摘 要：最近十多年，我國房地產(chǎn)行業(yè)與證券資本市場發(fā)展較為迅速，這兩個市場資金存量較大，對影響整個社會的資源配置有著重要作用。經(jīng)驗表明，房價與股價之間存在的一定的密切關(guān)系，對于二者之間的確切關(guān)系，國內(nèi)外許多專家看法不一。如果一旦其中一個出現(xiàn)價格泡沫，會給經(jīng)濟造成十分嚴(yán)重的后果。本文從經(jīng)濟學(xué)理論分析我國股市和房市可能存在的替代效應(yīng)、財富效應(yīng)和借貸效應(yīng)，并給出相應(yīng)的政策性建議以保證我國這兩個市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房價；股價；關(guān)聯(lián)性

一、引言

現(xiàn)如今，我國許多城市的房價出現(xiàn)過于虛高的態(tài)勢，股市也出現(xiàn)了數(shù)次牛市與熊市，給經(jīng)濟發(fā)展帶來了諸多的不穩(wěn)定性，因此引發(fā)了社會廣泛議論，我國金融市場不夠完善，創(chuàng)新性有待提高，社會投資渠道主要為投資房地產(chǎn)市場和股票市場，在這樣的條件下，研究股價與房價之間的內(nèi)在關(guān)系，能夠促進股票市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國的經(jīng)濟不斷深化發(fā)展，要求股市與房市發(fā)展質(zhì)量要更高，降低金融系統(tǒng)風(fēng)險，因此，研究我國房地產(chǎn)行業(yè)與股票市場行業(yè)之間發(fā)展變動關(guān)系顯得格外重要，意義重大。國內(nèi)外關(guān)于房價與股價之間的研究并不成熟，仍然在研究探索階段，國外現(xiàn)有的模型與方法并不完全適用我國實際情況，因此我國學(xué)者研究采取國外不同模型得到我國股價與房價之間的關(guān)系有著不同的結(jié)論與發(fā)現(xiàn)。

二、我國房地產(chǎn)市場與股票市場發(fā)展簡要回顧

1998年國家開始出取消福利性分房，房地產(chǎn)市場開始走向市場化，出現(xiàn)貸款購買商品房，經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要極點，接著便出現(xiàn)了各種類型的炒房團，導(dǎo)致各地房價不穩(wěn)定，有些城市房價甚至“直線”上升，近幾年各大城市開始先后出臺抑制炒房政策，響應(yīng)中央“房子是用來住的，而不是拿來炒的”號召，炒房態(tài)勢得到有效抑制，但這也給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來一定的壓力，直到現(xiàn)在，我國政府仍在積極探索房地產(chǎn)市場市場化最優(yōu)策略。

在將近30年的股市發(fā)展進程中，2005年是我國股市的一個分水嶺，開始在解決股權(quán)分置金融創(chuàng)新等方面取得了突破性的發(fā)展。在2007年和2014年分別出現(xiàn)了牛市，可我國不成熟的股票市場在牛市的背后出現(xiàn)了較長時間的熊市，這也說明我國由于市場發(fā)展機制不夠健全與成熟，仍存在著過度投機現(xiàn)象，給我國許多股民帶來不少的損失。

三、我國房市與股市關(guān)聯(lián)性效應(yīng)分析

（1）替代效應(yīng)

替代效應(yīng)是指消費者在實際收入一定的情況下，如果商品的價格或者投資品的價格發(fā)生了變動，就會引起商品或者投資品之間相對價格發(fā)生變化，導(dǎo)致消費者對商品和投資品的需求量發(fā)生改變。房地產(chǎn)與股票之間存在一定的替代效應(yīng)，這是因為在投資資金一定的條件下，如果有資金流向股市，股票就會上漲，而房地產(chǎn)更具有吸引力時，資金就會從股市流向房地產(chǎn)市場，這樣就會導(dǎo)致股票價格下跌，房地產(chǎn)價格上漲，如果市場的風(fēng)險與收益出現(xiàn)了不平衡，也就是說同種風(fēng)險情況下，收益出現(xiàn)了較大的差異，出于理性，投資者必將會選擇高收益的投資品；或者在市場中出現(xiàn)了在相同收益的情況下，風(fēng)險存在了較大的差異，投資者會選擇投資股市或者樓市，這使得我國房價與股價會出現(xiàn)同方向變動趨勢。

（2）財富效應(yīng)

由于我國投資者的投資渠道較為單一，其中房地產(chǎn)市場投資占很重要的一部分，投資者進而就會增加對房地產(chǎn)投資的支出，由于流入房地產(chǎn)市場的資金增加，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場中的房價全面上漲，房價的上漲，就會導(dǎo)致投資者的財富進一步增加，又影響投資者增加對股票市場中的投資，又帶來股市的繁榮發(fā)展，股價上漲，周而復(fù)始，逐步循環(huán)，會導(dǎo)致股票市場中的股價與房地產(chǎn)市場中的房價變化趨勢趨于一致，同漲同跌。如果起點改為房地產(chǎn)市場中的房價上漲，最終帶來的結(jié)果就是，投資者的財富增加，大量資金流向股票市場，導(dǎo)致股價也會相應(yīng)的上漲，結(jié)果和起點為股票市場中的股價上漲一樣。那如果房地產(chǎn)市場中的房價和股票市場中的股價同時上漲呢？這樣投資者的財富上漲更加明顯，隨之帶來的結(jié)果就是，投資者會繼續(xù)投資股票和房地產(chǎn)，同樣導(dǎo)致股價和房價不同程度的上漲，因此，我國股票價格與商品房價格由于存在的財富效應(yīng)房價和股價會呈現(xiàn)同漲同跌的趨勢。

