劉挺

摘要：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指在產(chǎn)業(yè)用地（包括工業(yè)用地和新型產(chǎn)業(yè)用地）上建設(shè)的生產(chǎn)性企業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的盈利性栽體。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)盈利模式即項(xiàng)目建成后進(jìn)行物業(yè)租售，主要包括四種收入和利潤(rùn)來(lái)源。近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商紛紛嘗試轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，逐漸形成了新的盈利模式。因而，有必要進(jìn)一步深入研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);產(chǎn)業(yè)園地;盈利模式

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0069-71 收稿日期：2019-08-06

1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和類型

本文中的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，指在產(chǎn)業(yè)用地（包括工業(yè)用地和新型產(chǎn)業(yè)用地）上建設(shè)的生產(chǎn)性企業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的盈利性載體，包括科技園、標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、中小企業(yè)孵化器、科技成果轉(zhuǎn)化創(chuàng)新平臺(tái)等。

2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式

2.1傳統(tǒng)盈利模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)盈利模式即項(xiàng)目建成后進(jìn)行物業(yè)租售，主要包括四種收入和利潤(rùn)來(lái)源。

一是物業(yè)銷售。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，按棟、層等單位進(jìn)行分割銷售，獲得銷售收入。物業(yè)銷售是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)唯一能快速回籠資金的盈利模式。由于國(guó)家層面針對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分割銷售的統(tǒng)一政策規(guī)定當(dāng)前存在一定空白，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷售往往受地方政策和調(diào)控影響較大。

二是物業(yè)租賃。項(xiàng)目建成后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商自持一定比例的物業(yè)，對(duì)外出租獲取租金收入。與物業(yè)銷售相比，物業(yè)租賃回款慢、周期長(zhǎng)。但有效的招商及運(yùn)營(yíng)可以實(shí)現(xiàn)租金穩(wěn)定和持續(xù)增長(zhǎng)，并帶來(lái)長(zhǎng)期的資產(chǎn)升值收益，因此越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商選擇長(zhǎng)期自持項(xiàng)目中的核心資產(chǎn)。

三是物業(yè)服務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)與住宅、商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，主要包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等收入。

四是政府獎(jiǎng)勵(lì)。當(dāng)前許多地方政府為鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商提高項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，根據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商、稅收等方面的表現(xiàn)，設(shè)置了多種類型的貨幣獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼。如浙江金華市規(guī)定，從市外每引進(jìn)一家規(guī)模以上企業(yè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商給予10萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。

總體來(lái)看，當(dāng)前絕大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，物業(yè)銷售和租賃收入占比大，物業(yè)服務(wù)收入占比較小，政府獎(jiǎng)勵(lì)的獲得機(jī)會(huì)和金額都非常有限。

2.2新興盈利模式

近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商紛紛嘗試轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，逐漸形成了三種新的盈利模式。

一是股權(quán)投資。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商對(duì)入駐項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)行孵化培育，以現(xiàn)金或租金換取有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)股權(quán)，在企業(yè)獲得成長(zhǎng)后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。當(dāng)前在這方面轉(zhuǎn)型力度最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商是張江高科，其通過(guò)10年時(shí)間建立了龐大的創(chuàng)投體系，已經(jīng)形成“苗圃+孵化器+加速器+PE”的完整孵化鏈條，利用多途徑實(shí)現(xiàn)股權(quán)溢價(jià)退出。股權(quán)投資可使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商獲取資本紅利和創(chuàng)新紅利，但缺點(diǎn)在于投資周期長(zhǎng)、現(xiàn)金流壓力大、收益不穩(wěn)定。

二是工程代建。與地方政府和生產(chǎn)性企業(yè)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在工程施工建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)要豐富得多。以招商蛇口、華夏幸福為代表的的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，已開(kāi)始在重點(diǎn)城市采取輕資產(chǎn)管理模式，為政府或有需求的生產(chǎn)性企業(yè)代建園區(qū)物業(yè)，獲取代建管理費(fèi)。該模式雖然利潤(rùn)較為有限，但優(yōu)點(diǎn)在于收入穩(wěn)定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，且便于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商提前介入，獲取項(xiàng)目后續(xù)物業(yè)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)等方面的商機(jī)。

三是平臺(tái)服務(wù)。以天安數(shù)碼城為典型代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，為人駐企業(yè)構(gòu)建全面的企業(yè)服務(wù)體系，如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、科技推廣、融資擔(dān)保、管理咨詢、上市輔導(dǎo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、人力資源服務(wù)、財(cái)稅會(huì)計(jì)服務(wù)等，獲取服務(wù)收入。平臺(tái)服務(wù)不僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新的盈利來(lái)源，也可為項(xiàng)目租金水平的提高提供有力支撐，但當(dāng)前這部分收入仍難以形成規(guī)模。

3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利難點(diǎn)

3.1產(chǎn)品需求多樣化

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域性與個(gè)性化極強(qiáng)，不同地區(qū)和不同產(chǎn)業(yè)類型的企業(yè)對(duì)空間載體的要求差異大，包括層高、承重、柱距、電梯類型、采光等方面。若產(chǎn)品設(shè)計(jì)無(wú)針對(duì)性，項(xiàng)目建成后租售都將面臨較大困難。

