■ 王微微 張魯青

(中國社會科學院大學 經(jīng)濟學院，北京 102488；首都師范大學 管理學院，北京 100089)

近年來各地房價加速上漲，低收入家庭乃至中等收入群體也難以承擔商品住房高昂的價格，形成“夾心層”，尤其是青年群體，由于工作時間短、儲蓄不足，在住房問題上承受了更大壓力。傳統(tǒng)經(jīng)濟適用住房等原有的保障性住房模式發(fā)揮了一定的作用，同時也存在產(chǎn)權(quán)不清、尋租現(xiàn)象嚴重、面對青年人的住房保障制度不完善等問題，為實現(xiàn)保障性住房制度的可持續(xù)運行、解決“夾心層”的住房難問題、減輕青年群體的購房壓力，各地開始積極探索居于租賃權(quán)與完全產(chǎn)權(quán)“中間地帶”的共有產(chǎn)權(quán)制度。

我國共有產(chǎn)權(quán)房制度設計起步時間不長。從2007年起，江蘇淮安最早拉開序幕，開始共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的試點工作；2009年上海也開始通過推進共有產(chǎn)權(quán)保障房建設項目來完善經(jīng)濟適用房制度。地方的共有產(chǎn)權(quán)房試點工作逐步得到中央的關(guān)注與回應，2010年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部(以下簡稱住建部)召開會議，要求加快保障性住房建設；2014 年，中央首次將“增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應”寫進政府工作報告，共有產(chǎn)權(quán)模式正式進入頂層設計視野，開啟了探索建設共有產(chǎn)權(quán)住房制度走向全國性規(guī)劃、建設和管理的道路。住建部在《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中確定淮安、北京、黃石、上海、成都、深圳為共有產(chǎn)權(quán)試點城市。2017年9月，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見》，支持北京和上海深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點工作，鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復制和推廣的試點經(jīng)驗(見下表)。可見，作為住房保障制度的重要創(chuàng)新形式，共有產(chǎn)權(quán)房制度在中央的密切關(guān)注下已經(jīng)在全國各地逐步落實和推廣。

我國共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展歷程表

數(shù)據(jù)來源：作者通過收集各地政府發(fā)布的文件整理所得

放眼海外，共有產(chǎn)權(quán)房在發(fā)達國家已經(jīng)有數(shù)十年的發(fā)展歷史，美國、英國、新加坡等國的保障房尤其是共有產(chǎn)權(quán)房制度都已發(fā)展成熟。而我國住房保障體系尚處于發(fā)展階段，保障性住房覆蓋率相對較低，對青年群體的保障力度和惠及范圍更是遠遠不夠。在此背景下，探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度設計，借鑒發(fā)達國家成熟經(jīng)驗，對加強我國住房保障制度的建設、緩解青年群體住房保障壓力和購房壓力具有積極意義。

一、關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房制度設計的文獻綜述

國內(nèi)外學者從準入制度、退出制度、產(chǎn)權(quán)分配制度、租金及費用分擔制度、對青年群體的特殊支持制度等方面對共有產(chǎn)權(quán)房制度進行了探討，提出了不同見解。但總起來說，我國對共有產(chǎn)權(quán)房的制度設計研究最近幾年才剛剛起步，研究成果相對較少。

綜合國內(nèi)外文獻的觀點，總體而言，在準入制度上，申請標準的制定應該合理、公開透明且應保障特殊人群包括青年群體的利益。M Knoll認為，當前共有產(chǎn)權(quán)住房的準入對象太過單一，政府在制度設計時應考慮老年人和殘障人士等特殊人群的需要，給予一定的政策傾斜[1]。孟翠平、潘信宇認為，我國當前的共有產(chǎn)權(quán)住房的準入制度設計中應當對“夾心層”給予特殊考慮，“夾心層”面臨的困境是既沒有購買商品房的能力，也不符合租賃型保障性住房準入條件[2]。王欣宜等提出政府可以通過立法，依法收集公民個人信息并進行準入審查[3]。

