房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中的難點(diǎn)與解決方法分析

薛洪亮

摘要：近些年，國(guó)內(nèi)關(guān)于建筑工程管理標(biāo)準(zhǔn)逐漸完善。在房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)的質(zhì)量要求也在不斷提升。如何有效在施工過程中對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行有效管理成為施工企業(yè)的研究重點(diǎn)。論文指出了當(dāng)前房地產(chǎn)工程建設(shè)施工管理存在的主要問題，并提出解決方案。旨在通過研究房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，指出專業(yè)性的施工管理方案，提升我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；施工現(xiàn)場(chǎng)管理；施工工藝

項(xiàng)目工程管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的影響非常大，如果工程項(xiàng)目管理不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)不斷增加開發(fā)工程項(xiàng)目的成本，出現(xiàn)資源浪費(fèi)現(xiàn)象，嚴(yán)重的還會(huì)引發(fā)違規(guī)違法操作現(xiàn)象，降低房地產(chǎn)投資方利益，對(duì)人們的生命安全產(chǎn)生較大危害。故加強(qiáng)建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理水平特別重要。

1建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容

1.1開發(fā)項(xiàng)目之前的工程設(shè)計(jì)與規(guī)劃

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工之前，設(shè)計(jì)單位要提前做好項(xiàng)目整體規(guī)劃工作，合理設(shè)計(jì)，做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。設(shè)計(jì)單位不僅要了解施工、管理要求，而且還要綜合考慮工程項(xiàng)目整體效益，全面考慮房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中存在的問題，保證設(shè)計(jì)方案得到更好實(shí)施。

1.2人員之間協(xié)調(diào)配合的管理

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理涉及的內(nèi)容比較多，如人員的分配、材料的保管、設(shè)備的使用等等，由于房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理難度大，項(xiàng)目施工周期比較長(zhǎng)，人員之間的接觸，很容易引發(fā)矛盾，故房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程中的管理人員要做好人員之間的協(xié)調(diào)與配合，保證工程能夠順利施工。另外，管理者還要加強(qiáng)不同部門之間的配合與協(xié)調(diào)。

1.3項(xiàng)目施工質(zhì)量監(jiān)管

工程施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，監(jiān)督與管理占據(jù)非常重要的地位。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程之中，工程質(zhì)量監(jiān)管是項(xiàng)目工程管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，工程項(xiàng)目施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)，才能夠提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，企業(yè)的立足要有良好的質(zhì)量保證。

1.4工程竣工驗(yàn)收

工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理人員還要組織驗(yàn)收人員進(jìn)行全面驗(yàn)收，加強(qiáng)工程檢測(cè)，保證工程項(xiàng)目施工質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于施工單位來講，要開展合理的質(zhì)量檢驗(yàn)，保證工程項(xiàng)目施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)之后，方可交付給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者買的放心，住的安心。

2房地產(chǎn)開發(fā)施工管理難點(diǎn)

2.1難以有效控制施工進(jìn)度，資源分配不合理

施工進(jìn)度管理是施工進(jìn)度控制的重點(diǎn)與難點(diǎn)，控制施工進(jìn)度不僅是保障業(yè)主利益的需求，同時(shí)也是提升企業(yè)綜合效益的保障。然而由于部分房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目開發(fā)管理過程中對(duì)市場(chǎng)缺乏深入調(diào)研，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)市場(chǎng)行情變化缺乏應(yīng)有的敏感度，忽視了施工進(jìn)度管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性，在施工過程中，部分開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)資源的調(diào)研存在紕漏，使項(xiàng)目管理人員在整體項(xiàng)目建設(shè)中難以發(fā)揮有效作用。由于施工過程缺乏有效監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)施工更加粗放化，難以保障施工進(jìn)度。

2.2房地產(chǎn)工程造價(jià)管理水平有待提高

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，工程造價(jià)控制直接關(guān)系企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，部分開發(fā)商出于逐利目的，在招投標(biāo)環(huán)節(jié)嚴(yán)重違背了市場(chǎng)原則，在缺乏對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行周密的審核和規(guī)劃的情況下，草率地對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行定位，以便在競(jìng)標(biāo)過程中以較低的價(jià)格中標(biāo)，但缺乏客觀驗(yàn)證的造價(jià)管理必然限制了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金來源，導(dǎo)致在實(shí)際施工過程中，即便實(shí)際工程造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算，開發(fā)商依然拒絕調(diào)整原設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致施工部門在建設(shè)過程中只能偷工減料以控制造價(jià)成本，最終造成嚴(yán)重的安全質(zhì)量隱患。

