房?jī)r(jià)上行背景下賣(mài)方明示違約案件的無(wú)權(quán)代理問(wèn)題
——兼評(píng)《民法總則》第171條和第172條

顧彬

一、問(wèn)題的提出

“多重買(mǎi)賣(mài)，自古有之，在物價(jià)波動(dòng)之際，最為常見(jiàn)。而此實(shí)際多出于罔顧信用，圖謀私利。”①王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第四冊(cè)）》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第162頁(yè)。2016年下半年至2018年上半年，房市從低谷中逐漸回暖并迅速升溫。筆者所在的南通市在2017年發(fā)布文件提出了“學(xué)位房”②根據(jù)2017年6月10日正式實(shí)施的《崇川區(qū)域義務(wù)教育學(xué)校入學(xué)辦法》（試行）的有關(guān)規(guī)定，每學(xué)段內(nèi)（小學(xué)6年、初中3年），施教區(qū)內(nèi)的同一住房只擁有一個(gè)學(xué)位。也就是說(shuō)，同一住房一旦有學(xué)生享受了在相應(yīng)施教區(qū)學(xué)校上學(xué)的權(quán)益，六年或三年內(nèi)不再具備學(xué)區(qū)房的屬性。政府出臺(tái)這一政策，本來(lái)是出于遏制“擇校風(fēng)”，但無(wú)形中抬高了此類學(xué)區(qū)房的價(jià)格。概念，給房市“火上澆油”。面對(duì)巨大的房屋漲價(jià)利益，賣(mài)方以各種理由明確拒絕繼續(xù)履行合同，甚至主動(dòng)提出賠償違約金以解除合同。

賣(mài)方明示違約或者說(shuō)主動(dòng)違約的案件中，我們發(fā)現(xiàn)糾紛產(chǎn)生的最大誘因源于一個(gè)“代”字。③實(shí)務(wù)中有人主張二手房交易主動(dòng)違約糾紛的癥結(jié)點(diǎn)是無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，筆者并不同意。無(wú)權(quán)處分區(qū)別于無(wú)權(quán)代理的標(biāo)志是以自己的名義為法律行為，而在二手房交易中，通常有中介參與，對(duì)于房屋的權(quán)屬會(huì)做一定程度的審查，在合同首部“賣(mài)方”一欄通常填具的是產(chǎn)權(quán)人的姓名，所以簽約人作為非產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一，通常不會(huì)以自己的名義簽字，而是以代理人的身份出現(xiàn)。因此，理順二手房交易主動(dòng)違約問(wèn)題的核心是無(wú)權(quán)代理制度。子女的房屋，父母代簽合同；夫妻共有的房屋，夫妻一方代簽合同；家庭共有的房屋，④主要指尚未獲取產(chǎn)權(quán)登記的拆遷房。戶主代簽合同；遺產(chǎn)房，部分繼承人代簽合同。進(jìn)入訴訟后，簽約人辯稱未取得產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人的授權(quán)，主張合同無(wú)效或難以繼續(xù)履行合同。此時(shí)，簽約人構(gòu)成狹義無(wú)權(quán)代理還是成立表見(jiàn)代理，直接決定著買(mǎi)方能否最終獲得房屋的物權(quán)。關(guān)于兩種制度的構(gòu)成要件、效力等法律問(wèn)題，長(zhǎng)久以來(lái)并未很好解決。2017年10月1日正式施行的《民法總則》在《民法通則》和《合同法》既有規(guī)定的基礎(chǔ)上，以第171條和第172條兩個(gè)條文對(duì)無(wú)權(quán)代理制度進(jìn)行了完善，并從民法典總則編纂的高度規(guī)定了表見(jiàn)代理制度。

二、買(mǎi)方主張繼續(xù)履行的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：表見(jiàn)代理

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)邏輯，在一起二手房明示違約糾紛中，裁判者針對(duì)買(mǎi)方的訴請(qǐng)首先要考證的是表見(jiàn)代理問(wèn)題。一方面，由于很多案件的買(mǎi)方主張繼續(xù)履行合同，要求賣(mài)方配合辦理過(guò)戶手續(xù)，此時(shí)只有以表見(jiàn)代理作為橋梁和基礎(chǔ)，才可以確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同在買(mǎi)方和產(chǎn)權(quán)人之間成立且生效，從而合同才能繼續(xù)履行；另一方面，即便買(mǎi)方主張解約賠償，同樣也不能越過(guò)表見(jiàn)代理的審查，因?yàn)樽罱K的違約責(zé)任主體要結(jié)合買(mǎi)方的主張和查明的事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，表見(jiàn)代理情形下的賠償主體是被代理人，通常是房屋產(chǎn)權(quán)人或者說(shuō)是賣(mài)方，而無(wú)權(quán)代理情形下的賠償主體只能是行為人即簽約人。雖然客觀事實(shí)是唯一的，但從保護(hù)受約方和舉證難度等方面考慮，應(yīng)當(dāng)賦予和尊重善意買(mǎi)受人選擇適用無(wú)權(quán)代理或表見(jiàn)代理的訴訟權(quán)利。

《民法總則》第172條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。”較《合同法》第49條的規(guī)定僅在表述上作了修正，即將“以被代理人名義訂立合同”修改為“仍然實(shí)施代理行為”。這一修改的最大意義，在于將表見(jiàn)代理制度從合同領(lǐng)域擴(kuò)大適用到所有可以通過(guò)代理來(lái)實(shí)施的民事法律行為，而在具體規(guī)則層面未作創(chuàng)新。在解決賣(mài)房人明示違約案件中的表見(jiàn)代理問(wèn)題時(shí)，筆者援引的主要是過(guò)往司法實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)和學(xué)者研究的成果，借回顧《民法總則》第172條的昨天，以夯實(shí)在未來(lái)審判實(shí)踐中正確適用第172條的基礎(chǔ)。表見(jiàn)代理的法律效果較為明確，下文主要探討其成立要件。

