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      資產(chǎn)證券化背景下居住型物業(yè)企業(yè)的020社區(qū)建設(shè)

      2019-09-10 07:22:44周海倩王忠平孟慧文
      中國(guó)商論 2019年6期
      關(guān)鍵詞:自營(yíng)物業(yè)公司證券化

      周海倩 王忠平 孟慧文

      摘要:隨著住區(qū)規(guī)劃和住區(qū)建設(shè)的落實(shí),商品房成為絕大多數(shù)城市居民的居住選擇,相應(yīng)的居住區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題應(yīng)運(yùn)而生:一方面是居住區(qū)商業(yè)資源沒(méi)有得到有效監(jiān)管和利用,居民居住質(zhì)量有待提高;另一方面,則是物業(yè)公司“收費(fèi)難”導(dǎo)致資金不足而無(wú)法提高管理能力、提供更多服務(wù)的問(wèn)題。本文認(rèn)為,在新常態(tài)的時(shí)代背景下,利用資產(chǎn)證券化,結(jié)合社區(qū)020,物業(yè)企業(yè)在解決資金、管理問(wèn)題的同時(shí),有望獲得新的發(fā)展機(jī)遇。

      “互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”一度使得社區(qū)020風(fēng)靡,各類社區(qū)APP層出不窮,利用搭建的線上服務(wù)平臺(tái)將小區(qū)周邊資源整合,以便居民在社區(qū)范圍內(nèi)解決日常生活需要,在一段時(shí)期內(nèi)成為熱門的商業(yè)話題。但風(fēng)口過(guò)后,當(dāng)初勢(shì)頭強(qiáng)勁的眾多垂直社區(qū)020平臺(tái)紛紛敗下陣來(lái),其中很大的原因在于線下資源的難以整合。為了獲得更多的客戶,垂直社區(qū)020平臺(tái)在開(kāi)發(fā)時(shí)一般最小也是基于單個(gè)城市,但面對(duì)城市中的大小住宅區(qū),單平臺(tái)的能力有限,線下渠道鋪設(shè)時(shí)難免存在不全面和不規(guī)范的問(wèn)題,顧客體驗(yàn)無(wú)法保證,在具體的社區(qū)無(wú)法真正扎住根。同時(shí),很多小區(qū)的管理并不是井然有序.周邊商鋪種類繁多、魚龍混雜,想要對(duì)其進(jìn)行有效整合難度也相當(dāng)大。而對(duì)住戶來(lái)說(shuō),當(dāng)沒(méi)有補(bǔ)貼等活動(dòng)吸引時(shí),一個(gè)無(wú)法為其提供全面便捷有保障服務(wù)的社區(qū)APP將很容易被棄用。如何做好社區(qū)020,什么是成功的社區(qū)020模式,目前仍處于探索發(fā)展階段。

      1 現(xiàn)狀與問(wèn)題

      綜上所述,社區(qū)020發(fā)展至今的困境,很大程度上在于沒(méi)有平臺(tái)能全面、規(guī)范地為小區(qū)居民提供其所居住地區(qū)周邊的商品和服務(wù),資源供給缺乏力度。而與之相對(duì)應(yīng)的卻是小區(qū)周圍確實(shí)存在許多商家,卻不一定能謀得附近居民的關(guān)注和青睞,資源不能有效利用。物業(yè)公司恰好是解決二者矛盾的最佳選擇。首先,物業(yè)公司作為居住區(qū)的管理者,既聯(lián)系業(yè)主、又聯(lián)系著周邊商鋪,是社區(qū)020形成的良好紐帶。其次,物業(yè)公司有理由和能力對(duì)周邊店鋪進(jìn)行管理,在一定程度上保證了商品的多樣性及服務(wù)質(zhì)量的可靠性。最后,伴隨信息化潮流,物業(yè)自身也在不斷朝著智慧化轉(zhuǎn)型,許多物業(yè)已經(jīng)開(kāi)始利用手機(jī)APP進(jìn)行信息通知和業(yè)務(wù)辦理??紤]到物業(yè)服務(wù)在業(yè)主這里是剛性需求,由小區(qū)物業(yè)主導(dǎo)的APP覆蓋率和使用率都將得到保證,能夠有效保證客戶黏性。

