李苗苗

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)對我國的經(jīng)濟貢獻率占據(jù)很大比重，是我國經(jīng)濟領(lǐng)域的支撐性產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)資金密集，是高投入、高風(fēng)險和高產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)，因此資金對于房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵支柱。在新形勢下，企業(yè)投融資方式對于房地產(chǎn)的順利發(fā)展起著起著重要作用。創(chuàng)新投融資的方式具有時代必要性，通過擴大融資渠道、加強資金鏈管理等措施，不斷適應(yīng)新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)行情的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);投融資;方式創(chuàng)新

房地產(chǎn)業(yè)是改革開放以來迅速崛起的行業(yè)，在國民經(jīng)濟的發(fā)展中占據(jù)重要地位，體現(xiàn)了經(jīng)濟的支柱行業(yè)作用。房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展需要大量資金的投入和支持，因此投融資問題成為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵制約條件。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式存在缺陷和不足，新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動的創(chuàng)新勢在必行。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的發(fā)展現(xiàn)狀與困境，提出了解決的新渠道和新方式。在充分利用房地產(chǎn)基金融資的同時，發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款融資方式等。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式創(chuàng)新的必要性和必然性

在當前社會經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅速，為國民經(jīng)濟的增長提供了助力，為此強化房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式創(chuàng)新尤為必要。房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式制約了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。在新形勢下，隨著國家對房地產(chǎn)的關(guān)注和重視，出臺了相應(yīng)的政策、制度確保房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的投資融資方式是穩(wěn)定企業(yè)的關(guān)鍵途徑。房地產(chǎn)企業(yè)自身的合理革新，才能使得企業(yè)獲得更多有效資金，為房地產(chǎn)的開發(fā)、運行提供足夠的大量的資金支持。房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的優(yōu)化和創(chuàng)新具有應(yīng)時性，體現(xiàn)了深遠的現(xiàn)實意義和價值。

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式較多，傳統(tǒng)的融資方式，比如銀行貸款、上市融資、信托融資等渠道，這些傳統(tǒng)方式在新時代背景下，缺乏市場活力和競爭力。這些方式的共性是融資思維比較固化，融資手段比較單一，融資程序復(fù)雜等，因此在優(yōu)化改善這些傳統(tǒng)融資渠道的同時，創(chuàng)新適應(yīng)市場和國際環(huán)境的融資方式是時代的選擇和市場的必然。國家政策對房地產(chǎn)的重視和融資規(guī)定對房地產(chǎn)的傾斜，體現(xiàn)了國家層面的制度創(chuàng)新發(fā)展。只有進行有效的創(chuàng)新才能打破傳統(tǒng)模式的弊端，突破融資的壁壘和困境，革新出新一輪的融資方式和模式。傳統(tǒng)的銀行貸款模式存在一定的風(fēng)險，以房地產(chǎn)企業(yè)的土地或房產(chǎn)做抵押憑證，阻礙了房地產(chǎn)項目的開發(fā)。隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展，人們對住房的需求量大幅度增加，房地產(chǎn)的投資量也隨著市場的變化不斷增加，需要更多的資金周轉(zhuǎn)。開發(fā)商和銀行之間處于復(fù)雜的狀態(tài)中，市場風(fēng)險是兩者矛盾的出發(fā)點，加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度，受到很多因素的阻礙與限制。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新途徑

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式在傳統(tǒng)和現(xiàn)代之間徘徊，傳統(tǒng)模式的落后和缺陷激發(fā)新的融資手段的出現(xiàn)和生成。房地產(chǎn)企業(yè)綜合實際市場情況，不斷優(yōu)化自身企業(yè)的素質(zhì)，對融資方式進行大膽創(chuàng)新和適應(yīng)，才能讓這些政策在房地產(chǎn)企業(yè)融資活動中體現(xiàn)活力和生命力。