（一）通說(shuō)與爭(zhēng)議

關(guān)于表現(xiàn)代理構(gòu)成條件的成文依據(jù)詳見(jiàn)于最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)此《民法總則》未作詳細(xì)規(guī)定。通常認(rèn)為表見(jiàn)代理的成立包括主、客觀兩方面要件?？陀^上，應(yīng)當(dāng)存在“具有代理權(quán)的表象”，以上司法解釋列舉了諸如合同書(shū)、公章、印鑒等有權(quán)代理的客觀表象；主觀上，要求相對(duì)人善意且無(wú)過(guò)失地相信行為人有代理權(quán)，同時(shí)提示司法者應(yīng)結(jié)合合同締結(jié)與履行過(guò)程中的各種因素綜合判斷合同相對(duì)人是否盡到合理注意義務(wù)，此外還要考慮合同的締結(jié)時(shí)間、以誰(shuí)的名義簽字、是否蓋有相關(guān)印章及印章真?zhèn)?、?biāo)的物的交付方式與地點(diǎn)、購(gòu)買(mǎi)的材料、租賃的器材、所借款項(xiàng)的用途、建筑單位是否知道項(xiàng)目經(jīng)理的行為、是否參與合同履行等各種因素，作出綜合分析判斷。

學(xué)界在表見(jiàn)代理構(gòu)成要件問(wèn)題上存在較大爭(zhēng)議的，乃是否需要被代理人具有可歸責(zé)性的問(wèn)題。相當(dāng)一部分學(xué)者認(rèn)為被代理人具有可歸責(zé)性應(yīng)當(dāng)作為表見(jiàn)代理成立的條件之一，①參見(jiàn)王建文、李磊：《表見(jiàn)代理判斷標(biāo)準(zhǔn)重構(gòu)：民商區(qū)分模式及其制度構(gòu)造》，載《法學(xué)評(píng)論》2011年第5期；王浩：《表見(jiàn)代理中的本人可歸責(zé)性問(wèn)題研究》，載《法學(xué)論壇》2014年第3期；葉金強(qiáng)：《表見(jiàn)代理構(gòu)成中的本人歸責(zé)性要件》，載《法律科學(xué)》2010年第5期；朱虎：《表見(jiàn)代理中的被代理人可歸責(zé)性》，載《法學(xué)研究》2017年第2期；吳國(guó)喆：《表見(jiàn)代理中本人可歸責(zé)性的認(rèn)定及其行為樣態(tài)》，載《法學(xué)雜志》2009年第4期。此為“雙重要件說(shuō)”。然而，最高人民法院上述文件對(duì)此問(wèn)題未置可否，有關(guān)判例②參見(jiàn)最高人民法院（2000）經(jīng)終字第220號(hào)民事判決書(shū)。也未將被代理人具有可歸責(zé)性作為表見(jiàn)代理的成立條件。根據(jù)全國(guó)人大法工委頒布的立法釋義，被代理人存在過(guò)錯(cuò)明確不作為表見(jiàn)代理成立的要件。①參見(jiàn)李適時(shí)主編：《中華人民共和國(guó)民法總則釋義》，法律出版社2017年版，第538頁(yè)。其實(shí)，《民法總則》第三次審議稿第176條曾規(guī)定表見(jiàn)代理的構(gòu)成要考慮被代理人的因素，可在終稿中被刪除。據(jù)此，現(xiàn)行制定法采納的是“單一要件說(shuō)”。

對(duì)于這樣一個(gè)爭(zhēng)議巨大的問(wèn)題，筆者認(rèn)為：在“單一要件說(shuō)”下，被代理人可歸責(zé)性不作為表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件，繼而表見(jiàn)代理成立的門(mén)檻相對(duì)變低，這樣的立法設(shè)計(jì)更有利于保障相對(duì)人的利益從而維護(hù)交易安全。但“雙重要件說(shuō)”有利于維護(hù)物權(quán)相較于債權(quán)的法定優(yōu)越性，更是私法自治原則下“自己責(zé)任”的必然要求。兩種學(xué)說(shuō)各自維護(hù)的法的價(jià)值雖不相同，但沒(méi)有高低之分、先后之別，所以在學(xué)說(shuō)問(wèn)題上“站隊(duì)”沒(méi)有意義，而且兩種學(xué)說(shuō)各有自身的欠缺之處。依“單一要件說(shuō)”不考慮被代理人的可歸責(zé)性問(wèn)題，倘若被代理人沒(méi)有任何可歸責(zé)性，面對(duì)法律上達(dá)不到過(guò)失程度但情理上可歸責(zé)的相對(duì)人，成立表見(jiàn)代理繼而向相對(duì)人利益傾斜后，是否會(huì)造成對(duì)被代理人的不公平對(duì)待？顯然這種不正義的結(jié)果是可能出現(xiàn)的。依“雙重要件說(shuō)”以被代理人可歸責(zé)性為必要條件，倘若被代理人沒(méi)有任何可歸責(zé)性，面對(duì)也無(wú)任何可歸責(zé)性的相對(duì)人，表見(jiàn)代理不成立繼而斷絕相對(duì)人尋求履約利益的可能，是否會(huì)造成對(duì)相對(duì)人的不公平對(duì)待？這種不正義的結(jié)果同樣可能出現(xiàn)。因此，歸根溯源，公平是民事活動(dòng)乃至法律的永恒主題，謀求被代理人和相對(duì)人之間的利益平衡應(yīng)當(dāng)成為表見(jiàn)代理制度的立法趣旨，民事法官的使命在于個(gè)案中的利益衡平，因此在長(zhǎng)期的司法實(shí)踐中出現(xiàn)了一種新的取向，筆者姑且稱之為“衡平說(shuō)”。其實(shí)，最高人民法院（2000）經(jīng)終字第220號(hào)民事判決書(shū)、最高人民法院（2011）民提字第316號(hào)民事判決書(shū)中，雖然仍秉持現(xiàn)行立法遵循的“單一要件說(shuō)”，但對(duì)表見(jiàn)代理的認(rèn)定都考慮了被代理人一方的因素。這種利益衡平方法滿足了普通民眾最樸素的法治追求，即被代理人和相對(duì)人誰(shuí)的可歸責(zé)性更多，則應(yīng)傾向于保護(hù)可歸責(zé)性少的一方。從《合同法》、有關(guān)司法解釋性文件到《民法總則》，被代理人可歸責(zé)性是否作為表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的問(wèn)題之所以一如既往地留白，實(shí)際上立法者是把這個(gè)問(wèn)題拋給了個(gè)案及其裁判者，與其對(duì)形式正義抱殘守缺，不如委身于個(gè)案正義。

