論現(xiàn)行市場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)策略研究

劉會(huì)見(jiàn)

【摘 要】 隨著地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，地產(chǎn)評(píng)估成為開(kāi)發(fā)地產(chǎn)投資的前提，是地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的先導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的作用也顯得更加重要。從國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)理論的形成及制度建立、比較房地產(chǎn)估價(jià)常用的估價(jià)方法入手，對(duì)當(dāng)前的評(píng)估方式與策略進(jìn)行研究，顯得比較有意義，也具有實(shí)用價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 估價(jià) 研究

附著中國(guó)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈條的重要環(huán)節(jié)，成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條的中心環(huán)節(jié)，不斷受到國(guó)家與地方政府部門的關(guān)注。2005年以后，中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)在的發(fā)展變化時(shí)期，出現(xiàn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快的現(xiàn)象，隨之地產(chǎn)環(huán)境結(jié)構(gòu)性失衡，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高的情況。這種變化是直接帶來(lái)漲價(jià)的主要原因，也給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價(jià)人員運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素。

一、還有市場(chǎng)橫向比較法

市場(chǎng)比較法是在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的具體環(huán)境中將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行橫向比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

市場(chǎng)橫向比較法主要是能夠?qū)Ξ?dāng)下地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)進(jìn)行把握，對(duì)當(dāng)前現(xiàn)象的進(jìn)行分析，體現(xiàn)比較法的實(shí)踐性，主要適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，一般適用于房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)、中期施工、商品交易、一般商品用地、商業(yè)出租、街面店鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。對(duì)于非常商業(yè)性車間、公辦學(xué)校、國(guó)有紀(jì)念館、公用圖書館、固定的教堂、政府管轄的寺廟等非常商業(yè)用地或是交易頻次比較低的對(duì)象一般不適用。

二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)評(píng)估法

經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)法，是指根據(jù)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)面向市場(chǎng)，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的利潤(rùn)收益作為估價(jià)對(duì)象。評(píng)估主體利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。利潤(rùn)率在收益中占有重要的地位，直接影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收益與投資，影響地產(chǎn)公司抵御風(fēng)險(xiǎn)、追加資本的能力，也直接影響地產(chǎn)公司的規(guī)模擴(kuò)大。利潤(rùn)率按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法兩個(gè)組成部分。

所謂的直接資本化利潤(rùn)法，是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。運(yùn)用收益法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。

三、運(yùn)營(yíng)成本評(píng)估法

運(yùn)營(yíng)成本是地產(chǎn)公司在進(jìn)行市場(chǎng)交易過(guò)程中發(fā)生的可見(jiàn)成本與非可見(jiàn)成本的綜合，即一切運(yùn)營(yíng)成本的綜合。在整個(gè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)的資本分配中占有較大的比例，影響企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的盈虧。運(yùn)營(yíng)成本與利潤(rùn)的比例成為衡量企率的重要指標(biāo)。運(yùn)營(yíng)成本評(píng)估法以求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊為前提，再用重新構(gòu)建價(jià)格與折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象形成的差值，成本的投入評(píng)估值。

以上幾種評(píng)估方法對(duì)象而具體化體現(xiàn)為新獲得土地標(biāo)的、擬投資項(xiàng)目與原有房地產(chǎn)改建。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及到資本運(yùn)營(yíng)投資的投入與產(chǎn)出差，對(duì)這種對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，就顯得意義重大了。適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊。

就公式本身而言，面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)與使用都存在固定時(shí)限，沒(méi)有剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本是土地開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

所以，筆者認(rèn)為，上述結(jié)構(gòu)如果調(diào)整為以下關(guān)系可能全合理：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×成新率。

四、虛擬開(kāi)掘法

虛擬開(kāi)掘的估價(jià)對(duì)象直接指對(duì)具備開(kāi)拓空間與二次開(kāi)發(fā)潛力的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，一般將項(xiàng)目分為準(zhǔn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、進(jìn)行時(shí)項(xiàng)目和可裝飾修改或可改變用途的舊房項(xiàng)目三種。

準(zhǔn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的價(jià)值可以用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可以用收益法求取。如果計(jì)算資本使用周期價(jià)值的方式差異，虛擬開(kāi)掘法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。此時(shí)需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率的不同進(jìn)行高度重視。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)虛擬開(kāi)掘法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率。

客觀、實(shí)用的估價(jià)方法，本身應(yīng)該有兩個(gè)方面組成：首先，能夠把合理的理論依據(jù)與現(xiàn)實(shí)交易行為結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)估價(jià)影響巨大，是運(yùn)營(yíng)高效的前提，是地產(chǎn)公司行為發(fā)生的條件，政府與企業(yè)都給予足夠的重視。其次，以實(shí)物形態(tài)角度而言，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)，無(wú)一不與評(píng)估密切聯(lián)系。其次，房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)急需評(píng)估對(duì)象進(jìn)行權(quán)益與收益的定價(jià)。所以，估價(jià)對(duì)象物權(quán)關(guān)聯(lián)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

五、撰寫估價(jià)報(bào)告

最后對(duì)評(píng)估指數(shù)確定以后要書面形式呈報(bào)。估價(jià)報(bào)告是記述評(píng)估成果的文件。旨在確保撰寫質(zhì)量，在行文過(guò)程中要遵循了解全面的內(nèi)容、把握準(zhǔn)確的格式，清晰的思路，用語(yǔ)簡(jiǎn)明重點(diǎn)突出。

【參考文獻(xiàn)】

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