（3）信貸效應(yīng)

在借貸資金數(shù)量有限的情況下，貸款銀行等金融機構(gòu)根據(jù)貸款者所持有不同公允價值的房地產(chǎn)和股票等資產(chǎn)提供相應(yīng)數(shù)量的貸款。一方面從資金需求者的生產(chǎn)企業(yè)的角度來分析，作為生產(chǎn)企業(yè)擁有一定量的土地房產(chǎn)，如果房地產(chǎn)的價格上漲，那么企業(yè)的總資產(chǎn)將會增加，這樣企業(yè)能夠從借貸經(jīng)營機構(gòu)那里融資借貸的能力將會增加，進而雖然企業(yè)能夠拿到更多的貸款進行投資生產(chǎn)，擴大再生產(chǎn)，企業(yè)的效益將會提高，前景也會變得更加美好，投資者將會更加愿意投資該企業(yè)股票，股票價格會上漲，這樣將使得該公司價值也會增加，該公司又可以從借貸銀行等金融機構(gòu)那里得到借貸資金，周而復(fù)始，該公司的股票價格將會持續(xù)上漲。反之，如果該生產(chǎn)企業(yè)擁有的房地產(chǎn)價格下跌，導(dǎo)致該企業(yè)總資產(chǎn)價值下降，也就是說，所能用于抵押的資產(chǎn)價格下降，借貸到較少的資金，不利于生產(chǎn)規(guī)模的擴大與進一步發(fā)展，該企業(yè)的生產(chǎn)前景不夠好，投資者并不十分愿意投資該企業(yè)，時間一長，該企業(yè)股票很可能就會下降，導(dǎo)致該企業(yè)價值將會減少，更難借貸到所需資金進一步發(fā)展，周而復(fù)始，將會導(dǎo)致該企業(yè)股票價格持續(xù)下跌，這就是我國股票價格與商品房價格由于存在的信貸效應(yīng)房價和股價會呈現(xiàn)同漲同跌的趨勢。

四、政策建議

（1）采用財政政策與貨幣政策進行適當(dāng)調(diào)控

在財富效應(yīng)的影響作用下會導(dǎo)致我國的房價和股價之間會存在正相關(guān)變化趨勢，并且我國房地產(chǎn)市場與股票市場共同受到我國宏觀經(jīng)濟政策影響，比如人民銀行出臺的存款準(zhǔn)備金政策，再貼現(xiàn)政策等等貨幣政策，以及政府收支等財政政策。政府可以采取相應(yīng)的措施來調(diào)節(jié)整個社會中投資資金的運動方向，相應(yīng)地調(diào)整房價與股價的平穩(wěn)運行。從可能存在的財富效應(yīng)角度分析，可以采取緊縮性的貨幣政策，提高銀行等金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率，提高再貼現(xiàn)率等措施，以達(dá)到減少貨幣的供給，這樣一來，使得社會資金減少，投資者們所持有的財富相應(yīng)地減少，同樣也能夠使房地產(chǎn)市場和股票市場降溫，進而能夠抑制房價與股價出現(xiàn)的不合理的高價泡沫；如果房地產(chǎn)市場與股票市場過于沉寂，沒有活力，房價與股價出現(xiàn)了不合理的低價，我國政府部門可以采取相反的政策措施，可以采取擴張型貨幣政策，降低存款準(zhǔn)備金率與再貼現(xiàn)率，增加社會資金供給量，投資們所持有的財富增加，就會促進房市和股市的熱度。如果房市與股市之間出現(xiàn)了較為明顯的替代效應(yīng)或者信貸效應(yīng)，同樣政府也能采取一定財政政策與貨幣政策進行相機決策。

（2）對股市與房市之間資金溢出情況進行監(jiān)控

我國房價大幅度上升，很大一定程度上是因為炒房客的投機性炒作，可以加強對中小企業(yè)投資投機管控，以求降低風(fēng)險，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場與股票市場中大額資金流動，如發(fā)現(xiàn)有投機熱錢及時管控，進一步促進利于中小企業(yè)融資，防止企業(yè)脫實向虛增加杠桿、加經(jīng)濟市場中的泡沫。

（3）建立健全風(fēng)險防范預(yù)防機制

我國應(yīng)當(dāng)進一步完善金融市場，拓展投資的渠道，金融創(chuàng)新力度不足，有關(guān)政策不夠完善，根據(jù)現(xiàn)實我國發(fā)展要求，不同發(fā)展節(jié)點，制定合乎事宜的新政策與方針，堅決抵制過度投機行為，從金融機構(gòu)與房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)為重點關(guān)注對象，以保護投資者合法權(quán)益為核心，以促進金融行業(yè)與實體經(jīng)濟相結(jié)合共同發(fā)展為重點，應(yīng)該向金融市場發(fā)達(dá)國家借鑒有關(guān)經(jīng)驗，進一步促進我國房地產(chǎn)市場與股票市場資金市場化，加強培育投資機構(gòu)與投資者積極健康投資理念，并且建立健全有關(guān)風(fēng)險防范機制。

參考文獻

[1]黃歡歡.我國房地產(chǎn)市場與股票市場互動關(guān)系研究[D].天津財經(jīng)大學(xué)，2014

[2]余元全，康莊.房價與股價的互動關(guān)系研究——基于重慶市的實證分析[J].價格理論與實踐，2009（07）：66-67

作者簡介：彭楷翔，1995年，男，漢語，安徽阜陽，無職務(wù)，碩士研究生，研究方向資本市場，安徽大學(xué)，安徽省合肥市，郵編230601。