董忱

對(duì)于眾多購(gòu)房者而言，除了關(guān)心房?jī)r(jià)漲跌之外，房貸利率調(diào)整也一直牽動(dòng)著他們的心。10月8日起，房貸利率正式“換錨”，這意味著，房貸利率從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為以LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為基礎(chǔ)進(jìn)行加點(diǎn)形成。

這一政策對(duì)貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸月供會(huì)產(chǎn)生哪些影響？未來(lái)房貸利率上升還是下降？后期房?jī)r(jià)走勢(shì)將發(fā)生什么變化？

房貸月供漲了嗎？

央行8月25日發(fā)布公告，宣告按揭款以“貸款基準(zhǔn)利率”為標(biāo)尺的時(shí)代徹底結(jié)束，變?yōu)椤耙宰罱粋€(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”。今后，首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

9月20日，中國(guó)人民銀行公布了最新一期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，5年期以上LPR為4.85%，這個(gè)數(shù)字比新政實(shí)行前的貸款基準(zhǔn)利率4.9%略低。照此計(jì)算，首套房利率不得低于4.85%;二套房貸利率不低于5.45%。

簡(jiǎn)單說(shuō)，房貸新規(guī)實(shí)行后，房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)是多少？每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。

在新規(guī)定實(shí)行前，濟(jì)南執(zhí)行的是首套房在基準(zhǔn)利率（4.9%）的基礎(chǔ)上上浮10%，二套房上浮15%，實(shí)際利率一般在5.39%和5.635%。

那么，新規(guī)執(zhí)行后，濟(jì)南人的房貸利率是否真的上升了？記者走訪了濟(jì)南幾家國(guó)有銀行、商業(yè)銀行和股份制銀行，在已統(tǒng)計(jì)的十幾家駐濟(jì)銀行中，個(gè)人住房貸款利率首套房普遍在5.39%-5.65%之間，轉(zhuǎn)換成LPR計(jì)價(jià)方式，則上浮了大約54-80個(gè)基點(diǎn);二套房在5.65%-5.9%之間，轉(zhuǎn)換成LPR計(jì)價(jià)方式，則上浮了大約80-105個(gè)基點(diǎn)，相比之前的數(shù)字略有提高。

“9月底時(shí)咨詢房貸政策的人確實(shí)很多，但即使節(jié)前提交貸款申請(qǐng)，審批下來(lái)也在10月8日之后了，因此這筆貸款也是按照LPR加點(diǎn)形成利率，不是此前的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮?！币晃簧虡I(yè)銀行房貸負(fù)責(zé)人告訴記者，“其實(shí)與原來(lái)相比，只是換了一種計(jì)算方式，或者說(shuō)換了一種說(shuō)法，變化并不大?！?/p>

“10月8日起，包括濟(jì)南在內(nèi)的國(guó)內(nèi)其他城市目前最新的房貸利率者開始漲了一點(diǎn)。”一位房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，濟(jì)南各大銀行利率也有一點(diǎn)上浮，但總體比較穩(wěn)定。

采訪中也有部分銀行的工作人員表示，與之前相比，利率水平略有提高。記者梳理發(fā)現(xiàn)，新的利率水平與原來(lái)相比，部分銀行維持了原利率水平不變，部分銀行僅提高了0.01個(gè)百分點(diǎn)，僅一家銀行提高了約0.26個(gè)百分點(diǎn)。

記者發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶假日期間有不少房產(chǎn)中介不斷以10月8日之后貸款利率將上調(diào)為由向購(gòu)房者推銷，鼓吹購(gòu)房者盡快買房。不過，大部分購(gòu)住房者卻顯得很淡定：房貸利率可能在短期內(nèi)略有上升，但這種上升的幅度在短期內(nèi)可以說(shuō)非常小。

準(zhǔn)備購(gòu)房的羅先生表示：“最近工作太忙了，還沒來(lái)得及了解，但稍微了解了一下每個(gè)月房貸也就多幾元錢，所以不會(huì)因?yàn)榉抠J利率而改變自己的購(gòu)房計(jì)劃?！?/p>

剛剛購(gòu)房正在準(zhǔn)備還月貸的王先生告訴記者，“開始也很緊張，以為房貸利率會(huì)漲，后來(lái)找銀行專業(yè)人士計(jì)算了一下，大概每月多還六七元錢吧，影響并不大，完全可以接受?！?/p>

去年購(gòu)房的李女士高興地說(shuō)，去貸款銀行咨詢過了，銀行說(shuō)10月8日前的已批貸款仍然按原政策執(zhí)行，對(duì)我們沒什么影響。