關(guān)于相對(duì)人“善意且無(wú)過(guò)失”的認(rèn)定，在實(shí)務(wù)認(rèn)定中同樣很不統(tǒng)一。嚴(yán)格按文義解釋，相對(duì)人要構(gòu)成表見(jiàn)代理，不但需要沒(méi)有故意或重大過(guò)失，連一般過(guò)失也不能存在，這是一個(gè)不低的標(biāo)準(zhǔn)，這樣的觀點(diǎn)在學(xué)界也并非沒(méi)有市場(chǎng)。②參見(jiàn)楊代雄：《表見(jiàn)代理的特別構(gòu)成要件》，載《法學(xué)》2013年第2期。然而，在不同類型的案件中相對(duì)人要證明自己沒(méi)有任何過(guò)失，其難度是不同的，加上裁判者不盡相同的司法理念和價(jià)值取向，導(dǎo)致了司法實(shí)踐中適用此要件的不統(tǒng)一現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》屬于司法解釋性質(zhì)文件，效力上并不等同于司法解釋或法律，作為一份金融危機(jī)形勢(shì)下出臺(tái)的“指導(dǎo)意見(jiàn)”，應(yīng)當(dāng)以發(fā)展的眼光審時(shí)度勢(shì)地加以運(yùn)用。考慮到民事糾紛的復(fù)雜性和多樣性，貫徹上述指導(dǎo)意見(jiàn)時(shí)應(yīng)作目的性限縮，因?yàn)楸硪?jiàn)代理的構(gòu)成本身就是為了維系交易安全、保障善意相對(duì)人的權(quán)益，故將“無(wú)過(guò)失”解釋為“無(wú)重大過(guò)失”，容忍相對(duì)人一定程度的輕微過(guò)失存在，有利于實(shí)現(xiàn)表見(jiàn)代理的立法目的。況且在紛繁復(fù)雜的各類交易中，相對(duì)人沒(méi)有任何過(guò)失的情形也是極少的?！督K省高級(jí)人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的討論紀(jì)要（一）》（蘇高法審委〔2005〕16號(hào)）第15條規(guī)定：“在衡量相對(duì)人是否構(gòu)成善意無(wú)過(guò)失時(shí)，應(yīng)結(jié)合代理原理和經(jīng)驗(yàn)法則以及案件的具體情況等因素綜合作出判斷。”在該條列舉的三種不構(gòu)成“善意且無(wú)過(guò)失”的情形中，①一是被代理人授權(quán)明確，行為人越權(quán)代理的；二是行為人與相對(duì)人訂立的合同內(nèi)容明顯損害被代理人利益的；三是基于經(jīng)驗(yàn)法則，行為人的代理行為足以引起相對(duì)人合理懷疑的。相對(duì)人都是具有較大過(guò)失的，換言之，江蘇的司法實(shí)踐允許相對(duì)人輕過(guò)失情形下成立表見(jiàn)代理。2016年施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》關(guān)于善意取得中受讓人善意的認(rèn)定明確規(guī)定無(wú)重大過(guò)失即為善意，顯然修正了《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》中表見(jiàn)代理“善意且無(wú)過(guò)失”的認(rèn)定疏漏。

（二）賣(mài)房人明示違約案件中表見(jiàn)代理的成立

具體到二手房買(mǎi)賣(mài)合同案件中，根據(jù)上文的闡述，簽約人是否構(gòu)成表見(jiàn)代理應(yīng)當(dāng)考慮主客觀兩方面內(nèi)容。

1.客觀要件

大部分真實(shí)案例中，簽約人并不持有任何委托手續(xù)。少數(shù)案例中查明存在不規(guī)范的口頭授權(quán)、短信或微信授權(quán)等；有部分案例中簽約人持有了房屋權(quán)屬證明和產(chǎn)權(quán)人身份證明原件；有部分案件中買(mǎi)方訴稱是聽(tīng)信了中介的介紹或相信中介的資質(zhì)；還有相當(dāng)數(shù)量的案件買(mǎi)方訴稱基于親屬關(guān)系而相信代理事實(shí)。

