余程子蘊
【摘 要】 收集滬深股市中房地產(chǎn)股票的2017年財務(wù)報告,從中選取9項代表性指標(biāo),通過旋轉(zhuǎn)方差提取載荷較大的4個公因子,計算各房地產(chǎn)公司的實力得分,幫助投資者更好地做出投資決策。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)股票 聚類分析 因子分析
1 研究背景與方法
1.1 研究背景
房地產(chǎn)股票數(shù)目眾多,股票投資者通常需要對單支股票通過回歸建立模型來進(jìn)行分析,然而這樣的模型在分析龐大數(shù)量的股票時,得到的結(jié)果對投資者并沒有有效的幫助。由于財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)的繁雜性,我們需要使用降維的方法對股票進(jìn)行分析,達(dá)到簡化模型的效果。在此背景下,本文以滬深股市中的房地產(chǎn)板塊股票為研究對象,實驗數(shù)據(jù)來源于萬得數(shù)據(jù)庫房地產(chǎn)板塊股票2017財務(wù)年報,剔除了一些重要指標(biāo)未公布的公司數(shù)據(jù),最終得到了69家房地產(chǎn)股票公司的數(shù)據(jù),利用因子分析法對財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行降維處理,根據(jù)財務(wù)指標(biāo)的相關(guān)性將其分組,提取公因子,并計算綜合實力得分對69支股票進(jìn)行排序。
1.2 因子分析
因子分析,是對原始變量間的內(nèi)在相關(guān)結(jié)構(gòu)(變量間的協(xié)方差矩陣或相關(guān)系數(shù)矩陣)進(jìn)行分組,相關(guān)性強的分在一組,組間相關(guān)性較弱,這樣各組變量代表一個基本要素(公共因子)。將原始變量表示成公共因子的線性組合。本次調(diào)查采用方差旋轉(zhuǎn)后的載荷矩陣提取公因子,能更好地解釋和命名變量。旋轉(zhuǎn)后的因子不改變模型對數(shù)據(jù)的擬合程度,也不改變各個變量的公因子方差,使因子結(jié)構(gòu)變得更簡單。
因子分析模型如下:
其中,是測量值的向量,是均值的均值的向量,是載荷的矩陣,是公共因子的向量,是殘差的向量。和是獨立的,各個相互獨立。和的均值為0,Cov(f)=I為單位矩陣,Cov()=為對角矩陣。
的協(xié)方差矩陣計算如下:
其中,是載荷的矩陣并且是對角矩陣。的第個對角元素,平方載荷之和,稱為第個公因子方差。公因子方差值可評判為公因子解釋的變異性百分比。
1.3 指標(biāo)選取
經(jīng)過各種文獻(xiàn)的參考,本文選擇了以下代表九個財務(wù)報告指標(biāo)來作為因子分析的數(shù)據(jù)依據(jù)。
(1)每股收益(EPS)=凈利潤/總股數(shù)
(2)凈資產(chǎn)收益率(ROE)=凈利潤/平均股東權(quán)益。指標(biāo)值越高,說明投資帶來的收益越高。
(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(FAT)=營業(yè)收入/平均固定資產(chǎn)總額,反映了企業(yè)固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度,一般情況下,該指標(biāo)越高,表明企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快,利用越好。
(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(TAT)=營業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額,反映了企業(yè)總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度,該比率越高企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率較高。
(5)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/平均流動資產(chǎn)總額,反映了企業(yè)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度,該比率越高表明該企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快,利用越好。
(6)資產(chǎn)負(fù)債率(ALR)=總負(fù)債/總資產(chǎn),用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供的資金進(jìn)行經(jīng)營活動的能力,以及反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度的指標(biāo)。反映了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),常被用于考察企業(yè)的長期償債能力。
(7)基本每股收益同比增長率
(8)營業(yè)收入同比增長率
(9)流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。一般來說,比率越高企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強,短期償債能力也越強;反之則弱。流動比率越高,企業(yè)資產(chǎn)的流動性越大,但是比率太大表明流動資產(chǎn)占用較多,會影響經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)效率和獲利能力。一般認(rèn)為合理的最低流動比率為2。
