梁宇宇

摘要：2017年4月25日，中國證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。政策支持為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展注入了積極因素，2018年住房租賃企業(yè)快速發(fā)展，但是這一年“租金貸”“甲醛門”事件集中爆發(fā)，為住房租賃企業(yè)未來的發(fā)展敲響了警鐘。

關(guān)鍵詞：住房租賃企業(yè);發(fā)展;警示

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0031-33 收稿日期：2019-06-29

2017年4月25日，中國證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。至此住房租賃資產(chǎn)證券化作為一種新型融資方式備受追捧。目前，住房租賃資產(chǎn)證券化的主要三種類型是：輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS、重資產(chǎn)的CMBS和類REITs。截至2018年10月31日，國內(nèi)已成功發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)93單，發(fā)行規(guī)模2197.4億元。僅前10個(gè)月成功發(fā)行的產(chǎn)品數(shù)量已超2017年全年總和，金融工具已然成為住房租賃企業(yè)擴(kuò)張的重要手段。2017年底至2018年，千余家住房租賃企業(yè)魚龍混雜，運(yùn)營房屋數(shù)量超200萬間，競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈。

1住房租賃企業(yè)為行業(yè)發(fā)展帶的積極影響

住房租賃企業(yè)對(duì)持有的房源進(jìn)行統(tǒng)一裝修，并配備家電。集中式住房租賃企業(yè)還會(huì)配備健身房，以及入室清潔、WIFI覆蓋、24小時(shí)呼叫等服務(wù)。對(duì)承租人而言，租住住房租賃企業(yè)的房屋，避開了黑中介，人住更安全，居住更舒適。住房租賃企業(yè)對(duì)房源的管理維護(hù)，提升了租住房屋的品質(zhì)，讓租房子告別“蝸居陋室”的印象。此外有的住房租賃企業(yè)選擇與政府合作，譬如參與政府人才專項(xiàng)租賃住房項(xiàng)目的后期運(yùn)營;有的以租賃形式取得城中村的經(jīng)營權(quán)，分別與當(dāng)?shù)卮迕窈炗嗛L(zhǎng)期租約，之后對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一的室內(nèi)裝修改造。住房租賃企業(yè)以其專業(yè)的管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，幫助政府更加高效的運(yùn)營出租房屋，改變城中村一直以來存在的“臟亂差”的頑疾。

在規(guī)范發(fā)展、提升租住房屋品質(zhì)方面，住房租賃企業(yè)起到了積極推動(dòng)作用，但是其在發(fā)展過程中暴露出的新問題也是始料未及的，2018年接踵爆發(fā)的“租金貸”“甲醛門”事件，將住房租賃企業(yè)一度推到了輿論的風(fēng)口浪尖。

2快車道上住房租賃企業(yè)集中爆發(fā)的一些問題

2018年進(jìn)入快車道發(fā)展的住房租賃企業(yè)，在這一年集中爆發(fā)了諸多問題，主要集中在利用資本搶占房源，擴(kuò)張規(guī)模;部分企業(yè)資金鏈斷裂或卷款跑路，房東和租客利益受損;裝修房屋甲醛超標(biāo)被投訴等。

2.1資本加持下，住房租賃企業(yè)展開“規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)”

住房租賃企業(yè)的盈利模式是長(zhǎng)線型的，其在獲取房源，進(jìn)行房屋裝修、配備家電的前端投入較大，具有前期建設(shè)改造投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，盈利途徑單一的特點(diǎn)。譬如，分散式住房租賃企業(yè)，租賃房源主要來自個(gè)人房東委托其對(duì)外出租的房屋，住房租賃企業(yè)一般在獲取房源后，會(huì)與房東簽署多年長(zhǎng)期合同，企業(yè)在前兩年收回投人的成本，后幾年才可能有盈利。業(yè)界分析，無論是集中式還是分散式住房租賃企業(yè)，只有出租房屋（房間）數(shù)量做到一定規(guī)模才能盈利。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，部分住房租賃企業(yè)融到資金后，首先投入到爭(zhēng)搶房源，搶占市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張上。所以，2018年多家住房租賃企業(yè)相繼被指以高于市場(chǎng)價(jià)格爭(zhēng)搶房源，破壞正常住房租賃市場(chǎng)秩序，助推房租上漲。