濟(jì)南的部分銀行房貸率提高了0.01個(gè)百分點(diǎn)，是什么概念，記者請(qǐng)銀行負(fù)責(zé)房貸的專業(yè)人士以百萬(wàn)房貸為例 計(jì)算了一下。

如果在10月8日前向銀行申請(qǐng)貸款100萬(wàn)元，25年期，按利率上浮10%，即5.39%計(jì)算，采用等額本息的還款方式，每月還款6075.36元;如果10月8日之后向銀行申請(qǐng)貸款，上述條件均一致，此時(shí)，房貸利率在LPR為4.85%的基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)，為5.4%，比此前提高0.01個(gè)百分點(diǎn)，此時(shí)，每月還款6081.3元，僅多還6元;即使按此次提高較多的銀行利率水平計(jì)算，若房貸利率在LPR為4.85%的基礎(chǔ)上加80個(gè)基點(diǎn)，為5.65%，比此前提高0.26個(gè)百分點(diǎn)，此時(shí)，每月還款6230.78元，多還155.42元。

按大多數(shù)銀行的房貸利率計(jì)算后得出，月供額比過去只增加了6元，影響根本不大，家庭支出基本不受影響。

未來(lái)房貸上升還是下降？

此次調(diào)整之后，房貸利率略有上升是不爭(zhēng)的事實(shí)，雖對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，每月還款增加的數(shù)額并不大，但對(duì)很多準(zhǔn)備貸款買房的人來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)心未來(lái)房貸的利率是上升還是下降？

對(duì)于這一大家關(guān)心的問題，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在近期召開的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上明確表示：有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降！

從央行副行長(zhǎng)的表態(tài)，我們可以看出，房貸利率下調(diào)的可能性相當(dāng)?shù)汀?/p>

值得一提的是，央行此次推出房貸新規(guī)的目的，主要是通過房貸手段更好地遏制房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)房貸新規(guī)在一定程度上還增加炒房者成本，也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)炒房者的黃金時(shí)代已經(jīng)過去了。

再者，從這次LPR新規(guī)來(lái)看，國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制炒房更加靈活了，比如，二套房貸利率5.45%只是一個(gè)下限，如果房?jī)r(jià)上漲壓力很大，那各地區(qū)可以自由上調(diào)房貸利率，如果銀行發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者是以投機(jī)炒房為目的，可以在原來(lái)基礎(chǔ)上再增加利率，這可以增加炒房者的貸款壓力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體來(lái)看，這仍然是一個(gè)中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。

不過，張大偉也強(qiáng)調(diào)，LPR利率是浮動(dòng)了，意味著房貸利率也會(huì)是浮動(dòng)的，此后LPR利率下調(diào)的可能性也會(huì)有，那么房貸利率也有可能會(huì)隨著略微下調(diào)，房貸利率和目前相比，繼續(xù)上漲的可能性很小。

房?jī)r(jià)走勢(shì)有無(wú)影響？

利率新規(guī)調(diào)整之后，月供的數(shù)額增減變化不大，大多都是在上下幾元內(nèi)浮動(dòng)，對(duì)于我們的日常生活不會(huì)產(chǎn)生太大影響，但更多準(zhǔn)備購(gòu)房的人關(guān)心房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)會(huì)不會(huì)因此受影響？

對(duì)此，記者也采訪到了交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健，他告訴記者，央行的改革有利于推動(dòng)企業(yè)貸款利率下降，同時(shí)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

“政策是避免房貸過量，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)樓市屬于中性政策?！痹诙跤澜】磥?lái)，政策的出臺(tái)是為了平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免在LPR下調(diào)背景下，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生刺激作用，避免資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。

濟(jì)南社科院經(jīng)濟(jì)研究所王征認(rèn)為，央行再次提出嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，也是落實(shí)“房住不炒”的重要體現(xiàn)，不但可以有效預(yù)防調(diào)控實(shí)際執(zhí)行中被鉆空子，更是有效打擊炒房需求，對(duì)于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性也有著直接現(xiàn)實(shí)意義。

“短期來(lái)講，房?jī)r(jià)大幅上漲的概率基本沒有了。從長(zhǎng)期來(lái)看，影響房?jī)r(jià)的主要因素不在房貸利率，而是貨幣因素、土地因素、城市化進(jìn)程因素。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，貨幣增速會(huì)放緩，存錢大概率仍難跑贏通脹，大城市土地越來(lái)越稀缺，價(jià)值只高不低，城市化進(jìn)程處于下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求有所減緩，但絕對(duì)數(shù)量還比較大。所以，在未來(lái)10-15年，整體房?jī)r(jià)的走勢(shì)仍舊是平穩(wěn)中的緩慢上升趨勢(shì)?！蓖跽鞣治?。