劉園 路慧慧

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著 2014 年以來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)階段，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著十分復(fù)雜的內(nèi)外部市場(chǎng)環(huán)境。本文將戰(zhàn)略分析與財(cái)務(wù)報(bào)表分析相結(jié)合，利用哈佛分析框架對(duì)B公司的戰(zhàn)略、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)和前景分析，為財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者提供更為準(zhǔn)確和完善的信息。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);哈佛分析框架;財(cái)務(wù)分析

1.研究背景

自1998年住房改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了飛速地發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了裝修、家電、家政等很多領(lǐng)域的快速發(fā)展，在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上起著十分重要的作用。財(cái)務(wù)報(bào)表分析是對(duì)企業(yè)披露和隱含信息的一個(gè)挖掘過(guò)程，通過(guò)財(cái)務(wù)分析可以預(yù)測(cè)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，為其決策提供幫助。但是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法基于會(huì)計(jì)假設(shè)前提、限于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)本身，缺少對(duì)外圍數(shù)據(jù)的挖掘（侯志才，2012），哈佛分析框架彌補(bǔ)了這方面的不足。本文針對(duì)B公司當(dāng)前的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)與發(fā)展現(xiàn)狀，在哈佛框架下對(duì)其財(cái)務(wù)信息進(jìn)行分析，以期能夠?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)狀況改善與促進(jìn)企業(yè)整體發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

2.哈佛分析框架下B公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

2.1B公司簡(jiǎn)介

B公司創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開(kāi)發(fā)及管理等業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。B公司自成立以來(lái)，一直憑借其雄厚的實(shí)力和良好的品牌效應(yīng)贏得了業(yè)界的一致好評(píng)。

2.2戰(zhàn)略分析

2.2.1政治法律環(huán)境

政治法律環(huán)境是制約企業(yè)行為的重要因素。住建部部長(zhǎng)表示，堅(jiān)持房住不炒，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)的大起大落。在房地產(chǎn)金融政策方面，2019年1月央行全面降準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè)無(wú)疑是利好的表現(xiàn)，而結(jié)構(gòu)性去杠桿依然是下一階段房地產(chǎn)行業(yè)的方向，政府將嚴(yán)控高杠桿房企，降低杠桿率也成為房企務(wù)必重視的工作。

2.2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。近五年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從2014年的641280.6億元上漲到2018年的900309.5億元，漲幅達(dá)40%。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變化來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，消費(fèi)者的消費(fèi)水平也在隨之增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的增加值從2014年的38000.8億元上漲到2018年的59856.0億元。

2.2.3社會(huì)文化環(huán)境

房地產(chǎn)的銷售主要城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平和消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的需求狀況。近10年，我國(guó)城鎮(zhèn)化人口的數(shù)量保持直線上升，從2009年的64512萬(wàn)人增長(zhǎng)到2018年83137萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口的快速增長(zhǎng)意味著房產(chǎn)的需求量也在上升。同時(shí)，房產(chǎn)的投資屬性得到了大家的普遍認(rèn)可，這也進(jìn)一步導(dǎo)致了房產(chǎn)需求量的增大。國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策保持剛性需求得以滿足。

2.2.4技術(shù)環(huán)境

隨著人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，在保障房子能遮風(fēng)避雨的同時(shí)，消費(fèi)者還關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所用的材料是否環(huán)保，企業(yè)也應(yīng)響應(yīng)國(guó)家和人民的號(hào)召，加強(qiáng)技術(shù)的研發(fā)，為建造綠色生態(tài)低碳小區(qū)做出貢獻(xiàn)。

2.3會(huì)計(jì)分析

近5年，B公司的存貨和應(yīng)收賬款都顯示出了井噴式上漲，2018年存貨余額相比2014年增長(zhǎng)了418%，同樣，應(yīng)收賬款增加了367%，這和B企業(yè)近幾年實(shí)施的擴(kuò)張戰(zhàn)略分不開(kāi)關(guān)系，B企業(yè)著眼于二三線城市在不斷加快擴(kuò)張速度，大量拿地儲(chǔ)備。

2.4財(cái)務(wù)分析

2.4.1償債能力分析

償債能力主要從兩方面分析，從表1可以看出，B公司近5年流動(dòng)比率有稍微下降的趨勢(shì)，速動(dòng)比率雖然有所上漲但上漲幅度不大。一般來(lái)說(shuō)，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越，表示企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，企業(yè)的償債能力也就越強(qiáng)，一般認(rèn)為流動(dòng)比率的基準(zhǔn)是2，速動(dòng)比率的基準(zhǔn)是1。但經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)幾個(gè)大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比平均在1.15，速動(dòng)比0.59，資產(chǎn)負(fù)債率80%左右。雖然速動(dòng)比率低于行業(yè)平均值，但流動(dòng)比率基本保持在1.15以上，資產(chǎn)負(fù)債率在80%周圍波動(dòng)，可見(jiàn)B公司償債能力有所保障。

2.4.2營(yíng)運(yùn)能力分析

營(yíng)運(yùn)能力主要從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)進(jìn)行分析。圖1我們可以看出B企業(yè)的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)整體上呈逐年降低的趨勢(shì)，對(duì)應(yīng)了企業(yè)擴(kuò)張的戰(zhàn)略，近幾年大量拿地，囤積了很多存貨，同時(shí)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也在逐漸下降，說(shuō)明企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力還有很大的提升空間。

2.4.3盈利能力分析

盈利能力主要從營(yíng)業(yè)凈利率、權(quán)益凈利率、總資產(chǎn)凈利率來(lái)體現(xiàn)。從圖2可以看出B公司的營(yíng)業(yè)凈利率和權(quán)益凈利率整體上呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，然而總資產(chǎn)凈利率卻一直保持著低水平，這主要是由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率連年下降的原因?qū)е??？傮w來(lái)說(shuō)，B公司的盈利能力非常可觀。

2.4.4前景分析

房地產(chǎn)行業(yè)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并且由于住房的一些剛性需求還得不到滿足，政策上對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的合理增加住宅用地，政策的導(dǎo)向加大了因城施策的土地的供給，這也會(huì)使得B企業(yè)所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。B企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展三四線城市，避開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，也是一種明智的選擇。

三、小結(jié)

財(cái)務(wù)報(bào)表作為一個(gè)企業(yè)基本的財(cái)務(wù)信息的列報(bào)方式，必然是最重要的列報(bào)信息，一個(gè)完整有效的財(cái)務(wù)報(bào)表分析體系應(yīng)該既包括財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)所反映的定量分析，又包括非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)所隱藏的定性分析。從對(duì)B企業(yè)的財(cái)務(wù)分析可以看出，B企業(yè)應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率比較低，可能存在壞賬風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)，提高營(yíng)運(yùn)能力，保持或提高盈利能力，使得公司得以健康平穩(wěn)地可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]侯志才.淺談財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法[J].財(cái)會(huì)通訊，2012（35）：123-124.

[2]張婷婷，張新民.戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略執(zhí)行與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)——基于財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2017（05）：126-133.

[3]李唯.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析——以萬(wàn)科股份有限公司為例[J].中國(guó)市場(chǎng)，2016（34）：174-175.