朱久洋

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在很大程度上得到了發(fā)展，企業(yè)一定要重視對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理問(wèn)題，這是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的優(yōu)化管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃前就要做好充分的調(diào)研工作，還要不斷的完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的機(jī)制和制度。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的工程管理問(wèn)題，一定要正確的對(duì)待，及時(shí)的解決問(wèn)題，并且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全面的控制，這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；對(duì)策

1 目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題

1.1 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備工作不夠

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并非一件簡(jiǎn)單的工作，做好前期的準(zhǔn)備工作是至關(guān)重要的。目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目的開(kāi)工，沒(méi)有在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前詳細(xì)做好項(xiàng)目的調(diào)查和研究工作，只是粗略的了解周圍的環(huán)境、配套設(shè)施情況，對(duì)于施工中真正需要利用的技術(shù)資料則不予以重視。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于沒(méi)有做好充分的技術(shù)資料準(zhǔn)備，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)工程質(zhì)量大大降低。項(xiàng)目竣工后，直接影響了進(jìn)住的用戶的使用效果。

1.2 不夠重視施工許可規(guī)定

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要有巨大的資金投入，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都希望項(xiàng)目能夠盡快的開(kāi)工，盡快的順利完工，收貨投資的資金，獲得經(jīng)濟(jì)利益。所以，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于心急，沒(méi)有足夠重視施工資質(zhì)的審批和審核工作，在沒(méi)有獲得相關(guān)部門(mén)許可的情況下就開(kāi)始開(kāi)發(fā)。同時(shí)，也有少部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)先獲得開(kāi)挖和填坑手續(xù)的辦法來(lái)提前動(dòng)工開(kāi)發(fā)，這種做法一旦被相關(guān)部門(mén)察覺(jué)，項(xiàng)目立即就會(huì)被停止，施工單位和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要同時(shí)受到懲罰。以上這兩種錯(cuò)誤的行為都反映了有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不夠重視對(duì)施工許可文件的審批和審核工作。

1.3 設(shè)計(jì)監(jiān)理制度不夠規(guī)范

當(dāng)前，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問(wèn)題，使得大量設(shè)計(jì)問(wèn)題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，既造成了成本上的浪費(fèi)和管理上的混亂，加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來(lái)不夠完善，使得工程進(jìn)展變得緩慢。

1.4 完工驗(yàn)收與備案管理不夠嚴(yán)格

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。

1.5 售后服務(wù)和物業(yè)管理的工作不到位

房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是一個(gè)投資較大的產(chǎn)業(yè)，許多的消費(fèi)者一般在購(gòu)買的時(shí)候都很關(guān)注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的情況。但是現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，品牌意識(shí)及售后服務(wù)都比較差。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理對(duì)策

2.1 加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃管理

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著缺乏前期調(diào)研和可行性研究的問(wèn)題，因此，要全面優(yōu)化項(xiàng)目管理，就必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期管理，包括規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段。一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前要做充分的市場(chǎng)調(diào)研和投資決策分析，將風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期范圍內(nèi)，此外，在設(shè)計(jì)階段，要重視和規(guī)范設(shè)計(jì)，以市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，綜合性能、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計(jì)，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更所造成的巨大浪費(fèi)，一方面，要結(jié)合實(shí)際，遵循預(yù)算施工設(shè)計(jì)圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項(xiàng)，不留缺口，將意外風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期之內(nèi)，做到前期管理與過(guò)程管理和事后管理的動(dòng)態(tài)一致，真正的將項(xiàng)目管理打造成一個(gè)動(dòng)態(tài)可控的彈性系統(tǒng)。

2.2 工程施工階段

（1）進(jìn)度控制

應(yīng)結(jié)合工程項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模、工期的長(zhǎng)短、工人的數(shù)量、機(jī)械裝備、材料供應(yīng)情況、運(yùn)輸、地質(zhì)、氣候條件等各項(xiàng)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，對(duì)承建單位指定的施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化， 最后選定最合理利用人力、物力、財(cái)力、資源的方案。在施工階段要安排專業(yè)人員或工程監(jiān)理人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，定期撰寫(xiě)施工進(jìn)度報(bào)告。定期組織召開(kāi)由工程各方參與的會(huì)議聽(tīng)取監(jiān)理工程師報(bào)告工程進(jìn)度情況，及時(shí)了解工程的實(shí)際進(jìn)度。

（2）質(zhì)量控制

要堅(jiān)持深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程動(dòng)態(tài)， 在工程施工階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)、對(duì)整個(gè)施工過(guò)程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，以減少由于質(zhì)量問(wèn)題造成的經(jīng)濟(jì)損失。

（3）工程費(fèi)用控制

工程費(fèi)用的控制是降低工程造價(jià)的重要手段，降低工程費(fèi)用就能增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。

（a） 有效控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證

在工程建設(shè)項(xiàng)目中，工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但要進(jìn)行有效的控制。嚴(yán)格審核工程施工圖預(yù)算。根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)的進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際進(jìn)度，及時(shí)核定施工圖預(yù)算。

（b） 加強(qiáng)材料、設(shè)備的采購(gòu)和管理

項(xiàng)目管理者可在施工工程中參與主要材料的選型定價(jià)，為做好選型定價(jià)工作， 要認(rèn)真調(diào)查和分析材料市場(chǎng)的價(jià)格及其走勢(shì)，對(duì)商品混凝土、鋼材、門(mén)窗、水電及墻地面裝飾等大宗材料的采購(gòu)應(yīng)協(xié)助承包商進(jìn)行多家比選，對(duì)大型的工程項(xiàng)目還可以組織供應(yīng)商進(jìn)行招標(biāo)，在質(zhì)量、服務(wù)、價(jià)格方面反復(fù)比較，從中選優(yōu)。

2.3 要樹(shù)立品牌形象

社會(huì)的高速發(fā)展，使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越厲害，而消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)逐漸提高，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要重視自己的品牌形象。或許有人以為樹(shù)立品牌就是鋪天蓋地地大發(fā)廣告，大肆宣揚(yáng)自己的產(chǎn)品，實(shí)際上這是錯(cuò)誤的一種認(rèn)識(shí)，要樹(shù)立品牌形象，首先要有優(yōu)秀的服務(wù)水平，有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品做后盾，然后再加以適當(dāng)?shù)拿襟w的推介以及準(zhǔn)確的形象策劃、公關(guān)活動(dòng)的進(jìn)行等等?？梢哉f(shuō)，品牌的建設(shè)需要一個(gè)過(guò)程，是以開(kāi)發(fā)商一個(gè)個(gè)成功的項(xiàng)目作為基礎(chǔ)，并且這些項(xiàng)目要被消費(fèi)者認(rèn)可，才最終有了品牌形象的樹(shù)立及市場(chǎng)知名度的形成。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包含前期規(guī)劃，工程建設(shè)，市場(chǎng)營(yíng)銷，物業(yè)管理四個(gè)階段，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐過(guò)程中，筆者深刻體會(huì)到要維持房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展，必須處理好兩種關(guān)系：建筑施工技術(shù)，施工管理，質(zhì)量的出類拔萃；施工企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目承包制。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡曉.淺談房地產(chǎn)成本控制[J]. 廣東科技. 2010（04）.

[2]譚賢國(guó).房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)與控制[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息. 2010（05）.

[3]劉彬.淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理[J]. 科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào). 2010（08）.

（作者單位：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司）