2.2資金鏈斷裂，一批企業(yè)倒閉

2018年，租金分期付的“租金貸”金融產(chǎn)品誘發(fā)的糾紛，隱匿的風(fēng)險(xiǎn)更大。租金分期付本身是好的消費(fèi)信貸場(chǎng)景，不存在問題，但部分住房租賃企業(yè)變相加杠桿，以“租金貸”形式進(jìn)行融資，增大了風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)了一系列問題。部分住房租賃企業(yè)是用未來的租金收益作為底層資產(chǎn)進(jìn)行融資，如果企業(yè)對(duì)資金使用管理不當(dāng)，用提前獲取的租金盲目搶占房源，拓展規(guī)模，一旦資金鏈斷裂，最終損害的是房東與租客的利益。2018年8月20日，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司宣布因資金鏈斷裂而破產(chǎn)，約4000名租客遭受損失。同年11月，北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司資金鏈斷裂，涉及租客及房東上千名，房東因無法收到租金而收回房屋，租客被迫搬離租住的房屋，卻背上了租金貸，仍要按時(shí)繳納余下的房租，陷入了“沒了房子還要還款”的窘境，否則將影響個(gè)人征信記錄。此外，還有寓見（行業(yè)排名前七）、咖啡貓（長(zhǎng)沙地區(qū)最早的住房租賃企業(yè)品牌）、愛公寓、優(yōu)租客等住房租賃企業(yè)先后爆倉。從已經(jīng)“爆雷”的案例來看，租金貸問題的背后不在租金貸本身，而在于企業(yè)大量囤房，挪用資金池中的資金，相關(guān)平臺(tái)不合規(guī)操作，或者簽約流程過于馬虎，讓部分對(duì)合同不敏感的租房者在不知情的情況下“被貸款”。

租金貸糾紛被頻頻曝光后，問題并未就此消失，此后出現(xiàn)的租金貸隱姓埋名，讓消費(fèi)者防不勝防。目前，新版的“房租分期”跳過了此前需要租客與第三方簽訂一份額外合同，并通過手機(jī)拍照認(rèn)證，進(jìn)行貸款的程序。隱形埋名的“租金貸”則以“房租分期合約”的形式，使得住房租賃企業(yè)搖身一變，成為租客辦理小額租房貸款的委托人，利用租客在租房合同中提供的身份證信息，以代繳物業(yè)費(fèi)、登記流動(dòng)人口等為名獲得租客的手持身份證照片，直接為租客辦理貸款，并通過住房租賃企業(yè)自有APP進(jìn)行每月的房租支付，再由住房租賃企業(yè)代繳貸款。在此期間，租客只要不查詢自己的征信記錄，不會(huì)收到任何自己背負(fù)了租房貸款的信息。

2.3“甲醛門”事件

為了能夠盡快盈利，經(jīng)住房租賃企業(yè)裝修后投入市場(chǎng)的出租房屋，存在甲醛超標(biāo)問題，不斷遭到租客投訴。2018年7月，北京的一位大學(xué)畢業(yè)生，因租住的自如房甲醛超標(biāo)，出現(xiàn)甲醛中毒一系列癥狀，將自如告上法庭后，遭自如公司反訴“違約”。在起訴庭前調(diào)解環(huán)節(jié)，租客未接受自如提出的退還剩余租金再補(bǔ)償一個(gè)月房租，同時(shí)簽“封口協(xié)議”的方案。12月6日，北京26名租客共同起訴自如公司案，在北京市東城區(qū)人民法院開庭審理。集體訴訟的理由都是租住了剛剛裝修完工的自如住房，身體出現(xiàn)不適?！凹兹╅T”糾紛多發(fā)生在分散式住房租賃企業(yè)。此外，還有租住房間發(fā)現(xiàn)藏有攝像頭，租客個(gè)人隱私被侵犯，集中式住房租賃企業(yè)出現(xiàn)違建被強(qiáng)拆，租客需要緊急搬遷等個(gè)案。

