沈陽市公共租賃住房市場發(fā)展研究

曹文思 高振東

[內容提要]公共租賃住房是國家為保障中低收入人群解決其住房困難問題，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”的有效方案。本文從沈陽市公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀入手，分析了沈陽市公共租賃住房市場發(fā)展進程中存在的問題，進一步提出了增加房源多元化供應、完善準入退出機制、培育市場經(jīng)營主體、加強動態(tài)監(jiān)管、加快租購同權政策落實的對策建議以促進沈陽市公共租賃住房市場健康發(fā)展。

[關鍵詞] 沈陽市 公共租賃住房 市場發(fā)展

公共租賃住房由國家提供政策支持，各地方政府通過新建、收購等方式籌集房源。政府根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平限定建設標準和租金水平，經(jīng)住房保障管理部門將房屋配租給符合保障條件的對象，其所有權不歸個人所有。公共租賃住房是國家住房保障體系中的重要組成部分，是解決城鎮(zhèn)居民住房困難問題的重要方案。公共租賃住房市場發(fā)展研究對于沈陽市住房市場整體均衡發(fā)展，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”具有現(xiàn)實意義。

一、沈陽市公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀

2010年，我國首個發(fā)展公共租賃住房的政策文件《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》出臺;2012年，《公共租賃住房管理辦法》發(fā)布;2014年，保障性租賃住房實行并軌運行，并軌后公共租賃住房和廉租住房統(tǒng)稱為“公共租賃住房”。

（一）沈陽市公共租賃住房保障政策

沈陽市公共租賃住房保障對象發(fā)展至今覆蓋了新就業(yè)普通高校畢業(yè)生、外來務工人員、政府引進特殊人才、市級以上勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人、本市中等偏下收入住房困難家庭、廉租住房保障家庭、經(jīng)濟適用房住房保障家庭等幾類人群。具體保障方式分為實物配租和貨幣補貼，符合條件的申請對象兩種保障方式不可同時享受。實物配租是指政府將新建、回購的公共租賃住房配租給保障對象并收取較低租金的保障方式。貨幣補貼主要包括租金優(yōu)惠、租金核減和租賃補貼三種方式。租金優(yōu)惠針對租賃社會房源作為公共租賃住房的保障對象，在支付住房保障管理部門與住房產(chǎn)權人約定的市場租金后，享受相應的租金優(yōu)惠金額。此外，為減少低保及低保邊緣住房困難家庭租金支付壓力，針對已經(jīng)承租公有住房的家庭予以租金核減，由政府向公有住房產(chǎn)權單位或者管理單位支付核減部分租金;經(jīng)住房保障管理部門審批合格且自行承租社會房源的低保及低保邊緣住房困難家庭，政府予以發(fā)放租賃補貼。

（二）沈陽市住房租賃房源現(xiàn)狀

沈陽市公共租賃住房項目自2011年起投資建設，以單套建筑面積40平方米小戶型為主，最大不超過60平方米。截至目前，沈陽市政府投資建設項目13個、收購項目2個，總建筑面積247.7萬平方米，房源45490套。其中，7個項目已竣工并配租入住，4個項目基本完工并完成配租搖號，其他項目主體也均已完工，預計在2019年全部配租使用。

（三）沈陽市住房租賃保障收入水平線及租金標準

根據(jù)沈陽市經(jīng)濟發(fā)展水平、城鎮(zhèn)居民收入以及居住條件等狀況，2015年10月沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關于調整公共租賃住房準入條件的通知》（沈房發(fā)[2015]83號），將公共租賃住房申請條件中收入水平線由原來的家庭人均可支配月收入2200元/月調整為2600元/月（單身由3000元/元調整為3500元/月）。2018年6月，沈陽市物價局與房產(chǎn)局公布西雅美苑等八個公共租賃住房項目不同戶型租金標準區(qū)間為每月每套200-450元之間（同一項目根據(jù)樓層、朝向設置向上或向下調整）。