筆者認(rèn)為，代理權(quán)表象是一種客觀法律事實(shí)，是司法者首先需要審查的要件，如果確無(wú)委托事實(shí)的蛛絲馬跡，那么就無(wú)需再考慮表見(jiàn)代理的成立。上述代理權(quán)表象中，第一，不規(guī)范的授權(quán)在實(shí)踐中主要是指產(chǎn)權(quán)人有“賣(mài)”的授權(quán)意思，但缺失“怎么賣(mài)”的授權(quán)意思，這是授權(quán)行為和基礎(chǔ)法律關(guān)系相分離原則帶來(lái)的一種無(wú)奈后果，這種情形構(gòu)成代理權(quán)表象并無(wú)多大爭(zhēng)議。第二，簽約人持有了房屋權(quán)屬證明和產(chǎn)權(quán)人身份證明原件，筆者認(rèn)為構(gòu)成代理權(quán)表象，因?yàn)榇祟愖C明原件均系產(chǎn)權(quán)人私人物品，一般情況下不會(huì)由他人持有，而當(dāng)此類證明原件出現(xiàn)在簽約人手中時(shí)，授權(quán)事實(shí)已具備高度蓋然性，一定意義上比“授權(quán)委托書(shū)”的證明力更高。值得分析的是簽約人持有此類證明復(fù)印件的情形，由于復(fù)制件在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中已經(jīng)廣泛存在和運(yùn)用，我國(guó)當(dāng)下個(gè)人隱私保護(hù)制度還相對(duì)落后，所以這種情形還不能構(gòu)成代理權(quán)表象。另外需要注意的是，二手房交易實(shí)務(wù)中，房屋權(quán)屬證明并非產(chǎn)權(quán)證一種，如果是期房則憑證可能是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，如果是拆遷房則憑證可能是拆遷合同、選房單等。第三，關(guān)于“中介”這一因素，有人認(rèn)為實(shí)務(wù)中二手房中介良莠不齊，可信度很不均衡，因此買(mǎi)方訴稱其相信中介陳述的代理事實(shí)，這是不值得采信的。筆者認(rèn)為，這一觀點(diǎn)并不錯(cuò)，但此處需要認(rèn)定的對(duì)象是“代理權(quán)表象”而非合乎法律的“代理權(quán)”或者說(shuō)真實(shí)有效的委托關(guān)系，換言之，我們要鎖定的就是所謂的“不規(guī)范”與“不合法”。在二手房交易實(shí)務(wù)中，中介幾乎是必然存在的一方主體，普通民眾并不熟悉房屋交易流程和有關(guān)法律規(guī)定，所以在相當(dāng)程度上會(huì)依賴中介。由此可見(jiàn)，中介的言行正是買(mǎi)方獲取代理信息的重要來(lái)源。因此，中介如果確認(rèn)了代理事實(shí)，可以認(rèn)為產(chǎn)生了代理權(quán)表象。當(dāng)然中介的不規(guī)范操作也是有權(quán)代理不得成立的重要原因之一。第四，關(guān)于親屬關(guān)系問(wèn)題，有人認(rèn)為，基于親屬關(guān)系形成的家事代理僅限于家庭日常生活事務(wù)，而房產(chǎn)的出售絕不是家庭平日經(jīng)常需要處理的事務(wù)，所以這些親屬關(guān)系不能等同于代理關(guān)系。筆者認(rèn)為，這種認(rèn)識(shí)與“中介”問(wèn)題如出一轍，親屬關(guān)系當(dāng)然也構(gòu)成代理權(quán)表象，但這里有兩個(gè)問(wèn)題需要強(qiáng)調(diào)，一是能夠形成代理權(quán)表象的親屬關(guān)系應(yīng)當(dāng)限于至親即父母、子女、配偶，其他親屬就如同前文闡述的“復(fù)印件”一樣，在普通人的認(rèn)知中也達(dá)不到高度蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)；二是親屬關(guān)系不能僅出現(xiàn)于簽約人的口中，而需要客觀的事實(shí)方可認(rèn)定，例如戶口本、社區(qū)證明、第三方（如中介）證言等，因?yàn)椤按頇?quán)表象”歸屬于客觀條件，如果僅僅是簽約人自稱存在親屬關(guān)系，那么即便對(duì)普通人而言也是不足為信的。

基于上述分析，筆者認(rèn)為在認(rèn)定“代理權(quán)表象”時(shí)要把握兩點(diǎn)：一方面，切忌將司法者自己的專業(yè)認(rèn)知帶入當(dāng)事人或普通民眾的法律認(rèn)識(shí)中去，認(rèn)定“代理權(quán)表象”應(yīng)當(dāng)站在買(mǎi)方的立場(chǎng)上考量；另一方面，“代理權(quán)表象”是一種客觀事實(shí)，不論簽約人多么巧舌如簧，光有其說(shuō)辭不足以認(rèn)定產(chǎn)生代理權(quán)表象。

2.主觀要件

該要件規(guī)定買(mǎi)方對(duì)代理事實(shí)善意且無(wú)過(guò)失地相信。此處有三個(gè)概念需要分析，即善意、無(wú)過(guò)失、相信。第一，“善意”可理解為買(mǎi)方不知道或不應(yīng)知道簽約人無(wú)代理權(quán)，如果查明買(mǎi)方實(shí)際上知道簽約人無(wú)代理權(quán)，則當(dāng)然不成立表見(jiàn)代理。第二，“信賴”可以來(lái)源于多方面因素。首先代理權(quán)表象是基礎(chǔ)，因?yàn)樗切刨嚨膶?duì)象；其次只有合乎常情的因素才是促成買(mǎi)方產(chǎn)生信賴的原因，例如居間方的規(guī)范操作和專業(yè)資質(zhì)等；第三，“無(wú)過(guò)失”是指買(mǎi)方雖然誤認(rèn)為簽約人有代理權(quán)但其誤信沒(méi)有重大過(guò)失。

