房?jī)r(jià)問(wèn)題：歷史回顧、原因分析與長(zhǎng)效對(duì)策

文/李清

房?jī)r(jià)問(wèn)題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的一個(gè)基本問(wèn)題，它是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r的直觀反映。中華人民共和國(guó)成立初期，國(guó)家實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配的住房實(shí)物福利分配政策。改革開(kāi)放后，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國(guó)家對(duì)住房制度進(jìn)行市場(chǎng)化改革，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)步入了高速發(fā)展期，居民住房面積迅速增加，房屋性能不斷提高，與此同時(shí)，不斷上漲的房?jī)r(jià)也成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。從2003年開(kāi)始，國(guó)家多次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，規(guī)范市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，但由于我國(guó)地域差別大以及住房問(wèn)題具有復(fù)雜性和艱巨性，國(guó)家“一刀切”式的調(diào)控作用不大，房?jī)r(jià)陷入“越調(diào)越漲”的怪圈，由此也引發(fā)了貧富差距逐漸拉大、社會(huì)矛盾加深等一系列社會(huì)問(wèn)題。因此，深入系統(tǒng)地分析研究房?jī)r(jià)問(wèn)題，使房?jī)r(jià)水平回歸合理區(qū)間，對(duì)維持宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和居民的生活穩(wěn)定均有重要意義。

一、住房和房?jī)r(jià)問(wèn)題的歷史回顧

（一）福利分配階段（1949-1978）

中華人民共和國(guó)成立初期，我國(guó)實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，在居住方面則采取福利化的低租金住房政策，國(guó)家對(duì)居民住房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和分配。當(dāng)時(shí)全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行統(tǒng)一的房租標(biāo)準(zhǔn)，平均每平方米月租金為0.30元，[1]房租支出大約占到了居民工資收入的2%-3%。這一制度適合于當(dāng)時(shí)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制以及工業(yè)化快速發(fā)展的需求，同時(shí)有效解決了城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題。

但隨著人口的增加，這種制度的弊端也日漸明顯。首先，政府的福利化分配使住房成為一種“投入高、收益低”的公共產(chǎn)品，喪失了其商品屬性，造成居民對(duì)福利分房的嚴(yán)重依賴，抑制了社會(huì)和個(gè)人對(duì)住房投資與消費(fèi)的投入。其次，國(guó)家資金集中于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)建設(shè)，住房投資和住宅數(shù)量嚴(yán)重不足，供需矛盾日益嚴(yán)重。最后，政府壟斷抑制了住房市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)缺失造成資源配置的嚴(yán)重失衡。

（二）市場(chǎng)化改革階段（1979-2008）

改革開(kāi)放初期，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化，運(yùn)用市場(chǎng)手段解決住房問(wèn)題成為破解福利分房困境的一種必要手段。

1．改革初步探索（1979-1987）。1979年，國(guó)家為緩解住宅投資帶來(lái)的財(cái)政壓力，分別在西安、柳州、南寧、梧州等4個(gè)城市開(kāi)展全價(jià)售房試點(diǎn)，即地方政府以土建成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民出售房屋，價(jià)格在120-150元/平方米之間。然而由于城鎮(zhèn)居民收入水平偏低，這一舉措并未激發(fā)起公眾購(gòu)房的積極性，1981年底，全價(jià)售房試點(diǎn)工作逐漸停止。在全價(jià)售房基礎(chǔ)上，1982年，國(guó)家又分別在常州、沙市、鄭州、四平等4個(gè)城市進(jìn)行“三三制”住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，售房款由當(dāng)?shù)卣?、職工所在單位和個(gè)人各負(fù)擔(dān)三分之一。但由于補(bǔ)貼資金過(guò)大，政府和單位財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重，同時(shí)公房租金處于較低水平，租買(mǎi)比價(jià)不合理以及職工收入水平較低，這一舉措也未達(dá)到預(yù)期效果，到1986年，此項(xiàng)試點(diǎn)工作也被叫停。[2]

