我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的現(xiàn)狀及發(fā)展

符文豪

摘 要：本文首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的含義以及特點(diǎn)進(jìn)行闡述，介紹其當(dāng)今的發(fā)展情況，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展進(jìn)程中需要克服的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出因地制宜的主要可行方案。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金;房地產(chǎn)信托投資基金;公司型基金

隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力的逐步增加，融資渠道維度的提升成為了業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的發(fā)展目標(biāo)之一，因此，房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)運(yùn)而生。

一、房地產(chǎn)信托投資基金的特征以及發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托投資基金，即“REITs”（Real Estate Investment Trusts），顧名思義，就是通過(guò)公開(kāi)發(fā)行基金份額來(lái)滿(mǎn)足目標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模，以風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)為原則，將專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)所獲得的現(xiàn)金流按照投資人的出資份額比例進(jìn)行分配。REITs的投資方式靈活，且稅收方面具有優(yōu)惠性——在金融市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，雙重課稅的情況可以得到避免。

與此同時(shí)，由于REITs的投資收益以及股息發(fā)放較為豐厚，產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為了投資者用來(lái)對(duì)沖將有價(jià)證券市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的巧妙工具。截至2017年底，美國(guó)REITs的平均股息收益率為7.3%;中國(guó)香港上市的REITs的收益率為介于5%以及7%之間。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展面臨的主要障礙

（一）現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙

由于先前《投資基金法》受到改動(dòng)并更名，缺少了非證券化投資基金相關(guān)條例的《證券投資基金法》難以在法制層面支撐REITs的合法運(yùn)行。由此，業(yè)界規(guī)范以及整體性都無(wú)法得到權(quán)威部門(mén)的背書(shū)。與此同時(shí)，與REITs相關(guān)的一系列交易和發(fā)行行為，都缺少了法律條文的契合，亟待完善。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)管理能力較差

在中國(guó)，我國(guó)信托公司在房地產(chǎn)行業(yè)缺乏運(yùn)營(yíng)背景以及工作經(jīng)驗(yàn)，因此很難通過(guò)豐富的專(zhuān)業(yè)水平來(lái)支撐對(duì)于標(biāo)的地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)、管理，從而更加難以實(shí)現(xiàn)對(duì)于標(biāo)的組合的構(gòu)建。

（三）投資者的自身缺陷

在資金來(lái)源方面，以美國(guó)為例，投資者中占比最大的為機(jī)構(gòu)投資者，這些以養(yǎng)老基金以及保險(xiǎn)基金等為首的實(shí)體不但擁有相較于中小投資者超乎想象的資金規(guī)模，在信息渠道以及投資技術(shù)上也要全方位超過(guò)更小體量的投資實(shí)體。而放眼中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)投資者的數(shù)量占比過(guò)低，市場(chǎng)化極不完善，難以保證市場(chǎng)供給層面的穩(wěn)定，因此無(wú)法為REITs的發(fā)展提供一個(gè)良好的環(huán)境，進(jìn)而使得REITs新產(chǎn)品的發(fā)售可能不會(huì)如期樂(lè)觀(guān)。

（四）房地產(chǎn)投資信托管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏

REITs的合理管理離不開(kāi)一個(gè)優(yōu)秀的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)——在雇傭具有創(chuàng)新精神的金融從業(yè)人員的前提下，既需要掌握地產(chǎn)行業(yè)的背景以及行業(yè)狀況、工作經(jīng)驗(yàn)，又需要熟悉相關(guān)法律法規(guī)的輔助人員成功運(yùn)作。然而這在處于REITs發(fā)展初期階段、缺乏優(yōu)秀各類(lèi)人才的中國(guó)來(lái)說(shuō)較為困難。

（五）房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作模式不健全

首先，REITs在中國(guó)內(nèi)地仍然缺乏成熟運(yùn)作的典范，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化背景的支持;其次，在我國(guó)內(nèi)地，REITs標(biāo)的通常為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，相較于二級(jí)市場(chǎng)，前者具有更高的風(fēng)險(xiǎn)，若出現(xiàn)泡沫破裂以及開(kāi)發(fā)商違約的狀況，REITs將會(huì)受到嚴(yán)重的連帶影響。

