閔行的靜安新城

文/吳海清

上海閔行區(qū)里有座靜安新城，她延生于上世紀九十年代。她的誕生開啟了上海中心城區(qū)改造的新階段，她見證了上海人民居住條件翻天覆地的變化。

大規(guī)模舊區(qū)改造催生新城

靜安區(qū)地處上海市中心，在原閘北區(qū)并入前，面積僅7.59平方公里，戶籍人口43.7萬（1993年統(tǒng)計數(shù)），人口密度大，每平方公里近6萬人。在上世紀八十年代前的計劃經(jīng)濟時期，政府在城市住宅建設(shè)上的資金投入有限，區(qū)內(nèi)群眾居住困難，住房供求矛盾突出。盡管靜安區(qū)政府在上世紀六七十年代對危房棚屋集中的金家巷、姚橋浜、三樂里等處實施了改造，建成6層的新工房，但受建設(shè)資金和土地資源的制約，新建住宅的規(guī)模小，舊城區(qū)的改造進展緩慢。

1978年鄧小平同志提出“解決住房問題能不能路子寬些”的建議，為住房制度的改革打開了思路。1987年中央政府批準上海實施土地使用權(quán)出租的試點工作，1990年上海出臺了住房制度改革的實施方案。土地有償使用和住房商品化的重大決策，解決了長期以來困擾城市建設(shè)的資金難題，激活了城市的土地資源，使舊城區(qū)改造工作有了全局性的改觀，城市更新的歷史性機遇終于來到了。

為了改善城市居民的居住條件，使上海早日進入國際大都市的先進行列，1992年上海市委、市政府提出了要在2000年前完成上海市區(qū)內(nèi)365萬平方米危棚簡屋改造的奮斗目標。靜安區(qū)政府抓住這個機遇，按照“發(fā)揮靜安區(qū)級差地租的優(yōu)勢，利用土地批租獲取舊城改造資金”的整體設(shè)想，在1995年1月靜安區(qū)委五屆五次擴大會議上通過決議：要用二年時間，到1996年底在全市率先完成區(qū)內(nèi)39萬平方米危棚簡屋的改造任務(wù)。由此，上海市中心城區(qū)大規(guī)模的危舊房改造戰(zhàn)役打響了。我當時在靜安地產(chǎn)（集團）有限公司工作，親歷了這場舊區(qū)改造的戰(zhàn)役。

大規(guī)模拆除危棚簡屋首先要解決被拆遷居民的安置問題。安置方案如果是原地回搬，則需相應(yīng)提供大批三年以上的臨時過渡用房，但在彈丸之地的市中心一時難以籌措。針對靜安區(qū)土地資源稀缺的現(xiàn)狀，只能選擇以異地置換為主的安置方案。為使動遷居民滿意，區(qū)政府果斷決定，到區(qū)外集中征地建房，建造成片現(xiàn)代化的、配套齊全的動遷安置房，讓靜安居民早日改善居住條件。于是，向市政府申請在區(qū)外征用土地。經(jīng)市政府批準，由靜安區(qū)政府組織征地，開發(fā)建設(shè)區(qū)外的住宅來安置動遷居民。為此，靜安區(qū)政府制定了“高起點規(guī)劃、成街坊建設(shè)、分階段實施、市場化運作、大企業(yè)參與、可持續(xù)發(fā)展”的舊城區(qū)改造總方針，決定由我所在的區(qū)屬國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靜安地產(chǎn)（集團）有限公司對上海西南的閔行區(qū)漕寶路5號橋至6號橋之間北側(cè)930畝（62公頃）土地實施有償征用，專用于建設(shè)靜安區(qū)為拆除39萬平方米危棚簡屋所需得永久居民安置點——靜安新城。

