褚紅梅 何華芬 管永權(quán)

摘要：投資性房地產(chǎn)報表項(xiàng)目金額因其后續(xù)計量模式不同而異，會影響會計信息的可比性。本文以江蘇房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司為樣本，首先對9家樣本企業(yè)后續(xù)計量模式運(yùn)用現(xiàn)狀做出闡述，接著重點(diǎn)分析2014-2018年江蘇投資性房地產(chǎn)不同后續(xù)計量模式的選擇對企業(yè)利潤和資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)生的影響。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)后續(xù)計量模式會影響企業(yè)財務(wù)信息。

關(guān)鍵詞：后續(xù)計量;投資性房地產(chǎn);財務(wù)信息

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-4428（2019）10-0087-02

一、引言

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（CAS3）將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中剝離出來。單獨(dú)確認(rèn)、計量和報告，同時引入公允價值計量模式作為除成本模式之外的又一選擇。公允價值的引人標(biāo)志著我國會計準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則的進(jìn)一步趨同，也是我國資本市場不斷完善和經(jīng)濟(jì)全球化的必然要求。中國房地產(chǎn)市場一直保持上漲的態(tài)勢。房地產(chǎn)公允價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本模式下的賬面價值。成本模式下財務(wù)報表所反映的投資性房地產(chǎn)信息在一定程度上偏離了房地產(chǎn)的真實(shí)價值。

關(guān)于投資性房地產(chǎn)這一課題的研究比較多。國外學(xué)者研究主要在投資性房地產(chǎn)公允價值信息質(zhì)量特征和后續(xù)計量模式的選擇傾向兩方面。國內(nèi)學(xué)者對投資性房地產(chǎn)計量模式的研究主要集中在中外投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的對比分析、不同后續(xù)計量選擇的原因分析以及某個企業(yè)投資性房地產(chǎn)的具體運(yùn)用研究等。本文嘗試以某一行業(yè)為例來闡述后續(xù)計量模式選擇對財務(wù)信息的影響。

二、江蘇房地產(chǎn)業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的運(yùn)用現(xiàn)狀

截至2019年3月27日，以A股上市公司為例。中國3598家上市公司中有1715家有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。占比47。67%，其中江蘇有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司數(shù)量占該省全部上市公司數(shù)量的34.64%（141家/407家）。江蘇上市公司的投資性房地產(chǎn)合并報表數(shù)據(jù)為63.171.334，464.80元，其中9家屬于房地產(chǎn)業(yè)且均有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)投資性房地產(chǎn)合并報表數(shù)據(jù)為46，566，084.806.90元，占比73.71%。數(shù)據(jù)顯示江蘇房地產(chǎn)業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占該省全部上市公司投資性房地產(chǎn)比重近四分之三，因此，本文重點(diǎn)研究這9家房地產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。

除中南建設(shè)外。江蘇其他幾家房地產(chǎn)上市公司都在蘇南地區(qū)。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量主要是成本模式，其中以大港股份、棲霞建設(shè)為代表的7家企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式為成本模式，新城控股與中南建設(shè)則選擇了公允價值模式。各企業(yè)的投資性房地產(chǎn)金額如表1所示。采用公允模式的兩家投資性房地產(chǎn)報表金額占江蘇房地產(chǎn)企業(yè)投資性房地產(chǎn)總金額的92%，其中新城控股占比87.53%。

三、不同后續(xù)計量模式對企業(yè)財務(wù)信息的影響

（一）對利潤的影響不同

不同后續(xù)計量模式會影響會計報表的相關(guān)項(xiàng)目。進(jìn)而影響企業(yè)的凈利潤。

1.公允價值模式下公允價值的變動對凈利潤的影響

新城控股和中南建設(shè)的投資性房地產(chǎn)期末報表數(shù)據(jù)是依據(jù)投資性房地產(chǎn)公允價值填制，沒有考慮計提其折舊攤銷和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，公允價值變動記入公允價值變動損益科目。從而影響公司的凈利潤。新城控股2014年至2018年這5年來的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益對凈利潤的影響率分別為20.42%、33.97%、18.45%、14.52%和23.01%。中南建設(shè)自2018年lO月1日起對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量進(jìn)行變更，采用公允價值計量模式作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，并對前期報表相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行追溯調(diào)整。對比2017年和2018年調(diào)整前后的相關(guān)變動數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)調(diào)整前，2016年和2017年凈利潤分別為359.049.634.51元和537。670.913.33元，調(diào)整后2017年凈利潤為622.315.335.39元，2018年凈利潤為2.312.550.906.90元。投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益對凈利潤的影響率分別為20.99%和6.35%。另外采用成本模式的7家企業(yè)，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益為O。因此投資性房地產(chǎn)公允價值的變動對凈利潤沒有影響。

