陳晟

往前推一百年，中國的房價(jià)有多高？

在座的每一個(gè)人都一定生活在城市的某一個(gè)地方。要么生活在住宅里，要么工作在辦公區(qū)間里，要么玩樂在娛樂場所等等，包括我們今天所在的這個(gè)劇院。

我們每個(gè)人都離不開房子這個(gè)城市的載體。

我們需要知道我們整個(gè)生活的歷史：從古代到現(xiàn)在，房地產(chǎn)跟城市之間的關(guān)系是什么？

可能我們之前聽過很多關(guān)于城市房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤的事情。

我們知道，我們的鄰居日本，仍然處在長達(dá)20多年的房價(jià)下滑區(qū)間內(nèi)。這一系列的問題可能都由我們城市的載體——房地產(chǎn)來回答。

當(dāng)我們買了房子，或許就感覺自己背了房貸，變成了一個(gè)房奴，今后就要一直為了它去努力賣命。但是大家不要忘了，在座的每一個(gè)人所做的，每一個(gè)跟城市有關(guān)的，居住文化類的東西，它同時(shí)也在改變著這個(gè)城市。

所以你的每一步選擇，可能會(huì)決定這個(gè)城市是更好，還是更差，當(dāng)然也會(huì)決定了你那個(gè)社區(qū)的房價(jià)會(huì)更高或者更低，你的小孩在里面的居住的教育會(huì)如何。

我們來看看歷史上，我們的中國曾經(jīng)是怎樣的。曾幾何時(shí)，中國號(hào)稱是萬邦來朝，房地產(chǎn)非?；钴S。魯迅在北京擁有一套四合院是很輕松的，我們現(xiàn)在非常不輕松。

我們最后發(fā)現(xiàn)南北朝的時(shí)候，動(dòng)亂的時(shí)候房地產(chǎn)也很貴。穩(wěn)定的時(shí)候，房地產(chǎn)是會(huì)成為一種重要的財(cái)富，這是我們的歷史脈絡(luò)。

一、上海房價(jià)會(huì)崩盤

有個(gè)著名的詩人，叫白居易，別人調(diào)侃他說，你在這個(gè)地方白白居住，是不容易的。

我們?cè)谏虾＞幼∪菀讍?？所以我們要想這個(gè)問題。

那么我們首先得要思考一個(gè)宏觀性的問題，我們房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤。

按照我的研究，城鎮(zhèn)化率低于70%之前，世界各國都沒有過房地產(chǎn)崩盤的先例。日本的房價(jià)跌下去是在1992年，當(dāng)時(shí)他的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過75%。

所以如果有人告訴你，樓市會(huì)崩盤什么的，暫時(shí)不要去聽他的。我可以負(fù)責(zé)任地告訴大家一組數(shù)據(jù)——從2014年開始計(jì)算，我認(rèn)為上海的房價(jià)未來10年還會(huì)翻一番。

大家記住了，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有56%，真實(shí)的城鎮(zhèn)化率只有37%。

還有很多偽城市化。什么意思呢？就是說他在城市沒有戶口。那么我們來看看，我說的到底是不是對(duì)的。

我們看看美國，美國的房價(jià)漲了49年，跌的只有7年。所以這么多年的歷史告訴我們，紐約是我們?nèi)澜绶績r(jià)的一個(gè)定錨器，是個(gè)參考價(jià)格。

但是如果操作得不好的話，就會(huì)像日本，它漲了35年，但是它跌了25年，而且最近這幾十年它一直在跌。

那么我們的上海，我們的中國，我們希望自己國家的房地產(chǎn)是朝好的方向去發(fā)展的，希望跌的少一點(diǎn)，漲的時(shí)間長一些。

那么大家肯定都會(huì)問，我們上海的房價(jià)到底貴不貴？

剛剛我已經(jīng)講過了，紐約房價(jià)是定錨器，那么紐約的房價(jià)是多少呢？說個(gè)核心區(qū)域的大概均價(jià)，相當(dāng)于上海外環(huán)以里的區(qū)域，它每平方米的價(jià)格是12000美金，乘以匯率大家都知道應(yīng)該多少。

上?，F(xiàn)在的房價(jià)，還沒有到接近，但是紐約郊區(qū)的房價(jià)大概只相當(dāng)于核心區(qū)域的40%，而上海郊區(qū)超過60%。

二、對(duì)比紐約與東京房地產(chǎn)市場，這些數(shù)據(jù)你需要了解

所以我們說只把周浦當(dāng)黃浦，外環(huán)以外很多偏的地方，房價(jià)漲得這么快這件事情，我們還是要謹(jǐn)慎。這是我們城市的一組數(shù)據(jù)，這兩張圖就可以看到，美國是在螺旋上升的，日本到了1992年之后就一直往下走。

