住房成本、產(chǎn)業(yè)升級與青年人群城鎮(zhèn)化實證研究
——來自我國35個主要城市的面板數(shù)據(jù)

■ 胡吉亞 吳肖楚

(中國社會科學(xué)院大學(xué):金融研究所，經(jīng)濟(jì)學(xué)院；北京 102488)

隨著我國城鎮(zhèn)化步伐的加快，青年人群逐漸向大城市聚集，在為城市注入活力和創(chuàng)造力的同時，也推高了房地產(chǎn)市場的價格。反方向來看，住房成本的提高同樣在引導(dǎo)青年人群的遷移，城市中的青年人群總是在高昂的住房成本和較高的薪資水平中權(quán)衡，決定現(xiàn)在的去留，并規(guī)劃未來的發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響人力資本的流動，而青年人群的匯集是產(chǎn)業(yè)升級與技術(shù)創(chuàng)新的重要源動力。本文將就住房成本、產(chǎn)業(yè)升級和青年人群城鎮(zhèn)化的相關(guān)性做分析研究，并根據(jù)實證研究結(jié)果提出政策建議。

一、文獻(xiàn)綜述

隨著2010年富士康內(nèi)遷和2012年阿迪達(dá)斯關(guān)閉中國工廠事件的出現(xiàn)，國內(nèi)學(xué)者們的關(guān)注點被吸引到房價、勞動力流動和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性領(lǐng)域中來。理論上講，房價、勞動力流動和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間相互影響，互為因果。

首先，城鎮(zhèn)化的加快導(dǎo)致城市人口聚集，形成住房需求，進(jìn)而推高房價(常亮、賈金榮[1]，2012；陸銘等[2]，2014；張延、張靜[3]，2016)，外來人口占比越高，房價越高(李嘉楠、游偉翔、孫浦陽[4]，2017)，而房價的上升又反過來影響勞動力的流動，特別是高房價具有擇優(yōu)效應(yīng)，為城市選擇高端優(yōu)質(zhì)人才，而淘汰普通勞動力(張平、張鵬鵬[5]，2016；Chan[6]，2001；Shan[7]，2010)。劉廣平等研究指出，房價對人力資本的影響在擠出效應(yīng)和聚集效應(yīng)的共同作用下呈現(xiàn)出先下降后上升的U型關(guān)系[8]。而人口遷移對于房價也有影響，黃詩韻基于1999-2016年全國30個省份的面板數(shù)據(jù)分析證明，人口遷入改變了城市的人口結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響住房需求，其中，人口教育結(jié)構(gòu)效應(yīng)占比29.04%，人口年齡結(jié)構(gòu)效應(yīng)占比14.29%，人口就業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)占比17.27%[9]。當(dāng)然，也有學(xué)者研究認(rèn)為，房價對于人口流動的影響并不明顯(Nord[10]，1998；Akbari[11]，2012)。

其次，人口向大城市流動，增加了城市的人力資源和知識技術(shù)儲備，形成人口紅利，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)升級(Michael et al.[12]，2012；吳福象、沈浩平[13]，2013)。藍(lán)慶新和陳超凡則通過實證研究證明了人口匯集與產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級之間存在顯著的相關(guān)性[14]。

最后，房價與產(chǎn)業(yè)升級之間的關(guān)系較為復(fù)雜。劉志偉在擴(kuò)展的“中心-外圍”模型框架內(nèi)進(jìn)行實證檢驗，研究結(jié)果表明相對房價升高會阻礙人力資本流動，但是城市優(yōu)質(zhì)資源的集聚又會弱化房價影響，而較高的房價會使得第三產(chǎn)業(yè)向高附加值領(lǐng)域演進(jìn)，推動產(chǎn)業(yè)升級[15]。楚爾鳴、曹策的實證研究也證明了房價與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的正相關(guān)關(guān)系[16]。也有學(xué)者指出，房價與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級呈倒“U”型的關(guān)系，房價水平較低時，房價上漲有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級[17]，過高的房價會阻礙產(chǎn)業(yè)升級。過高的房價會降低居民可支配收入，進(jìn)而拉低少兒撫養(yǎng)比，導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)老化，不利于產(chǎn)業(yè)升級[18]。