2.1擴大融資渠道和方式

房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，嘗試新的融資路徑。在銀行貸款、上市融資等融資形式時，積極尋找符合現(xiàn)代化的融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)商與經(jīng)營商可以通過協(xié)商進行融資，或者與銀行簽訂協(xié)議，降低融資的門檻和難度;中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間可以采取聯(lián)合的方式進行項目的開發(fā)，實現(xiàn)資金的共同利用，降低了融資的難度，達到合作共贏的目的。融資過程中的風(fēng)險是不可避免的不可控因素，企業(yè)之間的交流協(xié)作、資金的共享等可以弱化風(fēng)險的影響力和破壞程度。通過創(chuàng)新融資手段，轉(zhuǎn)變對手的敵對競爭意識，變成合作的伙伴關(guān)系，共同承擔風(fēng)險保障資金流的穩(wěn)定，保障房產(chǎn)開發(fā)有足夠的資金支撐。房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式需要結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實背景和市場需求嘗試新的融資模式。房地產(chǎn)基金融資是一種基于房屋資金的大批量的零散注入的資本，對專業(yè)化要求較高。由于貿(mào)易和經(jīng)濟的全球化，在海外資金和資本不斷積累，規(guī)模逐漸擴大。國內(nèi)房地產(chǎn)基金受到政策的限制，法律制度的規(guī)定，地產(chǎn)基金可能成為房地產(chǎn)融資的新途徑。當前優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的緊縮，配合資本雄厚的企業(yè)有助于產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級，提供更多的再循環(huán)資本，同時也可以避免風(fēng)險。

2.2加強資金鏈的管理，激發(fā)市場創(chuàng)造能力

在市場經(jīng)濟充分發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展道路曲折，格局也發(fā)生了較大變化。在市場經(jīng)濟和國家制度的宏觀調(diào)控下，合理科學(xué)的資金鏈管理方式是資金融通的前提和基礎(chǔ)，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)回流。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新的項目時，聘用專業(yè)融資人員進行資金交流和咨詢，通過專業(yè)化的合理化的分析和預(yù)測中，掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的科學(xué)性，預(yù)測和規(guī)劃項目的建設(shè)進程和流程，估測資金的支出與回籠的時期，基于多重因素制定并完善有效的融資計劃和融資結(jié)構(gòu)。其中關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)企業(yè)的角色擔當，規(guī)劃所需要的資金時間與基金數(shù)量，根據(jù)時期的不同確定融資方式的不同。經(jīng)濟供給側(cè)改革的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)認真反思傳統(tǒng)的、固有的發(fā)展模式，不斷優(yōu)化思路和策略，提升企業(yè)創(chuàng)新能力和創(chuàng)新方式，盡可能的快速的適應(yīng)生產(chǎn)市場，在市場競爭中占取有力的地位。房地產(chǎn)企業(yè)在建筑過程進行創(chuàng)新，比如房屋建設(shè)材料和原料，可以采用環(huán)保材料，符合當前的市場需求和消費者的訴求。在大數(shù)據(jù)背景中，努力結(jié)合數(shù)據(jù)化和智能化的高新技術(shù)，開發(fā)智能化小區(qū)，提升建筑的優(yōu)勢和房產(chǎn)的吸引力，爭取在企業(yè)行業(yè)中占取先機。融資方式的創(chuàng)新，提升自身競爭力和價值是最直接和最關(guān)鍵的渠道。在融資的同時加強企業(yè)的開發(fā)能力，有針對性的生產(chǎn)和創(chuàng)造，精準定位市場，實現(xiàn)資金鏈的科學(xué)合理管理。

2.3利用多種方式結(jié)合的模式獲得融資

傳統(tǒng)單一模式的融資方式導(dǎo)致融資過程繁瑣、融資資金較少等，新時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以融合多種手段融資。比如房屋預(yù)售獲得資金，是簡單的、可操作性的融資方式。這一方式的優(yōu)勢體現(xiàn)在申請模式簡單、成本較低，同時也存在一些限制要求和規(guī)定。預(yù)售的房屋條件是必須的要求，在國家政策中，購房限制的推出，引發(fā)房產(chǎn)的利潤壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動很大程度上取決于金融機構(gòu)。商業(yè)銀行更容易于房地產(chǎn)融資進行業(yè)務(wù)合作，通過商業(yè)銀行放款的形式為房地產(chǎn)企業(yè)融資。主要途徑包括住房的貸款、經(jīng)濟適用房的貸款、商品房的貸款等，由于沒有利息預(yù)提的所得稅和外債額度的強制，正是這類融資活動體現(xiàn)了銀行貸款的優(yōu)勢。此外，可以通過上市進行融資。這是比較有挑戰(zhàn)性和難度的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)通過將公司的所有資本進行劃分，流通的方式借用股票的形式來實現(xiàn)，直接獲得資金的融入。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的上市困境在于成本較大、審批較難，這樣的模式導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以達到融資目標。

三、結(jié)語

在經(jīng)濟社會全球化的趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，隱藏著房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險。政府的宏觀調(diào)控政策規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。投融資方式的創(chuàng)新，可以不斷提高房地產(chǎn)規(guī)模的擴大，融資渠道、資金鏈的管理等都是在融資過程面對的難題和瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)和銀行的結(jié)合和互動，可以采用資金重組的方式解決房地產(chǎn)資金緊缺的難題，實現(xiàn)互惠共贏的目的。

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