王立軍　白紀年　李鵬

摘 ? 要：本文通過建立住房租賃市場個人租賃需求和供給的決策模型，研究影響住房租賃市場需求和供給的主要因素，并以此為基礎(chǔ)分析我國住房租賃市場的發(fā)展特點和金融支持情況?；诶碚摵褪聦嵎治?，本文認為居住期限是影響我國個人租房的重要因素，房價漲幅對個人住房租賃供給具有重要影響。建議大力發(fā)展機構(gòu)租賃，穩(wěn)定個人住房租賃預(yù)期，完善租金價格形成機制，規(guī)范發(fā)展住房租賃金融，健全住房租賃政策體系，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房租賃;房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F293.2?? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-0017-2019（3）-0004-06

一、引言與文獻綜述

培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。黨的十九大報告明確指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在政策支持推動下，我國住房租賃市場發(fā)展速度加快，金融支持力度明顯加大，但也出現(xiàn)了部分城市租金價格上漲過快、部分平臺風(fēng)險暴露等問題。在此背景下，有必要深入研究住房租賃市場的發(fā)展特點，規(guī)范金融支持方式，以促進住房租賃市場健康發(fā)展。

葉劍平（2016）跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，制度和個體行為約束是造成我國房地產(chǎn)市場“重購輕租”和租賃市場不發(fā)達的主要原因，并建議從提高承租人支付能力、加大空置房屋租賃供給、降低交易成本三個方面發(fā)展住房租賃市場。金郎、趙子?。?018）從全國住房租賃市場供需分析入手，認為供給端存在適租房屋供給不足、租賃市場層次化不夠、供給主體結(jié)構(gòu)不合理三個突出問題，而需求端存在流動性、臨時性、過渡性三個明顯特征，共同導(dǎo)致住房租賃市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出，建議加大土地供給、完善登記備案制度、建立市場誠信體系、培育專業(yè)租賃機構(gòu)等。夏磊（2017）梳理了2016年以來中央與18個省級地方政府對住房租賃市場的各類政策支持，集中在加大土地供給、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入租賃市場、推進REITs試點、稅收優(yōu)惠、立法推進租售同權(quán)等，并以住房自有率法和流動人口法測算了“租購并舉”政策對未來房地產(chǎn)市場沖擊影響。包歌、許余潔（2018）分析了我國現(xiàn)行住房類證券化市場的現(xiàn)狀和困境，認為國家應(yīng)通過出臺整體框架方案、創(chuàng)建新的租房體制、在重點城市開展創(chuàng)新試點、積極推動金融市場創(chuàng)新改革等方式做深做活房地產(chǎn)長效機制，推動住房租賃類REITs落地生根。石海峰（2016）、孫杰（2017）、隋鈺冰（2017）等人結(jié)合英德美日等發(fā)達國家經(jīng)驗，認為最值得我國借鑒的有以下幾點：一是需要建立完備的法律體系，除規(guī)范租賃市場行為外，更主要的是要在醫(yī)療、教育等方面保障承租人與產(chǎn)權(quán)人享有同等權(quán)利;二是主要發(fā)達國家政府和機構(gòu)提供的租賃住房占比普遍在40%以上，起到穩(wěn)定租賃供給的作用;三是政府通過對低收入者或提供租賃的產(chǎn)權(quán)人提供補貼或稅收抵免，積極培育租房租賃需求;四是發(fā)達國家成熟的REITs市場吸引了大量社會資本參與到住房租賃市場中?？傮w而言，國內(nèi)研究以政策綜述、案例剖析和措施建議為主，很少涉及模型或量化分析。

二、住房租賃市場理論分析

在住房租賃市場，個人既是主要需求方，也是主要供給方。因此，需從需求和供給兩個層面分析影響個人租房或者出租的影響因素。

（一）個人住房租賃需求

建立一個簡單模型來討論個人住房方式選擇問題。假定為解決個人居住問題，個人既可以貸款購房，也可以直接租房。在不考慮居住權(quán)利等其他因素的前提下，選擇購房還是租房，主要取決于個人居住一定時間后的凈資產(chǎn)大小。

假設(shè)房屋價格為p，面積為s，房屋總價值P=ps，首付比為x，房貸月利率為i，貸款期限為n，房屋貸款D=ps（1-x），采用等額本金法按月歸還貸款，每月需要償還的本金B(yǎng)=D/n，第m個月償還的利息為I。