關(guān)于“無(wú)過(guò)失”的認(rèn)定是司法實(shí)踐的難點(diǎn)。很多案例中，由于買(mǎi)方對(duì)簽約人和居間人的信任，簽約時(shí)或簽約前根本未見(jiàn)過(guò)產(chǎn)權(quán)人或未征詢過(guò)其售房意愿，這一般是要認(rèn)定為構(gòu)成重大過(guò)失的，畢竟買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物是一個(gè)價(jià)值巨大的固定資產(chǎn)，且不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬以登記為準(zhǔn)。然而，實(shí)踐中的案情紛繁多樣，什么情形屬于重大過(guò)失，什么情形屬于一般過(guò)失，這必須結(jié)合案情具體問(wèn)題具體分析。就比如：子女代理父母出售房屋，買(mǎi)方未征求父母意愿，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為構(gòu)成重大過(guò)失，但反過(guò)來(lái)，父母代理未成家的年輕子女出售房屋，買(mǎi)方并未征求該子女的意愿，可以認(rèn)為只構(gòu)成一般過(guò)失，這是結(jié)合我國(guó)當(dāng)下社會(huì)和國(guó)情而下的結(jié)論。又如：買(mǎi)方先簽約后看房，或者就沒(méi)有看房，直到房屋的實(shí)際居住人即產(chǎn)權(quán)人得知房屋被出售后提出異議，繼而買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，這一情形應(yīng)當(dāng)認(rèn)為買(mǎi)方是存在重大過(guò)失的。實(shí)踐中遇到的一些問(wèn)題非常棘手，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)者，就比如買(mǎi)方審查義務(wù)的范圍和程度問(wèn)題，設(shè)想以下情形：一是買(mǎi)方僅僅詢問(wèn)簽約人是否經(jīng)得產(chǎn)權(quán)人同意；二是買(mǎi)方要求簽約人打電話跟產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行確認(rèn)；三是買(mǎi)方向簽約人要到了產(chǎn)權(quán)人的手機(jī)號(hào)并自己詢問(wèn)其售房意愿；四是買(mǎi)方不僅問(wèn)到了產(chǎn)權(quán)人的手機(jī)號(hào)還通過(guò)其他途徑或手段確認(rèn)了通話人的真實(shí)身份；五是買(mǎi)方不僅與產(chǎn)權(quán)人取得了聯(lián)系還堅(jiān)持要求其到場(chǎng)簽字確認(rèn)。這幾種情形中買(mǎi)方履行審查義務(wù)的完善程度逐步遞增，何種情形中的買(mǎi)方屬于重大過(guò)失呢？關(guān)于認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有兩派意見(jiàn)，一派認(rèn)為應(yīng)站在個(gè)案中買(mǎi)方的立場(chǎng)上去認(rèn)定其過(guò)錯(cuò)程度；另一派認(rèn)為應(yīng)站在一般理性人的立場(chǎng)上去認(rèn)定其過(guò)錯(cuò)程度。筆者傾向于后者，因?yàn)槿绻狼耙环N審查標(biāo)準(zhǔn)，法官在個(gè)案中將無(wú)所適從，具體到每一個(gè)買(mǎi)受人，其自身的法律素養(yǎng)、文化水平、經(jīng)驗(yàn)經(jīng)歷等是無(wú)法查清的；依后一種審查標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，一方面體現(xiàn)了司法的公平原則，另一方面也體現(xiàn)了司法對(duì)民事主體某項(xiàng)行為的評(píng)價(jià)。這里的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與前文對(duì)“代理權(quán)表象”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一樣。“過(guò)錯(cuò)”問(wèn)題的背后是一種社會(huì)普世價(jià)值，是一種法律評(píng)價(jià)，而“表象”問(wèn)題的背后僅僅是一項(xiàng)事實(shí)的查明，所以前者的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較高，應(yīng)作抽象性評(píng)價(jià)，而后者的認(rèn)定應(yīng)從個(gè)體角度出發(fā)具象化?；谶@些分析，以上五種情形中前兩種可以認(rèn)定買(mǎi)方構(gòu)成重大過(guò)失。

關(guān)于“無(wú)過(guò)失”的厘定，絕大部分的賣(mài)房人明示違約案件中，簽約人都是基于自己與產(chǎn)權(quán)人的親密關(guān)系自稱具備代理權(quán)，這時(shí)候買(mǎi)方確實(shí)有必要向產(chǎn)權(quán)人尋求確認(rèn)。但是在少數(shù)此類案件中，簽約人持有并不完備的委托手續(xù)，這種情況下還是否要求買(mǎi)方再去問(wèn)詢未到場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)人呢？筆者認(rèn)為沒(méi)有必要作此要求。既然有了委托手續(xù)，代理制度就應(yīng)當(dāng)發(fā)揮和體現(xiàn)其制度意義，換言之，即不需要被代理人到場(chǎng)。故此時(shí)買(mǎi)方未提出問(wèn)詢產(chǎn)權(quán)人售房意愿的，不應(yīng)認(rèn)定其存在重大過(guò)失。另外，當(dāng)特定交易場(chǎng)合下輕微過(guò)失已然成為“習(xí)慣”后，這里的“有過(guò)失”也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“無(wú)過(guò)失”。①例如拆遷實(shí)務(wù)中，被拆遷人通常由戶主一人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而被拆遷人往往是一戶上的全體家庭成員，此時(shí)拆遷協(xié)議的效力如何？實(shí)踐中，拆遷通常以戶為單位，工作本身難度大、頭緒多，且常常具有公益性質(zhì)，如果要求一戶上的全體家庭成員都到場(chǎng)簽字未免影響拆遷工作的效率，所以戶主代表簽訂拆遷協(xié)議就成為很多地方拆遷工作的慣例。結(jié)合該領(lǐng)域的特定環(huán)境和操作習(xí)慣，拆遷人或?qū)嵤﹩挝晃磳?duì)戶代表的委托手續(xù)進(jìn)行審查，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)為拆遷主體不具有重大過(guò)失，戶代表簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議符合表見(jiàn)代理的規(guī)定具備法律效力。

誠(chéng)然，筆者認(rèn)為，關(guān)注客觀條件和主觀條件，尚不足以科學(xué)合理地認(rèn)定表見(jiàn)代理，還需要考慮產(chǎn)權(quán)人的過(guò)錯(cuò)問(wèn)題，上文闡述的“衡平說(shuō)”需要在最終定案時(shí)發(fā)揮作用，其核心乃是將產(chǎn)權(quán)人的主觀過(guò)錯(cuò)和買(mǎi)方的主觀過(guò)錯(cuò)結(jié)合起來(lái)權(quán)衡，最終確定表見(jiàn)代理是否成立或者是否支持買(mǎi)方繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求。在此舉兩個(gè)筆者承辦過(guò)的真實(shí)案例。

案例一：某女三年前大學(xué)畢業(yè)后常年在上海上班，兩年前將產(chǎn)權(quán)證交予南通的母親并掛在中介出賣(mài)，最近周末回家探母將自己的身份證落在了南通家中，現(xiàn)其母憑房屋產(chǎn)權(quán)證和該女身份證原件與買(mǎi)方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，簽約時(shí)買(mǎi)方向該母親索要該女的手機(jī)號(hào)碼，但該母親向買(mǎi)方打包票說(shuō)“自己養(yǎng)的女兒還有啥不放心的”，后該女拒絕配合買(mǎi)方過(guò)戶遂產(chǎn)生糾紛。在這一案例中，買(mǎi)方并未與產(chǎn)權(quán)人即某女取得聯(lián)系，一般來(lái)講是存在較大過(guò)失的，但該女不僅將產(chǎn)權(quán)證交予母親保管，更疏忽大意地將身份證落在了母親處，也未及時(shí)地將售房信息從中介處撤回，該女的重大過(guò)失行為直接促生了代理權(quán)表象，也令買(mǎi)方更加信賴其母有權(quán)代理，通過(guò)權(quán)衡該女與買(mǎi)方各自的過(guò)失程度，筆者傾向于認(rèn)定表見(jiàn)代理成立。