在退出制度上，應合理規(guī)劃退出制度，這有助于保證政府保障資金的積累和共有產(chǎn)權(quán)房的合理循環(huán)利用。Anna Clarke，Andrew Heywood認為，由于共有產(chǎn)權(quán)住房具有很強的福利保障性質(zhì)，住戶退出時將住房交由政府回購才能夠避免過度保障和福利資源的流失[4]。John Emmeus Davis C以美國的共享權(quán)益住房為例，提出了共享權(quán)益住房退出環(huán)節(jié)征收溢價的合理分配方式[5]。李哲、李夢娜認為，在我國目前共有產(chǎn)權(quán)住房的退出機制中, 政府回購、個人增購或住房上市交易都存在風險管控的難題，因此對于回購以及在上市時住房的定價和計息問題需仔細斟酌后加以明確[6]。

在產(chǎn)權(quán)分配制度上，多數(shù)學者提出應以出資比例、增值收益比例等為依據(jù)來劃分產(chǎn)權(quán)比例。平山洋介建議通過設置政府和住戶共有產(chǎn)權(quán)制度，由政府和個人共享產(chǎn)權(quán)，共擔風險[7]。 陳淑云提出按“誰出資，誰受益”原則確定共有產(chǎn)權(quán)份額[8]。郭鑫指出要保證建設資金來源并防止尋租現(xiàn)象，共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易時的增值收益應嚴格按照各方所持產(chǎn)權(quán)份額進行分配[9]。

在租金及費用分擔制度上，為避免利益部門化和尋租行為，政府所持有部分的租金應進行合理界定。AF Schwartz指出，參與主體過多會造成租金及費用分擔的矛盾糾紛，因此在設計共有產(chǎn)權(quán)住房制度時有必要納入法律條款和規(guī)定[10]。曾國安、湯夢玲認為在獲得房屋的完全產(chǎn)權(quán)之前，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購房人必須向政府所持部門支付租金，具體租金標準可參照純市場化運作租金或者準市場化租金的數(shù)額而制定[11]。

在對青年群體的特殊支持制度上，李罡、聶晨認為，我國應該借鑒英國的經(jīng)驗，制定層層推進、相互銜接的綜合性住房支持政策，對青年群體提供融資便利、增加社會保障住房供給[12]。朱辰昊提出，應對青年人的年齡、收入、婚姻狀況等進行規(guī)范, 并嚴格執(zhí)行退出機制,把急缺的住房資源分配給最需要的人群[13]。

發(fā)達國家在共有產(chǎn)權(quán)房制度設計方面、尤其是對青年群體的住房保障方面有哪些值得借鑒的地方？從完善和創(chuàng)新我國住房保障制度、滿足青年群體保障性住房可持續(xù)供給的角度，發(fā)達國家的經(jīng)驗借鑒意義何在？本文主要對上述問題作出回應，擬從發(fā)達國家共有產(chǎn)權(quán)房制度設計的經(jīng)驗入手，對共有產(chǎn)權(quán)房的準入制度、退出制度、產(chǎn)權(quán)分配制度、租金及費用分擔制度、對青年群體的特殊支持制度等方面進行探討，提出對我國共有產(chǎn)權(quán)房制度設計方面的建議，并指出未來的發(fā)展方向。

二、國外共有產(chǎn)權(quán)房制度設計經(jīng)驗

英國、美國和新加坡是發(fā)達國家實施共有產(chǎn)權(quán)房政策的典型代表，在保障政策和保障制度方面各有特色。具體而言，這三個國家的共有產(chǎn)權(quán)房制度設計呈現(xiàn)出如下方面的特點。

1.管理機構(gòu)

