關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析

徐林升

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量及效率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有深遠(yuǎn)影響，本文就基于此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)及解決對(duì)策進(jìn)行相關(guān)論述，旨在構(gòu)建起一系列更具長效性及有序性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)制，以期為相關(guān)工作人員提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；管理難點(diǎn)；分析

就目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)已然在國民經(jīng)濟(jì)總體系中占據(jù)了重要地位，并為提高大眾生活質(zhì)量，促進(jìn)各領(lǐng)域發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作難度大，應(yīng)負(fù)責(zé)任高，因此項(xiàng)目管理水平尚且處于有待提升階段，故需要相關(guān)工作人員能夠認(rèn)清房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目難點(diǎn)，注重項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避及轉(zhuǎn)移，切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理涉及了立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及施工等階段，并在實(shí)際管理過程中需要與項(xiàng)目投資方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方、施工方等多個(gè)單位進(jìn)行溝通協(xié)作，故需要一套完整且規(guī)范的管理保障體系來組織及協(xié)調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作難度大，耗時(shí)長、涉及到諸多部門，因此不穩(wěn)定及風(fēng)險(xiǎn)因素居多，需房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門與外部供應(yīng)商進(jìn)行良好的協(xié)作與溝通，故現(xiàn)階段因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員管理意識(shí)及管理方式存在問題而導(dǎo)致項(xiàng)目延期、團(tuán)隊(duì)向心力及凝聚力薄弱、項(xiàng)目超出成本預(yù)算等問題頻發(fā)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期調(diào)研工作

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期調(diào)研工作中，需針對(duì)社會(huì)發(fā)展需求及項(xiàng)目實(shí)際特征進(jìn)一步規(guī)劃出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)及任務(wù)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)提供重要執(zhí)行依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理應(yīng)從以下幾方面入手：第一，項(xiàng)目成本質(zhì)量管理。避免以短期經(jīng)濟(jì)利益為主的陳舊管理模式，依據(jù)施工材料市場價(jià)格，強(qiáng)化采購部門管理力度[1]；第二，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工技術(shù)管理。通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深入研究，合理選用施工技術(shù)，采納專業(yè)技術(shù)人員建議，對(duì)施工組織方案進(jìn)行不斷的優(yōu)化及動(dòng)態(tài)管理，確保施工方案具備高度的可行性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估機(jī)制的建立

注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中評(píng)估機(jī)制的建立，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目交付使用前做好評(píng)估驗(yàn)收工作，結(jié)合國家及有關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目頒布的明文規(guī)定對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收。同時(shí)，將責(zé)任制細(xì)化量化，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門人員應(yīng)負(fù)職責(zé)，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目短期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)分析

（一）忽視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位重要性

在現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中，存在著忽視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位重要性問題，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究工作落實(shí)不到位，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的有序開展造成了極為不利的影響[2]。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理市場定位存在誤差，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)無法及時(shí)進(jìn)行，項(xiàng)目建設(shè)整體效率較低，大大提升了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難度。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件數(shù)量大

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理期間，設(shè)計(jì)文件數(shù)量及種類多，極大程度的提高了文件供應(yīng)難度及變更風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理施工圖紙文件前期設(shè)計(jì)階段由開發(fā)商管理部門負(fù)責(zé)，使得項(xiàng)目設(shè)計(jì)及規(guī)劃部門對(duì)圖紙規(guī)劃要求不明確，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)中出現(xiàn)協(xié)調(diào)性及系統(tǒng)性較為薄弱的問題發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理有效性造成了嚴(yán)重不利影響。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包合同不嚴(yán)謹(jǐn)

在現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，還存在著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包合同條例不嚴(yán)謹(jǐn)問題，項(xiàng)目在后期收尾階段的交叉作業(yè)時(shí)作業(yè)時(shí)施工內(nèi)容及責(zé)任不明確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包管理難度較大[3]。具體而言，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是高層建筑項(xiàng)目管理中，因成本合同條例不嚴(yán)謹(jǐn)，極有可能造成甲方分包與工程總承辦單位配合效果不佳的問題。

（四）資源整合工作不到位

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，項(xiàng)目前期勘察及設(shè)計(jì)由相關(guān)勘察部門負(fù)責(zé)；工程物資及人力資源管理由施工單位負(fù)責(zé)；工程現(xiàn)場質(zhì)量及成本控制則由監(jiān)理部門負(fù)責(zé)。而開放商作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的直接執(zhí)行者，更要在項(xiàng)目施工期間肩負(fù)起協(xié)同勘察部門、施工部門及監(jiān)理部門的職責(zé)，確保項(xiàng)目信息資源及人力物力資源的整合，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員的專業(yè)管理能力提出了更高要求。

