淺析新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新策略

劉慧坡

摘要：在新時(shí)代背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各行各業(yè)都將面臨財(cái)務(wù)管理問題。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度使房地產(chǎn)企業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。作為中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，增加了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的收入。通過分析新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理可能存在的問題，提出提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方法;積極拓寬房地產(chǎn)籌資渠道等促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的策略。

關(guān)鍵詞：新時(shí)代;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;創(chuàng)新策略

中圖分類號(hào)：F275 ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2019）08-0066-02

一、新時(shí)代的背景及特征

（一）新時(shí)代的背景

問題是時(shí)代的聲音，偉大的時(shí)代需要新的理論，而偉大的實(shí)踐產(chǎn)生了新的策略。新時(shí)代的提出不是憑空想出來的，而是順應(yīng)時(shí)代的要求。新時(shí)代對(duì)中國(guó)未來發(fā)展具有重要意義。新時(shí)代產(chǎn)生的背景主要有四個(gè)方面。一是在復(fù)雜的國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)和深刻變化中脫穎而出。二是誕生于黨和國(guó)家事業(yè)的歷史成就和歷史變遷中。三是把中國(guó)特色社會(huì)主義嵌入新紀(jì)元。四是在社會(huì)主要矛盾新的歷史變遷中形成發(fā)展。

（二）新時(shí)代特征

中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)的報(bào)告指出，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期，這是中國(guó)發(fā)展新的歷史方向。新時(shí)代下主要有以下幾個(gè)特征。一是繼承歷史，繼續(xù)開放，在新的歷史條件下繼續(xù)贏得中國(guó)特色社會(huì)主義偉大勝利的時(shí)代。二是全面建設(shè)小康社會(huì)，全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的時(shí)代。三是全國(guó)各族人民團(tuán)結(jié)奮斗，逐步實(shí)現(xiàn)全民共同富裕的時(shí)代。四是全體中國(guó)人民努力實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的時(shí)代。五是中國(guó)越來越接近世界舞臺(tái)的中心，為人類做出更大貢獻(xiàn)的時(shí)代。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展現(xiàn)狀

（一）財(cái)務(wù)制度不健全

財(cái)務(wù)制度的不健全不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，在各行各業(yè)中普遍存在。這一問題阻礙了企業(yè)的發(fā)展。首先，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不夠完善和嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致了管理過程的隨意性。還有一些企業(yè)最初建立了財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，但實(shí)施起來并不完善，使得財(cái)務(wù)管理制度形同虛設(shè)。其次，不完善的金融體系給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來了困難，阻礙了其未來的發(fā)展道路。

（二）融資方式的欠缺

由于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金投入和資金流動(dòng)有很高的要求，資金使用周期較長(zhǎng)。然而，不健全的融資方式導(dǎo)致企業(yè)融資渠道趨同。大多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)公司通過貸款完成自己的融資，這將導(dǎo)致高資產(chǎn)負(fù)債率。結(jié)果企業(yè)流動(dòng)性短缺給資金帶來了很大壓力。

（三）財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)偏低

過去一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)一直處于過熱的狀態(tài)，拉動(dòng)了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代要求房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理制度更加完善以適其要求。對(duì)于財(cái)務(wù)人員來說也是一次重大的挑戰(zhàn)，在加強(qiáng)自身專業(yè)技能的同時(shí)更應(yīng)注重綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，提高適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的能力。新時(shí)期由于企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)還停留在簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算，而忽視了財(cái)務(wù)管理其他職能，尚未建立一套有效的財(cái)務(wù)管理體系，缺乏科學(xué)的財(cái)務(wù)信息的支持，阻礙了決策者對(duì)投資活動(dòng)的分析。由于許多財(cái)務(wù)管理人員的整體素質(zhì)較低，財(cái)務(wù)管理被認(rèn)為是簡(jiǎn)單的核算、記賬等工作。由于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)的不完善，管理能力和經(jīng)驗(yàn)不足，這可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作分工不明確和工作秩序混亂。

