“雙限”政策下借名買房協(xié)議的效力與風(fēng)險(xiǎn)

馬琳

摘要：雖然借名購(gòu)房形式上違背了房產(chǎn)調(diào)控的政策限制，使政策規(guī)定的限購(gòu)人員或禁購(gòu)人員突破了限制而達(dá)到買房的目的，但這種突破只是個(gè)體間的調(diào)整，即有購(gòu)房資格的被借名人自由處分其購(gòu)房資格，而受政策限制的實(shí)際購(gòu)房人借用其購(gòu)房資格從而實(shí)現(xiàn)買房的目的。被借名人處分其購(gòu)房資格的行為并沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并未損害社會(huì)的公共利益，即其不具備《合同法》規(guī)定的合同無(wú)效情形。

關(guān)鍵詞：法律規(guī)定;司法實(shí)踐;法律風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F299.27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）Ob9-0055-57 收稿日期：2019-08-28

近幾年，在各地房地產(chǎn)調(diào)控政策日益嚴(yán)格的背景下，為規(guī)避稅收、限貸及限購(gòu)（“雙限”）政策，出現(xiàn)了借名買房、“假離婚”、陰陽(yáng)合同、虛構(gòu)債務(wù)以房抵債等現(xiàn)象。筆者查詢中國(guó)法院裁判文書網(wǎng)（網(wǎng)址http：//wenshu.court.gov.cn）顯示，截至2019年8月，因借名買房糾紛出具的法律文書約4900份，案由涉及所有權(quán)確認(rèn)糾紛、物權(quán)保護(hù)糾紛、房屋買賣合同糾紛、合同糾紛等。筆者認(rèn)為，認(rèn)真分析研究限購(gòu)限貸政策下借名買房協(xié)議的效力以及法律風(fēng)險(xiǎn)，在理論及實(shí)踐層面均有積極意義。

1限購(gòu)限貸政策下借名買房協(xié)議的效力

借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人、借名人，被借名之人為名義購(gòu)房人或出名人。實(shí)踐中，借名買房多通過(guò)簽訂借名買房協(xié)議進(jìn)行，鑒于此類協(xié)議的簽訂多是為了規(guī)避限購(gòu)限貸等調(diào)控政策，那么其效力如何？是否會(huì)被認(rèn)定無(wú)效？

1.1法律規(guī)定

有觀點(diǎn)認(rèn)為借名買房行為是為了規(guī)避國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策和法規(guī)，屬于《合同法》第52條規(guī)定的以合法形式掩蓋非法目的或違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，借名買房當(dāng)事人之間簽訂的借名買房協(xié)議，只要是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即屬有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)約定履行。

筆者認(rèn)為，借名買房協(xié)議的效力應(yīng)區(qū)分具體情況，具體分析。

《合同法》第52條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;（三）以合法形式掩蓋非法目的;（四）損害社會(huì)公共利益;（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

因此，若借名買房協(xié)議系雙方當(dāng)事人自愿簽訂，是雙方真實(shí)意思表示，則對(duì)于協(xié)議效力如何，需確認(rèn)是否存在惡意串通損害國(guó)家、集體或第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的，損害社會(huì)公共利益或是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形。

雖然借名購(gòu)房形式上違背了房產(chǎn)調(diào)控的政策限制，使政策規(guī)定的限購(gòu)人員或禁購(gòu)人員突破了限制而達(dá)到買房的目的，但這種突破只是個(gè)體間的調(diào)整，即有購(gòu)房資格的被借名人自由處分其購(gòu)房資格，而受政策限制的實(shí)際購(gòu)房人借用其購(gòu)房資格從而實(shí)現(xiàn)買房的目的。被借名人處分其購(gòu)房資格的行為并沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并未損害社會(huì)的公共利益，即其不具備前述《合同法》規(guī)定的合同無(wú)效情形。

另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第14條的規(guī)定：“《合同法》第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！倍雠_(tái)的房屋限購(gòu)、限貸政策并非法律和行政法規(guī)，亦不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而是屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，協(xié)議違反類似規(guī)定并不當(dāng)然造成合同無(wú)效。

1.2司法實(shí)踐

司法實(shí)踐中對(duì)當(dāng)事人違反限購(gòu)政策簽訂的借名買房協(xié)議并未當(dāng)然認(rèn)定為無(wú)效。

第一種情況：借名買方協(xié)議所購(gòu)買的房屋為一般商品房的，該借名買方協(xié)議一般認(rèn)定為有效。如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理?！备鶕?jù)上述規(guī)定，北京市高級(jí)人民法院院就借名買房確權(quán)案件的處理原則是：借名買房過(guò)程中，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人可依據(jù)合同約定要求被借名人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，即借名買房協(xié)議原則上是有效的。

第二種情況：借名買房協(xié)議購(gòu)買的房屋為政策性保障住房的，該借名買房協(xié)議或被認(rèn)定為無(wú)效。如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第16條規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！薄侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》第10條第2款規(guī)定：“《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理?！?/p>

綜上可見，當(dāng)事人為規(guī)避房地產(chǎn)限貸限購(gòu)政策而簽署借名買房協(xié)議時(shí)，該協(xié)議通常并不因違反限購(gòu)政策而當(dāng)然無(wú)效，需結(jié)合具體情況進(jìn)行具體分析。

2借名買房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

“借名買房”表面使得借名人突破了房產(chǎn)限購(gòu)政策的束縛，實(shí)現(xiàn)了其買房目的，但其中隱藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

2.1借名人主要風(fēng)險(xiǎn)

1.借名購(gòu)買房屋，被借名人反悔，不承認(rèn)或不履行雙方達(dá)成的借名買房協(xié)議，導(dǎo)致借名人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)或取回購(gòu)房款，自身權(quán)益無(wú)法保障。

2.在未辦理完畢過(guò)戶手續(xù)時(shí)，借名人對(duì)房屋只享有債權(quán)，借名購(gòu)買房屋后，房屋登記在被借名人名下，若被借名人擅自轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)或者因被借名人欠債導(dǎo)致房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，會(huì)使借名人喪失向被借名人主張過(guò)戶的權(quán)利。

3.借名買房未簽訂書面協(xié)議，未留存相關(guān)證據(jù)，導(dǎo)致在后期無(wú)法證明雙方存在借名買房合同關(guān)系，而不能主張被借名人配合過(guò)戶。

2.2被借名人主要風(fēng)險(xiǎn)

1.被借名人將購(gòu)房指標(biāo)讓渡給借名人，便不能再享受相關(guān)的優(yōu)惠政策。

2.征信記錄或會(huì)受影響。若購(gòu)房是通過(guò)銀行貸款的形式，一旦借名人未按期償還貸款，被借名人或會(huì)面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且征信記錄或會(huì)受到影響。