由此可見，國內(nèi)學(xué)者對于房價、產(chǎn)業(yè)升級和城鎮(zhèn)化已經(jīng)有了一定的研究，并形成了一些有價值的結(jié)論。但是，這些研究大多局限于研究房價、產(chǎn)業(yè)升級和城鎮(zhèn)化中兩個領(lǐng)域的相互關(guān)系，將三者結(jié)合起來綜合考慮的文獻(xiàn)較少，并且，文獻(xiàn)大多只是將“城鎮(zhèn)化”作為一個既定因素來研究其對于房價和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，并未深層次探析城鎮(zhèn)化的原因。本文將綜合研究房價、產(chǎn)業(yè)升級和城鎮(zhèn)化三者之間的相互關(guān)系，以實證考察其相關(guān)性的深層次原因，以此提出相關(guān)政策建議。

二、我國主要城市的住房成本與青年人群城鎮(zhèn)化總體情況

我國主要城市的房價自2000年以來進(jìn)入快速上升通道，2007年我國35座主要城市中只有兩座城市的房價超過1萬元每平米，分別是深圳市13 370元/平米和北京市10 661元/平米，5座城市的房價居于6 000-10 000元/平米之間，其他28座城市的房價都在6 000元/平米以下。2016年，同樣的35座城市中，深圳市和北京市的房價仍然最高，但是，已經(jīng)高達(dá)45 498元/平米和28 489元/平米[19]，近十年間凈增長2.4倍和1.67倍(見圖1)，其他城市的房價也紛紛上漲，房屋均價在6 000元/平米以下的城市只有呼和浩特市、重慶市、貴陽市、西寧市、銀川市和烏魯木齊市6座，這6座城市基本上都分布在偏遠(yuǎn)地區(qū)。

圖1 2007年(左圖)和2016年(右圖)我國35座城市房價散點分布資料來源：參見國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計司：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》，中國統(tǒng)計出版社2008年-2017年版。單位：橫軸：城市；縱軸：元/平米。

2016年，35座主要城市中大多數(shù)城市的房價分布在6 000-20 000元/平米之間，超過1萬元/平米的城市有10座，實際上，自2012年起就有8座城市的房價一直在每平米1萬元之上并逐年遞增(見圖2)。深圳市房價的漲幅最快，寧波市和福州市房價的漲幅較為平緩。

圖2 2012-2016年我國8座城市房價走勢資料來源：參見國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計司：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》，中國統(tǒng)計出版社2013年-2017年版。單位：縱軸：元/平米。

基于以上的房價數(shù)據(jù)，如果青年人群計劃在這些城市安家置業(yè)，需要多少年的努力呢？以圖2中的城市為例，如果青年夫婦準(zhǔn)備購買100平米房子，用每平米房價乘以100得出總的房屋價格，再除以夫妻二人的年薪之和，可以得到房價收入比，這個比例是指夫妻雙方?jīng)]有其他任何花銷的情況下，需要多少年才能購買一套住房?？梢钥闯?，在北京市需要近12年，在上海市需要近17年，在廈門市需要18年多(1)深圳市需要25年，其余城市也需要7-11年。，如果再算上日常生活開銷和養(yǎng)育孩子的費用，需要努力的年份還要加倍，也就是說，青年一代，除了日常開銷之外，需要在近30年的時間內(nèi)把所有積蓄全部投入購買房產(chǎn)中，這顯然很不合理，國際上合理的房價收入比應(yīng)該在4-6倍之間。

