房屋維修資金管理與使用的三大難題

陸燕

摘要：隨著中國城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)正在以飛快的速度推進(jìn)，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民的居住水平也得到了明顯改善，但是我們還需要看到由于我國過去房屋的產(chǎn)權(quán)體制不太健全，發(fā)展物業(yè)的時間比較晚，專項資金維修制度的發(fā)展跟不上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。在具體時間中，嚴(yán)重影響了人民群眾的居住，引起一些糾紛。本文主要闡述房屋維修資金管理及使用的三大難題，為促進(jìn)房屋維修基金管理工作的健康穩(wěn)定發(fā)展提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房屋維修資金管理;維修資金使用;房屋維修資金管理體系

隨著我國住房制度的改革與人民生活水平的提高，許多居民都住上了商品房，公有住房的體系被打破，變成私有住房，原來的福利房也都進(jìn)行了私有化的改革，房屋的維修改造從過去單位的主要職責(zé)變?yōu)楝F(xiàn)在個人為最主要職責(zé)。房屋維修資金的管理工作就是基于這樣的社會現(xiàn)實開始起步的。但是，我國房地產(chǎn)商品化的發(fā)展時間還不長，尚處于起步階段，一些法律法規(guī)的建設(shè)還不夠完善，物業(yè)公司在進(jìn)行維修資金管理時，也有著一些漏洞，在資金的交存、管理、使用等方面，出現(xiàn)了一些問題。經(jīng)過研究和實踐發(fā)現(xiàn)，目前我國房屋維修資金管理和使用主要存在著以下三大難題。

一、房屋維修基金收繳難

（一）老舊住宅房屋維修基金的補(bǔ)建，具有較大難度

我國建立房屋維修基金收繳制度的時間比較晚，這就導(dǎo)致了在房屋維修基金管理辦法實施前的一些老舊小區(qū)的補(bǔ)建工作帶來了一定的難度。我國有很多城市，雖然新房建設(shè)非常迅速，但是也遺留了數(shù)量龐大的老舊住宅，形成許多老舊小區(qū)，這些老舊小區(qū)由于年久失修，房屋的破損情況非常嚴(yán)重，但由于維修經(jīng)費(fèi)不足，住房條件便無法得到很好的改善，很多居民無奈自掏腰包進(jìn)行維修，但由于小區(qū)居住人數(shù)較多，責(zé)任劃分不明晰，這就導(dǎo)致在小區(qū)居民自發(fā)籌集維修資金的過程中，產(chǎn)生了一些矛盾^[1]。但是，我國對于房屋維修基金收繳制度的設(shè)計，并不是一種強(qiáng)制性的制度，這就為老舊小區(qū)房屋維修基金收繳制度的落實帶來了難度。

（二）房屋維修基金續(xù)籌難

有一些年代久遠(yuǎn)的售后公房小區(qū)以及一些商品房住宅小區(qū)已經(jīng)啟動了首次的維修專項基金^[2]。在使用后，一些小區(qū)便沒有繼續(xù)進(jìn)行維修專項基金繳納。這就導(dǎo)致基金已經(jīng)耗用了很大部分，甚至造成了入不敷出的情形，維修基金不能及時續(xù)繳，就會導(dǎo)致住宅公共部分發(fā)生再次損壞后，無法繼續(xù)維修。

二、房屋維修基金使用難

按照我國相關(guān)規(guī)定，使用房屋維修基金，需要全體業(yè)主進(jìn)行投票表決，當(dāng)三分之二以上業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始就維修基金制定相應(yīng)的使用方案，經(jīng)過業(yè)主大會表決通過該使用方案后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要向業(yè)主提供維修資金的相關(guān)支出款項^[3]。這樣一個過程，持續(xù)時間較長，牽扯到的相關(guān)部門數(shù)量眾多，操作難度很大。在實踐過程中，很多小區(qū)就因為該程序過于復(fù)雜從而放棄了維修基金的使用計劃。