國外共有產(chǎn)權(quán)房管理機構(gòu)大多是獨立的非營利性機構(gòu)。英國由當?shù)卣畬灿挟a(chǎn)權(quán)住房供應和運作方式做出總體規(guī)定，當?shù)刈》繀f(xié)會負責具體運作和管理。住房協(xié)會屬于非營利機構(gòu)，可以進行多種經(jīng)營，但是利潤要全部用于可負擔住房(1)英國的可負擔住宅就是政府補貼房，提供給那些需要住宅但沒有經(jīng)濟能力在市場中租賃或者購買商品房的居民，包括廉租房、經(jīng)濟適用房(包括產(chǎn)權(quán)共享的經(jīng)濟適用房，即部分買部分租的房屋)以及部分情況下的低價位商品房。根據(jù)市場化程度，一般分為社會住宅、過渡房以及少數(shù)的低價位商品房。的建設。

美國的共有產(chǎn)權(quán)住房主要由各地成立的社區(qū)土地信托公司(Community Land Trust，簡稱CLTs)負責，社區(qū)土地信托公司不以營利為目的，主要由社區(qū)居民、非營利組織或者政府(政府一般在發(fā)展后期介入)等為發(fā)起人，共同組織和管理募集資金、購買土地或住房、建造或改造房屋、出售房屋、售后監(jiān)管等各環(huán)節(jié)。

在新加坡，直屬國家發(fā)展部的建屋發(fā)展局(Housing and Development Board，簡稱建屋局、HDB)是一個獨立的非營利機構(gòu)，代表政府行使權(quán)力，負責制定組屋(2)組屋是新加坡的公共住房、國民住宅，由政府機構(gòu)建屋發(fā)展局規(guī)劃興建，以優(yōu)惠價格出售給居民(少量組屋也可供租賃)，讓居民分期付款購買，政府會給符合條件者提供各種購房津貼。發(fā)展規(guī)劃及房屋管理，實現(xiàn)政府“居者有其屋”的目標；政府無償提供土地，建屋局負責組屋施工建設，向中低收入者出售和出租房屋，肩負多重職能。

2.準入制度

國外共有產(chǎn)權(quán)房準入條件界定十分清楚，且根據(jù)不同的收入水平有不同的保障政策。英國自2006年4月開始正式實施的“股改房”計劃分為三種形式：社會住房購買計劃、新建住房購買計劃和公開市場購買計劃。根據(jù)這些計劃，符合保障條件的購房人(首次購房者或沒有自購住房能力的群體)可以根據(jù)自身支付能力向住房協(xié)會購買一定份額的住房產(chǎn)權(quán)(一般在25%-75%之間)，由此形成由購房者與住房協(xié)會按出資比例共同擁有的住房產(chǎn)權(quán)共有模式。

美國的保障性共有產(chǎn)權(quán)住房可以概括為限制合同住房、社區(qū)土地信托住房和有限權(quán)益合作房三種形式。當前三種形式的準入對象均為中低收入水平的居民。政府和信托機構(gòu)共同組織居民對保障性共有產(chǎn)權(quán)住房進行分配和管理。同時，美國還通過政府稅收優(yōu)惠和貸款擔保鼓勵中低收入者購房。

為保障普通工薪階層能夠買得起政府組屋，新加坡制定了不同收入水平居民的購屋準入政策，并隨著社會生活水平的提高不斷調(diào)整收入上限。這樣就保證了絕大部分中等收入家庭能夠購買到廉價的組屋。此外，政府依據(jù)購房者的經(jīng)濟收入水平區(qū)分層次，嚴格按照家庭收入情況來確定享受住房保障補貼的級別，其首付款、還款額以及還款方式都有所不同。

3.退出制度

為保障社會福利資源的循環(huán)高效利用，國外共有產(chǎn)權(quán)房退出制度十分嚴格。在英國，共有產(chǎn)權(quán)在封閉體系內(nèi)運行和轉(zhuǎn)讓。購房者持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額可以靈活增減，既可以逐步購買住房協(xié)會持有的產(chǎn)權(quán)，直至完全私有，也可向住房協(xié)會申請降低自己持有的住房產(chǎn)權(quán)份額，直至變?yōu)橥耆蜃》繀f(xié)會租賃住房。