那么，如果選擇租房呢？仍舊以這8座城市為例，2017年，北京市平均租金為86.99元/月/平米，上海市租金為65.96元/月/平米，杭州市租金為49.03元/月/平米，寧波市租金為35.7元/月/平米，福州市租金為37元/月/平米，廈門市租金為43元/月/平米，廣州市租金為45.44元/月/平米，深圳市租金為68.96元/月/平米[20]。同樣以居住面積100平米計算，假定家庭總收入為夫妻雙方工資之和，二者工資都為城市年度均值。8座城市中，除了寧波市的租房成本占比在26.26%左右之外，其余城市的租房成本都很高，最高的城市為上海市，占家庭總收入的一半以上；其次是深圳市，租房成本占家庭總收入的46.10%；再次是北京市，租房成本占比為42.52%。如果選擇了租房，再加上日常開銷，那么青年夫妻基本上沒有儲蓄以供未來買房了。

既然房屋售價和租金都如此之高，那么，青年人群的遷移選擇是什么呢？由于流動人口的數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計，并且各城市統(tǒng)計口徑存在差異，本文以常住人口的出生率(見圖3)和結(jié)婚對數(shù)兩個指標(biāo)作為考察對象，判斷青年人群的城鎮(zhèn)化情況。

圖3 我國35座主要城市常住人口出生率散點分布資料來源：參見各大城市統(tǒng)計局：《2008-2017年統(tǒng)計年鑒》。單位：橫軸：年；縱軸：‰。

2007-2017年所有城市的常住人口出生率都大于5‰，只有寧波市、上海市、天津市和北京市4座城市十年間的常住人口出生率皆在10‰以下，其余城市十年間的常住人口出生率都有超過10‰的年份，有的城市在十年間平均每年都在10‰以上，例如，石家莊市、合肥市、廈門市、南昌市、長沙市、深圳市、重慶市、北海市和貴陽市等。但是，與國家統(tǒng)計局公布的全國人口出生率(2016年12.9‰)相比[21]，大多數(shù)城市的常住人口出生率都小于12.9‰。

由于有些城市統(tǒng)計年鑒中的數(shù)據(jù)缺失，在35座樣本城市中有結(jié)婚對數(shù)數(shù)據(jù)的僅有20座城市，從結(jié)婚對數(shù)的數(shù)據(jù)來看，年均結(jié)婚對數(shù)超過10萬對的城市僅有重慶市、成都市、武漢市、北京市、上海市5座城市，另外，廣州市、哈爾濱市、天津市和石家莊市4座城市的數(shù)據(jù)在10萬對上下徘徊。

由此可以看出，雖然大城市的優(yōu)質(zhì)資源和高額薪酬對于青年人有較強(qiáng)的吸引力，但是，這些城市的常住人口出生率和結(jié)婚人數(shù)并沒有顯著提高，其中的主要原因與高房價不無關(guān)系。

三、青年人群城鎮(zhèn)化對于產(chǎn)業(yè)升級的影響

青年人群向城市聚集所帶來人力資源的增加有利于推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且，在各年齡段中，青年人群的創(chuàng)新能力和創(chuàng)造能力都明顯較高，因此，青年人群的遷移如果趨向于大城市，理論上講，將推動大城市的產(chǎn)業(yè)升級。