案例二：一母親將其子的房屋出售給一買(mǎi)方，簽約時(shí)買(mǎi)方要求兒子到場(chǎng)簽字，母親便撥通兒子電話詢問(wèn)，接著告知買(mǎi)方兒子在外面沒(méi)空回來(lái)，自己可以代簽，并出示了兒子的身份證和收房款的銀行卡（均系原件），買(mǎi)方未再索要兒子電話親自詢問(wèn)即與母親簽約。后兒子拒絕配合買(mǎi)方過(guò)戶。庭審中，兒子不承認(rèn)簽約時(shí)與母親通過(guò)電話，但承認(rèn)身份證和銀行卡是自己放于母親身上托其代為購(gòu)車(chē)的，兒子對(duì)于自己卡中收到五萬(wàn)元（定金）匯款的事實(shí)未作出合理解釋。在這一案例中，買(mǎi)方同樣存在較大過(guò)失，但兒子確將自己的兩種證件放于母親處，代為購(gòu)車(chē)的抗辯事由也未舉證證明，還未合理解釋自己卡中收錢(qián)的事實(shí)，據(jù)此可以認(rèn)為兒子的過(guò)錯(cuò)遠(yuǎn)大于買(mǎi)方，應(yīng)當(dāng)保護(hù)買(mǎi)方的利益，可以認(rèn)定表見(jiàn)代理成立。

（三）合同不成立問(wèn)題

賣(mài)房人明示違約案件中，簽約人有時(shí)候會(huì)抗辯案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立，理由很簡(jiǎn)單，就是缺少一方主體簽字。確實(shí)，一般情況下合同各方主體簽字才可認(rèn)為受要約人承諾生效、合同成立，二手房買(mǎi)賣(mài)合同的格式文本一般也會(huì)在合同文末記載買(mǎi)賣(mài)雙方簽字合同才生效的條款。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)人中的一人未到場(chǎng)簽字，能否認(rèn)為是一方主體未簽字繼而合同不成立？

筆者認(rèn)為，二手房交易糾紛中一般不存在合同不成立的問(wèn)題。首先，房屋的產(chǎn)權(quán)人作為賣(mài)方，不可能一個(gè)人都不到場(chǎng)簽字，通常都是至少有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人簽字，此時(shí)無(wú)非存在兩種解釋，一種是簽約人無(wú)權(quán)處分，一種是簽約人無(wú)權(quán)代理。前一種情形依《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第3條合同成立且生效；后一種情形下，若成立表見(jiàn)代理當(dāng)然合同有效成立，若成立狹義無(wú)權(quán)代理，則合同雖不能在未到場(chǎng)產(chǎn)權(quán)人和買(mǎi)方之間成立，但由于簽約人也是產(chǎn)權(quán)人之一，其理所當(dāng)然也是在以自己的名義處分房屋，故在簽約人和買(mǎi)方之間仍然基于簽約人無(wú)權(quán)處分而合同成立生效。因此，簽約人的上述抗辯一般都無(wú)法成立。退一步講，只要簽約人以出賣(mài)人身份自詡，即便其非房屋產(chǎn)權(quán)人，合同依然是成立的，只不過(guò)會(huì)帶來(lái)履行障礙而已。

三、無(wú)權(quán)代理情形下賣(mài)方簽約人的責(zé)任認(rèn)定

（一）新法代替舊規(guī)

在賣(mài)房人明示違約案件中，如果賣(mài)方簽約人不構(gòu)成表見(jiàn)代理，那么問(wèn)題焦點(diǎn)將回歸狹義的無(wú)權(quán)代理。關(guān)于這一制度，《民法通則》第66條第1款①該條規(guī)定：“沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意?！焙汀逗贤ā返?8條②該條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出?！本鬟^(guò)規(guī)定，但在適用上卻出現(xiàn)了混亂。例如，賣(mài)方簽約人A將產(chǎn)權(quán)人B的房屋出賣(mài)給了買(mǎi)方C，此后C催告B在一個(gè)月內(nèi)追認(rèn)，但B遲遲不表態(tài)。該案中，如果適用《合同法》的規(guī)定，那么應(yīng)認(rèn)定B拒絕追認(rèn)，但如果適用《民法通則》，則可能會(huì)得出B同意售房的結(jié)論。這一問(wèn)題在過(guò)去爭(zhēng)論頗多，但《民法總則》出臺(tái)后修正了《民法通則》第66條，明確采用了《合同法》的催告與追認(rèn)規(guī)則?！懊穹ㄍ▌t與民法總則的規(guī)定不一致的，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，適用民法總則的規(guī)定?！雹劾钸m時(shí)主編：《中華人民共和國(guó)民法總則釋義》，法律出版社2017年版，第643-644頁(yè)。

值得一提的是，筆者承辦的案件中，仍有原告以“產(chǎn)權(quán)人知道簽約人以其名義出售房屋而未作否認(rèn)表示即視為同意”作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)主張被告繼續(xù)履行合同，如果相應(yīng)事實(shí)發(fā)生在2017年10月1日以后，那么其主張將無(wú)法得到支持。當(dāng)然，大部分主動(dòng)違約糾紛發(fā)生在2017年10月1日以前，《民法總則》不溯及既往，④參見(jiàn)李適時(shí)主編：《中華人民共和國(guó)民法總則釋義》，法律出版社2017年版，第643頁(yè)。這些案件的買(mǎi)方仍可以援引上述規(guī)則提出主張。