美國的保障性共有產(chǎn)權(quán)住房根據(jù)退出時轉(zhuǎn)租對象和價格限制的不同程度，分為開放式、封閉式和半封閉式三種。開放式指不限制轉(zhuǎn)租對象與價格，封閉式指限制轉(zhuǎn)租對象與價格，半封閉式則僅限制轉(zhuǎn)租對象，不限制轉(zhuǎn)租價格。對于開放式和封閉式的保障性共有產(chǎn)權(quán)住房，按政府扶持方式的不同可以分為股權(quán)式和債券式，這兩種方式的保障性共有產(chǎn)權(quán)住房在退出時的收益分配方式也不同，股權(quán)式是在住房出售時政府與住戶按照約定的收益分配比例進行收益的處理。債權(quán)式是指住戶在住房上市交易后，政府將所提供貸款的本金和利息收回。

新加坡政府也制定了嚴格的組屋轉(zhuǎn)售制度。(1)購買者最低持有年限是5年；(2)購買轉(zhuǎn)售組屋的人必須是新加坡居民或永久居民；(3)一個家庭只能擁有一套組屋，首次購買組屋的家庭可以享受政府補貼，但不允許同時擁有兩套及以上組屋，如果要購買新組屋，舊組屋必須先出售，更不允許以投資為目的購買組屋。組屋不能隨意倒賣，轉(zhuǎn)售時必須在建屋局登記，并且要求流程完整。

4.產(chǎn)權(quán)分配制度

英美將產(chǎn)權(quán)比例規(guī)定在一個明確的范圍內(nèi)，能夠兼具靈活性和全面性。英國的社會住房購買計劃和新建住房購買計劃均規(guī)定，住房困難家庭首期出資額最低均為25%，并可以在25%-75%之間選擇個人出資比例，由此確定產(chǎn)權(quán)比例。住戶可依據(jù)經(jīng)濟條件申請減少所持有產(chǎn)權(quán)的比例，將其變現(xiàn)。公開市場購買計劃的特點是引入了第三方信貸機構(gòu)，購房者可在信貸機構(gòu)的支持下購買75%的產(chǎn)權(quán)，剩下25%的房屋產(chǎn)權(quán)由專門機構(gòu)和政府分擔。

在美國的住房保障模式中，對于限制合同住房，政府以股權(quán)式或債權(quán)式方式持有的產(chǎn)權(quán)免收租金，在房屋轉(zhuǎn)售時，與購房者共同分享收益。在社區(qū)土地信托住房中，住戶只擁有住房的所有權(quán)和土地的租賃權(quán)，而土地所有權(quán)歸非營利性的公司。有限產(chǎn)權(quán)合作房的產(chǎn)權(quán)歸政府、互助組織和信貸機構(gòu)三方共有。

5.租金及費用分擔制度

英美共有產(chǎn)權(quán)房的租金及費用分擔制度十分靈活，英國社會住房購買計劃和新建住房購買計劃規(guī)定，對于由住房協(xié)會持有的產(chǎn)權(quán)部分，購房人需要按支付剩余產(chǎn)權(quán)價值每年支付2.75%-3%的費用。公開市場購買計劃要求購房者負責住房私人部分的維修，而住房公共部分則由住房協(xié)會負責維修，但費用最終分攤給每個購房家庭。

美國限制合同住房無租金。社區(qū)信托住房的租賃期長達 99 年，住戶需要向政府交納土地使用租金。對于有限權(quán)益合作房，住戶以持有股份的方式擁有住房，與住房公司之間是租賃關(guān)系，因此住戶需交納租金、房款的還款、保險費、物業(yè)費、稅收和水電費等。

