房地產開發(fā)施工現(xiàn)場管理中的難點與解決方法分析

雒玉平

摘要：房地產開發(fā)是一個復雜的建筑項目，在開發(fā)前辦理手續(xù)繁瑣，開發(fā)中施工現(xiàn)場問題多發(fā)，并且施工周期長、變數(shù)大。再加上國家對于房地產新政策的下發(fā)，制定限購措置，抑制房地產開發(fā)商的過度開發(fā)，故而房地產開發(fā)項目的工程效益也是通過建設周期來計算，為保證房地產開發(fā)項目的順利進行，施工過程中順利，最終收獲到施工結束的經濟效益。首先保證能夠及時的發(fā)現(xiàn)并解決房地產開發(fā)施工現(xiàn)場管理的各種問題。通過對于房地產信息的接觸與了解，對房地產開發(fā)施工現(xiàn)場管理中出現(xiàn)的問題做了深度解析，并提出合理化的建議。希望對房地產建設順利進行有所幫助，愿房地產開發(fā)商取得最終的收益。

關鍵詞：房地產開發(fā);施工現(xiàn)場管理;難點;解決方法

一、房地產開發(fā)施工現(xiàn)場管理的意義

在現(xiàn)有的房地產開發(fā)行業(yè)，建筑的施工企業(yè)與房地產的開發(fā)公司屬于獨立分管的情況，開發(fā)商首先在已經購買的土地上作出建筑規(guī)劃，再將具體的建設工程交給具有相關資質等級的建筑公司進行施工。作為建筑物原始建造的資金購買者和建筑完成后最初擁有建筑者，建筑商的建筑工程質量直接關系到開發(fā)商的利益，所以，對建筑施工方進行有效的管理可以提高開發(fā)商受益程度。由此，房地產開發(fā)商對施工現(xiàn)場的管理有著極其重要的實際意義，同時監(jiān)督好建筑施工現(xiàn)場，提高建筑物的質量等級，也是對后續(xù)購買入住的居民人身安全與生活幸福感的保證。

二、施工現(xiàn)場管理難點分析

（一）施工進度管理

房地產施工的進度問題會大量的浪費時間、浪費金錢以及消費者的耐心，如果進度較慢影響交房時間，在法律方面又是不小的難題。而房地產施工進度拖延主要是因為以下原因：（1）市場了解不足，在房地產項目的施工前期，沒有對市場進行充分了解，沒有執(zhí)行完整而詳細的可行性計劃，從而拖延了房地產施工項目的整體進度，或者是規(guī)劃了多個計劃性方案，也會因為對于市場的調查不充分，所規(guī)劃的目標不明確，事先編寫的計劃方案的可行性低，導致管理不到位，拖延整個施工進度;（2）決策機制不明確，決策機制的問題可以直接影響著施工過程中的現(xiàn)場管理。決策的可行性差，目標不明確會導致房地產開發(fā)建設、房地產成品銷售都難以成功開展。決策問題就是施工管理的重中之重，距離說明，如果在施工中發(fā)生調整建設、施工事故等情況，沒有有效的管理機制下達策略，則會導致工程的長期拖延或者停工，造成更大的經濟損失，在前期準備不足的情況下，決策機制就顯得尤為重要。所以在施工時不論是前期的準備還是施工階段管理人員的決策都是尤為重要的，施工時管理人員的工作重心應放在施工的關鍵點中，進行細化管理，加強定期的監(jiān)督與檢查來控制施工的總體進度。

（二）施工質量管理

施工的質量是影響利用的重要因素，現(xiàn)在很多的開發(fā)商存在對市場情況了解少，決策憑借腦海中的想當然以及以往的施工經驗進行，不制定完整的可行性報告。施工前期的準備過少，致使管理層下達的決策可行性低，浪費過多的時間與經歷，并直接導致在施工過程中現(xiàn)場管理的困難性。在房地產施工過程中，質量問題存在發(fā)現(xiàn)不及時、及時不處理等情況的發(fā)生，這也是影響工程質量的根本原因，房地產的施工質量是根據(jù)圖紙設計、工程施工、實際勘測等多方面的綜合，要保證并提高工程施工質量，需要全方面的協(xié)調各個施工單位，不能在一個環(huán)節(jié)掉鏈子，從而對影響施工質量的不良因素進行有效的控制。