隨著我國城鎮(zhèn)化率的不斷提高，城市人口數(shù)量逐漸增多，特大型城市諸如北京市和上海市，已經(jīng)開始實施限制人口流入的政策，防止城市負(fù)擔(dān)過重和“城市病”的產(chǎn)生，但是從總體數(shù)量上來看，我國35座主要城市的人口數(shù)量仍在逐年遞增。由于35座城市統(tǒng)計局官網(wǎng)對于人口總量和結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計口徑不同，目前只有北京市統(tǒng)計局對于人口的年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分類統(tǒng)計。根據(jù)世界衛(wèi)生組織2017年的劃分標(biāo)準(zhǔn)，15-44周歲人群為青年，中國國家統(tǒng)計局2018年年鑒數(shù)據(jù)顯示，2017年我國青年人群在總?cè)丝谥械恼急葹?2.99%(2)參見國家統(tǒng)計局：《中國統(tǒng)計年鑒2018》，2-9按年齡性別分人口數(shù)，http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2018/indexch.htm。以此比例為基準(zhǔn)，假定各城市常住人口中近一半的人口為青年人群，由于青年人群占比較大，本文將常住人口的年變化率(由于老人和兒童的流動性較差，可以將變化的流動人口視為青年人群的流動)作為衡量指標(biāo)，以此大致判斷青年人群的遷移數(shù)量和方向。

從我國35座主要城市2012-2017年度常住人口的數(shù)值上看，可以將其分為三組：常住人口在1 000萬以上的城市為一組，常住人口在500萬-1 000萬的城市為一組，常住人口在500萬以下的城市為一組。下面考察這三組城市青年人群集聚和產(chǎn)業(yè)升級的情況。

從這35座城市2012-2017年常住人口的增長率上來看，區(qū)別并不明顯，除了深圳市近三年來人口增長率激增和西安市2017年人口激增之外，其他城市2012-2017年的常住人口增長率基本上都在4%之內(nèi)。但是，由于各城市的人口基數(shù)不同，因此，各城市的人口遷移應(yīng)該參照實際數(shù)值而不是比率。從絕對數(shù)值上看，常住人口超過1 000萬人的10座城市每年人口流入的數(shù)量值較大(見表1)，可以看出，除了蘇州市之外，其他城市每年人口流動的數(shù)量都在10萬人以上，人口流入最多的是廣州市和深圳市，個別年份的人口流入甚至超過50萬-60萬人。北京市和天津市以往年份的人口流入也較多，可達(dá)到年流入40萬-60萬人，隨著限制人口政策的出臺，自2016年起，人口流入數(shù)量減少，2017年甚至出現(xiàn)負(fù)增長。

表1 我國人口超過千萬的10大城市人口流入情況 單位：萬人

數(shù)據(jù)來源：參見各城市統(tǒng)計局：各城市《2013-2017年度國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。

考察同時期這10座城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，為簡化分析，以“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長率”為指標(biāo)考察城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。由各城市的歷年數(shù)據(jù)可以直觀的看出，人口流入與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間有著同趨勢化的特點。

我國常住人口超千萬的10座城市中，北京市、天津市和上海市由于采取了人口限制措施，在2013-2017年中，流入人口大幅度減少，在2017年均為負(fù)值，同樣的，這三座城市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速也大幅度放緩，北京市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速從2013年的6.9%減少到2016年的2.8%，2017年稍有增長，為4.5%；天津市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速從2013年的13%減少到2016年的8.4%，再減少到2017年的2.3%；上海市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速從2013年的4.4%減少到2016年的0.8%，2017年增速較快，為6.8%。武漢市、廣州市、深圳市、重慶市和成都市的流入人口一直保持高速增長，以2017年為例，5座城市的流入人口分別為12.67萬人、45.49萬人、61.99萬人、26.73萬人和12.7萬人，同樣的，5座城市在近五年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速較快，2017年5座城市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速分別為15.2%、6.2%、9.3%、9.6%和9%。蘇州市的人口流入絕對數(shù)值較少，相對應(yīng)的，工業(yè)產(chǎn)值增速也較緩慢。

在常住人口少于500萬人的10座城市中，每年流入的人口數(shù)量也很少，除了廈門市和貴陽市之外，其余8座城市的年人口流入量基本上少于4萬人。在常住人口低于500萬人的城市中，人口的流動性較小，工業(yè)發(fā)展也并沒有顯示出與人口的相關(guān)性和同趨勢性。