      而對(duì)物業(yè)公司來(lái)講,親自操刀所在社區(qū)的020建設(shè)對(duì)自身也多有益處。雖然目前社區(qū)020市場(chǎng)前景尚不明朗,競(jìng)爭(zhēng)仍舊激烈,但在新常態(tài)時(shí)期及“互聯(lián)網(wǎng)+”不斷深化的背景下,其發(fā)展?jié)摿θ圆蝗菪∮U。物業(yè)公司如果能夠妥善運(yùn)用自身優(yōu)勢(shì)、有效把握業(yè)主資源,020建設(shè)將幫助其拓展業(yè)務(wù)范圍,形成新的盈利點(diǎn)。而從自身可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的角度,對(duì)周邊商鋪的整合與管理也是物業(yè)公司在推行物業(yè)管理時(shí)所必須重視的因素。在物業(yè)管理水平的測(cè)量指標(biāo)中,居民體驗(yàn)占很大比重,井然有序、安全可靠的社區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境為居民帶來(lái)切實(shí)方便,有效提高了居民的居住體驗(yàn),也在一定程度上塑造了物業(yè)公司的口碑。退一步講,即使不為口碑塑造,出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮,對(duì)周邊店鋪的管理也是必不可少。周邊店鋪安全隱患不容小覷,不出事則已,一旦出事物業(yè)公司很可能受到牽連,特別是如果商家沒(méi)有能力承擔(dān)責(zé)任,業(yè)主必定會(huì)向社區(qū)物業(yè)追責(zé),給物業(yè)帶來(lái)不必要的麻煩和損失。

      2 物業(yè)公司資產(chǎn)證券化

      未來(lái)發(fā)展有提升空間,既有問(wèn)題也亟待解決,但目前擺在眼前的問(wèn)題是:物業(yè)公司的資金能否支持其構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、開(kāi)展社區(qū)020,能否滿足其管理、整合社區(qū)周邊資源的需要。

      傳統(tǒng)模式下,物業(yè)公司主要通過(guò)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)收取物業(yè)管理費(fèi)來(lái)盈利,盈利模式簡(jiǎn)單、渠道單一。長(zhǎng)期以來(lái),物業(yè)收費(fèi)存在定價(jià)難、收取難等問(wèn)題。雖然居住型物業(yè)已經(jīng)在國(guó)內(nèi)開(kāi)展了30多年,但作為物業(yè)消費(fèi)者,特別是普通小區(qū)的物業(yè)消費(fèi)者,習(xí)慣了低價(jià)消費(fèi),最好是免費(fèi)(很多地產(chǎn)公司也以“物業(yè)低消費(fèi)”來(lái)?yè)Q取房屋高銷售)。在日益增長(zhǎng)的各項(xiàng)成本與經(jīng)年不變的低物業(yè)費(fèi)這對(duì)矛盾中,物業(yè)公司“微利保本”甚至虧損,成為行業(yè)常態(tài)。

      面對(duì)低盈利的狀態(tài),除了行業(yè)內(nèi)少數(shù)大型企業(yè)(其中多數(shù)依賴于房地產(chǎn)企業(yè)或有淵源),多數(shù)物業(yè)公司自身很難—下投入大量資金,在這樣的情況下,物業(yè)企業(yè)要想進(jìn)一步發(fā)展,很大程度上需要依賴融資。而物業(yè)管理市場(chǎng)分散、行業(yè)內(nèi)小企業(yè)眾多,作為輕資產(chǎn)模式的勞動(dòng)密集型企業(yè),可供抵押的資產(chǎn)較少,加之近年傳統(tǒng)融資困難加劇,這些內(nèi)外部因素都使得物業(yè)公司很難順利通過(guò)傳統(tǒng)常規(guī)渠道融資,即便獲得融資,其規(guī)模、期限難以保證,融資用途也會(huì)受到諸多限制,并不能有效滿足物業(yè)企業(yè)開(kāi)展020建設(shè)及產(chǎn)業(yè)拓寬的需要。而物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,可以作為合適的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券,資產(chǎn)證券化無(wú)疑是物業(yè)公司當(dāng)前可以選擇的有效融資途徑。

      資產(chǎn)證券化通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組,將流動(dòng)性較弱但確定未來(lái)可以創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)打包成證券,銷售給投資者。目前我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)開(kāi)發(fā)尚處于起步階段,品種較為單一,將物業(yè)費(fèi)納入資產(chǎn)證券化也是一種新的嘗試。2014年年底證監(jiān)會(huì)將資產(chǎn)證券化由審批制改為備案制,審批權(quán)的下放使得越來(lái)越多的證券公司開(kāi)始嘗試開(kāi)展這方面的業(yè)務(wù)。2015年7月,世茂房地產(chǎn)便推出了全國(guó)首個(gè)針對(duì)物業(yè)費(fèi)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目,由此可見(jiàn)物業(yè)費(fèi)的資產(chǎn)證券化具有操作可行性,后續(xù)發(fā)展空間大。物業(yè)公司通過(guò)資產(chǎn)證券化獲得融資,將使企業(yè)迅速獲得大量資本,用于信息化平臺(tái)及社區(qū)020具體項(xiàng)目的落實(shí)建設(shè)。