這表明居住期限較長時，買房是更優(yōu)選擇。由于我國城市人口初次就業(yè)后，長期居住概率較大，所以這個結(jié)論意義非常重要，說明個人買房背后具有深刻的經(jīng)濟動機，反映了個人資產(chǎn)的優(yōu)化配置。

如果考慮房屋升值和貨幣收益，即持有住房資產(chǎn)和貨幣資產(chǎn)具有差異性，會對購房或者租房產(chǎn)生影響。前者會提升個人購房意愿，后者則會因選擇租房獲得更多貨幣收益。需要注意的是，在上述模型中，我們沒有考慮相關(guān)約束條件，包括首付約束限制和收入約束限制，即psxps（1-x）（1/n+i）/（1-c）。如果因首付和收入約束，無法申請獲得貸款，個人只能選擇租房。

通過上述討論可以看出，影響居民住房方式的主要因素是居住時間以及約束限制。因此，住房租賃需求主要來源于短期居住和被動居住。短期居住人群，最典型的是以農(nóng)民工為代表的流動人口，其工作和居住時間都有很大的不確定性，因此租房更加合理;如為孩子上學(xué)方便，在學(xué)校旁邊租房居住的人群，也主要是因為居住時間短，租房更加便利。被動租房人群主要是因為收入等經(jīng)濟方面的約束，難以購買商品房的人群，既包括過渡性人群，比較典型的是大學(xué)生群體，也包括長期租住人群，比如保障性群體。

（二）個人住房租賃供給

據(jù)統(tǒng)計，居民個人出租房屋在住房租賃市場占比達89.5%，是住房租賃市場供給的最大來源，所以本文主要分析影響個人出租房屋的因素。假設(shè)個人持有一套可供出租的房屋，有出售、出租和閑置三種選擇。如果房屋出售，個人資產(chǎn)增值收益來源于房屋出售資金帶來的收益，為便于比較我們用貨幣基金收益率i來表示。如果房屋出租，個人資產(chǎn)增值收益主要來源于租金，用租金回報率r來表示。在閑置情況下，個人資產(chǎn)增值收益為0，考慮到房屋價格變化，我們用p來表示房價變動帶來的收益率變化，通常即住宅價格變化。由于持有房屋需要交納物業(yè)費等固定費用，我們用c來表示房屋持有成本占房屋總價的比值。此時，在個人收益最大化下，個人選擇取決于i、p+r-c、p-c三者大小的比較。

當房價不變時，個人出售與出租取決于i和r-c的大小，由于c相對固定且較小，所以主要比較i與r的大小。如果i>r，也就是說如果貨幣基金收益率高，那么應(yīng)該出售，反之應(yīng)該出租。當房價上漲時，個人出租房屋不僅可以享受出租收益還能享受房價增值收益。此種情形下，個人出租房屋會是更優(yōu)選擇，但需要強調(diào)的是，當房價漲幅顯著高于貨幣基金收益率、租金回報率的時候，個人可能忽視租金收入，選擇閑置房屋。當房價下跌時，個人出售房屋將是最優(yōu)選擇。下表列出了2013年以來的一線城市租金收益率、住宅價格變化情況。

從表1中可以看到，2013至2017年一線城市房價平均漲幅明顯高于租金回報率和貨幣基金收益率，個人持有房屋要優(yōu)于出售房屋，而且不一定出租。同時，租金回報率低于貨幣基金收益率，也說明許多人出租不是為了獲得租金收益，而是為了獲得房屋升值收益。過去20年房價持續(xù)上漲，是形成個人先購房后出租行為的重要原因。如果房價大幅波動，將影響個人出租行為和預(yù)期，增大個人住房租賃供給的不確定性。因此，為穩(wěn)定住房租賃市場，在穩(wěn)定個人租賃的基礎(chǔ)上，需要大力發(fā)展機構(gòu)租賃。

三、我國住房租賃市場發(fā)展特點

基于上述理論分析，本文從需求、供給、價格、政策四個維度，并結(jié)合市場發(fā)展實際，分析我國住房租賃市場的發(fā)展特點。

（一）租賃需求緩慢增長

我國居民住房擁有率較高。根據(jù)FT Confidential Research的季度調(diào)研數(shù)據(jù)，超過90%的受訪城市居民擁有自己的房屋。所以，租賃需求增長主要來源于流動人口和高校畢業(yè)生，這與個人租賃需求理論分析結(jié)果一致。假設(shè)流動人口和高校畢業(yè)生中租房比例保持相對穩(wěn)定，那么流動人口和高校畢業(yè)生的數(shù)量增長可以在一定程度上反映租賃需求的增長情況。從表2可以看到，我國流動人口和高校畢業(yè)生總體已經(jīng)企穩(wěn)，增長相對平緩。受此影響，未來租賃需求也將呈現(xiàn)緩慢增長的態(tài)勢。