靜安新城的誕生

1995年2月27日，春節(jié)剛過，靜安區(qū)歷史上最大一塊“飛地”（區(qū)外的住宅建設(shè)基地）征用合同《征用漕寶路930畝土地開發(fā)住宅合同》的簽訂儀式在閔行區(qū)舉行。一個月后的1995年3月31日，靜安地產(chǎn)（集團）有限公司為開發(fā)靜安新城項目而組建的靜安新城置業(yè)有限公司正式成立。集團選派精兵強將，由集團公司副總經(jīng)理擔任新公司負責人，帶隊來到閔行區(qū)漕寶路籌備開發(fā)工作。剛來這里時，只見大片農(nóng)田，生長著蔬菜和瓜果，田間還散居著不少農(nóng)戶，有40萬平方米的動拆遷任務(wù)外加一些流動人員搭建的違章建筑。這塊地是徐匯、閔行二區(qū)的接合部，是個配套盲點。水、電、煤氣、排污、電話、公交等公建配套系統(tǒng)完全沒有。因此，工程的前期籌備工作非常艱苦。除了要配合做好散居農(nóng)戶的動遷工作外，申辦施工急需的水、電、排污設(shè)施、施工道路等工作的審批手續(xù)非常復(fù)雜，要與閔行區(qū)政府反復(fù)協(xié)調(diào)解決。按照常規(guī)，對這樣的跨區(qū)開發(fā)的生地，籌備工作至少需要兩年時間。然而靜安區(qū)39萬平方米危棚簡屋里的居民是等不及的。形勢逼人，靜安新城置業(yè)有限公司的工作人員以“只爭朝夕”的干勁跑市、跑區(qū)、跑局的各個職能部門，用一顆為老百姓辦實事的火熱的心去感動相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)和辦事人員。特別是污水排放問題，幾經(jīng)努力，終于讓剛鋪好的漕寶路路面又重新開挖，埋下污水管道。這樣前后僅僅用了4個月時間，1995年7月31日靜安新城首期工程正式開工。為了確保不誤工期，搶在1996年底交出首批竣工房源，迎接靜安區(qū)的動遷戶入住，在農(nóng)戶沒有完全搬遷的情況下，新建的住宅只能因地制宜，按照總體規(guī)劃的要求，抓緊時間、見縫插針地在農(nóng)戶間建造。在1平方公里的施工現(xiàn)場，最多時有20多支施工隊伍、3000多人同時施工，整個工地就像戰(zhàn)場。公司的工程技術(shù)人員和總建筑師經(jīng)常加班到深夜，來不及回家就睡在圖板上和辦公桌上。工作人員大都自覺放棄雙休日。建設(shè)新城的這些日日夜夜，深深地留在我們的記憶中。靜安區(qū)政府、區(qū)人大、區(qū)政協(xié)時刻關(guān)注著靜安新城的建設(shè)進展，多次組織代表到現(xiàn)場視察和指導(dǎo)工作。到1995年底靜安新城開工面積已達23萬平方米。1996年底靜安新城首期20萬平方米住宅、2.2萬平方米公建順利竣工?？傞_工面積累計達42萬平方米，一個嶄新的住宅小區(qū)——靜安新城——誕生了。有了靜安新城先期竣工的20萬平方米新建住宅作保障，靜安區(qū)如期于1996年12月25日在全市率先完成了39萬平方米成片危棚簡屋的改造拆平任務(wù)。1997年1月30日首批3000戶靜安區(qū)居民開始入住靜安新城。居民們來到靜安新城，看到的不僅僅是一排排整潔漂亮、煤衛(wèi)獨用、客廳明亮寬敞的住宅，更看到了市西中學(xué)分校、市百九店、新鎮(zhèn)江飯店、第六糧油商店、中亞副食品店、正章洗染店等靜安區(qū)著名商店在小區(qū)開設(shè)的分店，還有農(nóng)貿(mào)市場。已建成的商業(yè)網(wǎng)點面積超過4000平方米。公交752路也正式開通。在入住當天，靜安區(qū)區(qū)長親自為入住居民點燃了廚房間的煤氣，讓來自靜安的動遷居民感受到靜安的溫暖。從幾代人蝸居的危棚簡屋搬入居住舒適、配套齊全、生活方便、環(huán)境美麗的靜安新城的居民，為徹底翻身而由衷地高興。靜安新城的建設(shè)者的臉上也展露了勝利的微笑。