（二）關(guān)于責(zé)任性質(zhì)的爭(zhēng)議

二手房主動(dòng)違約通常源于房?jī)r(jià)上漲，房屋產(chǎn)權(quán)人一般都不會(huì)承認(rèn)有過(guò)委托的意思，更不會(huì)追認(rèn)簽約人的行為，此時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同就無(wú)法約束產(chǎn)權(quán)人，有關(guān)責(zé)任只能由行為人即簽約人承擔(dān)。然而《合同法》第48條籠統(tǒng)地規(guī)定簽約人應(yīng)“承擔(dān)責(zé)任”，那么簽約人承擔(dān)的是什么責(zé)任？是按照合同約定承擔(dān)責(zé)任還是根據(jù)法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任？有學(xué)者認(rèn)為，無(wú)權(quán)代理人顯然不能按照合同約定承擔(dān)責(zé)任，“因?yàn)闊o(wú)權(quán)代理人不能因被代理人拒絕追認(rèn)而成為其所實(shí)施的無(wú)權(quán)代理的當(dāng)事人，代理人不能迫使相對(duì)人接受其成為合同相對(duì)人，相對(duì)人是以被代理人作為法律行為的當(dāng)事人與代理人實(shí)施代理行為的，且代理人在以他人名義實(shí)施法律行為時(shí)亦不具備承擔(dān)代理行為法律效果的意思?！雹龠t穎：《〈民法總則〉無(wú)權(quán)代理法律責(zé)任體系研究》，載《清華法學(xué)》2017年第3期。這一觀點(diǎn)頗有道理，但《民法總則》第171條第3款關(guān)于這一問(wèn)題的進(jìn)一步明確卻似乎唱了反調(diào)。該款規(guī)定：“行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對(duì)人有權(quán)請(qǐng)求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請(qǐng)求行為人賠償，……”立法機(jī)關(guān)的解釋是“更好地保護(hù)善意相對(duì)人的合法權(quán)益，賦予其更多的選擇權(quán)未嘗不可”②李適時(shí)主編：《中華人民共和國(guó)民法總則釋義》，法律出版社2017年版，第536頁(yè)。。

立法機(jī)關(guān)對(duì)學(xué)界的質(zhì)疑采取了回避態(tài)度，而是通過(guò)利益權(quán)衡的方式做出了一種政治抉擇，筆者認(rèn)為，《民法總則》第171條第3款與法理的表象沖突若作如下解釋或許可以實(shí)現(xiàn)邏輯證成上的圓滿：一方面，無(wú)權(quán)代理人不能承擔(dān)合同責(zé)任，一言以蔽之，無(wú)權(quán)代理人自身與相對(duì)人并無(wú)共同約束于所簽合同的合意，并且，代理行為基于欠缺委托人的意思表示而無(wú)法成立，對(duì)無(wú)權(quán)代理人當(dāng)然不產(chǎn)生“代理”的法律效力，③曾經(jīng)《中華人民共和國(guó)民法總則（草案）》（三次審議稿）第175條第1款規(guī)定未經(jīng)被代理人追認(rèn)的無(wú)權(quán)代理行為無(wú)效，但因?qū)W界存在爭(zhēng)議，在定稿中被刪除了。進(jìn)而可以認(rèn)為“本人”并未發(fā)出有效要約，所簽合同其實(shí)根本沒(méi)有成立，④另有觀點(diǎn)認(rèn)為該所簽合同應(yīng)為無(wú)效，但筆者認(rèn)為，合同的成立和生效是兩個(gè)不同的法律概念，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分，而“合同無(wú)效”又具有特定的法律含義，它是指合同成立后出現(xiàn)了《合同法》第52條所列情形繼而受到的法律負(fù)面評(píng)價(jià)。如果合同未能依法成立，那么就談不上合同有效或無(wú)效的問(wèn)題。更無(wú)產(chǎn)生拘束力的可能了。另一方面，無(wú)權(quán)代理人承擔(dān)的責(zé)任是法定的，只不過(guò)法律借用了雙方訂立的合同條款的內(nèi)容，⑤此種立法手段還有其他實(shí)例，例如《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第2條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第5條。無(wú)權(quán)代理人只是在法律的授意下參照合同中本方的義務(wù)而“履行債務(wù)”，而非依照合同“履行債務(wù)”。“無(wú)權(quán)代理責(zé)任僅僅是代理人因自己所聲稱的代理權(quán)引起相對(duì)人對(duì)代理行為有效性的正當(dāng)信賴而就代理權(quán)的欠缺所承擔(dān)的責(zé)任?！雹捱t穎：《〈民法總則〉無(wú)權(quán)代理法律責(zé)任體系研究》，載《清華法學(xué)》2017年第3期。因此，在以上分析的基礎(chǔ)上申言之，相對(duì)人選擇主張損害賠償亦不能依據(jù)合同載明的違約條款而為之。究其本質(zhì)，無(wú)權(quán)代理人的責(zé)任具有擔(dān)保的功能色彩。雖然《民法總則》關(guān)于無(wú)權(quán)代理人責(zé)任性質(zhì)的規(guī)定仍有不盡如人意之處，但它畢竟填補(bǔ)了《民法通則》和《合同法》的空白。

具體到二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，買(mǎi)方有權(quán)主張簽約人繼續(xù)履行合同中規(guī)定的賣(mài)方的義務(wù)或者賠償損失，但不能主張簽約人按合同承擔(dān)違約責(zé)任，而且簽約人是否有能力繼續(xù)履行某項(xiàng)合同義務(wù)還要受到《合同法》第110條的制約，例如對(duì)于夫妻共有產(chǎn)權(quán)的房屋，構(gòu)成無(wú)權(quán)代理的夫妻一方在法律上不可能自行與買(mǎi)方完成諸如房屋轉(zhuǎn)移登記等合同義務(wù)。

（三）損害賠償責(zé)任的范圍和分配

認(rèn)清責(zé)任性質(zhì)后，合理確定責(zé)任范圍對(duì)司法實(shí)踐更具意義。《民法總則》第171條第3款和第4款區(qū)分了相對(duì)人善意和惡意兩種情形：當(dāng)相對(duì)人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道行為人無(wú)權(quán)代理時(shí)，可主張的賠償范圍即上限為“被代理人追認(rèn)時(shí)相對(duì)人所能獲得的利益”；當(dāng)相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道行為人無(wú)權(quán)代理時(shí)，相對(duì)人和無(wú)權(quán)代理人根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。前一種相對(duì)人善意的情形，《民法總則》規(guī)定了無(wú)權(quán)代理人的責(zé)任范圍，但未規(guī)定雙方的責(zé)任分配；后一種相對(duì)人惡意的情形，《民法總則》規(guī)定了雙方的責(zé)任分配，但未規(guī)定無(wú)權(quán)代理人的責(zé)任范圍。筆者認(rèn)為，要正確認(rèn)定無(wú)權(quán)代理人的責(zé)任內(nèi)容，相對(duì)人和無(wú)權(quán)代理人各自的主觀方面都要考量。

