房地產(chǎn)企業(yè)精裝修項目成本管理與控制研究

李慧

摘要：精裝修工程是未來房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢，而精裝修工程的成本控制是整個精裝修項目管理的重點。在前期決策及設計階段、招投標階段、施工及結算階段—三個關鍵階段合理控制精裝修工程成本，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)精裝修工程成本控制目標，降低企業(yè)投入，增大項目產(chǎn)出，提升企業(yè)及項目的競爭優(yōu)勢。

關鍵詞：精裝修工程;成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的意義

雖然我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但很快就迎來了熱的趨勢，對國民經(jīng)濟做出了明顯的貢獻。同時，我們也應該看到，房價高企和行業(yè)過熱也帶來了宏觀調控的加強和風險的加劇。加強成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義。一方面，近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的控制不斷加強。雖然房地產(chǎn)業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，但近年來利潤增長迅猛、產(chǎn)業(yè)結構不規(guī)范等問題也迫切需要國家宏觀調控。實行限制購買住房和負擔得起的住房等政策，目的是促使住房價格恢復到合理水平。因此，房地產(chǎn)公司也需要面對降價的趨勢。隨著利潤空間的縮小，公司必須加強成本控制，以確保有效的利潤。另一方面，隨著宏觀調控的發(fā)展，企業(yè)面臨的風險也越來越大。目前，不僅通貨膨脹壓力加大，房地產(chǎn)公司融資難度也加大。土地資源供應緊張。再融資和上市受到限制，融資、投資和回收利用受到風險的考驗。成本控制已成為企業(yè)有效管理資金、提高盈利能力的必然選擇。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理與控制的現(xiàn)狀分析

2.1主體不明確

現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)一般將項目成本控制的主體定義為公司的財務部門，甚至認為成本控制僅僅是審核。使得公司的技術人員、組織人員、物料管理人員不能有效參與項目成本管理，不能聯(lián)合參與形成成本控制共同體，進而不能對項目成本不能實施最終控制。

2.2缺乏科學性

房地產(chǎn)項目各階段都對成本控制有影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)之前，對項目可行性的研究不充足且不重視項目設計，在決策階段沒有全面地對房地產(chǎn)市場進行考察，對項目各階段所需的成本預估也不全面，盲目的進行投資。在設計階段，設計人員與成本控制聯(lián)系不緊密，從而造成后期設計變更引起的成本浪費。在項目施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)對合同管理的重視程度低，忽視合同履行和成本的關系，部分企業(yè)在出現(xiàn)紛爭時，存在不履行合同條款與私下找關系解決問題的現(xiàn)象，從而導致決算階段成本費用遠超出目標成本。

2.3成本核算缺乏規(guī)范性

大部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算科目以“開發(fā)成本”為一級科目，把下設的二級科目“土建費用”等作為“開發(fā)成本”的末級科目。由于科目設置的不細致和對成本費用的核算籠統(tǒng)，從而造成在項目進程中無法對具體的投資金額進行明確的分析。

三、結合實例談加強成本控制的具體措施

3.1加強建設單位對造價控制的管理

（1）及時組織合約交底。工程項目合約簽訂后，為保證總包合同、各分包合同順利執(zhí)行，加深對合同主要條款的理解和認識，建設單位工程部、成控部會同監(jiān)理單位向施工單位進行合約交底，說明工程的承包范圍、承包方式、合同條件、合同單價及總價、暫定金額項目、暫定供應單價項目及注意事項等。

（2）加強合同履約跟蹤及監(jiān)督管理。為了及時掌握合約履行情況，造價人員應隨時深入現(xiàn)場了解工程進展情況，配合項目部加強現(xiàn)場監(jiān)督及跟蹤管理加強現(xiàn)場監(jiān)督及跟蹤管理，積極配合項目部監(jiān)督施工單位，嚴格按照設計圖紙施工，及時發(fā)現(xiàn)問題，并做好現(xiàn)場記錄及相關證據(jù)資料的收集，以便進行成本核減工作。對施工過程中的造價支出做好分析與預測，經(jīng)?；蚨ㄆ谙蛏霞壧峤豁椖吭靸r控制及其存在問題的分析報告。如某一工程項目中對公寓樓屋頂裝飾二次深化設計為鋼制花架，其中鋼制方鋼管檁條壁厚設計為5mm。工程完工后，通過跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)鋼制方鋼管檁條實際施工壁厚為3mm。結算時，按收集到的資料對鋼制方鋼管檁條的工程量按壁厚為3mm進行核減，核減量約4t，減少成本支出3.4萬元。

3.2控制施工單位不規(guī)范行為

（1）審查施工組織設計，配合項目部對施工組織進行優(yōu)化施工組織方案是否先進、合理，不僅直接關系到施工質量和進度，對項目造價也會有所影響，施工單位為了追求利潤最大化，所報施工組織設計往往會存在浪費人力、物力、工期等問題。造價人員應積極配合項目部選擇技術先進、經(jīng)濟合理的施工方案，研究降低成本的方法及措施，并提供相應經(jīng)濟評價和支持。如在公司某工程土石方及擋土墻工程中，由造價人員配合工程技術人員針對現(xiàn)場實際情況，結合土石方數(shù)量大的特點，對施工方案進行優(yōu)化，提出了一套可指導現(xiàn)場施工的方案措施。如規(guī)定土方外運運距包干價為15元/m3;石方爆破后的石材用于砌筑擋土墻，既節(jié)約石方購買又避免石方外運;土方運距包干，與土方按實際運距計價相比，節(jié)約單方造價11.2元/m3，節(jié)約總造價97萬元，石方工程用爆破方式比用風稿鑿打節(jié)約造價約16.4萬元，石材利用率節(jié)約外運及購買約21萬元，此三項共節(jié)約造價約134.4萬。

（2）洽商變更成本控制，項目建設過程中，工程變更難以避免。因此對工程變更的管理非常重要，首先工程技術人員和造價人員應密切配合提高工程變更的預見性，嚴格控制洽商變更的發(fā)生;其次在變更時充分利用設計、監(jiān)理單位的技術資源，對于大的設計變更，事先做好詳細的技術經(jīng)濟分析，就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施重大變更。要盡可能減少設計變更，認真對待必須發(fā)生的設計變更，及時分析費用變化情況，并配合設計部門進行變更方案優(yōu)化工作。如某一項目公寓樓自行車庫為園林景觀合同外項目，自行車庫兩側陽光板分格設計高度為1150mm，而陽光板成品板規(guī)格為6000mm*2100mm*lOmm。若按該設計方案進行施工，按高度115 0mm橫向裁割一半后，將會使另一半950mm造成浪費，其材料損耗率高達45. 23，即陽光板材料成本增加45， 23。通過經(jīng)濟技術分析，同設計部門進行多次溝通，將自行車庫兩側陽光板分格設計高度改為10 50mm。在不明顯降低設計效果和保證施工質量的前提下，大大降低了材料成本，節(jié)約成本約15萬元。

結語

綜上所述，對房地產(chǎn)項目精裝修工程的前期決策及設計階段、招投標階段、施工及結算階段三個關鍵階段進行嚴格的成本控制，不但能實現(xiàn)較好的成本管理目標，提高裝飾裝修工程項目管理水平，也能夠在降低項目投入，增大項目產(chǎn)出，提升企業(yè)及項目的競爭優(yōu)勢上發(fā)揮重要作用。

參考文獻

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