6.對青年群體的特殊支持制度

青年群體工作時間短、個人或家庭儲蓄較少，在購買商品房問題上面臨更多的壓力，對共有產(chǎn)權(quán)房的需求更大，其住房問題也一直是各國政府關(guān)注的重點。以英國為例，政府制定了相互銜接的綜合性住房支持政策來解決青年群體購房資金不足、購房困難的問題，于2013年推出了“共有產(chǎn)權(quán)計劃”，由青年申請者和住房協(xié)會共同承擔房款、共享房屋產(chǎn)權(quán)，申請者支付房款的25%-75%，剩余比例由住房協(xié)會支付，青年住戶每月向住房協(xié)會支付后者持有產(chǎn)權(quán)部分的房租，直到完全擁有該房屋產(chǎn)權(quán)。除了18-30歲之間的年齡限制條件以外，“共有產(chǎn)權(quán)計劃”申請者還有收入限制條件，即家庭年收入不超過8萬英鎊(倫敦不超過9萬英鎊)。作為“共有產(chǎn)權(quán)計劃”的銜接和擴展政策，2015年英國針對40歲以下青年推出“開始買房計劃”，青年群體購買價值25萬英鎊(倫敦為45萬英鎊)以下的房產(chǎn)可以獲得20%的折扣優(yōu)惠，但所購房屋5年內(nèi)不得出售和出租，實質(zhì)上是為青年群體購買住房提供融資優(yōu)惠。

上述三個國家的共有產(chǎn)權(quán)房模式都經(jīng)歷數(shù)十年的實施過程，就其執(zhí)行效果而言，新加坡模式市場化程度最低，對中低收入居民尤其是青年群體保障程度最高、政府實施成本最高，相比之下，美國模式市場化程度最高，中低收入居民尤其是青年群體保障程度最低，政府實施成本最低，英國居中。對于中國而言，如何實現(xiàn)針對青年群體的共有產(chǎn)權(quán)房制度實施目標、實施成本的最優(yōu)化，還需要綜合借鑒各國的合理做法。

三、我國共有產(chǎn)權(quán)房制度設計現(xiàn)狀與存在的問題

共有產(chǎn)權(quán)房制度在住房產(chǎn)權(quán)的“完全自有”和“完全沒有”之間創(chuàng)造了“按份共有”的新地帶，有效連接了我國住房保障體系和商品房市場體系，構(gòu)成了保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、商品房“三位一體”的住房體系，是我國住房產(chǎn)權(quán)制度的重要發(fā)展與創(chuàng)新。同時也應該看到，當前我國青年群體普遍收入偏低且屬于住房保障體系難以覆蓋的“夾心層”，從國家層面推動共有產(chǎn)權(quán)住房城市試點至今僅5年時間，共有產(chǎn)權(quán)房制度尚處于探索階段，不可避免會存在一些問題。

1.立法管理不足，亟須出臺相關(guān)專門法律法規(guī)

我國至今尚未出臺全國范圍內(nèi)的共有產(chǎn)權(quán)房領域的立法文件，目前只有住建部等六部委在2014 年發(fā)布的《關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商品住房的指導意見》這一規(guī)范性文件發(fā)揮作用，因制定時間早，對在實踐中不斷發(fā)展的共有產(chǎn)權(quán)房活動缺乏有效的規(guī)制。對共有產(chǎn)權(quán)房的管理及具體操作中出現(xiàn)的問題，例如申購方資質(zhì)造假、惡意騙購或開發(fā)商違規(guī)操作等，尚無專門法律法規(guī)進行約束，只能結(jié)合具體情況，援引民法、刑法條款對相關(guān)行為進行處罰。

2.準入制度構(gòu)建不完善，青年群體處于住房保障體系的“夾心層”

