合設計要求及有關驗收、檢測標準，品牌、規(guī)格經(jīng)發(fā)包人和監(jiān)理方事先認可，并提供產(chǎn)品出廠證明、合格證書、商檢證明等，提供產(chǎn)品樣本、樣品，并按規(guī)定在使用前進行材料檢測或復試，不合格的不得使用，材料檢驗試驗費由承包人支付，包含在合同價款內(nèi)。

（2）承包人自主競報品牌及價格的材料，承包人應嚴格按照投標時所確定的材料品牌進行采購，材料價格不再調(diào)整。除雙方另有約定外，本工程所需材料均由承包人自行采購、供應至施工現(xiàn)場，運輸及保管等由承包人負責并由承包人承擔所有費用。

（3）由承包人自主采購的材料中：①承包人必須嚴格按照競標時所確定的材料的生產(chǎn)廠家、產(chǎn)地、品牌、規(guī)格、質(zhì)量等進行采購，不得調(diào)整，承包人在投標時標明的材料的單價、合價等也不得調(diào)整。②在合同執(zhí)行期間，承包人自主報價的材料價格將不做調(diào)整，不因時間、工程量增減、材料市場價格等的變化而變化。

（4）根據(jù)工程建設需要，對承包人采購的材料、設備，發(fā)包人保留確認、變更其廠家、規(guī)格、品牌、技術和質(zhì)量要求的權(quán)力，若因發(fā)包人提出材料變更，導致材料價格發(fā)生變化，結(jié)算時，按發(fā)包人確認的材料單價調(diào)整投標報價中的材料單價，損耗和其他費用一律不做調(diào)整。

（5）“發(fā)包人可指示承包人進行以下工作：①將不符合合同規(guī)定的任何材料、設備移出現(xiàn)場，并進行更換：②去除不符合合同規(guī)定的其他工作并重新施工;③實施因意外、不可預見的事件或其他原因引起的、為工程的安全迫切需要的任何工作。承包人應在指示規(guī)定的合理時間（如果有）內(nèi)執(zhí)行該指示。

2.2.3 綜合單價調(diào)整的主要條款

鑒于本工程裝修工程是在樣板房裝修方案尚未完全確定的情況下進行招標的.因此采用方案設計招標.而非施工圖招標。因此要求投標單位承擔深化設計的責任。由各投標單位根據(jù)業(yè)主提供的招標清單和方案設計圖紙進行深化設計，要求投標單位對于招標清單內(nèi)所有子目的項目特征描述及清單內(nèi)的缺漏項予以復核.并允許投標單位在招標清單的后面補充項目，如果投標單位未補充相關深化設計項目.視為投標單位已將該部分費用考慮在投標總價內(nèi)。今后除了業(yè)主提出的布局變化及材料、設備的更換，其余類似“招標清單項目特征描述不符”及“招標清單缺漏項”等事項不得作為設計變更。

裝修工程的價格變化除了飾面材料外，基層做法也很容易被投標單位作為設計變更提出.可以在裝修招標時明確“基層做法”由投標單位負責深化，除非飾面材料類型發(fā)生重大變化，例如“干掛石材改為濕貼墻紙”，其余飾面材料變化基層價格不變。

合同內(nèi)關于設計變更的定義：

“本合同內(nèi)‘設計變更一詞意指合同文件所繪畫或說明的工程在設計布局、飾面材料品質(zhì)和數(shù)量上的改變，包括工程數(shù)量的改變，其供應的飾面物料的類別、標準的改變，和已完成或送抵工地的飾面物料的拆除及遷離（不合規(guī)格的物料除外）?！?/p>

合同內(nèi)關于變更單價的計算：

（1）報價文件工程量清單中已有項目的綜合單價，執(zhí)行中標的原有綜合單價：若相同清單項目綜合單價不一致的，按最低的綜合單價執(zhí)行。

（2）報價文件工程量清單中沒有的項目采用以下方法計算綜合單價。

工程量清單中有類似做法的子項：在承包人報價文件已有的中標綜合單價（若相同清單項目綜合單價不一致的，按最低的綜合單價執(zhí)行）中，用施工做法相類似的綜合單價，并在單價分析中置換主材價格（或其他內(nèi)容不同的部分），其他子項不動，作為此項目的綜合單價。

工程量清單中無類似做法的子項：則以合同單價表內(nèi)的單價合理換算，否則以工料測量師（即造價工程師）判斷的公平的價格計算。如果承包人對于工料測量師的審核價格有異議，可以補充相關依據(jù)和資料，但不得影響正常材料采購和工程施工。付款時按照工料測量師的審核價格進行支付，保證工程正常施工，結(jié)算時再解決相關爭議。

2.3 材料價格方面有效控制

裝修飾材料是控制工程造價的重要內(nèi)容，如果因為材料質(zhì)量不達標而導致返工，毫無疑問會增加工程造價成本及影響產(chǎn)品品質(zhì)。如地面與墻面的大理石、不銹鋼板、地毯與架空地板等。

（1）所用材料采用招標方式確定單位，其原則不采用低價中標，而從其企業(yè)規(guī)模、施工、管理、售后、資金以及產(chǎn)品質(zhì)量等情況綜合考慮，應實地考察該企業(yè)以往項目和口碑如表1。

（2）核定材料時查看是否與施工工序相符，如果設計大理石要結(jié)晶處理，地面大理石是要做結(jié)晶處理，但是墻面、吧臺、門套大理石也需要結(jié)晶處理有些不合適，結(jié)合現(xiàn)場實際施工及與設計人員溝通后，此部位不需要做結(jié)晶處理，在核價中就明確結(jié)晶處理部位為地面，其他部位不做。

3 結(jié)語

為了更好地控制裝修成本，設計階段成本控制置為關鍵，他關系到出圖后就無法再修改其設計風格而來改變所用材料。前期設計出圖前要與設計人員核對成本價格是重中之重。招標階段是控制施工過程因清單描述不清或者設計變更而造成價格偏離招標約定計價方式，避免出現(xiàn)增加成本的有效控制。