山西省房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究

王昕

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，其價(jià)格波動(dòng)會(huì)給社會(huì)各界帶來(lái)影響，人們迫切希望房地產(chǎn)價(jià)格可調(diào)控。2015年兩會(huì)后，房市調(diào)控政策密集出臺(tái)，GDP調(diào)低到7%，房地產(chǎn)價(jià)格有望得到穩(wěn)定發(fā)展。那么，國(guó)家面臨經(jīng)濟(jì)下行背景下房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素就是本項(xiàng)目要研究的主要內(nèi)容。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，已有的研究表明，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)等都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。從房地產(chǎn)生產(chǎn)價(jià)格機(jī)制來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是由生地價(jià)、房屋建筑成本及利潤(rùn)、生地開(kāi)發(fā)成本及利潤(rùn)、房屋銷售成本及利潤(rùn)、稅金構(gòu)成的，其變化就是各構(gòu)成部分變化的總體作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);價(jià)格;供需

一、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)現(xiàn)狀分析

作為煤炭資源型城市，山西省的規(guī)劃建設(shè)，無(wú)論從交通樞紐上，還是商圈集聚上，或者生態(tài)建設(shè)上等，都是山西向上發(fā)展的印證，也是山西高速發(fā)展的憑證。山西不斷發(fā)展最直接的體現(xiàn)可以說(shuō)是地產(chǎn)大鱷的入駐。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、陽(yáng)光城集團(tuán)、首開(kāi)地產(chǎn)、綠地控股等等涌入山西市場(chǎng)拿地置業(yè)，帶動(dòng)了山西省土地資源的利用率。各種剛需房、品牌房、精裝房、別墅區(qū)、特色房等進(jìn)一步推動(dòng)了山西省房源的多樣化發(fā)展，也最直接的將山西房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)位向上拔高

山西省商品房平均銷售價(jià)格在2017上半年呈下降趨勢(shì)，隨即回升。全年房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比上年顯著增加。商品房新開(kāi)工面積在2017年降至谷底，然后也開(kāi)始回升。另外，2017年上半年商品房銷售額持續(xù)下降，在央行降準(zhǔn)、降息等因素的作用下，剛性需求開(kāi)始釋放，成交回升，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)開(kāi)始變好，拿地補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，在供給不足，需求旺盛的背景下，土地市場(chǎng)維持了較高熱度，住宅用地成交樓面價(jià)繼續(xù)上漲，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)質(zhì)量較好的地塊的爭(zhēng)奪力度很大

二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)講，房地產(chǎn)的價(jià)格水平及其變動(dòng)是房地產(chǎn)供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，基于此，本文將分別從需求和供給兩個(gè)視角分析影響房?jī)r(jià)的因素。

（一）影響房地產(chǎn)價(jià)格需求因素分析

1.國(guó)民收入。國(guó)民收入在很大程度上影響著消費(fèi)者的行為。其他因素不變的條件下，國(guó)民收入水平越高，對(duì)房地產(chǎn)需求也會(huì)越高;國(guó)民收入水平越低，對(duì)房地產(chǎn)的需求就越低。

2.人口總量。住房是人們生活的基本保障。在其他因素不變的條件下，隨著人口總量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)需求必然上升，人口總量下降，住房需求也會(huì)相應(yīng)減少。人口增長(zhǎng)是影響房地產(chǎn)需求的直接因素。

3.經(jīng)濟(jì)政策。政策是影響房地產(chǎn)需求的一個(gè)重要因素。國(guó)家的宏觀調(diào)控政策會(huì)牽動(dòng)消費(fèi)者的行為，當(dāng)國(guó)家提高稅收和利率，會(huì)抑制房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，而當(dāng)國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠政策，也能刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，使房地產(chǎn)需求上升。

4.預(yù)期。消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也直接影響著房地產(chǎn)需求。一般地，人們?nèi)绻A(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下跌，便會(huì)持觀望態(tài)度，減少現(xiàn)時(shí)需求;若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會(huì)增加現(xiàn)時(shí)需求，加快購(gòu)買。

（二）影響房地產(chǎn)價(jià)格供給因素分析

1.開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)供給的決定因素，直接決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。一般情況下，開(kāi)發(fā)成本越高，開(kāi)發(fā)商的積極性越低，房地產(chǎn)供給越少;開(kāi)發(fā)成本越低，開(kāi)發(fā)商的積極性越高，房地產(chǎn)供給越多。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期顯得非常重要。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好，就會(huì)開(kāi)發(fā)較多的房地產(chǎn)來(lái)增加房地產(chǎn)的供給;相反，如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)消費(fèi)情況下降，或政府出臺(tái)不利于銷售的政策等，會(huì)減少房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，降低供給。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格是由諸多因素通過(guò)影響需求與供給相互作用形成的。這些因素相互之間也有聯(lián)系。

三、實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)

經(jīng)過(guò)對(duì)原始數(shù)據(jù)指標(biāo)的篩選，選取商品房平均銷售價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格衡量指標(biāo)，設(shè)為被解釋變量Y，另八個(gè)變量為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、總?cè)丝跀?shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)總額、商品房新開(kāi)工房屋面積為、商品房竣工面積、財(cái)政收入中房產(chǎn)稅收入和建筑企業(yè)從業(yè)人員數(shù)作為解釋變量，分別用X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8表示。通過(guò)建立多元回歸模型及各解釋變量的輔助回歸得出影響房地產(chǎn)價(jià)格最顯著的兩個(gè)因素為總?cè)丝跀?shù)以及商品房竣工面積。同理得，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入對(duì)商品房平均銷售價(jià)格有顯著影響。

四、結(jié)論與對(duì)策

（一）房地產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)價(jià)格體系中的基礎(chǔ)地位，決定了它在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有非常重要的功能和作用。房地產(chǎn)價(jià)格水平一定程度上決定著市場(chǎng)總體價(jià)格水平。表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格作為生產(chǎn)要素價(jià)格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房地產(chǎn)價(jià)格合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)程度;而且由于住房的價(jià)值量大在家庭消費(fèi)支出中占有較大比重，住房?jī)r(jià)格在全社會(huì)消費(fèi)價(jià)格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)價(jià)格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。所以，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格具有重要意義。

（二）其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)總額對(duì)房?jī)r(jià)影響比較微弱，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)設(shè)定是近乎既定的，提前規(guī)劃好再以此定價(jià)，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難因?yàn)榉績(jī)r(jià)的升高或者降低壓縮自己的利潤(rùn)。

（三）每一個(gè)因素都對(duì)商品房平均銷售價(jià)格有影響，但影響的程度和方向各不相同。建筑企業(yè)從業(yè)人員數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，人員越多，房?jī)r(jià)越貴，說(shuō)明其中的管理環(huán)節(jié)耗費(fèi)財(cái)力很大。所以，首先需要保證房地產(chǎn)內(nèi)部工作高效，結(jié)構(gòu)完整，避免閑雜人的亂入。

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