全價(jià)售房和補(bǔ)貼售房試點(diǎn)工作的受挫，使政府意識(shí)到改革低租金的福利住房制度的必要性。1986年3月，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出“提租補(bǔ)貼、租售結(jié)合、以租促售、配套改革”的住房改革方案，引起了理論界的廣泛關(guān)注和熱烈討論。[3]在此方案的指導(dǎo)下，1987年7月起，唐山、煙臺(tái)、沈陽(yáng)等地相繼開(kāi)展了以提租發(fā)券、空轉(zhuǎn)起步為特征的城鎮(zhèn)住房制度改革試點(diǎn)，住房市場(chǎng)化改革就此拉開(kāi)了序幕。

2．改革漸進(jìn)過(guò)渡（1988-1997）。1988年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《全國(guó)城鎮(zhèn)分批分期推行住房制度改革實(shí)施方案》，主要內(nèi)容為提高公房租金、職工工資調(diào)整、買(mǎi)房補(bǔ)貼貨幣化，[4]這是我國(guó)發(fā)布的第一個(gè)總體性住房改革方案。方案調(diào)動(dòng)了全國(guó)各地運(yùn)用多種方式解決居民住房困難問(wèn)題的積極性，住房制度改革進(jìn)展迅速。然而，從本質(zhì)上講，此方案是一個(gè)“半市場(chǎng)化”的方案，并未從根本上打破住房實(shí)物福利分配的舊體制。對(duì)此，1994年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的是要建立一套與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房制度；同時(shí)要全面推行住房公積金制度、積極推進(jìn)租金改革、穩(wěn)步出售公有住房、加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。[5]由此，我國(guó)住房市場(chǎng)化改革的思路基本成型，住房制度由福利化向市場(chǎng)化不斷深入。

1995年，國(guó)家實(shí)施“安居工程”，由政府提供項(xiàng)目貸款，各地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房并按成本價(jià)向中低收入家庭出售，此項(xiàng)舉措大大加快了城鎮(zhèn)住宅商品化進(jìn)程，調(diào)整了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)，同時(shí)也為面向低收入家庭的住房建設(shè)開(kāi)辟了新路。

3．改革全面推進(jìn)（1998-2008）。1998年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布取消福利住房分配制度，[6]標(biāo)志著我國(guó)的住房市場(chǎng)化改革在經(jīng)歷了多年漫長(zhǎng)而又曲折的過(guò)程后達(dá)到了一個(gè)高潮，開(kāi)始從量變進(jìn)入了質(zhì)變。

在隨后幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了較快發(fā)展，住房消費(fèi)需求也逐漸成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要組成部分。2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，正式將房地產(chǎn)業(yè)確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，[7]肯定了房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，也表明政府將住房保障的主體讓位于市場(chǎng)，給房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了更加寬松的發(fā)展環(huán)境。從2003年到2007年，我國(guó)的房地產(chǎn)投資額連續(xù)5年保持兩位數(shù)的快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了一定程度的“過(guò)熱”現(xiàn)象。

2008年，金融危機(jī)席卷全球，國(guó)務(wù)院把住房保障作為擴(kuò)大內(nèi)需、應(yīng)對(duì)全球危機(jī)的重要突破口，出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了金融服務(wù)、中介服務(wù)、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）宏觀調(diào)整階段（2009至今）

金融危機(jī)過(guò)后，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房?jī)r(jià)飆升，地王頻現(xiàn)，國(guó)家不得不對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。從2009年到2013年，中央出臺(tái)一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，如“國(guó)四條”（2009年月12日）、“新國(guó)四條”（2010年4月）、“新國(guó)十條”（2010年4月）、“新國(guó)五條”（2013年2月）等，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到暫時(shí)控制。

2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，面臨較大下行壓力，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“去庫(kù)存”的政策訴求下，政府又不得不出臺(tái)刺激政策。從2014年6月開(kāi)始，非一線城市逐步取消限購(gòu)政策，9月30日，調(diào)整信貸政策，開(kāi)啟寬松政策；2015年3月30日，寬松政策再次加碼，9月30日，再次放松信貸政策；2016年2月17日，下調(diào)首套和二套房契稅。這一系列政策的發(fā)布和實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，一二線城市房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量雙雙暴漲，三四線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定并持續(xù)去庫(kù)存。

