馬志娟

摘? ? 要：本文首先闡述了房地產(chǎn)項目成本控制常見問題，接著對房地產(chǎn)項目成本控制問題的解決對策進行了探討。

關鍵詞：成本控制;可行性研究;績效管理

1? 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國社會經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，因為項目周期較長、占用資金較大、受社會經(jīng)濟政策環(huán)境影響大，更應該做好成本控制，以獲得持續(xù)化的發(fā)展。但在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商在整個項目周期中，難免會出現(xiàn)各種問題，使得開發(fā)成本超出預期，最終導致項目的收益不及預期甚至虧損，影響企業(yè)的財務健康。對此分析房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制問題，并找出針對性的解決對策是十分必要的。

2? 房地產(chǎn)項目成本控制常見問題分析

2.1? 市場調研不充分

房地產(chǎn)市場的影響因素較多，包括國家政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、區(qū)域人口結構、項目位置等方面，對此需要專業(yè)的市場調研工作人員，對某個項目的相關資料進行充分的收集和統(tǒng)計分析。但在一些房地產(chǎn)開發(fā)項目中，因為調研缺乏針對性和專業(yè)性，所得到的可行性報告也不具有科學性，導致開發(fā)的盲目性加大，投資的估算偏離實際，項目的開發(fā)成為“賭局”。

2.2? 土地競拍控制不利

通常在市場向好的周期中，房地產(chǎn)開發(fā)公司拿地的競爭對手較多，土地拍賣中通常會被反復提價。對此一些開發(fā)商的工作人員在土地競拍中為了績效，后者開發(fā)商本身出于運營、股價提振等方面的考慮，為了獲得土地使用權而不惜一切代價地加價，且容易將自己的底線被競爭對手識別，造成了不必要的浪費。這種情況很容易增加土地使用成本，導致后續(xù)的開發(fā)工作相對困難。

2.3? 工程設計不科學

在獲得土地使用權之后，開發(fā)商要根據(jù)地方政府的要求進行住宅或商業(yè)的選擇，且能夠根據(jù)項目所處位置進行合理的設計，獲得最佳效益。當然對于項目工程的設計，不僅僅是建筑物的數(shù)量、園區(qū)的布局、戶型的設計、高度的選擇那么簡單，還需要對工程的施工要素、施工流程、驗收準備、材料的配備與采購等進行確定。因此設計的科學性將會對其成本控制帶來直接的影響。在實踐中我們發(fā)現(xiàn)，一些設計成果沒有考慮周邊其他建筑區(qū)和政府規(guī)劃的影響，使得一棟樓的采光整體受損，并進一步造成其在銷售階段不得不降價處理;另一些設計成果在材料采用方面沒有考慮環(huán)保要求，在驗收時難以達標，不得不翻工，增加了成本并延長了工期，造成了較大的損失。

2.4? 施工管理不合理

施工階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要階段，通常會占據(jù)數(shù)年時間，從地基的夯實到實現(xiàn)封頂和外墻的處理，分為很多子工程，涉及眾多的施工隊伍、施工材料、施工設備和施工防護措施，因此統(tǒng)籌兼顧、合理的管理就十分必要。在實踐中，員工技術不到位、員工態(tài)度較差、管理者不負責任、監(jiān)理不到位、材料質量差、設備管理不善、各個工序之間的安排不合理等都會影響項目的質量和工期，并進一步提升項目成本。

3? 房地產(chǎn)項目成本控制問題的解決對策

3.1? 開展充分的調研與可行性研究

在立項階段，就應當通過聘請專家、委托市場調研公司深入調查、召開各種立項會議等方式進行新項目的可行性分析，成立臨時的立項委員會，要求調研人員有充分的經(jīng)驗和實踐能力，委員會對項目的所有影響因素進行統(tǒng)籌考慮，對可能出現(xiàn)的風險、各類風險的可能發(fā)生概率、各類風險的應對措施進行計劃的制定，以在風險出現(xiàn)時能夠及時有效地應對。在進行立項的同時，編制可行性報告，為后續(xù)的工程設計做準備。