3.2面臨政府平臺(tái)項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)

當(dāng)前，地方政府為提高對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸引力，將低價(jià)提供土地和廠房作為最主要的招商引資手段，部分地區(qū)甚至免費(fèi)提供。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商建成的項(xiàng)目在租售價(jià)格上面臨政府平臺(tái)項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

3.3物業(yè)銷售受地方政策影響大

當(dāng)前國(guó)家層面未出臺(tái)頂層的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷售政策，各地出臺(tái)的政策在可銷售比例、分割單元、受讓對(duì)象等方面的規(guī)定都不相同，且部分城市的政策在短期內(nèi)反復(fù)變動(dòng)，增加了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商投資的不確定性。此外，部分城市還對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收、就業(yè)等方面數(shù)據(jù)進(jìn)行考核，也間接增加了物業(yè)銷售的難度。

3.4物業(yè)自持運(yùn)營(yíng)資金回籠慢

經(jīng)梳理，大部分已出臺(tái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分割銷售政策的城市（杭州、南京、東莞等）都將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可銷售比例限制在50%以下，個(gè)別城市（福州、溫州等）甚至禁止產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割銷售。這意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項(xiàng)目建成后通常需要自持一半以上的物業(yè)。與銷售相比，物業(yè)租賃收入、物業(yè)服務(wù)收入和平臺(tái)服務(wù)收入都難以短期內(nèi)收回成本。為緩解資金壓力，部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)打“擦邊球”的方式以長(zhǎng)租代售，引發(fā)了客戶無(wú)法進(jìn)行抵押等一系列問(wèn)題，產(chǎn)生了諸多司法糾紛。

4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利優(yōu)化策略

4.1根據(jù)政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃精準(zhǔn)招商

在項(xiàng)目建設(shè)前對(duì)各級(jí)政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行研判，扎實(shí)調(diào)研并充分了解市場(chǎng)需求，提前開(kāi)展精準(zhǔn)招商工作。明確客戶對(duì)產(chǎn)品各方面的具體需求后，再?gòu)氖褂帽憷c實(shí)用的角度進(jìn)行定制化建設(shè)，便于去化。同時(shí)，要避免與政府運(yùn)營(yíng)園區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在產(chǎn)業(yè)類型、客戶規(guī)模等方面差異化發(fā)展。

4.2優(yōu)化項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)

國(guó)家層面《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》規(guī)定產(chǎn)業(yè)用地配套設(shè)施占地面積比例不超過(guò)7%，各地方政策對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施建筑面積占比的規(guī)定不同，一般在10%-20%之間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段根據(jù)項(xiàng)目周邊不同業(yè)態(tài)的市場(chǎng)供需情況，與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T充分溝通后，利用配套建筑指標(biāo)建設(shè)一定比例的商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等，一方面為園區(qū)提供生活配套，另一方面提高自持部分的租金水平。

4.3選取政策相對(duì)寬松、穩(wěn)定的地區(qū)投資

當(dāng)前部分民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍的城市為改善小微企業(yè)生產(chǎn)環(huán)境，大力支持社會(huì)資本參與小微產(chǎn)業(yè)園建設(shè)運(yùn)營(yíng)，在可分割銷售比例方面的政策規(guī)定較為寬松，部分地區(qū)可達(dá)到80%。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可在綜合研判的基礎(chǔ)上，盡量選取這種政策規(guī)定可售比例較大的城市進(jìn)行投資，降低投資風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

4.4通過(guò)資產(chǎn)證券化降低現(xiàn)金流壓力

資產(chǎn)證券化，是通過(guò)出售基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行現(xiàn)在的融資。對(duì)于自持的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可在運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定后以可預(yù)期的租金收入所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體或階段性退出。當(dāng)前已有萬(wàn)科前海企業(yè)公館、星河World一期創(chuàng)新園等成功的園區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化案例，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越受到資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

4.5提高運(yùn)營(yíng)和股權(quán)投資能力

在中央和地方政府管理趨嚴(yán)的背景下，大比例持有運(yùn)營(yíng)是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)緊密聯(lián)系地方政府、客戶企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)等主體，構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。同時(shí)，應(yīng)主動(dòng)轉(zhuǎn)型，將數(shù)字化、人工智能、5G等新技術(shù)與園區(qū)管理滲透融合，打造智慧園區(qū)管理系統(tǒng)，多維度提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)特別是國(guó)企央企，應(yīng)增加股權(quán)投資能力，既為人園企業(yè)提供資金支持，也為自身轉(zhuǎn)型發(fā)展拓展新空間。

4.6重視輕資產(chǎn)管理輸出模式

當(dāng)前，在重點(diǎn)城市獲取產(chǎn)業(yè)用地的難度越來(lái)越大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)擴(kuò)張的模式難以持續(xù)。在這種背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)更加重視提煉施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)和平臺(tái)服務(wù)等方面的經(jīng)驗(yàn)，采用代建等輕資產(chǎn)管理輸出的模式進(jìn)行市場(chǎng)拓展，獲取更多參與政府、龍頭企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)管理的機(jī)會(huì)。