在共有產(chǎn)權(quán)房源供應不足的情況下，可以設置一定的準入門檻，但隨著入市房源數(shù)量的增加，應該逐步降低準入門檻，使得更多的“夾心層”居民有資格申購共有產(chǎn)權(quán)房。目前我國各試點城市在共有產(chǎn)權(quán)房準入方面規(guī)定的標準各異，且都尚未出臺逐步降低準入門檻的政策。例如深圳市在戶籍、收入、社保繳納年限、人均住房面積等方面均有限制，北京市對申購條件要求較少, 只有年齡和名下無房等要求，對戶籍和收入并無具體規(guī)定。

尤其需要關(guān)注的是，在我國保障住房層次逐步明晰、保障力度日漸增強的背景下，青年群體依然處于住房保障體系的“夾心層”。目前各地的準入制度均優(yōu)先保障家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且人口較多的家庭，例如按照北京市的規(guī)定，當前北京市住房保障體系只針對有北京戶籍的人群，非京籍青年無法享受住房保障政策的福利，如果單身家庭申購的話，申請人須年滿30周歲，由此可見青年群體的購房需求受到約束較大，未能得到全部釋放。

3.退出機制尚不能優(yōu)先保證共有產(chǎn)權(quán)房循環(huán)進入保障性住房儲備，且政府回購風險大

根據(jù)我國目前的實際情況，共有產(chǎn)權(quán)房的退出機制體現(xiàn)為三種形式：第一，購房人增購政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，共有產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)也相應變更為商品房，如淮安、上海、深圳等都有相關(guān)的規(guī)定。第二，政府有權(quán)優(yōu)先回購居民持有的產(chǎn)權(quán)份額，將其再次投放保障性住房市場。這一退出形式最能體現(xiàn)保障性住房的性質(zhì)，但目前我國尚未形成相關(guān)制度，也未能積累成熟經(jīng)驗。第三，在滿足特定的年限要求以后，將共有產(chǎn)權(quán)住房作為商品房在市場上銷售，購房人與政府按產(chǎn)權(quán)比例分享收益。此外，按目前的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房5年內(nèi)禁售期滿，政府有權(quán)優(yōu)先回購。若是市場房價下跌，購房者拋售，政府原價回購共有產(chǎn)權(quán)房帶來的財政負擔必將十分沉重，潛在風險極大。

4.產(chǎn)權(quán)分配方式較為籠統(tǒng)，缺乏精準度

目前我國共有產(chǎn)權(quán)房尚無與產(chǎn)權(quán)份額比例有關(guān)的細則出臺，導致產(chǎn)權(quán)分配形式較為單一，基本上全部是政府和購房者按照一定比例(30%：70%，或者40%：60%，或者50%：50%)共有，產(chǎn)權(quán)份額確定的方式粗略籠統(tǒng)，缺乏精準度。目前6個試點城市確定產(chǎn)權(quán)比例的方式基本為三種：上海市和北京市參照共有產(chǎn)權(quán)房項目銷售基準價格占相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價格的比例來確定產(chǎn)權(quán)份額；成都、淮安和黃石按居民出資份額來確定產(chǎn)權(quán)比例；深圳市要求在合同中約定各方產(chǎn)權(quán)比例。

5.租金及費用分擔制度規(guī)定尚不明確

共有產(chǎn)權(quán)住房政策實施的效果最終體現(xiàn)在買賣和租賃環(huán)節(jié)的后續(xù)管理事項上，應由專門機構(gòu)來負責管理和運作。我國目前共有產(chǎn)權(quán)房的租金、費用分擔、物業(yè)定價與后續(xù)維護等制度尚無統(tǒng)一的標準可以參照執(zhí)行，也沒有專業(yè)機構(gòu)來介入，但是政府住房保障部門又難以實現(xiàn)高效管理，這就形成了對共有產(chǎn)權(quán)住房政策效果的巨大挑戰(zhàn)。