（五）項(xiàng)目分包情況嚴(yán)重

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分包情況嚴(yán)重，不符合國家明文胡定，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期間面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)因素。不僅如此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，涉及到項(xiàng)目分包的工程有模板工程、鋼筋工作、腳手架工程等，牽扯到了多方經(jīng)濟(jì)利益，造成各部門之間矛盾的激化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作帶來更多的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（六）成本管理力度有待提升

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理成本管理力度有待提升，設(shè)計(jì)部門忽視工程造價(jià)控制的重要性，導(dǎo)致項(xiàng)目前提投入過大。不僅如此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理期間，設(shè)計(jì)部門往往會(huì)將設(shè)計(jì)任務(wù)下發(fā)到多個(gè)設(shè)計(jì)人員手中，一旦此些設(shè)計(jì)人員缺乏良性溝通，不僅會(huì)浪費(fèi)工程施工時(shí)間，更會(huì)使得設(shè)計(jì)方案存在一定局限性，需要后期工程變更，對(duì)工程經(jīng)濟(jì)利益最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)造成了不利影響。

四、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量的具體對(duì)策

（一）注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)研工作

為切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量，更好解決項(xiàng)目管理期間存在難點(diǎn)，相關(guān)管理部門應(yīng)從注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)研工作入手，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段可行性研究，為工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)及管理提供重要執(zhí)行依據(jù)[4]。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目市場調(diào)研中人力物力資源的投入，構(gòu)建起專門的項(xiàng)目決策機(jī)構(gòu)，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的專業(yè)化及科學(xué)化。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目文件管理機(jī)制

注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目文件審核管理工作，對(duì)招投標(biāo)資質(zhì)、設(shè)計(jì)資源及項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行綜合衡量，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及規(guī)劃工作的專業(yè)性及嚴(yán)謹(jǐn)性，同時(shí)，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理要求，對(duì)其中所涉及到的設(shè)計(jì)及施工文件進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徍?，杜絕因設(shè)計(jì)圖紙細(xì)節(jié)及參數(shù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)問題造成工程變更的現(xiàn)象出現(xiàn)。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資源整合工作

加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理期間各項(xiàng)資源的整合工作，使項(xiàng)目供方肩負(fù)起建設(shè)資源組織、整合及使用原則。構(gòu)建起更加完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料、設(shè)備等管理機(jī)制，不斷積累經(jīng)驗(yàn)以更好的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段及材料供應(yīng)等方面的資源庫，降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期間資源的不必要浪費(fèi)量，切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

（四）切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)理水平

注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理監(jiān)理水平的提升，結(jié)合社會(huì)發(fā)展需求規(guī)范監(jiān)理行為，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門也應(yīng)重視監(jiān)理部門資質(zhì)的審核，強(qiáng)化監(jiān)理行為監(jiān)管力度，確保項(xiàng)目監(jiān)理工作的平穩(wěn)有序開展[5]。不僅如此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)理期間，應(yīng)提高監(jiān)理工作的獨(dú)立性，注重監(jiān)理合同中建設(shè)單位與監(jiān)理單位的平等性，充分發(fā)揮出監(jiān)理工作在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的積極作用。

（五）合理控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分包情況

在提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的過程中，相關(guān)管理人員也應(yīng)將管理重點(diǎn)放置在控制項(xiàng)目分包問題上。首先，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期間分包工程內(nèi)容及職責(zé)進(jìn)行細(xì)化，深化，注重建設(shè)合同的執(zhí)行及管理[6]；其次，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)過程中明確總承包單位應(yīng)承擔(dān)職責(zé)，選擇更加專業(yè)的分包單位，并在開發(fā)商同意的情況下與分包單位簽署分包合同，更好的降低工程分包風(fēng)險(xiǎn)。

（六）構(gòu)建健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理機(jī)制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理期間，相關(guān)管理人員還應(yīng)做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理機(jī)制的構(gòu)建工作，將成本管理目標(biāo)及任務(wù)落實(shí)到各個(gè)部門，注重項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理機(jī)制的執(zhí)行，更好的控制項(xiàng)目前期投入[7]。不僅如此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期間進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算評(píng)估工作，控制施工過程中資金的使用情況，力爭在保證項(xiàng)目總體質(zhì)量的前提下提高資金利用率，突出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)語：

總而言之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中依然面臨著管理機(jī)制亟待健全，項(xiàng)目分包嚴(yán)重等困境，因此需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理部門能夠認(rèn)知到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理重要性，認(rèn)清房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律及特征，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策及設(shè)計(jì)階段管理力度的強(qiáng)化入手，切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的專業(yè)性及規(guī)范性，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的穩(wěn)定有序開展。

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