剩余的15座城市常住人口數(shù)量在500萬-1 000萬之間，除了杭州市和長沙市的常住人口持續(xù)增長、南寧市的常住人口明顯持續(xù)下降、西安市在2017年常住人口出現(xiàn)迅猛增長外，其余城市的常住人口數(shù)量變化不大。

由于在這15座城市中，大部分城市2012年和2013年的工業(yè)狀況統(tǒng)計口徑不同，因此，大部分城市2013年的增長比率無法計算，但是，這15座城市近年來的規(guī)?；I(yè)產(chǎn)值增長率浮動較大，規(guī)律性并不強(qiáng)。由此可以粗略的判斷，常住人口在1 000萬人以下的城市，青年人口城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性不強(qiáng)，但最終的結(jié)論還需要實證檢驗。

四、青年人群住房成本、產(chǎn)業(yè)升級以及城鎮(zhèn)化的固定效應(yīng)模型分析

房價的上升增加了產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)成本，勢必會影響產(chǎn)業(yè)升級的進(jìn)程，而住房成本的升高侵蝕了青年人群的收入，進(jìn)而影響青年人群的遷移路徑。本章以我國35座樣本城市的面板數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，實證研究住房成本與產(chǎn)業(yè)升級、青年人群城鎮(zhèn)化之間的相關(guān)性。

(一)指標(biāo)的選擇和模型的建立

我國各城市的房價差別較大，主要呈現(xiàn)出一線大城市和省會城市房價穩(wěn)中有升、而大部分二線城市和三線城市房價窄幅盤整且趨于下降的特點。并且在收集數(shù)據(jù)的過程中可以發(fā)現(xiàn)，各城市的《統(tǒng)計年鑒》和《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》統(tǒng)計口徑并不相同，有些城市2012年之前與2012年之后的統(tǒng)計口徑也不相同，為保證實證結(jié)果的可信度，并且基于數(shù)據(jù)的可得性和指標(biāo)的統(tǒng)一性，本文選取我國35座主要城市2013年-2017年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析。

在指標(biāo)的選擇上，住房成本主要包括購房成本和租房成本兩類，由于租金常常隨房價的變動而變動，并且，與房價相比，租金金額和變化幅度都較小，因此，本文以各樣本城市的年平均房價作為衡量住房成本的指標(biāo)(CB)，也是本部分實證的主要被解釋變量；青年人群的流動并不容易統(tǒng)計和評估，基于數(shù)據(jù)的可得性，本文選取各城市常住人口增長數(shù)量作為青年人口流動的指標(biāo)(CZ)；而產(chǎn)業(yè)升級主要考察產(chǎn)業(yè)規(guī)模和核心技術(shù)兩個方面，本文選取各城市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(部分城市是增加值)、技術(shù)合同交易額和專利授權(quán)數(shù)量作為衡量產(chǎn)業(yè)升級的指標(biāo)(分別記為GM、JS和ZL，詳見表2)。

表2 變量定義

資料來源：作者自行設(shè)計。

本文選擇多元線性回歸模型(multiple linear regression model)進(jìn)行分析，多元線性回歸的數(shù)學(xué)模型為：

y=β0+β1x1+β2x2+…+βmxm+ε 式(1)

其中，y為隨機(jī)變量(被解釋變量)；x1，x2，…xm為m個自變量(解釋變量)；β0為截距項(intercept)；β1，β2，…，βm是與m個自變量一一對應(yīng)的估計參數(shù)，也稱作回歸系數(shù)；ε是隨機(jī)變量，表示誤差項或干擾項(disturbance)，包括除了x1，x2，…xm之外仍影響y的一些因素。

將各指標(biāo)代入方程式可得：CB=β0+β1·CZ+β2·GM+β3·JS+β4·ZL+ε 式(2)