6.供給模式單一，企業(yè)參與動力不足

目前各試點城市的共有產(chǎn)權(quán)住房中主要以政府供給為主，企業(yè)與非營利機構(gòu)如何深度參與仍處于探索階段，激勵制度不明確。例如對參與開發(fā)、建設和銷售的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠的政策尚未出臺，企業(yè)參與動力不足，最終導致共有產(chǎn)權(quán)住房共有模式較為單一。應該允許和鼓勵企業(yè)資本或社會機構(gòu)進入，為共有產(chǎn)權(quán)房提供多渠道的來源保障。

四、國外經(jīng)驗對我國共有產(chǎn)權(quán)房制度設計的啟示與借鑒

從2014年國家層面開始推動共有產(chǎn)權(quán)住房城市試點至今僅5年時間，還未能形成完善的制度體系，尤其是在針對青年群體的共有產(chǎn)權(quán)房制度設計方面，更是需要參考和借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗。通過對國內(nèi)外共有產(chǎn)權(quán)住房制度進行對比分析，可以看出，國外成熟的經(jīng)驗對我國探索建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度、滿足青年群體保障性住房的可持續(xù)供給具有重要的參考借鑒價值。

1.擴大產(chǎn)權(quán)共有對象，探索多種共有產(chǎn)權(quán)模式

在準入制度方面積極借鑒國外在產(chǎn)權(quán)共有對象設置上的多樣性，允許地方從當?shù)貙嶋H出發(fā)，探索多種共有產(chǎn)權(quán)模式。目前，我國的共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)共有對象僅限于個人和政府，相對比較單一。應當借鑒國外多樣化的產(chǎn)權(quán)共有對象模式，積極引入類似于英國住房協(xié)會的非營利組織、房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等營利性機構(gòu)作為共有產(chǎn)權(quán)的主體，由其對共有產(chǎn)權(quán)項目提供資金支持和專業(yè)指導，實行多樣化運作。

在公有產(chǎn)權(quán)房屋的供應方式上，政府應逐步回歸“規(guī)則制定者”的單一定位，其他環(huán)節(jié)諸如土地出讓與建設、房屋定價與銷售、回購等環(huán)節(jié)都由市場運營，政府不再承擔銷售風險以及回購時的資產(chǎn)貶值風險。同時在共有產(chǎn)權(quán)領域立法確立誠信機制，約束和規(guī)范參與各方的行為。

2.多渠道拓寬共有產(chǎn)權(quán)房的房源，確保共有產(chǎn)權(quán)房的可持續(xù)供給

可以依托“租轉(zhuǎn)售”的公共租賃住房發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；可以進一步完善經(jīng)濟適用住房等政策性商品住房的制度設計，將其統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，擴大共有產(chǎn)權(quán)住房來源；可以在棚戶區(qū)改造中實現(xiàn)改造安置住房的共有產(chǎn)權(quán)模式，使原住房面積較小的住戶，也能通過共有產(chǎn)權(quán)房制度獲得充分滿足家庭需要的安置住房面積；在一些商品住房庫存較多的城市，可以探索發(fā)展開發(fā)商與購房者共有產(chǎn)權(quán)的住房，還可吸引部分私人金融投資參與，擴大融資途徑。這樣一方面可以拓寬住房建設資金來源渠道，合理分擔風險，改善居民住房條件，另一方面還可以通過多方監(jiān)督，互相制約，避免共有產(chǎn)權(quán)住房制度實施過程中產(chǎn)生尋租和腐敗行為。

3.拓寬退出渠道，增購、回購和上市交易等方式并舉，使保障住房資源得到循環(huán)使用

在退出制度方面借鑒國外的增購、回購和上市交易制度，使保障住房資源得到循環(huán)使用，避免造成福利的無謂損失。例如可以通過制定政策，鼓勵經(jīng)濟狀況好轉(zhuǎn)的家庭騰退出保障性住房，交由政府回購?；刭弮r格可以采用靈活規(guī)定，例如在回購時的市場評估價和共有產(chǎn)權(quán)房合同價格加同期銀行活期存期利息之間二取一，由政府選擇。這種方式可以使保障性住房資源得到循環(huán)使用，節(jié)約政府建設成本，縮短輪候家庭入住時間。需要注意的是，這一做法在制度設計上存在很大的靈活空間，一方面為制度試點提供了廣泛的基礎，另一方面也使決策難度提高，需要進行大量的前期試點和篩選工作。