3.2? 嚴格控制競拍流程

房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)的市場化改革也使得其在獲得土地使用權方面有了更大的操作空間，對此開發(fā)商要根據(jù)立項階段對土地成本的預期，做好競拍工作。首先要充分地了解競拍的流程和規(guī)定;其次是根據(jù)自身的價格底線，以及對競爭對手的充分了解，制定合理的競拍策略;最后在競拍環(huán)節(jié)中，嚴格控制工作人員的情緒，并嚴格防止工作人員與其競爭對手交流。

3.3? ?優(yōu)化工程設計

在獲得土地使用權后，開發(fā)商要根據(jù)地塊的位置、周邊的建筑物與環(huán)境、地質情況、政府規(guī)劃開展工程的設計。以住宅項目為例，首先要根據(jù)地形和周邊環(huán)境，對樓宇的數(shù)量、高度、小區(qū)內(nèi)部園林綠化等進行綜合性地設計，以有限的土地，獲得最高的效益和附加值;其次要根據(jù)具體的樓宇分布進一步設計建筑物的格局與戶型，使得更多的房間能夠獲得更好的采光與采風;再次對工程的施工流程進行全面地設計，對各個子工程之間的銜接進行設置;最后對工程所用設備和材料進行確認。對于工程的設計，一定要統(tǒng)籌全局，有效地安排各個空間的銜接，各個時間段項目安排的銜接，使得材料能夠保質保量，設備的安排更加妥善，最終使得工程成本能夠有效控制。

3.4? ?強化績效管理在施工階段的應用

施工階段涉及眾多的人力物力，延續(xù)較長的時間，對此建議引入績效管理機制。首先將每一個子工程落實到承包人，并進一步對每一個施工隊的人員進行工作的劃分，使得責任到人;其次將所有的工作的量度和質量進行量化，使得其可以考核;再次在工作完成之后對其達標情況進行考核;最后對考核的結果進行有效的統(tǒng)計，對出現(xiàn)成本、質量、工期不達標的情況進行費用方面的懲罰，對超過預期完成的情況進行一定的獎勵，以有效地激勵各個工程隊以最飽滿的激情更好地完成工作，降低成本。在績效管理措施的落實下，不僅有助于員工發(fā)揮最好的工作狀態(tài)，還有助于施工隊招募工作能力強和態(tài)度更好的員工，激勵其對員工進行充分的培訓;有助于管理人員強化自己的工作職責;有助于監(jiān)理方監(jiān)督所有的細節(jié)。在開展施工工作管理時，一定要注意不同子工程、不同施工隊之間的有效銜接，做好各個工作內(nèi)容上的交接。每一次交接都要求后續(xù)工作人員對前期工作成果進行全面地檢查，對不合格的部分要求前期工作人員進行完善，由此達到保質保量的目的，避免了工程的翻修，間接地保障了工程的成本控制工作。

3.5? 建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用成本控制制度是綜合分析和檢驗標準成本設置合理性的重要手段。標準成本設置的科學性、層次性以及合理性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制工作的可行性，這個過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置自身標準成本中要對成本構成進行明確，成本構成作為標準成本的核心內(nèi)容關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效性能否實現(xiàn)。成本構成中能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際成本與標準成本的凈差和成本對比等內(nèi)容。根據(jù)這些內(nèi)容對成本控制中存在的漏洞進行評估從而有效地避免成本的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善的成本控制制度能夠起到保障商品房開發(fā)在投資資金到位的基礎上對資金的撥付進行合理的控制。制訂合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制是直接降低成本損失的重要途徑。而成本控制制度中的變動成本和增長成本在作業(yè)成本法的應用中有著重要的意義。

4? 結束語

通常而言，成本構成及控制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要組成部分，本質上與普遍意義的成本管理有著很大的差異性，這是由于其本身構成要素中既可以包含建設總成本，同時也可以包含運營總成本，這種成本構成問題造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制、核算和調配時會產(chǎn)生較多的問題，因此房地產(chǎn)開發(fā)在進行成本控制時首先要明確成本構成，在此基礎上再進行成本控制。

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