隨著一二線城市房?jī)r(jià)上漲，刺激房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)的任務(wù)完成。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是來(lái)炒的”這一定位，房地產(chǎn)政策由刺激轉(zhuǎn)向收緊。從2016年12月底到2018年6月，中央陸續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控政策，緊縮力度空前，“限貸、限價(jià)、限購(gòu)、限售、限土拍、限商改住”六限推進(jìn)，房地產(chǎn)融資全面收緊，一二線城市房?jī)r(jià)增速逐漸放緩，三四線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。

總之，從1949年至今，我國(guó)的住房制度改革取得了巨大成功，不僅較快解決了中華人民共和國(guó)成立初期面臨的住房供應(yīng)短缺問(wèn)題，而且在短時(shí)間內(nèi)建立了具有中國(guó)特色的住房保障供應(yīng)體系。如圖1所示，我國(guó)人均住宅面積逐年上升，城鎮(zhèn)居民人均住宅面積從1949的4.9平方米增長(zhǎng)到了2016年的36.6平方米，農(nóng)村居民人均住宅面積從1978年的8.4平方米增長(zhǎng)到了2016年的45.8平方米。然而，隨著深層次矛盾不斷深入和居民收入差距逐漸拉大，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民面臨“買(mǎi)不起房”和“保障性住房供應(yīng)不足”的雙重困境。[8]我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了“啟動(dòng)難”、“發(fā)展難”后，目前進(jìn)入了“公平難”的關(guān)鍵時(shí)期。

圖1 城鄉(xiāng)居民人均住宅面積情況（1949—2016）

二、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因分析

（一）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)

2005年以來(lái)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)，截至2018年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已達(dá)59.58%。城鎮(zhèn)化作為衡量一個(gè)國(guó)家整體發(fā)展水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，在創(chuàng)造了大規(guī)模城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和住宅投資需求的同時(shí)，也將引發(fā)大量的消費(fèi)需求。[9]

從2005年到2018年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)投資完成額、商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格，總體呈上升趨勢(shì)。城鎮(zhèn)化率由2005年的42.99%增長(zhǎng)到2018年的59.58%，平均每年漲幅1.19個(gè)百分點(diǎn)，這意味著每年涌入城市的農(nóng)村人口達(dá)千萬(wàn)，不僅推動(dòng)工業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，也引發(fā)了旺盛的住房需求。房地產(chǎn)業(yè)投資額平均每年環(huán)比上升17.23%，商品房銷(xiāo)售面積平均每年環(huán)比上升9.99%，而房?jī)r(jià)除2008年和2014年小幅下降外，其余年份均在上漲。

圖2 城鎮(zhèn)化率與商品房?jī)r(jià)格（2005-2018）

圖3 城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)投資完成額、銷(xiāo)售面積（2005-2018）

如圖2、圖3所示，城鎮(zhèn)化率與商品房銷(xiāo)售面積、商品房投資完成額及房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)一定的正向線性關(guān)系，可見(jiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有明顯的推動(dòng)作用。

（二）政府對(duì)土地財(cái)政的依賴

土地是房地產(chǎn)業(yè)最重要的生產(chǎn)要素，土地供給制度對(duì)住房供給、地價(jià)和房?jī)r(jià)都會(huì)產(chǎn)生影響。我國(guó)實(shí)行土地公有制，國(guó)有土地所有權(quán)出讓是土地供給的唯一方式。

1994年分稅制改革之后，為緩解財(cái)政壓力，地方政府將土地出讓作為增加一般預(yù)算收入的途徑。此外，長(zhǎng)期以來(lái)中央政府將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為考核地方政府的重要指標(biāo)，在這一考核制度下，地方政府高度重視其主管區(qū)域的GDP增長(zhǎng)。

2003年，隨著招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的市場(chǎng)化土地出讓制度的形成，地方政府能夠控制土地供給的數(shù)量和節(jié)奏。為了達(dá)成GDP增長(zhǎng)的目標(biāo)，政府不可避免地會(huì)抬高地價(jià)，如此一來(lái)，勢(shì)必會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的建房成本，為了獲得應(yīng)得利益，開(kāi)發(fā)商只能抬高房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期如此，便形成了政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入占地方財(cái)政收入的很大比重，如表1所示。

