韓露

[摘 要] 稅務(wù)管理及科學(xué)籌劃是企業(yè)能夠有序穩(wěn)定經(jīng)營及長遠(yuǎn)發(fā)展的重要管理工作之一。作為商業(yè)物業(yè)企業(yè)，其稅務(wù)管理與籌劃與一般生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)有很大的區(qū)別與差異，如何做好商業(yè)物業(yè)企業(yè)的稅務(wù)管理、實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌稅是企業(yè)經(jīng)營者與管理者十分關(guān)注的重要問題。本文從商業(yè)物業(yè)企業(yè)涉稅內(nèi)容及稅務(wù)籌劃關(guān)鍵點(diǎn)分析入手，為商業(yè)物業(yè)企業(yè)積極實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理與稅務(wù)籌劃、規(guī)避稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)提出一些參考意見。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)物業(yè)企業(yè) 稅務(wù)管理 稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào)：F253 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

商業(yè)物業(yè)企業(yè)涉稅點(diǎn)較多，同時(shí)稅務(wù)籌劃需要處理的各種關(guān)系及稅金與企業(yè)經(jīng)營模式也存在著緊密聯(lián)系。想要做好商業(yè)物業(yè)企業(yè)稅務(wù)管理與科學(xué)籌劃，不僅需要明確企業(yè)相關(guān)涉稅點(diǎn)，也要找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃關(guān)鍵點(diǎn)，同時(shí)重視在各個(gè)環(huán)節(jié)上的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，這樣才能夠真正提升整個(gè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)有序發(fā)展。

一、商業(yè)物業(yè)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)存問題

稅務(wù)籌劃的科學(xué)與規(guī)范直接決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量和水平，尤其是對(duì)于涉稅較為復(fù)雜且存在相當(dāng)難度與風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)物業(yè)企業(yè)來說，稅務(wù)籌劃不僅關(guān)系企業(yè)自身管理秩序，同時(shí)也關(guān)系著企業(yè)的當(dāng)前及未來發(fā)展。近年來，國家相關(guān)稅法、制度不斷更新與調(diào)整，從宏觀上對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定、企業(yè)的發(fā)展做出了有力推動(dòng)。商業(yè)物業(yè)企業(yè)在此環(huán)境中也不斷享受到更多稅費(fèi)優(yōu)惠，并獲得了更多收益。但在商業(yè)物業(yè)稅務(wù)籌劃逐漸向著科學(xué)化、規(guī)范化的方向發(fā)展并取得一定成績的同時(shí)，仍然存在著一些問題與風(fēng)險(xiǎn)。

第一，對(duì)現(xiàn)行稅法政策掌握不及時(shí)不準(zhǔn)確，解讀不夠深入，從而容易導(dǎo)致在稅務(wù)籌劃工作中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及問題。當(dāng)前時(shí)期我國各項(xiàng)稅法調(diào)整頻繁，其目的都是為了更好地推動(dòng)企業(yè)及行業(yè)健康發(fā)展，為企業(yè)贏得更多可用資金，減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。在稅費(fèi)減免的同時(shí)也根據(jù)不同行業(yè)做出了不同的應(yīng)稅條件調(diào)整。一些企業(yè)沒有能夠及時(shí)準(zhǔn)確地掌握這些信息，從而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃滯后于政策變化，不僅沒有真正實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃助推企業(yè)發(fā)展，反而因?yàn)閷?duì)稅法政策不熟悉不了解，讓企業(yè)遭受了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

第二，會(huì)計(jì)核算及會(huì)計(jì)基礎(chǔ)不夠規(guī)范，財(cái)務(wù)管理體系有待進(jìn)一步健全。準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算及規(guī)范的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作是企業(yè)稅務(wù)籌劃的前提與基礎(chǔ)。商業(yè)物業(yè)企業(yè)涉及大量資金、高額負(fù)債以及管理流程復(fù)雜等問題，這對(duì)會(huì)計(jì)核算及會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作提出了更高要求。目前許多企業(yè)在相關(guān)工作上并沒有真正做到有序與嚴(yán)謹(jǐn)，財(cái)會(huì)人員在業(yè)務(wù)技能及專業(yè)操作上也存在著一些不足，甚至一些企業(yè)的稅務(wù)處理人員沒有較高的法律意識(shí)與工作態(tài)度，從而無法保證企業(yè)稅務(wù)籌劃的合規(guī)與高效。