（四）成本管理工作不到位

在新時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)所存在的成本管理上的問題主要有三方面。一是土地購(gòu)買成本與實(shí)際標(biāo)價(jià)的差異性。實(shí)際購(gòu)買的價(jià)格和成本之間有較大的差額。二是方案的設(shè)計(jì)未考慮企業(yè)的現(xiàn)狀，可能在實(shí)施的過程中出現(xiàn)很多問題，阻礙施工的進(jìn)度。三是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在決策階段，制造商往往忽視有效的成本管理。將其與項(xiàng)目成本的有效控制范圍分開，影響工程的預(yù)期進(jìn)度。

（五）“只租賃或不賣”房地產(chǎn)時(shí)代即將來臨

黨的十九大召開使很多城市紛紛出臺(tái)了新的住房政策，2017年11月10日，深圳市首宗“只租不售”純住宅用地拍賣結(jié)果出爐，各大城市紛紛實(shí)行該房產(chǎn)政策，諸多住房用地轉(zhuǎn)為租賃住房項(xiàng)目成為一種趨勢(shì)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的問題

（一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)面臨開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金較大，拉長(zhǎng)了其財(cái)務(wù)管理的周期。開發(fā)時(shí)間的長(zhǎng)短直接影響資金的投入與回收的周期，而開發(fā)難度會(huì)進(jìn)一步影響開發(fā)時(shí)間，這些不確定因素直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否。所以，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化的情況下，投資能力的強(qiáng)弱對(duì)先天調(diào)整能力較差的企業(yè)來說至關(guān)重要。一個(gè)成功的投資決策是由房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息整合評(píng)價(jià)的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平意味著它可以為決策者提供合理有效的財(cái)務(wù)信息，使企業(yè)在決策中防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)來說是至關(guān)重要。

（二）融資問題

房地產(chǎn)行業(yè)存在財(cái)務(wù)管理融資困難、流動(dòng)資金管理落后等一系列的問題，成為企業(yè)資金控制的難題。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)、融資金額大，這勢(shì)必會(huì)增加融資的難度。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一般都是要經(jīng)過對(duì)土地的征收、開發(fā)以及房租建設(shè)等階段，其過程比較長(zhǎng)。房屋的出售一般是分期付款，資金的收回周期較長(zhǎng)，從而導(dǎo)致流動(dòng)資金的短缺，造成企業(yè)資金壓力。

（三）資金壓力

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)、投入資金較多的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的占用時(shí)間較長(zhǎng)、資金的周轉(zhuǎn)較差。從目前的行業(yè)環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求主要是銀行貸款。由于其存在資金風(fēng)險(xiǎn)，銀行會(huì)結(jié)合自身的利益和國(guó)家出臺(tái)的房產(chǎn)政策，審慎地向房地產(chǎn)提供大量的信貸。國(guó)家對(duì)土地的控制和信貸政策的趨緊不僅提高了房地產(chǎn)公司的信貸門檻，也增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本，資金壓力不利于企業(yè)的發(fā)展。

（四）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高

大多數(shù)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)不高。在信息化發(fā)展迅速的時(shí)代，財(cái)務(wù)管理工作更加信息化，手工記賬逐漸被電算化所取代，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)缺少高素質(zhì)的復(fù)合型人才。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員缺乏專業(yè)的技能，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制不夠了解，會(huì)造成其不能對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行合理有效的規(guī)劃，會(huì)造成預(yù)期的成本與實(shí)際成本有誤差。財(cái)務(wù)人員并沒有建立一套系統(tǒng)的管理制度，人員自身缺乏創(chuàng)新性。

（五）管理人員觀念陳舊

絕大多數(shù)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)及所有權(quán)的掌控都集中在領(lǐng)導(dǎo)手中，所以對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)一般都采取集權(quán)方式。這種集權(quán)式的領(lǐng)導(dǎo)雖然降低了管理成本，但是管理的效率并沒有提高。大多數(shù)房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的正確理解和認(rèn)識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的一系列流程也并不熟悉，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念也是一知半解。由于房地產(chǎn)管理人員觀念陳舊往往會(huì)忽略財(cái)務(wù)管理在企業(yè)中的重要作用，使得房地產(chǎn)在項(xiàng)目投資、日常開支、合同簽訂等過程中忽略財(cái)務(wù)方面的因素。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略

