估價機(jī)構(gòu)開展高質(zhì)量司法估價服務(wù)的對策研究

胡警衛(wèi)

摘要：伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟(jì)糾紛案件已為尋常百姓所熟知。房地產(chǎn)作為居民家庭的重要財產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)糾紛案件中經(jīng)常被評估拍賣。本文分析了房地產(chǎn)司法估價服務(wù)存在的問題，提出了估價機(jī)構(gòu)開展高質(zhì)量司法估價服務(wù)的對策和建議。

關(guān)鍵詞：估價機(jī)構(gòu);高質(zhì)量司法估價服務(wù);對策

改革開放以來，國內(nèi)蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動衍生了大量經(jīng)濟(jì)糾紛案件。人民法院將涉案房地產(chǎn)委托給房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價后拍賣執(zhí)行，成為解決經(jīng)濟(jì)糾紛的有效途徑。筆者結(jié)合多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，分析當(dāng)前在司法估價上存在的問題，提出高質(zhì)量司法估價服務(wù)的對策建議，以饗讀者。

1 司法估價服務(wù)存在的問題

司法估價是估價機(jī)構(gòu)的重要業(yè)務(wù)。二十多年來，估價機(jī)構(gòu)已成為自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險、自我約束、公平競爭的社會經(jīng)濟(jì)組織，但是司法估價服務(wù)仍然存在一些共性問題。若處理不好，勢必影響估價機(jī)構(gòu)今后的發(fā)展。

1.1 復(fù)合型專業(yè)化人才缺乏

司法估價需要復(fù)合型專業(yè)估價人才，不但要有豐富的專業(yè)理論、經(jīng)驗和良好的法律素養(yǎng)，還要具有創(chuàng)新、風(fēng)控和溝通能力。但是，放眼估價行業(yè)，現(xiàn)狀不容樂觀。

估價機(jī)構(gòu)重收入、輕服務(wù)的意識普遍存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價從業(yè)人員整體水平偏低，估價助理代替房地產(chǎn)估價師開展執(zhí)業(yè)活動，導(dǎo)致從業(yè)人員魚目混雜、復(fù)合型專業(yè)人員缺乏。同時估價機(jī)構(gòu)不熱衷估價師參加學(xué)術(shù)會議和專業(yè)培訓(xùn)，導(dǎo)致高水平估價人才缺乏，制約著復(fù)合型專業(yè)人才的培養(yǎng)。

1.2 服務(wù)創(chuàng)新動力不足

法院系統(tǒng)于2018年出臺了《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》，全面推行當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價等新型業(yè)務(wù)，這個舉措導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量和業(yè)務(wù)收入大幅下降，從側(cè)面反映了估價機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)能力不強。

創(chuàng)新服務(wù)不強，主要表現(xiàn)在創(chuàng)新動力不足。估價機(jī)構(gòu)大都是中小企業(yè)，規(guī)模不大，小富即安。在創(chuàng)新服務(wù)上，房地產(chǎn)在線詢價系統(tǒng)、云估價平臺等新服務(wù)方式，估價機(jī)構(gòu)少有問津，處于被動挨打的不利局面。司法估價的“新、奇、特”業(yè)務(wù)，象房地產(chǎn)損害賠償?shù)葮I(yè)務(wù)，估價機(jī)構(gòu)鮮有涉獵，不敢做、不會做是主要原因，說明創(chuàng)新動力不足。

1.3 管理機(jī)制跟不上發(fā)展

目前，估價行業(yè)實行“政府主導(dǎo)下的協(xié)會自律管理”的管理模式。估價協(xié)會通過出臺規(guī)范、意見或管理辦法對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)管相對粗放和松散。

估價機(jī)構(gòu)自律性不強，導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)普遍存在重營收、輕管理的行業(yè)生態(tài)。對內(nèi)輕管理，導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)管理體系建設(shè)滯后，諸如估價程序不統(tǒng)一、隨意性大、估價思路不當(dāng)?shù)鹊?對外重營收，導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)在市場活動中不講規(guī)則、惡性競爭，不利于估價機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

2 開展高質(zhì)量司法估價服務(wù)的對策研究

鑒于新技術(shù)的不斷普及和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)推進(jìn)，目前司法估價的市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生劇烈變化。若不能迎難而上，開展高質(zhì)量司法估價服務(wù)，估價機(jī)構(gòu)今后很難在司法估價領(lǐng)域中站穩(wěn)腳跟。筆者在此提出以下對策建議。

2.1 培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師的復(fù)合型職業(yè)素質(zhì)