相對(duì)人善意的情況下，問(wèn)題在于無(wú)權(quán)代理人只賠信賴?yán)鎿p失還是得賠信賴?yán)婕涌傻美鎿p失。根據(jù)目前主流學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)，①參見(jiàn)方新軍：《〈民法總則〉第七章“代理”制度的成功與不足》，載《華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2017年第3期；耿林：《〈民法總則〉關(guān)于“代理”規(guī)定的釋評(píng)》，載《法律適用》2017年第9期；遲穎：《〈民法總則〉無(wú)權(quán)代理法律責(zé)任體系研究》，載《清華法學(xué)》2017年第3期；趙秀梅：《〈民法總則〉代理制度立法建議》，載《法律適用》2016年第8期。這里無(wú)權(quán)代理人應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失類型取決于無(wú)權(quán)代理人是否善意及有無(wú)過(guò)錯(cuò)或過(guò)錯(cuò)大小，當(dāng)無(wú)權(quán)代理人不知自己無(wú)代理權(quán)或者僅具有一般過(guò)失時(shí)，其僅需對(duì)信賴?yán)孢M(jìn)行賠償，否則就需對(duì)信賴?yán)婧涂傻美嬉徊⑦M(jìn)行賠償。這一理念秉持的原則是，無(wú)權(quán)代理責(zé)任的成立不以無(wú)權(quán)代理人有無(wú)過(guò)錯(cuò)為前提，但無(wú)權(quán)代理責(zé)任的范圍要根據(jù)代理人的主觀方面進(jìn)行區(qū)分設(shè)定。這是繼受的德國(guó)法的規(guī)定和理念。②參見(jiàn)【德】弗盧梅：《法律行為論》，遲穎譯，法律出版社2013年版，第959頁(yè)。遺憾的是，《民法總則》對(duì)賠償范圍的限制卻并未遵循以上原則，根據(jù)該規(guī)定，當(dāng)相對(duì)人可以主張信賴?yán)婕涌傻美鏁r(shí)，賠償金額不得超出可得利益，這其實(shí)是否定了《合同法》第113條設(shè)立的完全賠償原則。學(xué)界就有人這樣批評(píng)：“本款是立法者未加反思地對(duì)《德國(guó)民法典》第179條第1款和第2款的雜糅?！雹鄯叫萝姡骸稛o(wú)權(quán)代理的類型區(qū)分和法律責(zé)任——〈民法總則〉第171條評(píng)釋》，載《法治現(xiàn)代化研究》2017年第2期。筆者認(rèn)為，立法者既然在設(shè)定無(wú)權(quán)代理責(zé)任性質(zhì)時(shí)有意保護(hù)善意相對(duì)人的合法權(quán)益，大可不必在此處又去限制善意相對(duì)人的求償范圍。當(dāng)然，作為司法者仍然不能突破制定法的明確規(guī)定，除非在解釋論的框架內(nèi)找到答案。

相對(duì)人惡意的情況下，《民法總則》第171條第4款創(chuàng)設(shè)了責(zé)任分配規(guī)則，對(duì)《民法通則》第66條第4款作出了重大修正。舊法規(guī)定：“第三人知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負(fù)連帶責(zé)任?！毙路ㄒ?guī)定：“相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無(wú)權(quán)代理的，相對(duì)人和行為人按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任?！边@里主要包括兩方面修正：一是將過(guò)去的連帶責(zé)任規(guī)則改為過(guò)錯(cuò)責(zé)任規(guī)則；二是擴(kuò)大了適用范圍，不僅規(guī)范了對(duì)外關(guān)系，也涵蓋了無(wú)權(quán)代理人與相對(duì)人之間的內(nèi)部關(guān)系。然而，留白的問(wèn)題仍然是責(zé)任性質(zhì)和責(zé)任范圍。筆者認(rèn)為，在對(duì)外關(guān)系上，相對(duì)人和行為人共同按份承擔(dān)的一般是侵權(quán)責(zé)任，以直接損失為主，以間接損失為輔，其中間接損失主要指合理的可得利益損失。在內(nèi)部關(guān)系中，關(guān)于責(zé)任性質(zhì)的問(wèn)題前文已經(jīng)論述過(guò)，主要問(wèn)題是責(zé)任類型，即無(wú)權(quán)代理人除賠償信賴?yán)嫱馐欠襁€需要賠償可得利益，筆者傾向于包括可得利益，因?yàn)閮煞降闹饔^心態(tài)還是希望合同能夠成立并生效，只要合同存在履行的可能就會(huì)產(chǎn)生可得利益，只不過(guò)兩方對(duì)于合同沒(méi)有生效都存在過(guò)錯(cuò)，在代理問(wèn)題上相對(duì)被動(dòng)的相對(duì)人需要為自己的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)一部分責(zé)任。

在賣(mài)房人明示違約案件中，根據(jù)賣(mài)方的通?？罐q意見(jiàn)，在代理問(wèn)題上賣(mài)方一般是惡意的，而買(mǎi)方一般是善意的，此時(shí)賣(mài)方就需要對(duì)買(mǎi)方的實(shí)際損失和可得利益損失一并予以賠償。買(mǎi)方的實(shí)際損失一般包括中介費(fèi)、律師費(fèi)、租房損失、房款資金占用損失等，可得利益損失一般就是指房屋差價(jià)損失。如果有違約金爭(zhēng)議的，則以前述損失為基礎(chǔ)，根據(jù)違約金的調(diào)整規(guī)則進(jìn)行判定。