(二)實證分析

用stata10.0計量軟件對我國35座主要城市2013-2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行固定效應(yīng)模型(fixed effects model)分析，住房成本CB為被解釋變量，常住人口增長數(shù)量CZ、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值/增加值GM、技術(shù)合同交易金額JS以及每年專利授權(quán)數(shù)量ZL作為解釋變量，根據(jù)式(2)進(jìn)行回歸分析，得出結(jié)果(見下頁表3)。

從所得F值來看，回歸方程相關(guān)性顯著。從t值和P>|t|值來看，一般而言，t值大于2，P>|t|值要小于0.01方可引入回歸方程，而P>|t|值大于0.1的變量將要被移出方程。因此，從t值和P>|t|值進(jìn)行分析，住房成本CB與規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值/增加值GM、技術(shù)合同交易金額JS以及每年專利授權(quán)數(shù)量ZL呈正相關(guān)性，而住房成本CB與常住人口增長數(shù)量CZ不相關(guān)。

計量結(jié)果顯示，住房成本CB與產(chǎn)業(yè)升級相關(guān)指標(biāo)呈正相關(guān)關(guān)系，也即住房成本的上升能夠推動產(chǎn)業(yè)升級。這與通常意義上認(rèn)為的“住房成本增加會提升產(chǎn)業(yè)成本進(jìn)而阻礙產(chǎn)業(yè)升級”的觀點相悖，主要原因有兩點：其一，推動住房成本上升的主要因素有兩個：通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)增長，如果是貨幣發(fā)行量增加推動的房價上漲，那么過多的貨幣也會為產(chǎn)業(yè)升級提供源源不斷的資金流，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的加速；如果是經(jīng)濟(jì)增長推動的房價上升，那么經(jīng)濟(jì)的快速增長同樣會有益于產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級。其二，從我國目前的現(xiàn)狀可知，房價穩(wěn)步上升的城市一般都是特大型城市和一線城市，這些城市共同的特點是經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛，人才匯集，資源豐富，位于這些城市的產(chǎn)業(yè)更容易也更傾向于加快產(chǎn)業(yè)升級，提升核心競爭力，以爭奪市場份額。而產(chǎn)業(yè)升級又進(jìn)一步增加了這些城市的吸引力，強(qiáng)化了城市的實力。因此，實證結(jié)果顯示住房成本和產(chǎn)業(yè)升級呈相輔相成的正相關(guān)關(guān)系。

人口紅利是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力量，也是城市房價上升的主要推手。然而，從表5的計量結(jié)果來看，住房成本CB與常住人口增長數(shù)量CZ并不相關(guān)。究其原因，主要有三：其一，由于我國城鎮(zhèn)化步伐的加快，人口流動的數(shù)量和速度也同樣加快，常住人口中包含了一部分高流動性人群，此部分人群對于城市的住房并無購買需求，因而并不相關(guān)；其二，由于特大城市和一線城市的房價高企，而工資漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價漲幅，常住人口中存在很大一部分青年人群無力購買，根本形不成需求；其三，青年人群遷移或流動的原因有很多，住房成本雖然屬于主要考慮因素之一，但并不是唯一因素。因此，實證結(jié)果顯示二者不相關(guān)。

表3 面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果

Ftestthatallu_i=0:F(34,136)=13.98Prob>F=0.0000

注：樣本城市數(shù)據(jù)經(jīng)stata10.0軟件計算所得。

五、對策建議

由實證結(jié)果可知，住房成本指標(biāo)與產(chǎn)業(yè)升級指標(biāo)呈正相關(guān)關(guān)系，而與青年人群城鎮(zhèn)化指標(biāo)不相關(guān)。但是，這只是從計量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析得出的一般性結(jié)論，在實踐中，住房成本的高低或多或少都會影響青年人群遷移方向的選擇?；诖耍ㄗh穩(wěn)定住房市場，控制住房成本的不合理增長，以減輕青年人群置業(yè)困難，為城市儲備人才打下基礎(chǔ)；再則，控制房市泡沫，以防其阻礙產(chǎn)業(yè)升級的進(jìn)程。