（一）申請動用程序復(fù)雜

房屋維修基金的動用主要由維修范圍與受益群體兩方面制約。房屋維修基金的使用范圍不是很明確。我國《住宅專項維修資金管理辦法》對于房屋維修基金的使用，規(guī)定了嚴(yán)格的要求，基金使用僅限于房屋共有部分。共有的設(shè)備設(shè)施，在保修期限已滿后需要再次維修的，可以使用房屋維修基金。但是，有些省份的《物業(yè)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)企業(yè)也具有維護(hù)公共設(shè)備設(shè)施和公共部位的責(zé)任。這就導(dǎo)致《物業(yè)管理辦法》和《住宅專項維修資金管理辦法》中的相關(guān)要求具有重疊，這就導(dǎo)致在實踐中有可能產(chǎn)生責(zé)任權(quán)屬規(guī)定不明晰，相關(guān)部門互相推諉等情況的產(chǎn)生。

（二）同一物業(yè)管理范圍內(nèi)，房屋維修基金無法全部收繳，導(dǎo)致基金動用困難

房屋維修基金需要全體業(yè)主繳納齊全后，才可以進(jìn)行啟動。在實踐過程中，往往有一些業(yè)主不能按時繳納維修基金，造成維修工作的延誤^[4]。例如，蘭州某小區(qū)發(fā)現(xiàn)樓外立面有開裂現(xiàn)象，需要啟動維修基金，但是在統(tǒng)計過程中發(fā)現(xiàn)，尚有20戶業(yè)主沒有繳納基金，這就導(dǎo)致了無法啟動基金進(jìn)行維修。

三、維修基金監(jiān)管難

維修基金的建立，具有一系列規(guī)范的流程，但是在具體實踐中，基金的啟動主要是經(jīng)過業(yè)主大會投票表決，如果超過三分之二的業(yè)主同意啟動，維修基金就可以使用^[5]。但是這個過程缺少相關(guān)管理部門的監(jiān)督和核查，這就為維修基金的不透明使用和不合理動用帶來了一定的漏洞。違規(guī)使用房屋維修基金不但涉嫌違法，同時還對小區(qū)業(yè)主間帶來許多糾紛，對于小區(qū)和諧穩(wěn)定，造成了一定的影響。

四、針對房屋維修資金管理的相應(yīng)措施

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)和利民政策

針對基金繳納難的問題，建議國家制定相關(guān)政策，靈活設(shè)定基金繳納的情形，當(dāng)房屋出現(xiàn)的問題比較小，國家可以要求房屋問題主要覆蓋的業(yè)主繳納維修基金，國家可以相應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)貼。如果房屋問題比較大，可以由政府、開發(fā)商業(yè)主共同承擔(dān)維修費(fèi)用，維修基金還可以進(jìn)行投資，定期給業(yè)主進(jìn)行分紅。

（二）規(guī)范強(qiáng)化基金管理體系

針對基金監(jiān)管空缺導(dǎo)致維修基金監(jiān)管難的問題，國家相關(guān)部門可以采用業(yè)主基金數(shù)目備案的形式進(jìn)行監(jiān)管，當(dāng)需要維修時，國家相關(guān)監(jiān)管部門可以首先前往小區(qū)進(jìn)行核實，核實后，需要小區(qū)物業(yè)公司上報需要維修的部位和具體的維修金額，這樣就可以做到業(yè)主使用維修基金，國家監(jiān)管維修基金。

（三）建立住房維修基金使用規(guī)范體系

未來隨著小區(qū)越來越多，小區(qū)的使用年限越來越長，小區(qū)維修基金的作用就會越發(fā)重要，這就需要國家能夠出臺一個統(tǒng)一規(guī)范的小區(qū)房屋維修基金使用體系，指導(dǎo)小區(qū)房屋維修基金的使用。

五、結(jié)語：

房屋維修基金的設(shè)立，是為了全體業(yè)主的共同利益，但在實踐過程中，由于制度不完善，法律法規(guī)不健全，程序設(shè)計不合理等問題，造成了房屋維修基金使用難的現(xiàn)象，這就需要相關(guān)部門繼續(xù)深入研究，努力促進(jìn)房屋維修基金管理工作的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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