從結(jié)構(gòu)上看，全國租賃需求還呈現(xiàn)出地區(qū)分化和群體分層的特征。在地區(qū)分化方面，流動人口流入地和高校畢業(yè)生就業(yè)地等人口凈流入城市的租賃需求會更加突出。同時，由于一些城市房價相對于收入較高，如圖1所示，對購房需求產(chǎn)生較大抑制作用，從而增加租賃需求。

由于不同群體在收入水平、消費偏好、租房期限等方面存在差別，租房需求也存在明顯差異。如，高收入群體能夠承擔(dān)起高額租賃費用，選擇居住高檔公寓。中等收入群體對居住環(huán)境、房屋大小和獨立空間都有一定的訴求，愿意多支付一些租金以享受更好的居住品質(zhì)。而低收入群體對房租敏感度高，愿意為降低居住成本選擇群租房等。

（二）租賃供給更加多元化

租賃市場供給主體包括個人出租、公共租賃和機構(gòu)出租。其中個人出租自有住房居于主要地位，不少居民將自有的空閑存量住房通過房產(chǎn)中介、個人直租等方式向租戶出租。由于住房租賃市場的信息不對稱等原因，租賃雙方直接達成交易的比例較低，絕大部分租賃交易通過房地產(chǎn)中介或者“二房東”轉(zhuǎn)租實現(xiàn)。為了保障特定人群的住房權(quán)益，政府投資建設(shè)了具有福利性質(zhì)的公租房。截至2016年底，已有1126萬戶家庭住進了公租房。需要指出的是，為提高保障和服務(wù)水平，公共租賃保障模式逐步向貨幣化和市場化轉(zhuǎn)變，實施實物保障與租賃補貼并舉，鼓勵保障對象通過市場租房，支持政府管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理。

隨著政策支持力度加大，住房租賃企業(yè)快速發(fā)展，進一步豐富了租賃市場供給主體。住房租賃企業(yè)管理更加規(guī)范、專業(yè)，對于提高租賃住房質(zhì)量、擴大租賃市場規(guī)模、規(guī)范發(fā)展租賃市場具有積極作用。根據(jù)租賃企業(yè)是否持有出租房屋的產(chǎn)權(quán)，可以進一步分為產(chǎn)權(quán)式出租和非產(chǎn)權(quán)式出租。前者房屋來源主要是通過改造商業(yè)用房、新建租賃用房等，能夠有效增加租賃住房供給。后者房屋主要來源于個人自有住房的收購，雖沒有直接增加租賃住房供給，但實現(xiàn)了個人出租向機構(gòu)出租的轉(zhuǎn)變，仍具有積極意義。此外，還要看到相對于產(chǎn)權(quán)式出租，非產(chǎn)權(quán)式出租對于租賃市場的影響較為復(fù)雜。首先，在收購個人房源的時候會增加租賃需求，對租金上漲具有助推作用;其次，租賃企業(yè)大量收購房源所需要的資金一般會借助金融機構(gòu)，可能引發(fā)金融風(fēng)險;再次，收購房源再出租的模式，租賃企業(yè)房源成本較高，降低了競爭優(yōu)勢，影響可持續(xù)發(fā)展能力。

（三）租賃價格分化明顯

由于各地租金價格差異較大，本文選取一線城市和部分二線主要城市來觀察租金價格變化情況。根據(jù)這些城市的二手住宅月度平均租金，先計算年度平均租金，然后計算同比漲幅。2013年以來，除北京和合肥租金持續(xù)上漲外，其他城市租金都呈現(xiàn)出有漲有跌的特點，由于住房租賃需求一般相對穩(wěn)定，說明租金價格的變化主要體現(xiàn)了當?shù)刈》孔赓U供給的變化。

2018年1-8月，10個城市租金都較年初明顯上漲，平均漲幅達到25.3%，這可能與資本進入租賃市場爭搶房源有關(guān)。租金上漲，增加了租戶負擔(dān)，引起社會高度關(guān)注，為衡量負擔(dān)程度，我們測算了10個城市2017年租金收入比。具體方法是：月度平均租金×城鎮(zhèn)住房平均面積×12/人均城鎮(zhèn)居民可支配收入，其中2017年城鎮(zhèn)住房平均面積采用國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，為36.6平方米。