第三，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不明確。稅務(wù)籌劃目標(biāo)是否明確直接影響到企業(yè)稅務(wù)籌劃的結(jié)果。雖然企業(yè)開展稅務(wù)籌劃工作都是為了提升企業(yè)效益，降低企業(yè)負(fù)稅，但對(duì)于大多數(shù)商業(yè)物業(yè)企業(yè)來說，容易將短期節(jié)稅減負(fù)當(dāng)作稅務(wù)籌劃的唯一目的，從而只考慮如何實(shí)現(xiàn)短期節(jié)稅，未能將稅務(wù)籌劃與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有效結(jié)合，無法通過稅務(wù)籌劃推動(dòng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這樣不僅制約了稅務(wù)籌劃作用的進(jìn)一步發(fā)揮，甚至還會(huì)在某些時(shí)候制約企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)企業(yè)未來造成不利影響。

二、商業(yè)物業(yè)企業(yè)涉稅點(diǎn)及關(guān)鍵切入點(diǎn)

（一）商業(yè)物業(yè)企業(yè)涉稅點(diǎn)

商業(yè)物業(yè)企業(yè)涉稅點(diǎn)與其自身的經(jīng)營特點(diǎn)息息相關(guān)，涉稅點(diǎn)直接與企業(yè)的經(jīng)營方向及具體業(yè)務(wù)范圍掛鉤，商業(yè)物業(yè)企業(yè)所從事的經(jīng)營活動(dòng)呈現(xiàn)商業(yè)與房產(chǎn)相結(jié)合的特點(diǎn)，經(jīng)營范圍主要有物業(yè)出租和物業(yè)自營。出租物業(yè)主要涉及增值稅、附加稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及企業(yè)所得稅和印花稅、教育附加費(fèi)等。物業(yè)自營則是通過自有物業(yè)來從事經(jīng)營活動(dòng)獲得盈利，在涉稅點(diǎn)上主要有企業(yè)所得稅、增值稅等[1]。

（二）商業(yè)物業(yè)企業(yè)稅務(wù)籌劃切入點(diǎn)

想要實(shí)現(xiàn)有效的稅務(wù)籌劃，商業(yè)物業(yè)企業(yè)稅務(wù)籌劃切入點(diǎn)應(yīng)當(dāng)重視稅收及稅費(fèi)優(yōu)惠政策變化、企業(yè)本身業(yè)務(wù)開展形式、定價(jià)以及租金收入等方面的稅務(wù)籌劃。具體來說，首先，應(yīng)及時(shí)關(guān)注國家稅費(fèi)政策以及各項(xiàng)優(yōu)惠政策的變化情況。例如營改增前后的稅費(fèi)變化、征收范圍調(diào)整及稅率調(diào)整。在營改增過程中，企業(yè)原本適用同種稅費(fèi)征收范圍的業(yè)務(wù)可以被劃分到不同征收范圍之內(nèi)，如廣告位出租、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃都被劃分到“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)”類型當(dāng)中，與原本的“生活服務(wù)業(yè)”稅費(fèi)產(chǎn)生差異。同時(shí)，由于營改增的全面推行，在合同管理中也要進(jìn)一步區(qū)別增值稅業(yè)務(wù)合同與非增值稅業(yè)務(wù)合同，根據(jù)不同的合同類型采用不同的稅務(wù)籌劃方法才能確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)籌劃的規(guī)范與科學(xué)。

其次是由于公司業(yè)務(wù)方式的不同而產(chǎn)生的不同稅務(wù)籌劃點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)企業(yè)主要有自有經(jīng)營以及物業(yè)出租兩種業(yè)務(wù)類型，但兩種業(yè)務(wù)類型可以采取不同的業(yè)務(wù)方式開展，如自營以及聯(lián)營。自營方式下主要涉及增值稅、企業(yè)所得稅、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等內(nèi)容。聯(lián)營模式則需要將品牌方的銷售額同樣劃入商業(yè)物業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入范圍內(nèi)，作為稅費(fèi)征收依據(jù)。正因?yàn)槿绱?，一些商業(yè)物業(yè)企業(yè)將聯(lián)營模式轉(zhuǎn)為傭金租金模式，將結(jié)轉(zhuǎn)成本轉(zhuǎn)為攤銷租金，從而不僅簡化了稅務(wù)籌劃流程，也可以在一定程度上降低企業(yè)負(fù)稅額度，達(dá)到有效節(jié)稅的目的。

再次，定價(jià)方式也會(huì)直接影響到商業(yè)物業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作。由于物業(yè)租賃合同包含了許多內(nèi)容，如管理費(fèi)、物業(yè)租金以及水電費(fèi)等一系列費(fèi)用，雖然客戶在簽訂合同時(shí)只會(huì)關(guān)注合同總價(jià)，但對(duì)于物業(yè)公司而言，不同費(fèi)用的涉稅點(diǎn)和稅務(wù)籌劃是不同的，如水電費(fèi)由于是物業(yè)公司代開代繳的費(fèi)用，因此可以作進(jìn)項(xiàng)稅抵扣處理，在企業(yè)繳納企業(yè)所得稅之前進(jìn)行扣除，從而減輕企業(yè)負(fù)稅壓力。商業(yè)物業(yè)企業(yè)除向租戶收取租金外，還會(huì)收取物業(yè)管理費(fèi)或者經(jīng)營管理費(fèi)。而根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，租金適用的稅率較高，物業(yè)管理費(fèi)稅率較低。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在和租戶簽訂合同時(shí)，應(yīng)在合同中明確租金、物業(yè)管理費(fèi)、停車租賃費(fèi)、辦公租賃費(fèi)等具體金額，在收取租戶費(fèi)用時(shí)，也要分開列示和分開進(jìn)行會(huì)計(jì)核算處理，便于統(tǒng)計(jì)不同的費(fèi)用適用不同的稅率，如果沒有分開，就需要按照收入全額適用高稅率繳納增值稅。

