某市不動產(chǎn)登記機構(gòu)員工詢問幾個登記中的具體問題：一、有一對夫妻預(yù)購商品房以后，辦理了預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記，在未進行本登記前。丈夫去世。公證書明確該房屋權(quán)利由其妻子和小孩繼承（小孩13歲）。是先做預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記？還是仍然先登記在夫妻名下？二、《房屋登記辦法》規(guī)定在辦理最高額抵押變更登記時。要提供擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額尚未確定的證明材料。問是否需要？三、夫妻共有的房屋，其中一方去世，產(chǎn)權(quán)證丟失，申請補證，是先辦理繼承手續(xù)還是補證后再辦繼承手續(xù)？四、新增抵押物應(yīng)該辦理首次登記還是變更登記？

金紹達：一、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）并沒有規(guī)定預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記，因為設(shè)定預(yù)告登記的目的，是限制現(xiàn)時的登記名義人的處分行為，從而對后來發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為產(chǎn)生對抗的效力。而是否辦理預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記，并不影響這種效力。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）15.3.1規(guī)定了因繼承、受遺贈導(dǎo)致不動產(chǎn)預(yù)告登記轉(zhuǎn)移的，可以辦理預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記。所以，如果房屋尚未竣工，當(dāng)事人可以申請辦理預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記。如果房屋已經(jīng)竣工并完成首次登記，那再辦理預(yù)告登記的轉(zhuǎn)移登記已經(jīng)沒有多大實際意義，可以由繼承人直接憑原購房合同和繼承公證書申請轉(zhuǎn)移登記。

二、《房屋登記辦法》第55條在規(guī)定申請最高額抵押權(quán)變更登記應(yīng)當(dāng)提交的材料時，曾將“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料”列為要件。按《物權(quán)法》規(guī)定，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額。如果債權(quán)已經(jīng)確定，就不再屬于最高額抵押了，上述變更就不可能再存在。因此，《細則》和《規(guī)范》都不要求申請人提交擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額尚未確定的證明材料，所以，申請人在申請這類變更登記時，無須提交擔(dān)保的債權(quán)尚未確定的證明材料。

三、補發(fā)權(quán)屬證書并不是登記行為，只是登記機關(guān)按登記簿的記載，向登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利人補發(fā)新的證書。夫妻中有一方去世，繼承隨即開始，而辦理不動產(chǎn)繼承，屬于轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)事人無論辦理何種登記，都要按規(guī)定申請并提交相應(yīng)的登記文件，《細則》第38條規(guī)定了申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書，所以，應(yīng)當(dāng)先由繼承人申請補發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，取得證書后再辦理繼承。

四、新增抵押物是在一個新的物上設(shè)定抵押，應(yīng)當(dāng)辦理首次登記。