共有產(chǎn)權住房政策實施及其完善路徑

胡慧卿

摘 要：共有產(chǎn)權住房被視為建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的一個重要探索。在“夾心層”群體住房難日益嚴峻的推動下，我國共有產(chǎn)權住房體系在不斷摸索與實踐中逐漸形成。實踐研究表明，共有產(chǎn)權住房有助于緩解“夾心層”住房困難問題，有助于完善住房保障體系和住房制度，促進房地產(chǎn)市場調控長效機制的立，從而抑制投機性行為，促進住房公平，深化住房供給側結構性改革。

關鍵詞：共有產(chǎn)權住房政策 產(chǎn)權 制度

一、共有產(chǎn)權住房發(fā)展現(xiàn)狀

（一）共有產(chǎn)權住房的定義

共有產(chǎn)權房是指地方政府少收部分土地出讓金，由開發(fā)商在此地塊上建設保障性住房，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭。保障家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權比例等，共同擁有房屋產(chǎn)權。理論上，共有產(chǎn)權住房是具有社會屬性的準公共產(chǎn)品，是政府在相關制度安排下解決一部分群體的購房問題。但在實踐中，上海、淮安將共有產(chǎn)權住房定位于保障性住房；而北京、深圳共有產(chǎn)權住房作為政策性商品住房具有保障性和市場化的雙重特征。因此，從理論和實際出發(fā)，均可以將共有產(chǎn)權住房性質定位于保障性住房。

（二）共有產(chǎn)權住房政策現(xiàn)狀———以北京市為例

2017 年 9月 20 日《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》正式發(fā)布并實施

時，明確共有產(chǎn)權住房貸款與原先自住房政策相同，當時最低比例為商貸 3

0%，公積金貸款 20%（90 平方米以下）。2018 年，《關于明確北京市共有產(chǎn)權住房購房使用個人住房貸款有關事項的通知》下發(fā)，主要內容包括以實施差異化信貸政策、強調居住屬性、保障貸款人權益以及細化抵押登記流程四大內容展開。

二、北京市共有產(chǎn)權住房政策存在的問題

一是制度設計時不切實際地將堵塞套利空間作為主要目標， 機械運用封閉運行條款。根據(jù)目前規(guī)定， 購房人可轉讓所購房屋產(chǎn)權份額， 轉讓對象只能是其他符合共有產(chǎn)權住房購買條件的家庭。從實際運行結果看， 這項規(guī)定在一定程度脫離了市場現(xiàn)實， 并進而造成房源棄購。作為政策性商品住房， 應以提高居民家庭住房水平作為主要目標， 規(guī)避套利不應作為其主要政策目標。任何政策性住房都具有一定的福利性質。如果要完全堵塞套利空間， 則政策性住房必須無限趨近于純商品住房， 那么政策性住房又沒有存在的必要， 這是一個悖論。

二是由于制度設計的復雜性， 申購家庭對共有產(chǎn)權住房的理解與制度設計者初衷存在偏差。

相對于共有產(chǎn)權住房， 經(jīng)濟適用房、限價房等規(guī)則簡單得多， 也容易為公眾所理解。共有產(chǎn)權住房不僅引了共有產(chǎn)權這一個較難理解的概念， 而且不同項目產(chǎn)權比例、共有雙方權利義務也存在較大差別， 居民家庭認知成本很高。各地具體實踐發(fā)現(xiàn)， 有些產(chǎn)權設計問題， 即使政府主管部門的工作人員也難以向公眾作出合理解答。如果共有產(chǎn)權住房制度涉及的供求雙方都無法準確理解其要旨， 在執(zhí)行過程中就難免要走樣， 或者購房家庭難以作出理性選擇。北京實踐中， 一個比較典型的誤區(qū)就是有些家庭認為政府所占份額越大， 購房家庭越“吃虧”。

三、完善共有產(chǎn)權住房政策的路徑

共有產(chǎn)權住房制度設計不應簡單、機械套用已有的經(jīng)濟理論。而需要從市場現(xiàn)實出發(fā)， 不斷總結實踐經(jīng)驗與教訓， 形成最符合國情、能夠有效利用市場機制的制度體系。從北京市的制度實踐看， 可從現(xiàn)實出發(fā)作如下改進：

（一）完善共有產(chǎn)權住房法律法規(guī)制度

我國作為一個法治國家，任何制度的推行或實施都應有法可依。共有產(chǎn)權住房作為我國住房供應體系中的重要組成部分通過法律的形式對其進行規(guī)范化的管理勢在必行。首先，應該出臺專門的法律，對城鎮(zhèn)居民通過商品房買賣、租賃、繼承、贈予、產(chǎn)權共有等方式取得房屋后所享有的權利和所應承擔的義務進行明確的規(guī)定。就共有產(chǎn)權住房而言，應當對共有產(chǎn)權住房的投資、建設、準入、形成（購買）、使用、管理、轉讓、處分等給出指導意見。其次，應該明確共有產(chǎn)權住房的統(tǒng)一管理部門及監(jiān)督執(zhí)法機構。最后，在法律層面出臺一系列的措施杜絕共有產(chǎn)權住房投機牟利行

（二）明晰權利與義務，協(xié)調參與主體之間的利益關系

目前，共有產(chǎn)權住房制度中涉及的參與主體，國家并未明晰各參與主體的權利與義務關系，因此在實踐中難以避免產(chǎn)生利益沖突。首先，政府必須明確政府、個人、企業(yè)在制度實踐中的權利義務。企業(yè)作為共有產(chǎn)權住房的參與主體，主要承擔開發(fā)建設的職責。因此，滿足共有產(chǎn)權住房供應主體條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須按照政府提出共有產(chǎn)權住房建設技術導則標準規(guī)劃設計方案，套型設計功能布局合理，有效滿足居住需求。對于承擔共有產(chǎn)權房開發(fā)項目的建設單位可以適當享受貸款利率優(yōu)惠政策和稅收優(yōu)惠政策或免收城市基礎設施配套費等各項行政事業(yè)性收費和政府性基金。

（三）合理確定政府份額， 實現(xiàn)公平補貼

政府與家庭共同持有住房的直接目的是降低家庭購房的短期支付困難。政府份額的高低， 實際上代表了政府在支持家庭購房過程中讓利或補貼的力度。顯然， 從社會公平計， 政府對同一收入階層的補貼力度應趨于相同。從現(xiàn)有的項目看， 政府所占的份額從30%—60%不等。

限價房、兩限房、自住型商品房等各類政策性住房轉換為共有產(chǎn)權住房管理時， 應及時調整出售定價。使針對同一收入階層的不同共有產(chǎn)權住房項目中政府的份額趨于一致， 盡可能做到政府投入補貼水準的橫向公平。同時， 盡量避免政府份額過高。因為政府份額代表政府的補貼水準， 補貼水準過高的項目更適宜采取其他嚴格的保障房形式管理， 嚴格限定其收入門檻。共有產(chǎn)權住房主要是幫助“夾心層”實現(xiàn)居者有其屋， 低收入住房困難階層更適宜采用公 （廉） 租房等非產(chǎn)權的形式進行保障。

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