高原

摘 要：土地市場(chǎng)管理對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展有著極其重要的作用。土地是國(guó)家和社會(huì)寶貴的資源和最大的資產(chǎn)。進(jìn)一步深化土地制度改革，加快土地資源的合理配置、高效保護(hù)、珍惜和合理利用耕地。本文從土地市場(chǎng)管理特點(diǎn)入手，闡述了加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理的有力措施。

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng) ；管理

社會(huì)寶貴的資源和最大的資產(chǎn)是土地。加快培育和規(guī)范土地市場(chǎng)是保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展的需要。隨著土地管理中新問(wèn)題、新矛盾的擾亂了正常的土地管理秩序，干擾了機(jī)關(guān) 單位生產(chǎn)生活，影響了社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)建設(shè)。所謂土地市場(chǎng)管理是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、置換和到期回收等方式從分散的土地使用者手中把土地集中起來(lái)，并由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行土地整理，然后進(jìn)行利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要將儲(chǔ)備的土地有計(jì)劃投入市場(chǎng)的制度。土地管理制度的建立是我國(guó)城市土地利用制度的一次重大變革。

1 我國(guó)土地市場(chǎng)管理的特點(diǎn)

1.1 目標(biāo)管理的多元化

我國(guó)的土地市場(chǎng)有資源配置、價(jià)格管理、收益分配、市場(chǎng)法律和土地中介服務(wù)這五大體系。這五種類型使得我國(guó)土地市場(chǎng)更加活躍和繁榮。

1.2 發(fā)展的不平衡性

土地位置是固定不變的，這就使得土地的開(kāi)發(fā)與利用都要受到自然環(huán)境、開(kāi)發(fā)技術(shù)以及市場(chǎng)的活躍程度等的影響，所以土地市場(chǎng)的發(fā)展在東部地區(qū)和西部地區(qū)都存在著較大的差異。

1.3 市場(chǎng)管理的盲目性

我國(guó)的土地市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位，我國(guó)政府在20世紀(jì)80年代政府就開(kāi)始直接有償出讓土地使用權(quán)，隨后我國(guó)城市市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大，土地市場(chǎng)需求量仍處于探索和試驗(yàn)階段，理論研究不夠完善，土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系也比較模糊。

2 加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理的有力措施。

2.1 制定適用于當(dāng)前土地儲(chǔ)備制度發(fā)展的法律法規(guī)

土地管理制度的建立與發(fā)展必須要相配套的法律法規(guī)的支持，只有制定了與當(dāng)前土地儲(chǔ)備制度相匹配的法律才能有法可依、有法可循。大力推行土地使用權(quán)招招拍掛出法律制度。土地使使用權(quán)是檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商市場(chǎng)運(yùn)作水平以及實(shí)力力與資質(zhì)的試金石，必須堅(jiān)持土地市場(chǎng)的高度統(tǒng)統(tǒng)，加大土地拍賣(mài)出讓法制透明度，把招拍掛出讓方式逐步步引向深入，加強(qiáng)地價(jià)價(jià)管理。對(duì)所有的土地必須經(jīng)過(guò)地價(jià)價(jià)評(píng)估交易中心評(píng)估作價(jià)價(jià)；特別防止止出讓價(jià)格過(guò)低。然后通過(guò)競(jìng)價(jià)方式，提升土土地的產(chǎn)出效益。

2.2 建立以政府為主導(dǎo)導(dǎo)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制

一是是成立土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心心。該中心將分散在各土地地使用者手中的土地聚集集起來(lái)，納入土地儲(chǔ)備庫(kù)庫(kù)，統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并并通過(guò)招拍掛等形式促進(jìn)土地地交易市場(chǎng)規(guī)范、有序健健康地發(fā)展；二是加大大對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金金注入。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的的主要收購(gòu)?fù)恋?，必須以以土地抵押的方式向銀行行貸款，土地部門(mén)要加大土地收購(gòu)購(gòu)儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)力度。土地地儲(chǔ)備的目的是實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置土地資源源，以供給引導(dǎo)需求。按照土地利用總總體規(guī)劃實(shí)行紅線儲(chǔ)備，嚴(yán)格掛出讓方式供地。

2.3 建立土地管理有形市場(chǎng)