      3 新發(fā)展模式探究

      利用資產(chǎn)證券化解決了資金問(wèn)題,最重要的就是如何利用資金,以社區(qū)020為基礎(chǔ)進(jìn)行物業(yè)盈利模式的重塑。

      3.1 合作自營(yíng)相結(jié)合

      在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)社區(qū)020開(kāi)展社區(qū)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)采取合作(甚至入股、注資)與自營(yíng)相結(jié)合的模式;在經(jīng)營(yíng)難度較大、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)、進(jìn)入壁壘較高、自建渠道困難的領(lǐng)域(例如商超便利店、藥店、餐飲等),宜采取合作形式進(jìn)行招標(biāo)和目標(biāo)公司合作(甚至入股、注資)。在準(zhǔn)入門檻與前期投入成本低、經(jīng)營(yíng)難度不大的領(lǐng)域,例如房屋租賃、家政、洗衣、上門服務(wù)、快遞代收等領(lǐng)域則宜采取自營(yíng)模式。

      對(duì)于商超和餐飲等領(lǐng)域,以商超為例,前有家樂(lè)福,沃爾瑪?shù)却笮瓦B鎖品牌,后有天貓超市、京東商城等線上電商,內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈。在這些領(lǐng)域,從“零”開(kāi)始自建品牌難度較大,不但需要資金,后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理也需要投入大量的人力資源,處理不善也很容易造成物業(yè)企業(yè)重心偏移,甚至本末倒置。當(dāng)然,自營(yíng)在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也意味著更高的利潤(rùn),在這些建議合作的領(lǐng)域,我們也鼓勵(lì)物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況,進(jìn)行自營(yíng)模式的試點(diǎn),或者在其主導(dǎo)的社區(qū)020經(jīng)營(yíng)持續(xù)一段時(shí)間后再進(jìn)行改革嘗試。

      對(duì)建議自營(yíng)的項(xiàng)目,房屋租賃是熱門選擇。越來(lái)越多的人群選擇離開(kāi)家鄉(xiāng)外出就業(yè),而大城市房?jī)r(jià)居高不下,由此導(dǎo)致社會(huì)上有很大一部分的群體是在租房居住,這也是目前房屋租賃市場(chǎng)火爆的原因。房屋租賃市場(chǎng)上,現(xiàn)階段中介占據(jù)的份額較多,但傳統(tǒng)中介租賃過(guò)程中問(wèn)題眾多:一些中介機(jī)構(gòu)存在發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋問(wèn)題信息、強(qiáng)制代辦收費(fèi)等問(wèn)題;而近年新型的自如、蛋殼等020租賃平臺(tái)也并非盡善盡美,房屋空氣質(zhì)量問(wèn)題、租戶財(cái)物安全問(wèn)題也層出不窮。而國(guó)家出面對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)行的整治使行業(yè)內(nèi)部面臨洗牌,對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)卻意味著機(jī)遇。物業(yè)公司可以自創(chuàng)品牌,在社區(qū)內(nèi)自行經(jīng)營(yíng)房屋租賃項(xiàng)目。作為住宅區(qū)管理者,物業(yè)公司掌握大量業(yè)主資源,可以與業(yè)主達(dá)成協(xié)議將房屋交由物業(yè)負(fù)責(zé)的中介進(jìn)行管理出租。物業(yè)對(duì)小區(qū)情況、住宅房屋情況較之其他中介更為了解,信息更加靈活、對(duì)房屋的管理也更為便捷,出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能及時(shí)與業(yè)主和租房者進(jìn)行溝通;較之市面上的房地產(chǎn)中介,物業(yè)對(duì)業(yè)主和租房者來(lái)說(shuō)也更有保障,因此更容易獲得資源和信任,有望迅速站穩(wěn)腳跟。除了房屋中介以外,其他推薦自營(yíng)的項(xiàng)目在小區(qū)物業(yè)的品牌效應(yīng)下也能建立相應(yīng)的消費(fèi)者信賴,加之依托于物業(yè)信息化平臺(tái)進(jìn)行信息發(fā)布的信息擴(kuò)散廣泛性和持續(xù)性,能夠有效建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),形成以物業(yè)信息化為主導(dǎo)的社區(qū)020新布局。

      3.2 優(yōu)質(zhì)服務(wù)為核心

      值得注意的是,物業(yè)在拓寬產(chǎn)業(yè)、鋪設(shè)社區(qū)020項(xiàng)目開(kāi)展社區(qū)經(jīng)營(yíng)時(shí),不能背離自己服務(wù)企業(yè)的本質(zhì),基礎(chǔ)服務(wù)是核心,也是各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的基礎(chǔ)。物業(yè)公司以服務(wù)立足,無(wú)論是其本業(yè)即社區(qū)物業(yè)的管理,還是后續(xù)將拓展實(shí)施的020社區(qū)經(jīng)營(yíng),都是建立在為住戶提供優(yōu)質(zhì)便捷的服務(wù)的基礎(chǔ)上,這也符合社區(qū)020倡導(dǎo)的“讓居民在社區(qū)就可以解決所有生活需要”的理念。也可以說(shuō)沒(méi)有服務(wù)這個(gè)“1”,后面再多的“0”也無(wú)用。