2.成本模式下計提投資性房地產(chǎn)累計折舊攤銷和減值準(zhǔn)備對凈利潤的影響

投資性房地產(chǎn)計提的累計折舊攤銷通過“其他業(yè)務(wù)成本”科目，減少公司的利潤，而計提減值準(zhǔn)備通過“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，減少公司的利潤。通過分析企業(yè)投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷的凈額就可以分析出其對利潤的影響。

大港股份2014～2018年投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷本期增減凈額分別為14.645.900.15元、14。169.837.28元、14.932.493元、20.154.002.38元和24.607.137.95元：棲霞建設(shè)2014～2018年投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷本期增減凈額分別為13。826.832.94元、2l，748.631.12元、30.719.861.14元、37.870.815.71元和42898932.27元。分別為凈利潤的-112%、-12%、-17%、-67%和-20%。南京高科2014-2018年投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷本期增減凈額分別為128.751.547.87元、15.434。398.93元、5.732。931.87元、32.403.281.30元和12.775.021.27元。蘇州高新2014-2018年均發(fā)生投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)。2014年公司投資性房地產(chǎn)計提折舊本期增減凈額為82.863.310.42元。其中處置120.502.947.02元，轉(zhuǎn)為存貨和固定資產(chǎn)分別為2。587。019.68元和1.201.090.96元。2015年投資性房地產(chǎn)計提折舊增減凈額為-6.578.083.22元，其中累計折舊本期減少凈額為23.631.391.80元。2016年投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備增加460.197.78元，導(dǎo)致公司利潤等額減少。2016-2017年公司均存在投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷增減凈額分別為11.409.824.87元和22.226.313.46元，其中2017年由于處置房屋建筑物投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷減少額為1.012.534.81元。2018年公司投資性房地產(chǎn)既有投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。又有投資性房地產(chǎn)處置業(yè)務(wù)，且轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)的數(shù)額較大。當(dāng)期投資性房地產(chǎn)計提折舊增減凈額為48.947.872.77元。黑牡丹2014-2018年投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷本期增減凈額分別為11.145.070.4971、17.875.623.34元、26.423.703.16元、25.757.187.42元和30.204.310.55元。鳳凰股份2014-2016年投資性房地產(chǎn)沒有增加和減少，因此，投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷本期增減凈額均為444.226.68元，2017-2018年投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷增減凈額分別為2969703.37元和11175874.94元。長江潤發(fā)2014～2016年沒有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2017-2018年投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷增減凈額分別為4046900.84元和1.008.524.86元。

上述7家采用成本模式的企業(yè)投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷額與企業(yè)的凈利潤呈反比，選擇公允價值模式作為后續(xù)計量的企業(yè)由于無須對其進(jìn)行折舊攤銷和減值準(zhǔn)備，因此該因素對利潤的影響為0。

（二）對資產(chǎn)負(fù)債率的影響不同

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式不同會影響投資性房地產(chǎn)的賬面價值，從而影響資產(chǎn)的賬面價值，最終影響企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)（為了更直觀分析出投資性房地產(chǎn)賬面價值變化對資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的影響，這里假定其他因素既定不變）。從近年來江蘇房地產(chǎn)市場價格趨勢看，公允價值模式較成本模式計算出的資產(chǎn)負(fù)債率低，呈現(xiàn)出企業(yè)的償債能力更強(qiáng)，風(fēng)險更低。房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率高。2014-2018年呈緩慢上升趨勢，已經(jīng)高達(dá)79%以上。

新城控股2014-2018年的投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)的比重在10%以上，分別為11.61%、16.01%、13.09%、12.80%和12.34%，因此公允模式的選擇在一定程度上會降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，2014-2018年公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.03%、79.54%、84.14%、85.84%和84.57%?？鄢鲁强毓山?年的公允價值變動數(shù)值以及投資性房地產(chǎn)的折舊攤銷，可以推測如果新城控股采用成本模式作為后續(xù)計量模式，企業(yè)每年的資產(chǎn)負(fù)債率要比年報數(shù)據(jù)高1%左右。中南建設(shè)近年來的投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)比重不高，為1%左右，因此不同后續(xù)計量模式的選擇對公司資產(chǎn)負(fù)債率的影響不大。2016年和2017年，中南建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.23%和90.52%，2018年開始選用公允模式作為其后續(xù)計量模式。經(jīng)追溯調(diào)整，2017年和2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為90%和92%，特別是2018年達(dá)到近年來的最高點(diǎn)?？梢酝茰y若2018年中南建設(shè)仍舊采用成本模式作為后續(xù)計量方式。2018年的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)會略高。