表1 地方政府土地財(cái)政收入狀況（2003-2016）

從2003年到2016年，地方政府的土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入增長(zhǎng)很快。土地出讓收入占地方政府一般預(yù)算收入的比重平均為49.65%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入占地方政府一般預(yù)算收入的比重平均為14.59%，兩者之和所占比重平均為64.25%。其中，2010年土地出讓收入所占比重高達(dá)67.62%，2013年兩者之所占比重高達(dá)83.65%，均為2003年以來(lái)的最高水平?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是地方政府收入的最重要來(lái)源，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度極高。

土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響是由外生的制度激勵(lì)與內(nèi)生的地方政府行為共同作用的，其內(nèi)在作用邏輯如圖4所示。

圖4 地方政府土地財(cái)政內(nèi)在邏輯示意圖

地方政府低價(jià)征收農(nóng)業(yè)用地，低價(jià)轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地，高價(jià)出讓商住用地，形成巨大的“地價(jià)剪刀差”。一方面刺激投資，另一方面獲得高額土地出讓金作為一般預(yù)算收入，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)果為地方政府財(cái)政收入增加，房地產(chǎn)業(yè)投資旺盛，房?jī)r(jià)上漲。[10]

（三）房?jī)r(jià)預(yù)期和投資動(dòng)機(jī)的大力推動(dòng)

居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期和投資很大程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家居民投資渠道多，資金流向較為分散，但發(fā)展中國(guó)家、體制轉(zhuǎn)軌國(guó)家的金融市場(chǎng)，資本市場(chǎng)發(fā)育不完善，加上在制度不完善條件下政府管制較多，適合居民的投資渠道較少，且過(guò)去十多年，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高，受市場(chǎng)上房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的引導(dǎo)和驅(qū)使，居民把投資房產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)增值保值的最優(yōu)選擇。此外，中國(guó)居民一貫秉持勤勞節(jié)儉的優(yōu)良傳統(tǒng)，國(guó)民儲(chǔ)蓄率較高，高額的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化而成的投資資金比較充裕，資金容易涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。[11]

除一般居民外，還有不少民間資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難度加大，民間資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力稍顯不足。在市場(chǎng)存在通貨膨脹預(yù)期的條件下，大量民間資金需要找到保值、增值、回報(bào)率高的投資出路，房地產(chǎn)投資就成了主要選擇。

金融機(jī)構(gòu)也傾向于將信貸資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面以較低的利率貸款給房地產(chǎn)商進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，另一方面以較低的利率和較長(zhǎng)的貸款年限貸款給普通居民，使得根本買(mǎi)不起房或不該那么早買(mǎi)房的人提前消費(fèi)，在無(wú)形中推高了人們對(duì)住房的需求，推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)張，導(dǎo)致需求拉動(dòng)型的供給快速增長(zhǎng)和供求相互推動(dòng)的惡性循環(huán)，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

三、對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和住房改革的對(duì)策建議

政府歷年調(diào)控多運(yùn)用行政手段，雖有一定效果，但終究是一種短期調(diào)控方式，只能將需求強(qiáng)制性延后，無(wú)法解決長(zhǎng)期供需不平衡的基本矛盾。加之房地產(chǎn)業(yè)有其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特性，建立能平衡供需、抑制投資、促使資源有效利用的房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制才是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新出路。

（一）轉(zhuǎn)變調(diào)控方向，推進(jìn)土地供給側(cè)改革

過(guò)去，政府對(duì)大城市的土地供應(yīng)嚴(yán)格控制，但人口的流動(dòng)卻恰恰相反，大學(xué)生、農(nóng)民工等外來(lái)群體向大城市匯集，形成了人地分離、土地供需錯(cuò)配的局面。對(duì)此，政府可考慮推行“人地掛鉤”政策，根據(jù)人口的變動(dòng)，建立彈性的土地供給制度，增加大城市建設(shè)用地，同時(shí)調(diào)整城市商業(yè)用地、工業(yè)用地及住宅用地的比例和規(guī)模。對(duì)于特大城市，要建好城市副中心，分散城市功能，緩解大城市病。[12]