從圖2可以看到，有6個城市的租金收入比超過了30%，其中北京達到52.9%，說明租金負擔(dān)較重。這在一定程度上解釋了北京房租上漲之后所引發(fā)的社會廣泛關(guān)注。另一方面，目前住房租賃市場的租金回報率呈現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢，如圖3所示。2018年，北京等一線城市的租金回報率在1.6%左右，與1年期定期存款基準利率相當，明顯低于理財產(chǎn)品回報率，對住房租賃企業(yè)的誘惑力相對有限。如果要吸引資本持續(xù)進入，改善租賃供給，需要提升租金回報率，也就是說在房價穩(wěn)定的背景下，租金的提高具有必然性。但租金提高會讓已經(jīng)不堪重負的租戶更加困難，進而引發(fā)社會關(guān)注和政府加強調(diào)控，使租金變動陷入兩難狀態(tài)。

（四）租賃政策與金融支持力度加大

與住房保障體系較為完善的發(fā)達國家相比，截至目前，我國尚無專門規(guī)范住房租賃市場的法律。近兩年，隨著住房租賃市場逐步發(fā)展，住房租賃市場政策日益豐富，涵蓋了從租賃住房供給、運營、承租人出租人權(quán)益保護等多方面的政策體系。從政策層次看，從2016年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》到十九大報告，住房制度從“購租并舉”轉(zhuǎn)向“租購并舉”，住房租賃市場的重要性明顯增強。從政策覆蓋面來看，包括建設(shè)住房租賃交易服務(wù)平臺、推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，試點集體土地建設(shè)租賃住房，創(chuàng)新住房租賃綜合管理和服務(wù)體系，實行租購?fù)瑱?quán)、租購?fù)郑膭畎l(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，加強承租戶的權(quán)益保障，引入租賃市場糾紛解決機制、金融支持政策等多個方面。從政策主體看，各省“因城施策”，出臺住房租賃具體政策：如廣州提出“鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)”，長沙、南京、鄭州等多個城市提出“租購?fù)瑱?quán)”，杭州提出“租購?fù)帧薄?/p>

伴隨租售并舉的房地產(chǎn)長效機制等政策出臺，住房租賃的金融支持也迎來快速發(fā)展。一是與地方政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供綜合授信支持。據(jù)公開信息整理，目前共有7家商業(yè)銀行在近30個城市展開了各類住房租賃金融支持。二是針對個人推出“租金貸”等金融產(chǎn)品，提高個人租房選擇便利性，但部分參與“租金貸”的住房租賃企業(yè)挪用資金，引發(fā)金融和社會風(fēng)險，需要密切關(guān)注。三是支持發(fā)行住房租賃證券。我國住房租賃證券主要包括資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）、專項公司債、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、租金收益權(quán)資產(chǎn)支持證券（ABS）、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等。以REITs為例，我國類REITs市場已經(jīng)發(fā)展迅速，2017年發(fā)行規(guī)模為319億元，同比增長2.5倍。

四、國際經(jīng)驗借鑒

從主要發(fā)達國家經(jīng)驗看，較為成熟的住房租賃市場有以下幾個共性特點：

一是政府和機構(gòu)在租房供給方面發(fā)揮重要作用。以最早建立現(xiàn)代住房保障體系的英國為例，二戰(zhàn)后到上世紀80年代以前，英國保障住房以政府建設(shè)為主，建造量約占同期全部新建住房的45%。此后，英國開始改革住房保障體系，引入各級住房協(xié)會，政府逐漸退出，以各自擁有和管理的社會住房占全國住房總量衡量，近40年間前者由2.1%增加到10%，后者則由29.2%下降到8.4%。德國于上世紀80年代初達到人口峰值，之后30多年人口基本維持負增長，但同期社會房屋存量仍增加1100萬套，其中約1/3由德國住房合作社建造。

二是法律體系較為完備。德國以《住房建設(shè)法》《租金水平法》《住房租賃法》《私人住房補助金法》等法律，為社會保障性住房供給、補貼中低收入者、規(guī)范租賃市場等提供了完備的法律框架。英國、美國等國家也立法保障承租人與產(chǎn)權(quán)人在醫(yī)療、教育等方面享有平等的市民權(quán)利。上世紀30年代以來，美國在住房市場的立法超過30項，逐步建立了與住房保障市場發(fā)展相適應(yīng)的法律體系。