(一)控制房市泡沫以防其阻礙產(chǎn)業(yè)升級的進(jìn)程

實證結(jié)果顯示，住房成本的增長與產(chǎn)業(yè)升級相關(guān)指標(biāo)正相關(guān)，這是由于推高房價的主要因素也正好能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，但是在實踐中，房價升高如果超過了一定限度就會阻礙產(chǎn)業(yè)升級的進(jìn)程。同時，從美國、日本等發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗來看，房價的節(jié)節(jié)攀升會加大房市泡沫，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，最終導(dǎo)致金融危機(jī)，使得國民經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)。因而，控制房價、穩(wěn)定房市是當(dāng)前政府的首要任務(wù)。目前，各級政府已經(jīng)采取限房價、限貸款、限人口等措施對房價進(jìn)行調(diào)控，但是，由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡和城鎮(zhèn)化步伐的加快，使得青年人口遷移速度加快、遷移方向多變，這些調(diào)控政策的效果并不明顯，另外，中央政府與地方政府的調(diào)控目標(biāo)并不一致，基于對土地財政的依賴，部分地方政府的調(diào)控力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到中央政府的預(yù)期。

基于此，應(yīng)當(dāng)從三方面著手進(jìn)行完善：第一，將房市穩(wěn)定發(fā)展納入地方政府官員政績考核體系，并根據(jù)房市情況調(diào)整權(quán)重，激發(fā)地方政府調(diào)控房價的動力和力度。第二，目前我國住房總量已經(jīng)達(dá)到供需平衡，由于人口的流動使得部分城市的住宅頻發(fā)“鬼城”事件，控制房價應(yīng)該“全國一盤棋”，在全國范圍內(nèi)平衡優(yōu)質(zhì)資源和產(chǎn)業(yè)分布，引導(dǎo)青年人群在城鎮(zhèn)化過程中的遷移方向，進(jìn)而調(diào)節(jié)各城市住房市場供需份額，大型城市應(yīng)著重于減人口，而其他城市著重于“去庫存”。第三，積極發(fā)展租賃市場要付諸于行動，發(fā)展租賃市場的口號在2013年就已經(jīng)提出，5年之后的今天，各大城市的房屋租賃市場并沒有得到實質(zhì)性的發(fā)展，以租賃市場緩解房價壓力的目標(biāo)并沒有實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)出臺租賃市場發(fā)展五年規(guī)劃，將計劃提上日程，盡快實施。

(二)引導(dǎo)資源流向以助力科技創(chuàng)新發(fā)展

市場的有效性理論認(rèn)為，社會資源、生產(chǎn)資料以及人力資本都會向著高效率高回報的領(lǐng)域流動。如果我國部分一線城市的房價持續(xù)增長，則會加重人們的投機(jī)心理，大量資源特別是資金將會源源不斷地流向房地產(chǎn)市場牟取暴利，這樣一來，一方面進(jìn)一步推高房價，形成房地產(chǎn)市場泡沫，另一方面減少了實體經(jīng)濟(jì)，特別是高新科技產(chǎn)業(yè)的可用資金數(shù)量，對我國科技創(chuàng)新發(fā)展造成消極影響。

為減少房市泡沫，振興科技，增強(qiáng)我國產(chǎn)業(yè)核心競爭力，應(yīng)當(dāng)從以下三個方面進(jìn)行政策傾斜和引導(dǎo)：第一，打擊房市投機(jī)行為，除了限房價和限人口之外，還應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)懲炒房行為，例如，罰款、沒收所得、建立誠信檔案以及對于炒房行為進(jìn)行行政處罰等。第二，以政府的政策導(dǎo)向和市場行為引導(dǎo)社會資源流向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，例如，政府補貼、減稅或者政府率先向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資，設(shè)置政府兜底原則等，降低投資風(fēng)險，保障投資收益，減少房市的吸引力，推動產(chǎn)業(yè)升級。第三，從國家層面建立科技創(chuàng)新激勵機(jī)制，推動產(chǎn)業(yè)升級，例如，建立科技信息交流平臺，發(fā)布國內(nèi)外權(quán)威科技信息和科技型企業(yè)供需信息；簡化科技成果轉(zhuǎn)化路徑；對于研發(fā)新品實行首年免稅等措施；對于造福社會的科研成果進(jìn)行政府獎勵等。