3對(duì)行業(yè)未來發(fā)展的警示

根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，中國住房租賃企業(yè)市場(chǎng)占有率僅5%，遠(yuǎn)落后于美國的30%和日本的83%。未來住房租賃企業(yè)的發(fā)展空間仍較大，但是住房租賃企業(yè)目前推出的大量租賃房源仍以中高端為主，低端市場(chǎng)遠(yuǎn)未滿足。當(dāng)前對(duì)住房租賃企業(yè)盲目擴(kuò)張、挪用資金、濫用杠桿的行為應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整頓規(guī)范。

3.1善良比聰明更重要，精耕細(xì)作才能厚積薄發(fā)

日均擁有10億活躍用戶的微信，騰訊高層曾讓微信產(chǎn)品經(jīng)理張小龍?zhí)砑痈嗌虡I(yè)功能，張小龍態(tài)度強(qiáng)硬回復(fù)“等我離開騰訊你再加吧”。微信產(chǎn)品設(shè)計(jì)討論會(huì)上，有的同事提出誘導(dǎo)用戶點(diǎn)擊，提升點(diǎn)擊量和下載量的方法，張小龍也是斷然拒絕。張小龍認(rèn)為“對(duì)產(chǎn)品人而言，善良比聰明更重要，產(chǎn)品要有愛”。這一原則理念同樣適用于住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力是在提升服務(wù)品質(zhì)上，為租客營造良好的居住體驗(yàn)，讓租住的房屋充滿家的溫暖，而不是設(shè)置消費(fèi)陷阱，讓租客往坑里跳。

3.2加強(qiáng)資金用途監(jiān)管，防范風(fēng)險(xiǎn)

部分住房租賃企業(yè)以“拿房一出租一融資一再拿房”的資本擴(kuò)張模式跑馬圈地，通過壟斷海量房源，形成市場(chǎng)支配地位;或者將融到的資金挪作他用，用于炒股、放貸等高周轉(zhuǎn)投資的生利活動(dòng)?！芭荞R圈地”擴(kuò)張房源的過程，可能產(chǎn)生房屋空置率過高、資金鏈緊張的問題，第三方“租房貸”的杠桿效應(yīng)更加劇了這種緊張，如何平衡成了關(guān)鍵。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)第三方金融機(jī)構(gòu)資質(zhì)的審核，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)審查機(jī)制，對(duì)資金用途加強(qiáng)監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?。譬如，采取受托支付方式，將“租金貸”資金直接支付給房東，防止住房租賃企業(yè)轉(zhuǎn)移挪用。一旦發(fā)現(xiàn)住房租賃企業(yè)存在違法行為，應(yīng)嚴(yán)格追究法律責(zé)任，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

3.3制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確監(jiān)管主體職權(quán)，完善監(jiān)管細(xì)則

為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)房屋裝修質(zhì)量問題，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)，中國建筑裝飾協(xié)會(huì)正在制定《租賃式住房裝配技術(shù)規(guī)程》?！白饨鹳J”牽涉主體較多，涉及證監(jiān)會(huì)、住建部、銀保監(jiān)會(huì)等多部門職責(zé)，應(yīng)明確監(jiān)管主體職權(quán)，建立健全住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系。制定統(tǒng)一管理細(xì)則，明確從業(yè)機(jī)構(gòu)管理要求，規(guī)范住房租賃信貸行為，加強(qiáng)住房租賃信貸審慎經(jīng)營;同時(shí)不斷細(xì)化監(jiān)管職能，確保在市場(chǎng)秩序、租賃關(guān)系、監(jiān)管體系、投訴渠道、懲罰機(jī)制上形成強(qiáng)制約束型的制度安排。