所以我們經(jīng)常在說調(diào)控義來了。大家應(yīng)該歡迎調(diào)控，調(diào)控是幫助大家穩(wěn)定房價(jià)，不要像日本那樣跌下去。

當(dāng)然我們眼下也在接近城鎮(zhèn)化的一個(gè)后端，我們的勞動(dòng)人口的確在減少。我們的城鎮(zhèn)人口，戶均已經(jīng)達(dá)到了一套房子。

過去的上海是多少套房子呢？人均只有兩平方米，現(xiàn)在我們已經(jīng)有了35平方米。

所以我們說的是，先是“憂其房”，我很憂愁我的房子：后面是“有其房”，我有一套房子：然后我又要“優(yōu)其房”，我要我房子變得更加的優(yōu)質(zhì)，學(xué)區(qū)很好，PM值很低;最后我們可能還需要“又其房”，我再來一套房。

但是我們房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，包括金融的數(shù)據(jù)，最近還是在接近危險(xiǎn)值。類似美國次貸危機(jī)的時(shí)候，比如我們居民的財(cái)務(wù)杠桿率，已經(jīng)到了三十九點(diǎn)幾，房貸收入比也超過了0.6，房貸與房地產(chǎn)銷售額的占比大概有50%。

也就是說我們用杠桿了，而且是用得過度了，所以我們最近對(duì)金融，是要稍微得小心一點(diǎn)。

但好事情是，中國所有的城鎮(zhèn)居民有265億平方米的房子，這個(gè)數(shù)字到多少時(shí)房價(jià)才會(huì)穩(wěn)定下來呢？是350億到400億。

這么一看，預(yù)計(jì)未來10年我們的需求量不會(huì)少于10億平方米。如果有這一組數(shù)據(jù)的話，誰敢說一個(gè)能賣掉10億平方米房子的市場，是個(gè)會(huì)崩盤的市場。

三、人口遷徙所帶來的居住文化的改變

所以我們只是有一些結(jié)構(gòu)性的問題，有一些金融速度過快的問題。

那么來看看我們的數(shù)據(jù)，當(dāng)然在我們的住宅去庫存表現(xiàn)都還不錯(cuò)的情況下，大家都覺得房子還是很緊張。

但是我們的商業(yè)和辦公樓庫存量越去越多，所以我們的城市結(jié)構(gòu)里面，不僅僅是住宅，還有工業(yè)和辦公，包括我們的生活、教育、娛樂、養(yǎng)老的各種場所。我們的商業(yè)倒是比較的過度，這個(gè)是我們要引起一定的謹(jǐn)慎態(tài)度。

那么這是上海的一些住宅，最近我們拿到了一個(gè)非常好的獎(jiǎng)，但它對(duì)我們的消費(fèi)者來說，可能不是個(gè)好事情。

是個(gè)什么數(shù)據(jù)呢？上海售價(jià)2000萬元以上的房屋成交量，竟然成為世界上最多的城市。最近超過了紐約，甚至超過了香港。所以出來了一系列的調(diào)控措施，要穩(wěn)定，要給我們的消費(fèi)者一種穩(wěn)定的預(yù)期。

我們的生活是在改變的，所以我說在座的各位，你們是有機(jī)會(huì)的。

上海的豪宅樓盤“湯臣一品”曾經(jīng)放出一句話說：“只要黃浦江不倒流，我的景色永遠(yuǎn)都是最好的。”但是看看紐約，就因?yàn)槟抢锏哪贻p人聚集在一個(gè)地方創(chuàng)業(yè)，原來是個(gè)屠宰場，最后那個(gè)地方變成了一個(gè)高檔的居住區(qū)。

所以說我們的生活，我們的努力，可以把之前傳統(tǒng)的一些東西所改變。傳統(tǒng)上覺得好的地方，未必會(huì)一直吃香。

其實(shí)是有人愿意在那個(gè)地方居住，那個(gè)地方才會(huì)更好。所以我們的居住的文化也會(huì)改變。

四、各式“山寨”風(fēng)格背后，是文化的不自信

說到城市的建筑和需求，我們來看看中國歷史上的房地產(chǎn)發(fā)展是什么樣的？

曾經(jīng)的中國非常自信，萬邦來朝，韓國、日本都在學(xué)我們。

但是有一段時(shí)間我們不自信了，特別是在建筑上不自信了。首先是英式的、哥特的、法式的，然后地中海式的，什么樣的風(fēng)格都來了，然后還把世界上所有優(yōu)秀的地名都加在我們的樓盤名字上，甚至弄得其他國家都來投訴。

為什么？實(shí)際上這是一種不自信，然后開發(fā)商在追求暴利。

現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)的平均利潤已經(jīng)下來了，需要靠土地金融、社區(qū)管理和運(yùn)營來獲得更多的機(jī)會(huì)。