（二）轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，多層次、多渠道擴(kuò)大供給

多層次是指根據(jù)不同層次消費(fèi)主體需求，按照“低、中、高”原則進(jìn)行精細(xì)化（差異化）供給，即低收入家庭租住廉租房，中等收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或者普通商品房，高收入家庭購(gòu)買(mǎi)高檔商品房，且監(jiān)管政策一定要落實(shí)到位，避免出現(xiàn)“開(kāi)豪車(chē)，住保障房”等情況，形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的分層供給機(jī)制。多渠道供給是將供應(yīng)主體從原來(lái)單一的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商、政府、租賃中介公司等。

（三）精準(zhǔn)識(shí)別不同需求，針對(duì)不同需求主體實(shí)行差異化信貸與稅收政策

基礎(chǔ)性需求和改善性需求是市場(chǎng)里真正的需求者，改善性需求的加強(qiáng)說(shuō)明人民生活水平在不斷提高，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志。過(guò)去“一刀切”式的政策既抑制了投機(jī)性需求，也抑制了正常的改善性需求。對(duì)此，未來(lái)要精準(zhǔn)識(shí)別不同需求，針對(duì)不同需求主體實(shí)行差異化信貸與稅收政策。[13]信貸方面，對(duì)于居民首套自住房，國(guó)家應(yīng)給予低首付低利率政策優(yōu)惠，對(duì)于二套或多套改善性住房，可適當(dāng)提高首付比例及貸款利率，并嚴(yán)格控制投機(jī)性貸款。稅收方面，要確定最佳起征點(diǎn)，起征點(diǎn)以下免稅，超過(guò)起征點(diǎn)按超出面積部分相應(yīng)提高稅率。

（四）推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，進(jìn)行房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系包含建設(shè)、交易和保有三個(gè)部分。自房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收整體偏高，特別是建設(shè)和交易部分，遠(yuǎn)高于全國(guó)各行業(yè)平均水平。對(duì)此，政府應(yīng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，對(duì)建設(shè)、交易、保有部分稅費(fèi)進(jìn)行重新調(diào)整，減少交易部分稅費(fèi)，支持房產(chǎn)流通，增加保有部分稅費(fèi)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。[14]同時(shí)，應(yīng)開(kāi)展空置房房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅試點(diǎn)，引導(dǎo)居民理性購(gòu)房。

（五）改革地方政府激勵(lì)和考核制度，深化財(cái)稅體制改革

改革使地方政府過(guò)分注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的激勵(lì)和考核制度，可適當(dāng)降低GDP增長(zhǎng)在政績(jī)考核中所占比重，建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，在增加就業(yè)、科技創(chuàng)新、環(huán)境保護(hù)、社會(huì)穩(wěn)定、政府公信力、政府滿意度等方面設(shè)置權(quán)重，全面考察。此外，要深化地方政府財(cái)稅體制改革，賦予地方政府更多稅收權(quán)限，發(fā)掘培育地方主體稅，構(gòu)建地方稅收體系，逐步實(shí)現(xiàn)從以土地出讓金為主到以稅收為主的土地財(cái)政模式的轉(zhuǎn)變。用稅收代替土地出讓金，把巨大的利益調(diào)整分解到數(shù)十年的稅收過(guò)程中，不超出社會(huì)的可承受范圍。

（六）保持住房金融信貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)定居民購(gòu)房預(yù)期。

政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性關(guān)乎民眾對(duì)政府的信心，也是投機(jī)者嚴(yán)密關(guān)注的一個(gè)方面。房貸首付比例和貸款利率對(duì)居民購(gòu)房需求影響很大，所以，在居民貸款方面，應(yīng)制定最佳房貸首付比例和貸款利率，并長(zhǎng)期不變，穩(wěn)定居民購(gòu)房預(yù)期，避免購(gòu)房需求提前釋放，支持剛性需求和改善性需求，抑制投機(jī)性需求。房地產(chǎn)商信貸方面，應(yīng)支持合理融資需求，規(guī)范資金用途，避免過(guò)度融資，且對(duì)于口碑較差的房地產(chǎn)商，應(yīng)嚴(yán)格限制其貸款需求。