據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組調(diào)查，現(xiàn)在地方政府30%-40%左右的地用做基礎(chǔ)設(shè)施、道路、學(xué)校等公共目的用地。也就是說(shuō) 80%是沒(méi)有多少利益的，只有15%的地用作營(yíng)業(yè)性用地。在如此局面下地方政府自然要絞盡腦汁使占小部分的商業(yè)用地價(jià)值最大化成為自然的邏輯。最近幾年以來(lái)，土地問(wèn)題日益增多，受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。其中人均耕地過(guò)快的減少、土地的違法時(shí)間、破壞生態(tài)環(huán)境等問(wèn)題之外，不斷攀升的房?jī)r(jià)更是讓地方政府處在輿論的風(fēng)口浪尖。要想扭轉(zhuǎn)這種行為，需要從以下幾個(gè)方面著手：

一是要建立我國(guó)各地設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，二是要保障土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。而現(xiàn)如今地價(jià)越來(lái)越高，房地產(chǎn)金融體系的債權(quán)規(guī)模就越大，政府的土地出讓收入也就無(wú)法繼續(xù)增加甚至減少，這將導(dǎo)致債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)隱藏起來(lái)，而且這些資金的周轉(zhuǎn)就會(huì)成為巨大的問(wèn)題；三是縮小并規(guī)范征地范圍，土地征收應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格編制《國(guó)家征地目錄》，采用列舉式目錄通過(guò)程序彌補(bǔ)目錄的不足。實(shí)現(xiàn)由市場(chǎng)配配置土地資源，建立立土地市場(chǎng)交易場(chǎng)所保證交易順暢，接受社社會(huì)監(jiān)督；試試嚴(yán)格按計(jì)劃、按按規(guī)劃供地，控制建設(shè)用用地供應(yīng)總量以建立“兩個(gè)最嚴(yán)格”的土地管理制度為核心，加快形成各項(xiàng)建設(shè)少占地、不占或少占耕地的土地資源節(jié)約利用新機(jī)制。

4 土地管理法重在建立落實(shí)“兩個(gè)最嚴(yán)格”的土地管理制度的實(shí)施機(jī)制

4.1建立健全最嚴(yán)格的耕地保護(hù)機(jī)制。一是最大限度控制建設(shè)占用耕地。引入市場(chǎng)機(jī)制，完善耕地占補(bǔ)平衡政策，確保建設(shè)占用耕地足額補(bǔ)充。二是進(jìn)一步做好耕地質(zhì)量等級(jí)監(jiān)測(cè)。

4.2加快建立最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度。實(shí)行建設(shè)用地使用標(biāo)準(zhǔn)控制制度，通過(guò)指標(biāo)控制發(fā)揮價(jià)格機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；

4.3強(qiáng)化土地的用途管制，嚴(yán)格控制建設(shè)用地，保護(hù)耕地。健全城鎮(zhèn)土地規(guī)劃，加強(qiáng)村級(jí)土地規(guī)劃工 作，使土地用途管制得以落實(shí)。要保障土土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)的健康發(fā)展，只有有依法才能規(guī)定了土地供應(yīng)要要公開(kāi)供地計(jì)劃、公開(kāi)出出讓土地信息、公開(kāi)集體體決策、公開(kāi)查詢登記資資料、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)結(jié)結(jié)果，這是供地必須遵循循的原則。所以，必須嚴(yán)格按規(guī)劃、按計(jì)劃供地，任何建設(shè)將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用用地必須符合土地利用總總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。引導(dǎo)用地行為從粗放放型向集約型轉(zhuǎn)變。同時(shí)著眼眼于存量土地的整理和盤(pán)盤(pán)活，重點(diǎn)立足于舊城城區(qū)的土地改造。在土地市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展展中，積極創(chuàng)新，著力搭建更加規(guī)范有序的的土地市場(chǎng)秩序，才能走走出一條新形勢(shì)下用好土土地資源，經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)產(chǎn)，服務(wù)縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)健健康發(fā)展的新路來(lái)。

參考文獻(xiàn)

[1]朱學(xué)敏，徐健.認(rèn)識(shí)提高 完善土地儲(chǔ)備制度[J].價(jià)值工程，2010（23）.

[2]李艷紅.城市土地儲(chǔ)備制度與政府干預(yù)[J].生產(chǎn)力研究，2004（9）.

[3]陳建設(shè).建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度 實(shí)現(xiàn)政府壟斷土地機(jī)制[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2001（1）.

[4]賈生華，張宏斌，金星，邵建峰.城市土地儲(chǔ)備制度：模式、效果、問(wèn)題和對(duì)策[J].現(xiàn)代城市研究，2001（3）.

[5]盧新海，何興.論城市土地儲(chǔ)備制度的法律基礎(chǔ)[J].中國(guó)土地科學(xué)，2005（6）.

[6]白淑軍，李憲坡.我國(guó)土地儲(chǔ)備制度研究進(jìn)展綜述[J].湖北大學(xué)學(xué)報(bào)，2004（5）.