(三)穩(wěn)定住房市場緩解青年居住困境

實證結(jié)果顯示，住房成本與青年遷移不相關(guān)。這一結(jié)論的得出主要由于常住人口的增長值中有一大部分是流動的青年人群，還有一些其他年齡段的人群，另外，青年人群的遷移也受到其他因素的影響。但是，就目前的實際情況來看，大城市的房價走勢在一定程度上推動了城市的擇優(yōu)機(jī)制，青年人群按照才能、學(xué)歷和經(jīng)歷等可以分為若干層次，高企的房價實際上將中低層次人群向二三線城市轉(zhuǎn)移，只有高學(xué)歷高素質(zhì)的人才方能夠在大城市立足。但是，一個城市的發(fā)展需要各階層人群的共同努力，政府需要在房價高企的大環(huán)境下有所作為，使得各階層的廣大青年人群都能“住有所居”。

首先，人們向大城市集聚的根本原因是為分享優(yōu)質(zhì)資源和獲取更高薪酬。政府應(yīng)當(dāng)重新規(guī)劃優(yōu)質(zhì)資源的分布，使產(chǎn)業(yè)布局合理化，引導(dǎo)青年人群流向，以疏解住房需求的方式穩(wěn)定房價。其次，由于青年人群的流動性較強(qiáng)，應(yīng)大力發(fā)展租賃市場，從政府的層面出臺政策框架，規(guī)范租賃市場和房產(chǎn)中介的行為，明確房產(chǎn)中介的權(quán)、責(zé)、利，用市場主體的力量推動租賃市場的規(guī)范化發(fā)展。最后，大力發(fā)展廉租房，青年人群的主要特點是高流動性和低收入性，高層次青年人群畢竟所占比例不大，而且各產(chǎn)業(yè)中的中小微企業(yè)居多，其雇傭人員大都非高層次青年人才，因此，國家要發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，應(yīng)當(dāng)考慮各層次青年人才的住房需求，重點發(fā)展廉租房，擴(kuò)大房源，明確門檻，覆蓋更多的青年人群。

(四)發(fā)展教育事業(yè)儲備核心技術(shù)人才

當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍然是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，土地財政依舊是許多地方政府的主要財政來源。要發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，必須改變這種現(xiàn)狀，將發(fā)展重心放在實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。此外，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源留住了高素質(zhì)人才，高房價又驅(qū)逐了部分其他層次的人群，那么，二三線城市未來發(fā)展的驅(qū)動力在哪里？實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展如何推動？很顯然，唯一的答案是儲備人才，而儲備人才的途徑就是發(fā)展教育。

目前我國的素質(zhì)教育要求學(xué)生全面發(fā)展，這種要求的初衷無可厚非，但是學(xué)生的精力有限，而社會的發(fā)展趨于多元化，應(yīng)適當(dāng)轉(zhuǎn)變教育理念，普及高中教育提高國民素質(zhì)，并著力發(fā)展職業(yè)教育，培養(yǎng)各方面的專業(yè)人才，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的對口人才，此外，在某些薄弱領(lǐng)域應(yīng)積極引進(jìn)國外人才，為二三線城市輸入更多優(yōu)秀人才，以推動我國產(chǎn)業(yè)升級和實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果實體經(jīng)濟(jì)能夠獲得長足的發(fā)展并在國際市場占據(jù)主要份額，則可以增加政府的財稅收入，減少對于土地財政的依賴。