三、提升商業(yè)物業(yè)企業(yè)稅務(wù)籌劃質(zhì)量的措施及思考

（一）積極了解并學(xué)習(xí)稅法政策

稅法變動(dòng)頻繁是當(dāng)前時(shí)期的商業(yè)物業(yè)企業(yè)面臨的一個(gè)主要問題，大多數(shù)企業(yè)對(duì)于頻繁的稅法制度變化頗為抱怨，但如果不能夠積極了解并深入學(xué)習(xí)，必然會(huì)對(duì)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作造成嚴(yán)重阻礙。學(xué)習(xí)稅法政策一方面是為了了解企業(yè)當(dāng)前的納稅環(huán)境，另一方面也能夠幫助企業(yè)找到科學(xué)籌稅、避稅的方法，避免企業(yè)因?yàn)檎`解和不了解而走入籌稅誤區(qū)[2]。

（二）積極規(guī)范財(cái)務(wù)管理，強(qiáng)化會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作

首先應(yīng)當(dāng)明確商業(yè)物業(yè)企業(yè)是處于資金需求巨大、負(fù)債較高且涉稅項(xiàng)目復(fù)雜的行業(yè)之中，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理十分重要。企業(yè)應(yīng)積極構(gòu)建專門的稅務(wù)管理部門進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的專業(yè)與高效。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)積極組織相關(guān)稅務(wù)籌劃及管理人員的集中學(xué)習(xí)，及時(shí)學(xué)習(xí)新稅法新制度，了解稅法變化規(guī)律及主要內(nèi)容，并將其作為實(shí)際工作的指導(dǎo)依據(jù)。此外，積極強(qiáng)化會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，尤其是在票據(jù)管理、會(huì)計(jì)檔案管理上應(yīng)當(dāng)更加重視信息化管理技術(shù)的應(yīng)用，在提升使用效率的同時(shí)確保保管上的安全，為稅務(wù)籌劃工作有序開展鋪平道路。

（三）確定科學(xué)且明確的稅務(wù)籌劃目標(biāo)

稅務(wù)籌劃不僅僅是為了幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)短期效益提升，更是要通過稅務(wù)籌劃幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，因此要將稅務(wù)籌劃目標(biāo)與企業(yè)的未來發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，在兼顧眼前利益的同時(shí)，充分考慮長遠(yuǎn)整體利益的實(shí)現(xiàn)。只有這樣才能夠避免一味追求短期節(jié)稅而影響到企業(yè)未來發(fā)展的情況。

（四）積極與稅務(wù)部門取得溝通

稅務(wù)部門不僅肩負(fù)著監(jiān)督企業(yè)依法積極納稅的職責(zé)，同時(shí)也會(huì)為企業(yè)提供稅務(wù)籌劃相關(guān)的咨詢及服務(wù)。企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)正視企業(yè)與稅法部門之間的關(guān)系，積極與相關(guān)部門取得聯(lián)系，及時(shí)就新稅法、新變化進(jìn)行溝通咨詢，保證企業(yè)能夠第一時(shí)間掌握最新最完整的稅法制度信息。同時(shí)，積極溝通的態(tài)度也能夠幫助企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立起良好關(guān)系，從而讓企業(yè)能夠更好地從稅務(wù)制度中獲益，實(shí)現(xiàn)科學(xué)且積極的稅務(wù)籌劃。

四、結(jié)語

商業(yè)物業(yè)企業(yè)稅務(wù)管理及籌劃是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的問題，企業(yè)不僅需要及時(shí)了解稅費(fèi)制度變化，同時(shí)還需要不斷提升自身管理，以及從企業(yè)發(fā)展需求的角度確定稅務(wù)籌劃目標(biāo)。只有充分做到知法懂法和結(jié)合實(shí)際，才能夠真正做好稅務(wù)管理及籌劃工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]王曉晶.“營改增”后物業(yè)管理企業(yè)稅收籌劃關(guān)注點(diǎn)研究[J].納稅.2017，9.

[2]許滔.與物業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及納稅籌劃探討[J].財(cái)經(jīng)界.2015，5.