      3.3 人力資源模式創(chuàng)新

      對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō),服務(wù)是基礎(chǔ),卻不是唯一,特別是對(duì)于社區(qū)020經(jīng)營(yíng)過(guò)程。物業(yè)從事社區(qū)020經(jīng)營(yíng)的目的是盈利,而不是單純的為業(yè)主服務(wù),這也反映了物業(yè)社區(qū)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)矛盾之處:服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的沖突。

      物業(yè)要做好服務(wù),必不可少的是人;要迅速的推廣社區(qū)經(jīng)營(yíng),獲取較高利潤(rùn),必須由專人去實(shí)現(xiàn),這也需要占用大量人力資源。兼職推廣始終難以適應(yīng)大規(guī)模的推廣任務(wù),而且會(huì)降低服務(wù)品質(zhì);然而專職人員也會(huì)帶來(lái)人力成本的巨大攀升。在試水社區(qū)020過(guò)程中,如何解決人的問(wèn)題,也是所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)流的重要發(fā)力點(diǎn)。這里也就體現(xiàn)了前文中提到的,資產(chǎn)證券化和自營(yíng)合作相結(jié)合模式的優(yōu)勢(shì)。

      利用資產(chǎn)證券化融資而來(lái)的資金可以應(yīng)對(duì)社區(qū)020建設(shè)過(guò)程中增加的人力成本,而有選擇的自營(yíng)可以使人力成本的提高控制在一定程度以內(nèi),避免過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。首先,鼓勵(lì)員工兼職,特別是扎根于社區(qū)的小型服務(wù)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。比如可以自營(yíng)的快遞代收業(yè)務(wù),目前普遍的做法是與各大物流公司合作,以快遞柜的形式承包小區(qū)快遞代收業(yè)務(wù)。這個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域可以產(chǎn)生潮汐效應(yīng),也就是說(shuō)快遞的送達(dá)、存入快遞柜的時(shí)間一般是固定的,意味著除了在快遞大量送達(dá)需要簽收入柜的某段時(shí)間需要大量人手之外,其他時(shí)間并不需要太多人員。這部分特定時(shí)間需要的人員可以由物業(yè)公司原有人員兼職。再比如維修崗,存有空閑時(shí)間的可能性,可以進(jìn)行兼職并給予工資的上調(diào),有效利用內(nèi)部資源、消除冗余。除了內(nèi)部員工兼職以外,像物業(yè)自營(yíng)的社區(qū)洗衣店等商鋪,經(jīng)物業(yè)公司統(tǒng)一規(guī)劃后續(xù)經(jīng)營(yíng)較易,可以采用給予店內(nèi)員工股份的形式鼓勵(lì)其經(jīng)營(yíng),在基礎(chǔ)工資之外,如果店鋪盈利好,經(jīng)營(yíng)的員工也將獲得一定比例的分紅獎(jiǎng)勵(lì),從而調(diào)動(dòng)員工積極性、保證服務(wù)品質(zhì)。利用物業(yè)公司內(nèi)部已有員工兼職和聘請(qǐng)普通員工管理具體店鋪對(duì)人力的成本要求都不高,公司只需要再額外聘請(qǐng)少數(shù)管理者對(duì)自營(yíng)店鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,處理自營(yíng)店鋪和合作店鋪后續(xù)問(wèn)題即可,解決了服務(wù)與經(jīng)營(yíng)間的問(wèn)題。

      4 結(jié)語(yǔ)

      以上是對(duì)物業(yè)公司資產(chǎn)證券化和可實(shí)施的社區(qū)020項(xiàng)目的構(gòu)想。其中,物業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于與業(yè)主的近距離接觸,物業(yè)與業(yè)主的互相信任是物業(yè)社區(qū)經(jīng)營(yíng)持續(xù)開(kāi)展最重要的因素,而這也是物業(yè)公司與其他服務(wù)提供商相比最大的優(yōu)勢(shì)。在資本的加持下,充分挖掘居民需要,物業(yè)公司在社區(qū)020建設(shè)中能發(fā)掘的盈利點(diǎn)還有很多。

      新常態(tài)下,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,第三產(chǎn)業(yè)比重增加,物業(yè)管理行業(yè)被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)式微之后經(jīng)濟(jì)的又一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn),是公認(rèn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。在信息化遍及生活,“互聯(lián)網(wǎng)+”不斷發(fā)展的時(shí)期,物業(yè)管理公司主動(dòng)出擊,以物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化形式獲得資金,開(kāi)展社區(qū)020經(jīng)營(yíng),探索新的盈利模式,既是當(dāng)前發(fā)展的需要,又是挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

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