三是政府提供補貼或免稅政策。以德國為例，政府既對以低租金出租房屋的房東給予15-30年不等的長期低息貸款，又對中低收入租房家庭進行貨幣補貼，初步統(tǒng)計租房補貼可覆蓋約80%的租房者，同時提供住房租賃的機構(gòu)還享有所得稅和公司稅的折舊扣除優(yōu)惠，以減輕稅收負擔(dān)。美國1974年起即對有租房需求的低收入家庭提供租房券，且租房券可在全美流動和交易。此外，多數(shù)州還規(guī)定，房屋持有者在出售房屋時，如果其在持有房屋的任意5年內(nèi)至少2年居住，在其出售房屋時可以享受一定金額的稅收抵扣。

四是房地產(chǎn)金融支持豐富。發(fā)達國家成熟的REITs市場吸引了大量社會資本參與到住房租賃市場中。如德國于2007年把REITs寫入法律，并規(guī)定當REITs投資于房地產(chǎn)的資產(chǎn)比例不低于75%或75%的項目總收入來源于房地產(chǎn)時，可免除開發(fā)商的公司所得稅。美國對REITs實施“穿透性稅收待遇”，規(guī)定租賃型企業(yè)的收益與損失可以沖抵所得稅應(yīng)稅收入，從而避免了雙重征稅。

五是行政管理合理適度，防止房租過快上漲。德國2013年出臺《出租權(quán)利修改法案》，規(guī)定房屋出租3年內(nèi)房租漲幅不得超過15%。法國2012年頒布政令規(guī)定每年房租上漲幅度不能超過同期房租年度變化參考指數(shù);部分法國城市還規(guī)定，對有空房不出租的會處以罰金，且罰金逐年提高，空置第一年罰金為住房市值的10%，第二年為12.5%，第三年為15%。美國加利福尼亞州、華盛頓特區(qū)、新澤西州和紐約市等對房屋租金的上漲幅度均有所控制。

五、結(jié)論與建議

通過上述研究分析，本文主要結(jié)論如下：一是居住期限是影響個人租賃需求的重要因素，我國個人住房租賃主要以短期需求和被動需求為主，但受房價收入比約束，長期租賃需求也在增加，同時不同城市的租賃需求差別較大;二是我國個人住房租賃供給具有較大不確定性，發(fā)展機構(gòu)租賃是培育住房租賃市場發(fā)展的重要方向;三是部分城市租金價格變化陷入租賃回報率較低和租戶承擔(dān)壓力較大的兩難境地，不利于租賃市場的穩(wěn)健發(fā)展;四是住房租賃市場政策體系日趨完善，金融支持住房租賃力度明顯加大。

為促進住房租賃市場健康發(fā)展，建議：一是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅持“因城施策”原則，加大住房租賃土地供應(yīng)，提高租賃市場機構(gòu)化水平，鼓勵和規(guī)范個人租賃供給，對低收入人群通過政府購買服務(wù)等方式提高租賃服務(wù)市場化水平，有效滿足租賃客戶的不同需求;二是改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)，穩(wěn)定個人住房租賃預(yù)期，同時加強教育引導(dǎo)，鼓勵個人合理選擇居住方式;三是完善租金價格形成機制，既要發(fā)揮租金價格的市場調(diào)節(jié)作用，又要加強租金價格變化引導(dǎo)，協(xié)調(diào)好住房租賃供求雙方的關(guān)系，對符合條件的租戶可以實施貨幣化補貼，提高租戶的承受能力。四是加強社會保障部門和金融監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)，在加大金融支持住房租賃的同時，有效防范住房租賃市場潛在的金融風(fēng)險。五是繼續(xù)完善住房租賃政策體系，推動租售同權(quán)，保障租戶合法權(quán)益，健全住房租賃市場監(jiān)測統(tǒng)計體系，為培育和發(fā)展住房租賃市場提供有力保障。

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Research on the Development of Housing Leasing Market

WANG Lijun1 ? BAI Jinian2 ? LI Peng3

（Yinchuan Provincial Sub-branch PBC，Yinchuan Ningxia 750001）

Abstract：In this paper， through the establishment of the housing leasing market individual decision model of supply and demand， we study the main factors influencing the housing leasing market supply and demand， and on this basis， we analysis the development characteristic of our country housing leasing market and financial support. Based on the theory and facts analysis， this paper argues that living period is the important factor that affect China's personal housing， and housing prices rising has important effects on individual housing leasing supply. Therefore， this paper suggests to vigorously develop institutional rent， stablilize personal housing leasing expectations， perfect the rent price formation mechanism， standardize the development of housing leasing finance， and improve the policy system for housing leasing， to promote the healthy development of the housing leasing market.

Keywords：housing leasing; real estate market

責(zé)任編輯、校對：羅慧媛