最終它一定會(huì)進(jìn)入到一個(gè)“人本”的時(shí)代，講究人本理念、人本的產(chǎn)品、人本的需求，來改變我們的住宅以及改變我們城市的文化。

五、買房，你要先看懂這些數(shù)據(jù)

說到買房，我要給大家講一些小技巧，就是我們要把握好宏觀環(huán)境、區(qū)域、項(xiàng)目、企業(yè)這幾大要素。

把握好這四項(xiàng)，我們才能夠選正確，哪一項(xiàng)你錯(cuò)了，都有可能會(huì)很后悔。

首先是宏觀因素，你要知道當(dāng)前房價(jià)是漲還是跌。還必須了解一些宏觀層面的因素，比如信貸的GDP比值，城市化政策，還有去庫存周期。

然后是區(qū)位的判斷。大家都在說，2000年買的房子都漲了，都賺錢了。但是不要忘了，有的地方漲得高，有的漲得低。

大家都在說人民廣場漲得最快，還有虹橋漲得最快？錯(cuò)了，你如果要賺錢的話，人民廣場周邊的老西門，會(huì)讓你賺得更多，虹橋邊上的金匯會(huì)讓你賺得更多。

同時(shí)我們還要關(guān)注企業(yè)要素。我一個(gè)關(guān)系很好的朋友，他是給中央領(lǐng)導(dǎo)人上課的。他買了一套房子，到現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證還沒拿到，他說因?yàn)殚_發(fā)商逃掉了，產(chǎn)權(quán)證辦不下來。所以企業(yè)多么重要，一定要搞清楚這個(gè)企業(yè)的信用。

最后是項(xiàng)目本身。我們來簡單看看一組大數(shù)據(jù)，我們說大數(shù)據(jù)的價(jià)值。

紅的地方就是房價(jià)最高的，上海有一個(gè)十字軸線是哪里？就是我們的黃浦江沿線，加上延安路隧道展開往虹橋，以及往周浦區(qū)的這一路都是高端的住宅，紅線就是這樣產(chǎn)生的。

然后我們可以看看軌道交通，大概能夠讓我們的房價(jià)多1000元/平方米左右。越遠(yuǎn)的地方，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的升值效果越大。

我們驚人地發(fā)現(xiàn)，在五角場和徐匯房價(jià)挺高的，為什么？區(qū)域的受教育水平高，因?yàn)槟怯袕?fù)旦、同濟(jì)，那邊有交大和華師大，所以鄰居好、就業(yè)好的區(qū)域，房價(jià)也就非常高的。

最后可能吃貨們發(fā)現(xiàn)，米其林餐廳周邊的房價(jià)也不低，那么餐飲價(jià)格跟房價(jià)也有關(guān)聯(lián)度。當(dāng)然我們已經(jīng)把它量化成指標(biāo)了。

當(dāng)然還有最重要的，大家最關(guān)心的學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房帶來的價(jià)值實(shí)際上是非常的高。曾經(jīng)在北京出現(xiàn)了幾平方米的房子，就是為了那個(gè)學(xué)區(qū)，在學(xué)區(qū)資源沒有完全市場化的情況下，我覺得這個(gè)還是一個(gè)重要的定價(jià)因素。

六、2040年，我們的居住空間會(huì)變成怎樣

最后我想花一點(diǎn)時(shí)問，跟大家暢想一下未來的上海。

前面講了跟歷史上的城市比較，還有跟美國和日本比較，也講了一些技巧。我們上海，非常自豪地告訴大家，以后將成為世界領(lǐng)先型的城市，我們要有足夠的自信。

首先時(shí)代決定了我們有自信的資格。

大家看看世界地圖，歷史上先后崛起的幾大強(qiáng)權(quán)，先是西班牙殖民時(shí)代的繁榮，然后輪到英國成為日不落帝國，接著跨過大西洋轉(zhuǎn)到了美國，再接著繼續(xù)轉(zhuǎn)輪到日本。

如今這個(gè)地球的中心總算轉(zhuǎn)到了中國，我們現(xiàn)在已經(jīng)是世界的第二大經(jīng)濟(jì)體，未來很可能是第一大經(jīng)濟(jì)體。而上海要想成為世界領(lǐng)先型的城市，那么我們就要有這樣的自信。

所以大家也不用特別著急，但是我們要自信，讓房價(jià)降下去難度是蠻大的，因?yàn)槌鞘杏形α恕?/p>

我們唯一能做的就是提升自己的收入，增加我們的租賃，增加我們的保障，不同的人群得到不同的保障，這個(gè)城市就會(huì)非常有生命和活力。

最后我想說的是：讓腳步等一等我們的靈魂：讓房價(jià)等一等我們的城市：讓我們居住的建筑，高品質(zhì)的建筑，奢華的建筑等一等我們的居住文化。

——摘自《虎嗅網(wǎng)》