二、沈陽市公共租賃住房發(fā)展存在的問題

（一）房源供應量不足

沈陽市公共租賃住房多數(shù)為政府投資建設，通過新建公共租賃住房增加供給量，項目建設、配租輪候周期較長，應避免計劃性公共租賃住房租賃供應方式。公共租賃市場供應較分散，個體自有產(chǎn)權房屋租賃關系不穩(wěn)定，市場上閑置商品房較難轉化為保障性租賃住房供給。

（二）準入條件收入水平線發(fā)展滯后

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，基于沈陽市城鎮(zhèn)中等收入偏下住房困難保障對象的數(shù)量是處于動態(tài)變化的，在現(xiàn)行的公共租賃住房準入收入水平線的限制條件下，居民收入水平提高，準入標準保持不變，保障人口比例下降。

（三）缺乏市場經(jīng)營主體

公共租賃住房保障工作是一個長期持續(xù)的過程，由政府部門負責公共租賃住房房源的建設、運營與維護全過程管理，需要大量的人力、資金投入，對于政府的執(zhí)行效率和財政負擔方面都是較大的挑戰(zhàn)，不利于住房租賃保障長效機制的形成。

（四）動態(tài)監(jiān)管不到位

沈陽市尚未建立明確的巡查機制，沒有專項的信息監(jiān)管機制。對公共租賃住房轉租、轉借、房屋閑置、租金拖欠等違規(guī)行為的監(jiān)控以及對租戶保障資格復查不及時，不利于房源的公平分配與騰退。

三、促進沈陽市公共租賃住房發(fā)展的對策建議

（一）增加房源多元化供應

建立以市場供給為主、政策保障為補充的雙軌制住房供應體制和社會保障體系，依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)化保障性住房布局。合理安排保障性住房的空間布局、戶型結構。根據(jù)需求情況和不同的家庭結構、就業(yè)人群分布、文化背景的需求差異，因地制宜合理安排保障性住房的空間布局、戶型結構等，避免“職住分離，居住分異”矛盾的產(chǎn)生。采取實物配租與租賃補貼相結合并逐步向租賃補貼為主轉變，促進沈陽市住房租賃保障貨幣化。

（二）完善準入退出機制

根據(jù)沈陽市經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢、城鎮(zhèn)居民人均收入情況及房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀等因素，動態(tài)調整收入水平線，逐年滾動更新并在沈陽市住房保障網(wǎng)中公布實施，確保住房保障福利分配給真正需要的住房困難群體。定期評估承租人的身份信息，對不再符合保障條件的對象，予以退租處理，以保證房源的有效流通。

（三）培育市場經(jīng)營主體

培育依托政府政策支持的市場化、公司化的專業(yè)管理機構公共租賃房管公司，使之成為執(zhí)行政策接軌市場的主要載體。公租房公司既可以由政府出資組建獨立的房地產(chǎn)租賃業(yè)務服務商，也可以和在市場上具有較好聲譽的房地產(chǎn)中介商合作，通過市場化運作包攬存量房源整合、租金核算、管理維修、政策監(jiān)督等一系列服務，公共住房租賃管理公司在政府指導下開展面向中低收入家庭的房屋租賃業(yè)務，并實現(xiàn)保本微利目標，促進公共住房租賃市場可持續(xù)發(fā)展。

（四）加強動態(tài)監(jiān)管

建立定期巡查機制，落實責任主體。通過保障家庭租賃電子檔案管理與入戶走訪相結合，聯(lián)合產(chǎn)權單位及物業(yè)管理部門定期開展日常檢查與專項督查工作。集中租賃公共租賃住房作為員工宿舍的企事業(yè)單位承擔相應的管理責任，促進住房保障管理法制化，嚴厲打擊轉租、轉借、房屋閑置、租金拖欠等投機行為。

（五）加快租購同權政策落實

沈陽市還將積極推進購租同權制度，建立承租人居住證權利清單，不斷擴大承租人權利，租者享有的公共服務權利主要包括義務教育、基本醫(yī)療及公共衛(wèi)生服務等方面，擴大內需，促進住房租賃消費。單靠房屋主管部門無法解決戶籍、學籍、社會保障等差異帶來的不同權問題，保障“租購同權”還需多個部門形成合力。