商品房交易合同登記備案的法律效力如何

鐘京濤

案 ? 例

2008年11月，甲和乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“乙公司”）簽訂了商品房預售合同，并到縣房產(chǎn)管理局辦理了預售合同登記備案。2009年10月，乙公司又將同一套商品房出售給丙，雙方簽訂了商品房買賣合同，該合同也在縣房產(chǎn)管理局辦理了登記備案，加蓋了縣房產(chǎn)管理局商品房買賣合同登記備案專用章。丙在簽訂合同后依約交付了首付款，乙公司與縣房產(chǎn)管理局共同協(xié)助丙辦理了按揭貸款。2011年，乙公司向丙交付房屋，丙隨即裝修后入住。但甲、丙均未辦理案涉房屋的預告登記和轉(zhuǎn)移登記。

2015年，甲向人民法院提起民事訴訟，請求確認丙與乙公司簽訂的合同無效，并對其物權(quán)權(quán)益優(yōu)先保護。甲的理由是其簽訂商品房買賣合同后即進行了登記備案，等同于預告登記行為;乙公司與丙簽訂合同時間、合同登記備案時間均在其后，且乙公司再次處分房屋的行為未經(jīng)其同意，應屬無效。

一審、二審人民法院均認為，丙與乙公司的購房合同有效，應繼續(xù)履行，商品房買賣合同登記備案行為對物權(quán)不發(fā)生效力，據(jù)此駁回甲的訴訟請求。甲不服，向省高級人民法院申請再審。

疑 ? 惑

1.商品房預售合同登記備案的法律效力能否等同預告登記？

2.商品房預售合同登記備案后能否產(chǎn)生權(quán)利保護優(yōu)先效力？

在我國法律中，商品房預售合同登記備案和預告登記是兩項不同的制度，二者之間有著根本的差別。

預告登記是《物權(quán)法》確定的一種物權(quán)登記制度，以保障將來發(fā)生的不動產(chǎn)變動為目的。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該項不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)買受人可以享有產(chǎn)權(quán)人的部分權(quán)利。

而商品房預售合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項房地產(chǎn)交易管理制度，是房產(chǎn)管理部門規(guī)范商品房預售活動的一項行政手段，是房地產(chǎn)開發(fā)商應當履行的一項法定義務。由于該制度的強制性、與后續(xù)的不動產(chǎn)登記直接關(guān)聯(lián)，且具有一定的公示性。商品房交易合同登記備案制度僅是對合同雙方形成一種行政管理上的義務，而非不動產(chǎn)權(quán)利變動的影響;經(jīng)過登記備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在購房人辦理轉(zhuǎn)移登記前出賣人仍然是法律意義上的產(chǎn)權(quán)主體，享有完整的處分權(quán)。因此，辦理了商品房預售合同登記備案并不當然產(chǎn)生預告登記的法律效力，預售合同登記備案不具有預告登記的功能。本案中，甲認為已辦理合同登記備案便等同于預告登記的觀點顯然沒有法律依據(jù)。

關(guān)于商品房預售合同登記備案后能否產(chǎn)生權(quán)利保護優(yōu)先效力的問題。根據(jù)《物權(quán)法》《合同法》《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》（2016年最高人民法院發(fā)布）等規(guī)定，商品房預售合同登記備案與否，與預售合同效力無關(guān)，登記備案并不是合同生效的要件。

本案中，再審法院經(jīng)審理認為，雖然甲、丙與乙公司簽訂的兩份合同均辦理了登記備案，但商品房預售合同登記備案不同于商品房買賣的預告登記。甲提出的關(guān)于其登記備案行為等同于預告登記的主張，沒有法律依據(jù)。由于甲和丙在辦理商品房買賣合同登記備案后，均未申請預告登記和轉(zhuǎn)移登記，故兩人登記備案的商品房買賣合同均不發(fā)生物權(quán)效力。但是，丙裝修入住的事實符合合法占有情形，甲簽訂商品房買賣合同并交納購房款后，在房屋具備交付條件的情況下，既未向乙公司主張交付房屋，亦未對乙公司向丙交付房屋提出異議，明顯與常理不符。原審法院認定丙與乙公司簽訂的商品房買賣合同合法有效、雙方應繼續(xù)履行并無不當，裁定駁回甲的再審申請。

啟 ? 示

商品房預售合同登記備案制度雖然在一定程度上起著預防“一房多賣”作用，但是在數(shù)份合同均有效的情況下，合同登記備案制度的缺陷顯而易見。從依法保護不動產(chǎn)權(quán)益和降低交易風險的角度來看，及時辦理不動產(chǎn)預告登記仍是必要的。甲的訴訟請求雖然在本案訴訟中未得到支持，但是其因開發(fā)商“一房二賣”造成的損失，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》等規(guī)定，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失。