四、未來(lái)房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜，未來(lái)房?jī)r(jià)變化究竟會(huì)呈現(xiàn)什么趨勢(shì)，不少專(zhuān)家都發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。馬云認(rèn)為電子商務(wù)的發(fā)展可以削弱傳統(tǒng)商業(yè)的力量，未來(lái)房?jī)r(jià)就像白菜大蔥一樣。地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)至少還有20年的黃金期，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，且存在大漲小跌的規(guī)律。筆者認(rèn)為，以上兩位的觀點(diǎn)均有過(guò)分夸大的成分，在當(dāng)前政府穩(wěn)房?jī)r(jià)政策的調(diào)控基礎(chǔ)上，未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)，到達(dá)拐點(diǎn)之后，將會(huì)平穩(wěn)下降，理由如下。

第一，根據(jù)諾瑟姆曲線理論①，當(dāng)城市人口超過(guò)70%以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟階段，城市人口增長(zhǎng)速度趨于緩慢甚至停滯，一些地區(qū)出現(xiàn)逆城鎮(zhèn)化現(xiàn)象。目前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，以年均增長(zhǎng)2.03%（近三年常住人口城鎮(zhèn)化年均增長(zhǎng)率）來(lái)估計(jì)，至少還需要8.6年左右的時(shí)間才能達(dá)到70%。另外，現(xiàn)在所講的城鎮(zhèn)化率為常住人口城鎮(zhèn)化率，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為43.37%（2018年）。同時(shí)，城鎮(zhèn)化發(fā)展也存在地區(qū)不均衡現(xiàn)象，目前京津滬的城鎮(zhèn)化率已超80%，粵江浙遼接近70%，中西部大多數(shù)地區(qū)仍不足50%，這些地區(qū)要達(dá)到70%的城鎮(zhèn)化水平，還有很長(zhǎng)的路要走。只要有人口流動(dòng)，必將有住房需求，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲。

第二，房?jī)r(jià)主要是由地價(jià)成本、稅收成本、建設(shè)成本（人力成本和物力成本）、開(kāi)發(fā)商贏利等方面組成。目前，地價(jià)成本、建設(shè)成本和稅收成本相對(duì)較高，除非地價(jià)成本下降或者中間環(huán)節(jié)稅收制度改革，開(kāi)發(fā)商為保證應(yīng)得利益就必然會(huì)使房?jī)r(jià)保持高位。

第三，國(guó)家全面放開(kāi)二胎政策之后，出生率上升，人口總數(shù)的增加以及居民家庭結(jié)構(gòu)的變化，都將增加總的住宅需求量，同時(shí)也將在一定程度上改變住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，大戶型住房的需求量隨之提高，房?jī)r(jià)上漲也在所難免。此外，伴隨居民收入的大幅提升，改善性住宅需求也增加了，加上城市更新改造（主要來(lái)自于棚戶區(qū)改造、住房老舊、城市功能規(guī)劃改善等導(dǎo)致的住房拆遷）時(shí)所產(chǎn)生的需求，住房供應(yīng)仍將存在較大壓力，因此在需求穩(wěn)定之前，房?jī)r(jià)還會(huì)有一定的上漲空間，但可以肯定的是，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)有一定的上升空間，但上升幅度不會(huì)太大。

還有十五年左右的時(shí)間。城鎮(zhèn)化水平將進(jìn)入70%的拐點(diǎn)，社會(huì)總需求萎縮，住房供需矛盾緩和，房?jī)r(jià)自然會(huì)緩慢下降。

注釋

①1979年，美國(guó)地理學(xué)家諾瑟姆對(duì)世界上多個(gè)國(guó)家城市人口占總?cè)丝诒壤M(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有顯著的階段性規(guī)律，可以被概括為一條被拉平的S形曲線：當(dāng)城市人口達(dá)到10%以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)入起步階段，城市人口增長(zhǎng)緩慢，處于傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會(huì)狀態(tài)；當(dāng)城市人口超過(guò)30%以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟階段，農(nóng)村人口開(kāi)始大量進(jìn)入城市，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大，工業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位；當(dāng)城市人口超過(guò)70%以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟階段，城市人口增長(zhǎng)速度趨于緩慢甚至停滯，一些地區(qū)出現(xiàn)逆城鎮(zhèn)化現(xiàn)象。