2 對九個財務(wù)指標(biāo)的因子分析
2.1 確定提取公因子數(shù)
通過SPSS的降維分析得到解釋總方差表格與碎石圖如下。
從特征根解釋的總方差表格和碎石圖可以看出,在選擇4個特征根時,方差貢獻(xiàn)率達(dá)到了70%,第四個成分后,特征值下降開始變慢,由此提取四個公因子。
2.2 中國房地產(chǎn)股票綜合因子得分排序
運用最大方差法得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷表格如下:
從表4.3中可以看出,在第一個公共因子中,每股收益、凈資產(chǎn)收益率、基本每股收益同比增長率的載荷較高,說明該公共因子代表了公司的主要盈利指標(biāo),可以稱其為“盈利因子”。第二個公共因子中資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、營業(yè)收入同比增長率載荷較高,說明該公共因子代表了公司的變現(xiàn)、短期償債能力,可以稱其為“償債因子”。第三個公共因子中流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率占比較高,說明其代表了公司流動資產(chǎn)運用的效率,可以稱之為“營運因子”。第四個公共因子中固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率占比較高,可以稱之為 “固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)因子”。
在因子分析的基礎(chǔ)上,對69家房地產(chǎn)公司進(jìn)行綜合實力分析,采用的指標(biāo)不是原來的9個財務(wù)報告指標(biāo),而是利用因子分析得到的3個公共因子,計算出每家房地產(chǎn)公司的綜合實力得分。由于這三個因子反映的是財務(wù)報告的不同角度,因此在計算綜合實力得分時應(yīng)基于三個因子不同的權(quán)數(shù)。因此,我們分別以這三個公共因子的方差貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù),得到如下計算公式:
綜合實力得分=0.257*F1+0.193*F2+0.150*F3+0.110*F4
按照圖上公式,用SPSS計算出每個房地產(chǎn)公司的綜合實力得分并進(jìn)行排序,得到如下表格,
通過因子分析得出的上表可以進(jìn)一步論證聚類分析的結(jié)果。聚類分析中在第一類的世榮兆業(yè)、SST前鋒分別排在綜合實力得分 1、2位,說明這兩只股票的發(fā)展?jié)摿O好,且作為藍(lán)籌股推薦買入。第二類股票中的廣宇發(fā)展、深物業(yè)A、深物業(yè)B、榮安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、新城控股排在綜合實力得分的前十位,屬于老牌績優(yōu)股,且這類股票的凈資產(chǎn)收益率都維持在較高水平,說明該類公司具有較強的盈利能力,也推薦持有。
3 結(jié)論與建議
本文通過因子分析從九個財務(wù)指標(biāo)中提取了四個公因子,分別為盈利因子、償債因子、營運因子、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)因子,選取這四個公共因子的方差貢獻(xiàn)率為權(quán)數(shù),計算出綜合得分進(jìn)行排序。市場中后部的第四類股票包括51家公司,占了樣本總數(shù)的74%,中國地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再,大部分房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)上市公司深陷泥淖難以自拔。國家的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定的效果。通過國家的政策調(diào)控,我國房地產(chǎn)市場當(dāng)前的過熱局面得到一定程度降溫,總體運行平穩(wěn)。
投資者在選擇股票進(jìn)行投資時應(yīng)從該公司的長期表現(xiàn)考慮,若因一支股票的短期表現(xiàn)良好進(jìn)行大量投資虧損風(fēng)險大。同時,投資者也應(yīng)密切關(guān)注國家政策和時事新聞,參考實際的市場環(huán)境和公司所處的背景來進(jìn)行選擇。在今年全國兩會上,李克強總理做了《2018年政府工作報告》,從有關(guān)房地產(chǎn)政策的解讀中可窺見我國房地產(chǎn)行業(yè)未來的走勢,主要結(jié)論為:2018年房地產(chǎn)穩(wěn)定運行的預(yù)期將進(jìn)一步強化。開發(fā)成本的提高使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率不斷攤薄,融資能力薄弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的生存空間,房地產(chǎn)行業(yè)的整合也將繼續(xù)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)我國 GDP的比重依然較高,但是國家調(diào)控的決心已經(jīng)非常明顯了。中國的房地產(chǎn)正在從“繁榮的建設(shè)期”向“上升的流通期”轉(zhuǎn)化。
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