三、提升房地產開發(fā)施工現(xiàn)場管理水平的有效方案

（一）加強項目進度控制，促進資源合理分配

對施工進度的有效控制是保障房地產項目質量的基本要求，要加強對施工進度的控制，應在施工管理過程中明確項目經理的作用，并在項目經理的領導下，對施工進度進行有效的控制。施工項目開始前，項目經理應與開發(fā)商和建筑團隊進行溝通，在合同允許范圍內，對項目施工圖設計和工期規(guī)劃進行審計整理，進入施工現(xiàn)場后，要確認方案的可行性，并將整個施工方案分割為多個建設模塊，將各個模塊的交付期標記為工程節(jié)點，在每個工程節(jié)點內，對項目做好基本的控制管理，保障施工人員嚴格遵守工程設計周期進行作業(yè)。在整個項目推進過程中，應注重對各環(huán)節(jié)的控制和協(xié)調，并對誤差進行調整;協(xié)調的作用在于對整個參與施工過程的多個部門和團隊進行有效的溝通和管理，進而避免資源浪費，促進各部門資源的合理分配。組織管理的重要性在于促使施工管理現(xiàn)場的分工明確，避免因涉及部門過多導致的管理混亂，通過制定周密的管理計劃，使施工企業(yè)脫離粗放化管理局面，加快落實質量管控，保障施工項目按期角度，將施工項目進度控制上升到一個新的層次。

（三）有效規(guī)劃工程項目資金，降低造價成本

工程造價控制一直是房地產項目開發(fā)的難點，做好工程造價的有效控制，降低施工成本，有以下方法：（1）在房地產項目開發(fā)過程中，嚴格限制因管理疏忽導致的設計方案變更，這要求施工管理團隊在項目開始前對施工圖進行全面的審核，詳細勘察現(xiàn)場施工環(huán)境，對方案的可行性做好調研，選擇最優(yōu)設計方案，進而避免項目進入施工后，由于各種主觀或客觀原因使房地產項目規(guī)劃的被動修改，由于工程設計變更導致造價的變更和管理混亂，導致造價成本難以受到有效控制，需要在項目經理和造價管理人員的共同控制下對方案變更進行管理;（2）一旦需要進行方案變更，務必在項目經理、開發(fā)商、工程監(jiān)理人員的共同參與下進行，進而使工程項目變更具備統(tǒng)一性，為項目資金調整預留余地。

（三）提升施工管理人員專業(yè)能力，加強團隊建設

房地產開發(fā)施工現(xiàn)場管理應在項目完全專業(yè)化的情況下完成，不僅需要施工人員具備高水平的專業(yè)施工工藝和技能，同時對施工管理人員的綜合素質提出了較高的要求，對施工管理人員而言，不僅需要具備專業(yè)的管理學理論儲備，使其對進入施工現(xiàn)場的各部門進行有效的溝通與協(xié)調，實現(xiàn)對資源的合理調配和控制，同時施工管理人員要具備一定的施工技術，使其分擔適當?shù)募夹g管理職能，在施工現(xiàn)場，對建設過程進行必要的指導，以保障施工質量與工程進度。另外，房地產企業(yè)應定期舉行能力測試與培訓活動，檢驗施工管理人員專業(yè)素質，加強團隊整體專業(yè)化程度。

（四）做好節(jié)點控制，提高施工進度

所有的工程項目做好節(jié)點計劃都可以很大程度上減少不必要的浪費。方便管理人員更好的管理項目工程的進行程度。因此提高建設計劃的管理可以使房地產開發(fā)企業(yè)的粗放性管理進入到一個相對細致化的管理轉變，是一種有效提升工作效率的管理方式。對于施工現(xiàn)場的管理工作，要事先根據(jù)施工環(huán)境做好具體的計劃，對施工的關鍵點進行擬定和預測，按照計劃對整個工程項目進行監(jiān)督，避免拖沓周期，浪費資源的情況發(fā)生。并且由于施工現(xiàn)場的影響因素很多，做好應急預案也是很重要的，盡最大可能保證施工周期的如約進行。管理人員也要對每天的施工情況進行必要的檢查和記錄，并安排好下一個工作日的計劃和施工進度，嚴格控制好工程的進度。這些計劃的設定都是根據(jù)實際施工的情況以及施工的勞動資源進行的分配和調整，所以施工工程的節(jié)點設置也要和前期的整體的工程計劃緊密聯(lián)系。

四、結語：

房地產開發(fā)項目中，現(xiàn)場的施工管理是一項十分艱難又十分重要的系統(tǒng)化工作，對于整個工程的建設有著不可忽視的重要作用。為了更好的管理施工現(xiàn)場的工作進度，就一定不要忽視管理工作的復雜性與多樣性，只有了解清楚管理工作的特點，才能系統(tǒng)合理的安排具體工作內容，從而保證工程的順利進行。

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