首先要培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師的專家素質(zhì)。房地產(chǎn)估價師不但要具有估價理論和基礎(chǔ)知識，還要有復(fù)合型的知識結(jié)構(gòu)。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)重視內(nèi)部培訓(xùn)和外部行業(yè)學(xué)術(shù)交流，建立綜合的培訓(xùn)體系和有效的考核機(jī)制，增強估價師的單兵作戰(zhàn)能力和理論功底。

其次要培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師的創(chuàng)新素質(zhì)。在做好傳統(tǒng)業(yè)務(wù)提供精細(xì)化估價服務(wù)基礎(chǔ)上，還要挖掘創(chuàng)新，提供“新、奇、特”個性化服務(wù)。這需要估價師加強外部行業(yè)交流，轉(zhuǎn)變觀念，更新思維，不斷嘗試創(chuàng)新。誠如此，才能培養(yǎng)出復(fù)合型的房地產(chǎn)估價師。

2.2 增強估價數(shù)據(jù)的信息化水平

估價數(shù)據(jù)不是單純的數(shù)據(jù)符號，它是涵蓋了估價全過程的數(shù)據(jù)流。若僅僅記錄成紙質(zhì)檔案，或者保存為word/excel電子文檔，只會形式一個個數(shù)據(jù)孤島，降低估價數(shù)據(jù)的利用價值，不利于高質(zhì)量的估價服務(wù)。

首先，要建立網(wǎng)絡(luò)管理平臺實現(xiàn)估價過程數(shù)據(jù)信息化。將各種渠道采集的估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及生成的各種估價參數(shù)和估價結(jié)果數(shù)據(jù)，建立集約化管理平臺，實現(xiàn)全員共享，強化估價機(jī)構(gòu)對估價信息的搜集、處理、儲備和利用能力。

其次，建立在線詢價系統(tǒng)、云估價平臺、估價報告生成系統(tǒng)等，為人民法院提供多元化的估價新產(chǎn)品。比如，估價機(jī)構(gòu)建立網(wǎng)絡(luò)詢價平臺，推廣給法院系統(tǒng)。把傳統(tǒng)司法估價中損失的業(yè)務(wù)量從網(wǎng)絡(luò)詢價渠道上獲得彌補和拓展，這就是順勢而為，充分利用估價數(shù)據(jù)信息化，實現(xiàn)司法估價的高質(zhì)量服務(wù)水平。

2.3 提高估價機(jī)構(gòu)的資源整合能力

資源是指估價機(jī)構(gòu)的軟實力，對資源的整合能力越強，估價機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量就會越高。

首先要加強檔案整合。做好估價檔案整合的頂層設(shè)計，重點做好檔案分類、歸檔范圍、保管期限、檔號編碼和檢索規(guī)則等。通過檔案整合，使“死檔案”變成“活資料”和“知識庫”。

其次要提高估價模板的效用整合。估價機(jī)構(gòu)每開發(fā)一個新的估價服務(wù)領(lǐng)域，應(yīng)將新估價業(yè)務(wù)整合成新估價模板，形成標(biāo)準(zhǔn)，提高工作效率。

2.4 構(gòu)建公正科學(xué)的司法估價程序

構(gòu)建公正科學(xué)的司法估價程序是開展高質(zhì)量司法估價服務(wù)的要務(wù)之一。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》、《司法鑒定程序通則》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，房地產(chǎn)司法估價的基本程序可以分為估價委托、業(yè)務(wù)受理、估價作業(yè)、出具估價報告、整理歸檔、異議處理六個環(huán)節(jié)。

委托人應(yīng)提交估價委托書和真實、完整的評估材料。若評估材料不全，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)要求委托人補充齊全。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委派至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師共同估價作業(yè)，認(rèn)真勘查和記錄，做好拍照和見證。估價執(zhí)業(yè)中要嚴(yán)守秘密，必要時應(yīng)依法回避。估價報告應(yīng)在規(guī)定工作時限內(nèi)提交給委托人。對于估價異議，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)積極應(yīng)對，對估價結(jié)論進(jìn)行客觀、公正地辯護(hù)。

3 結(jié)語

專業(yè)、創(chuàng)新、管理是估價機(jī)構(gòu)未來可持續(xù)發(fā)展的基石。借助著政府供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深度推進(jìn)，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)精耕細(xì)作、創(chuàng)新開拓，才能在新形勢下實現(xiàn)高質(zhì)量司法估價服務(wù)，才能挖掘更多發(fā)展機(jī)會。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳平，沈曉偉，宮方強，陳智協(xié).房地產(chǎn)估價與計算機(jī)信息技術(shù)的嵌合[C].中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會2011年年會論文集，2011.

[2] 柴強.中國房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)多元化的進(jìn)程與未來[C].第二屆中韓日估價論壇暨2015年房地產(chǎn)估價年會論文集，2015.

（作者單位：河南康鑫源房地產(chǎn)估價咨詢有限公司）