（六）房地產(chǎn)投資信托難以獲得稅收優(yōu)惠

在我國(guó)，關(guān)于信托行業(yè)的稅收法律法規(guī)仍然空缺，因此包括REITs在內(nèi)的所有信托產(chǎn)品都要面臨雙重課稅的阻礙——在信托層面需要面對(duì)公司所得稅的收繳，而在投資者層面需要面對(duì)個(gè)人所得稅的收繳，這一情況拉高了我國(guó)信托行業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，從而使得REITs在我國(guó)發(fā)展不容樂(lè)觀(guān)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的思路

（一）加強(qiáng)監(jiān)管部門(mén)的協(xié)調(diào)和行業(yè)自律

國(guó)務(wù)院可以根據(jù)我國(guó)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況，由特別工作小組推進(jìn)和制定REITs的發(fā)展綱要，提供標(biāo)準(zhǔn)化的支撐平臺(tái);在多單位合作上，應(yīng)當(dāng)推進(jìn)銀保監(jiān)會(huì)與證監(jiān)會(huì)等部門(mén)和央行的分工以及高效合作，同時(shí)建立相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，在推動(dòng)自我監(jiān)管的同時(shí)維系和促進(jìn)業(yè)內(nèi)主體間的信息交流，通過(guò)碰撞獲得創(chuàng)意的火花，在實(shí)現(xiàn)獨(dú)特發(fā)展的同時(shí)高效解決障礙。

（二）建立健全相關(guān)政策和法律法規(guī)

首先，應(yīng)當(dāng)在融資層面打好REITs相關(guān)融資機(jī)制的法律。除了通過(guò)制定呼聲較高的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》來(lái)對(duì)產(chǎn)業(yè)投資基金進(jìn)行合理規(guī)范之外，還可應(yīng)當(dāng)將《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》針對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的融資渠道進(jìn)行規(guī)范化管理，使得通過(guò)更優(yōu)質(zhì)便捷的債券融資來(lái)改善其資金源頭。

（三）開(kāi)放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉

目前，我國(guó)的居民儲(chǔ)蓄存款居世界首位，超過(guò)45萬(wàn)億人民幣，這一蛋糕的最大塊當(dāng)仁不讓可以作為REITs的最佳資金來(lái)源，除此之外，養(yǎng)老基金、社?；鹨约皞€(gè)體工商戶(hù)的資金也不容小覷，因此，針對(duì)不同目標(biāo)群體，擴(kuò)大產(chǎn)品品種范圍，能夠有效提升REITs行業(yè)的資金流入量，讓REITs行業(yè)的運(yùn)營(yíng)利益能夠被最大化分享。

（四）拓展房地產(chǎn)投資基金的市場(chǎng)空間

除了一級(jí)市場(chǎng)之外，REITs市場(chǎng)上的資金應(yīng)當(dāng)流向不同層次，舉例來(lái)說(shuō)，在二級(jí)市場(chǎng)上，抵押標(biāo)的也是一個(gè)理想的資金流向，同時(shí)，在三級(jí)市場(chǎng)上一些空置的地產(chǎn)標(biāo)的以及二手地產(chǎn)、債權(quán)清償時(shí)的地產(chǎn)標(biāo)的都可以通過(guò)具備豐富地產(chǎn)以及REITs運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行統(tǒng)籌處理，將不良資產(chǎn)的根本問(wèn)題——背景質(zhì)量盤(pán)活，從而激活市場(chǎng)化程度，將REITs市場(chǎng)的資金流向進(jìn)行更好的分配。

（五）加速壯大機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍

我國(guó)大陸地區(qū)的機(jī)構(gòu)投資者暫時(shí)還缺乏豐富的經(jīng)驗(yàn)，尤其是在地產(chǎn)行業(yè)不具備充分的行業(yè)背景，因此只有提升機(jī)構(gòu)投資者的綜合業(yè)務(wù)水平才能夠在需求端保證REITs市場(chǎng)的良好發(fā)展。

（六）完善人才培養(yǎng)機(jī)制

目前在我國(guó)REITs市場(chǎng)，占據(jù)最大一部分比例的從業(yè)人員為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人士，然而在資金管理上還缺乏大量專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行運(yùn)作。此外，只有匯集出色律師、會(huì)計(jì)師，同時(shí)雇傭可靠的審計(jì)師和資產(chǎn)評(píng)估師，才能保證擁有一支精良的團(tuán)隊(duì)對(duì)REITs的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行長(zhǎng)足發(fā)展。

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