靜安新城經(jīng)過二期開發(fā)建設(shè)，工程優(yōu)良率超25%，最后建成有143幢多層住宅、25幢高層住宅、6幢商住高層的兩個完整街坊，總建筑面積101.64萬平方米，其中住宅84.91萬平方米，配置了中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電所、環(huán)衛(wèi)所、文體活動中心、集貿(mào)商場、派出所和門類齊全的商業(yè)網(wǎng)點，成為工程優(yōu)良、公建配套完善的大型住宅區(qū)，名揚上海。已先后入住6000多戶來自靜安區(qū)危舊房改造項目的動遷居民，為靜安區(qū)整街坊的危舊房改造創(chuàng)造了先決條件。在靜安新城誕生以后，靜安區(qū)政府本著對靜安區(qū)居民負責到底的精神，將靜安新城納入靜安區(qū)政府行政管理的范圍，隨時解決新城遇到的問題和出現(xiàn)的矛盾，為入住居民辦實事，精心打造居民滿意的高標準的住宅小區(qū)，一直到2002年4月，靜安新城建成了成熟的小區(qū)后，才移交閔行區(qū)政府屬地化管理。昔日的農(nóng)田變成了閔行區(qū)新型的住宅區(qū)，更新了城區(qū)的面貌。

可持續(xù)發(fā)展機制的形成

建設(shè)靜安新城先后投資20億元人民幣。為了使建設(shè)資金的流轉(zhuǎn)能良性循環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的舊區(qū)改造機制，靜安區(qū)政府對已拆平的39萬平方米危棚簡屋地塊的建設(shè)改造作出規(guī)定：中外企業(yè)可用合資、獨資等投資形式來參建、聯(lián)建商品住宅。政府通過土地批租和土地有償協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式向投資方征收出讓金，其中轉(zhuǎn)化為動遷安置費的款項以政府購買動遷安置房的方式分期反饋給靜安新城的開發(fā)企業(yè)。這就使靜安新城建設(shè)資金有了保障。同時，在39萬平方米危棚簡屋拆平的地塊上，投資方又必須按區(qū)政府制定的中心城區(qū)建設(shè)高起點總體規(guī)劃的要求，開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代化的住宅樓。例如，從靜安新城提供動遷安置房源最多、拆除危簡房屋面積最大的曹家渡小莘莊地塊，就是由中外合資上海達安企業(yè)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)的，地塊占地面積10萬平方米，總建筑面積34萬平方米，其中住宅面積33.28萬平方米，由著名的加拿大B+H國際建筑師事務(wù)所設(shè)計。地塊分三期滾動開發(fā)，最后建成由春華苑、夏茵苑、金秋苑三個住宅組團的40余幢具有歐陸風格的板式高層，合圍出3萬平方米包括三大主體花園和中央花園廣場的現(xiàn)代化住宅群——達安花園。其中部分住宅運用了包括全裝修、有機垃圾生化處理、戶式中央空調(diào)、智能化管理系統(tǒng)等在內(nèi)的多項新技術(shù)、新工藝，小區(qū)綠化率達41.5%，成為上海市中心第一個住宅環(huán)境建設(shè)示范居住小區(qū)，并被命名為上海市智能住宅試點小區(qū)，從而使靜安區(qū)的舊區(qū)改造工作發(fā)生了質(zhì)的變化。

在上世紀末，上海對365萬平方米危棚簡屋進行大規(guī)模改造，建設(shè)靜安新城的成功實踐充分證明，土地制度改革、住房制度改革為城區(qū)建設(shè)掀開了嶄新的一頁，給城市更新譜寫了新的篇章。就住房而言，上海人均居住面積從1979年的4.3平方米提高到了2017年的18.7平方米，同期住房的品質(zhì)從原來的成套率不足30%提高到97%以上，使人民群眾的居住條件得到了根本改善。改革開放讓我們的生活實現(xiàn)小康，使我們的祖國走向富強。