3提升房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平的有效方案

3.1提高現(xiàn)場(chǎng)管理的技術(shù)

現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理的提高，可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施制定相應(yīng)的解決措施。面對(duì)不同專業(yè)團(tuán)隊(duì)的工作實(shí)施過程，首先應(yīng)該提高施工人員的基礎(chǔ)設(shè)備。例如，首先對(duì)施工人員提供高質(zhì)量的防護(hù)手套和頭盔，以及高質(zhì)量的可移動(dòng)建筑梯，以確保施工人員的安全。其次，材料的分配可以采用網(wǎng)絡(luò)化的施工人員管理制度和材料配置的管理，并做好及時(shí)準(zhǔn)確的記錄。對(duì)于技術(shù)比較落后的施工團(tuán)隊(duì)，可以給你配備現(xiàn)代化的儀器設(shè)備，并提供創(chuàng)新的管理方法，并對(duì)其進(jìn)行一定的培訓(xùn)活動(dòng)，以提高整個(gè)團(tuán)隊(duì)的技術(shù)水平和技術(shù)管理措施。

3.2提升工程信息化管理水平

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，要充分認(rèn)識(shí)到信息化管理的重要性，企業(yè)中的高層管理者要主動(dòng)帶頭，組織全體管理人員共同學(xué)習(xí)信息化管理知識(shí)，營(yíng)造良好的管理氛圍。不同層級(jí)的管理人員之間要相互監(jiān)督，認(rèn)真履行自身的管理職責(zé)，在提升工程項(xiàng)目信息化管理水平的同時(shí)，對(duì)原有的管理體系進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目信息化管理效率。

3.3有效規(guī)劃工程項(xiàng)目資金，降低造價(jià)成本

工程造價(jià)控制一直是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的難點(diǎn)，做好工程造價(jià)的有效控制，降低施工成本，有以下方法：（1）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，嚴(yán)格限制因管理疏忽導(dǎo)致的設(shè)計(jì)方案變更，這要求施工管理團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目開始前對(duì)施工圖進(jìn)行全面的審核，詳細(xì)勘察現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)境，對(duì)方案的可行性做好調(diào)研，選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，進(jìn)而避免項(xiàng)目進(jìn)入施工后，由于各種主觀或客觀原因使房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的被動(dòng)修改，由于工程設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致造價(jià)的變更和管理混亂，導(dǎo)致造價(jià)成本難以受到有效控制，需要在項(xiàng)目經(jīng)理和造價(jià)管理人員的共同控制下對(duì)方案變更進(jìn)行管理；（2）一旦需要進(jìn)行方案變更，務(wù)必在項(xiàng)目經(jīng)理、開發(fā)商、工程監(jiān)理人員的共同參與下進(jìn)行，進(jìn)而使工程項(xiàng)目變更具備統(tǒng)一性，為項(xiàng)目資金調(diào)整預(yù)留余地。

3.4加強(qiáng)施工監(jiān)督，且細(xì)化至施工

人員分配、施工進(jìn)度控制以及施工質(zhì)量管理等方方面面。同時(shí)，制定完善的監(jiān)督機(jī)制，將施工責(zé)任劃分到各個(gè)監(jiān)管人員身上，這既能提升各監(jiān)管人員對(duì)監(jiān)管工作的重視，同時(shí)也能調(diào)動(dòng)施工人員的工作積極性。

4結(jié)語(yǔ)

我國(guó)部分房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)施工管理存在資源分配不均，進(jìn)度管理失衡、造價(jià)控制難、項(xiàng)目核算不精準(zhǔn)的問題，需要有關(guān)部門喚醒對(duì)施工管理的正確認(rèn)識(shí)，以精細(xì)化管理理念加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度的有效控制，從而保障工程質(zhì)量達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，使造價(jià)成本得到有效控制，保障工程按期交付，提升工程項(xiàng)目整體效益。望本文的研究能得到相關(guān)企業(yè)及施工單位的重視，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)施工管理中的難點(diǎn)，加強(qiáng)施工工藝管理實(shí)踐研究，為更好地提升我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體開發(fā)水平提出建設(shè)性意見。

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[1]吳值棟.房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中的難點(diǎn)與解決方法分析[J].工程技術(shù)（文摘版），2016，35（12）：190.

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（作者單位：天津市北方龍豐置業(yè)有限責(zé)任公司）