4.在產(chǎn)權(quán)分配制度方面，設置產(chǎn)權(quán)比例可調(diào)節(jié)機制

目前我國共有產(chǎn)權(quán)房制度中政府與個人產(chǎn)權(quán)比例的設置較為固定，可以借鑒國外的設置方式，設置產(chǎn)權(quán)比例可調(diào)節(jié)機制，規(guī)定更為靈活的產(chǎn)權(quán)比例范圍，例如20%-80%，產(chǎn)權(quán)調(diào)整的同時住戶的權(quán)益也隨之調(diào)整，住戶可以結(jié)合實際情況靈活選擇，這樣兼具靈活性和全面性，可以擴大受保障對象的覆蓋范圍，更好地保障各參與者的權(quán)益。

5.采用“適度開放、逐步封閉”的模式進行管理

從國外的成熟經(jīng)驗來看，共有產(chǎn)權(quán)住房基本都呈現(xiàn)從開放式逐步向封閉式發(fā)展的軌跡。在現(xiàn)階段，考慮到政府的管理成本及我國居民擁有產(chǎn)權(quán)住房的普遍愿望，共有產(chǎn)權(quán)住房應當采取適度開放模式，“內(nèi)循環(huán)”和“外循環(huán)”兩種流通方式并舉，“內(nèi)循環(huán)”即在購買人不再符合政府規(guī)定標準的情況下，政府可以要求對其購買的共有產(chǎn)權(quán)住房進行分割，回購其所持有的所有權(quán)，繼續(xù)投放到保障性住房市場；“外循環(huán)”即鼓勵購買人在生活水平提高并超出政府補助標準時，向政府提出購買請求，從政府手中購買剩余所有權(quán)，將共有產(chǎn)權(quán)房變?yōu)樯唐贩啃再|(zhì)，進入市場進行流通。

6.拓寬青年群體保障性住房建設的融資渠道，確保青年群體保障房的可持續(xù)供給

青年人是“夾心層”的代表性群體，更是住房保障政策重點關(guān)注的對象，讓青年人住有所居，直接關(guān)系到社會的穩(wěn)定和進步。在政策保障房源緊張的情況下，無論是租賃住房還是共有產(chǎn)權(quán)住房，政府對青年群體的住房支持政策應具有精準性和連續(xù)性，考慮地域、收入和年齡的差異，形成政策之間的互相配合。政府可制定漸進式支持政策，一方面引導單身青年通過租房，以“先租后買”方式形成梯度消費，首先增加青年群體租賃住房的供給和監(jiān)管，進而逐步加大共有產(chǎn)權(quán)房供應，解決青年人住房困難問題；另一方面應結(jié)合各個城市和地區(qū)的特點拓展融資渠道，利用稅收優(yōu)惠等政策指引房地產(chǎn)企業(yè)和第三方機構(gòu)加大對青年群體的共有產(chǎn)權(quán)房建設和供給，涵蓋青年群體的多樣化住房需求。此外，還應該完善青年群體的共有產(chǎn)權(quán)住房保障措施體系，制定包括特殊補貼、個稅優(yōu)惠、青年人才評級制度等在內(nèi)的保障措施，同時執(zhí)行嚴格的準入和退出機制，加大對青年人購買共有產(chǎn)權(quán)房在年齡、收入狀況等方面的規(guī)范和審查力度。定期通過共青團等組織來實施對青年群體住房問題的隨訪與調(diào)研，多角度保障青年群體的住房問題得到妥善解決。