大港股份2014-2018年投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重分別為9.43%、9.84%、7.27%、12.27%和12.09%，資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.48%、65.81%、44.05%、46.77%和54.04%，資產(chǎn)負(fù)債率比行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率低24%。也比中南建設(shè)和新城控股的資產(chǎn)負(fù)債率低。因此，僅從該指標(biāo)的角度看大港股份沒有以公允價值作為后續(xù)計量模式的強(qiáng)烈動機(jī)。棲霞建設(shè)2014。2018年投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重分別為2.58%、3.3%、4.7%、4.53%和4.95%，資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.41%、69.44%、71.67%、74.92%和77.5%，約低于同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率3%。南京高科2014-2018年投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重分別為3.02%、2.41%、2.8%、2.58%和2.75%，資產(chǎn)負(fù)債率分別為57.26%、58.16%、58.42%、58.81%和61.18%，約低于同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率17%。蘇州高新2014-2018年投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重分別為1.67%、1.15%、2.78%、2.56%和0.72%，資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.11%、70.79%、68.98%、64.05%和63.68%，約低于同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率14%。黑牡丹2014。2018年投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重分別為2.15%、1.90%、2.31%、2.21%和1.93%，資產(chǎn)負(fù)債率分別為68.84%、62.05%、58.48%、63.00%和68.24%，約低于同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率10%。鳳凰股份2014.，2018年投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重分別為0.16%、O，17%、0.13%、1.87%和8.77%，資產(chǎn)負(fù)債率分別為71.48%、73.02%、63.11%、59.2%和49.63%，約低于同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率29%;長江潤發(fā)2014-2016年沒有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2017年和2018年投資性房地產(chǎn)金額比較小，只占總資產(chǎn)比重的0.29%和O，23%，近2年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為21.63%和31.40%，是江蘇房地產(chǎn)企業(yè)中資產(chǎn)負(fù)債率最低的企業(yè)。

研究發(fā)現(xiàn)，江蘇采用公允模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的兩家企業(yè)面臨著資產(chǎn)負(fù)債率過高的壓力。而成本模式的另外七家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)均低于行業(yè)水平。中南建設(shè)的投資性房地產(chǎn)如果占總資產(chǎn)的比重加大。那么可以在一定程度上降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率。

四、結(jié)論與建議

不同后續(xù)計量模式對企業(yè)利潤和資產(chǎn)負(fù)債率影響不同，不利于提高會計信息可比性。會計準(zhǔn)則要求不同企業(yè)提供的會計信息具有可比性，以便于不同企業(yè)相同或類似交易以及同一企業(yè)不同時期的會計信息的比較。中國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)可根據(jù)情況享有選擇后續(xù)計量模式的權(quán)利。成本模式下，期末投資性房地產(chǎn)的報表數(shù)據(jù)會小于投資性房地產(chǎn)的歷史成本。而公允價值模式下.期末投資性房地產(chǎn)的報表數(shù)據(jù)會隨著房地產(chǎn)公允價值的變化而變動。在房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)中有升的情況下。期末投資性房地產(chǎn)的報表數(shù)據(jù)會大于投資性房地產(chǎn)的歷史成本。投資性房地產(chǎn)金額占總資產(chǎn)比重越重，不同后續(xù)計量模式導(dǎo)致的投資性房地產(chǎn)金額對企業(yè)的財務(wù)信息影響差異就越明顯，不利于信息使用者直接進(jìn)行橫向比較。江蘇房地產(chǎn)業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占全省上市公司投資性房地產(chǎn)比重的73.71%，因此.隨著投資性房地產(chǎn)占資產(chǎn)比重的加重，不同后續(xù)計量模式提供的信息可比性下降將越發(fā)顯著。

統(tǒng)一會計信息口徑，提高投資性房地產(chǎn)信息的可比性?？梢詤⒖糏AS40的規(guī)定。有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，無論其選擇哪種后續(xù)計量模式，均需披露投資性房地產(chǎn)公允價值。從短期看，會增加采用成本模式的單個企業(yè)成本，但從長期看.會促進(jìn)統(tǒng)一完善的投資性房地產(chǎn)公允價值評估體系的建設(shè).最終會減少全社會獲取投資性房地產(chǎn)公允價值的成本。