（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理

首先，采取創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)管理模式才能有效地降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要充分了解自身的情況，正確識(shí)別已經(jīng)發(fā)生或者將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。其次，研究市場(chǎng)環(huán)境，向成功企業(yè)學(xué)習(xí)，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，企業(yè)可以建立風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，有效分析公司內(nèi)部發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)并提出解決方案。做好風(fēng)險(xiǎn)的防控，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）拓寬籌資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目開發(fā)過程中的融資風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)面臨的主要問題。企業(yè)只有擁有多元化的籌資渠道，才能解決房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金的問題，為項(xiàng)目的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。主要有以下建議：一是拓寬企業(yè)的融資渠道，如使用商業(yè)匯票。二是發(fā)行股票和債券籌集資金。三是利用現(xiàn)有的固定資產(chǎn)進(jìn)行抵押借款。四是利用股權(quán)進(jìn)行融資。

（三）提高財(cái)務(wù)人員創(chuàng)新能力

首先，企業(yè)在對(duì)財(cái)務(wù)人員的選擇時(shí)就應(yīng)該對(duì)其人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)與道德素質(zhì)的考量，選擇高素質(zhì)，專業(yè)能力強(qiáng)的管理人員。其次，作為企業(yè)的核心成員，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德培訓(xùn)。與此同時(shí)更要著重培養(yǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的靈敏度以及隨機(jī)應(yīng)變的能力，做到全面發(fā)展。企業(yè)為員工提供平臺(tái)和資源，在培訓(xùn)過程中要注重技術(shù)性、科學(xué)性，全面開發(fā)人才的潛力。制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)員工進(jìn)行創(chuàng)新， 并鼓勵(lì)員工獨(dú)立開發(fā)新成果。結(jié)合實(shí)踐學(xué)習(xí)理論知識(shí)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。最后，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷發(fā)展變化，財(cái)務(wù)人員在了解企業(yè)發(fā)展需求的同時(shí)要時(shí)刻關(guān)注國(guó)內(nèi)外金融態(tài)勢(shì)，預(yù)測(cè)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，及時(shí)制定應(yīng)對(duì)策略，進(jìn)一步降低公司的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）財(cái)務(wù)管理信息化

當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)信息社會(huì)。為了使商業(yè)領(lǐng)袖和投資者了解商業(yè)運(yùn)作的真實(shí)狀態(tài)，促進(jìn)企業(yè)有效經(jīng)營(yíng)決策。 企業(yè)在原有設(shè)施的基礎(chǔ)上應(yīng)該結(jié)合先進(jìn)的信息技術(shù)，對(duì)企業(yè)軟件進(jìn)行升級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加大設(shè)備投入，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)提供良好環(huán)境。最為重要的是企業(yè)應(yīng)該建立嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度，保證各部門業(yè)務(wù)運(yùn)行的獨(dú)立性，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的審計(jì)監(jiān)督，以此來確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)。

（五）創(chuàng)新內(nèi)部控制

企業(yè)內(nèi)部控制是企業(yè)正常運(yùn)作的基礎(chǔ)，可以有效地進(jìn)行企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。企業(yè)不僅要建立健全內(nèi)部控制，還要相互制約和監(jiān)督。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制管理，實(shí)現(xiàn)不相容職責(zé)分離也是非常必要的。嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的授權(quán)，特別是外地項(xiàng)目的授權(quán)。要加強(qiáng)公司內(nèi)部審計(jì)，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)職能，加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目、重大財(cái)務(wù)支出、重點(diǎn)部門的專項(xiàng)審計(jì)工作。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的過程中也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式的學(xué)習(xí)與認(rèn)識(shí)，在學(xué)習(xí)中不斷創(chuàng)新，在創(chuàng)新中不斷發(fā)展、完善，更好地適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式的有效控制，使公司的資金得到合理有效的配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

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[責(zé)任編輯：王 旸]