王志華

（100088 中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院 北京）

一、法院判例

案例一：王某訴重慶市永川區(qū)某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案(2011)永民初字第04574號(hào)（業(yè)主只提供報(bào)案材料，案件未偵破，重慶法院駁回訴訟請(qǐng)求）。

某小區(qū)業(yè)主王某先后于2009年9月16日、2011年7月30日遭遇兩次被盜事件，現(xiàn)起訴要求某物業(yè)公司賠償其因被盜造成的經(jīng)濟(jì)損失5020元、滯納金3482.10元、精神損害賠償1000元、交通費(fèi)和電話費(fèi)100元。

法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，原告要求被告承擔(dān)因盜竊造成的損失，就必須舉證證明存在盜竊的事實(shí)，因盜竊而造成的財(cái)產(chǎn)損失以及被告存在過錯(cuò)，沒有盡到合理的安全保障義務(wù)。但原告沒有向法院提交該刑事案件的處理結(jié)果，其所提交的證據(jù)只能證明原告報(bào)案的事實(shí)，并不能充分證明存在盜竊事實(shí)，而原告也未向本院提交其他證據(jù)證明其所受到的損失，因盜竊產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)損失的具體金額亦無法準(zhǔn)確確定。因此，原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失及其他費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求缺乏充足的證據(jù)，法院不予支持。據(jù)此，判決駁回原告王某的訴訟請(qǐng)求。

二、物業(yè)公司責(zé)任承擔(dān)的法律分析

（一）責(zé)任分析依據(jù)

物業(yè)公司在業(yè)主被盜案中是否承擔(dān)責(zé)任除了依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定外，還需要依據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司訂立的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的相關(guān)約定。下文的法律分析均以某小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議為例。

該小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定，物業(yè)對(duì)秩序維護(hù)的管理服務(wù)內(nèi)容為：“協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序”、“確保轄區(qū)全天24小時(shí)處于受控狀態(tài)”、“杜絕因管理責(zé)任造成的重大刑事案件和重大火災(zāi)”；物業(yè)承擔(dān)責(zé)任范圍：“對(duì)因管理責(zé)任造成的事故和損失負(fù)責(zé)”、“對(duì)客戶的人身和財(cái)產(chǎn)、車輛不負(fù)保險(xiǎn)、保管責(zé)任”。另，該協(xié)議針對(duì)秩序維護(hù)物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)質(zhì)量為：“安全護(hù)衛(wèi)各崗位（含監(jiān)控中心）實(shí)行24小時(shí)值守”、“杜絕因管理責(zé)任造成的重大刑事案件和火災(zāi)事故”。

（二）物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的條件

1.特殊情況

物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的保管、保護(hù)進(jìn)行了特別約定或者交納的物業(yè)管理費(fèi)用中包含了“保安費(fèi)”。此種情況下，合同有明確約定的從約定，若物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的合同里未明確約定且物業(yè)管理費(fèi)用中未包含“保安費(fèi)”，則物業(yè)公司僅有義務(wù)依據(jù)合同約定維護(hù)公共部位軼序。

2.一般情況

（1）物業(yè)公司未盡到管理職責(zé)。物業(yè)公司應(yīng)履行法定、約定的義務(wù)并在事件發(fā)生后積極采取必要的措施。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)政府發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同約定及物業(yè)公司公示的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)切實(shí)履行管理職責(zé)，做好小區(qū)安全防范工作（以前述某小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議為例），即包括安全護(hù)衛(wèi)各崗位（含監(jiān)控中心）實(shí)行24小時(shí)值守及其它公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如定期巡邏、門衛(wèi)登記等；且在業(yè)主失竊后應(yīng)積極配合公安部門調(diào)查或采取其他可以阻止損害進(jìn)一步擴(kuò)大的措施。若物業(yè)公司未盡到管理職責(zé)，或無相關(guān)證據(jù)佐證已盡到管理職責(zé)，則對(duì)業(yè)主失竊財(cái)物承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（2）已報(bào)案但是否需要偵破以及通過偵破結(jié)果確定損失金額有不同判例。從司法實(shí)踐來看，目前各地法院將盜竊案件是否偵破及盜竊數(shù)額確定與否作為物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提持有不同意見。其中一種觀點(diǎn)認(rèn)為，僅憑單方報(bào)案記錄不能作為損失認(rèn)定依據(jù)，若物業(yè)公司確應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，也需先確定盜竊事實(shí)存在以及能確定相應(yīng)的損失數(shù)額，且該損失數(shù)額應(yīng)以公安機(jī)關(guān)偵破案件認(rèn)定的數(shù)額為準(zhǔn)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主因生活所需而在住所放置的物品在案發(fā)中被盜符合常理，且業(yè)主在此糾紛中為無過錯(cuò)方，苛求其對(duì)遭受的具體損失金額承擔(dān)舉證責(zé)任有失公平，故在判決中對(duì)業(yè)主主張的賠償數(shù)額酌情予以支持，物業(yè)公司將依其過錯(cuò)責(zé)任予以賠償。

（三）結(jié)論

以前文提到的某小區(qū)為例，根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，未對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)保管、保護(hù)進(jìn)行特別約定，只要物業(yè)公司履行了法定及約定的安全防范工作，且能提供相關(guān)證據(jù)佐證，物業(yè)公司就可免責(zé)；反之，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

三、物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)防范建議

（一）切實(shí)履行應(yīng)盡的管理義務(wù)

第一，物業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵守相關(guān)法律規(guī)定、政府發(fā)布的物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同約定及物業(yè)公司明示的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括但不限于所有的秩序維護(hù)設(shè)備到位并維護(hù)其正常運(yùn)行，做好門衛(wèi)登記、定期巡邏等；

第二，對(duì)日常管理工作做好書面記錄，達(dá)到能為自己完全履行管理職責(zé)提供佐證。如做好門衛(wèi)登記、定期巡邏、做好門衛(wèi)值班記錄、小區(qū)巡邏記錄、外來車輛登記以及外來人員登記工作，保證監(jiān)控視頻按規(guī)定存儲(chǔ)等；

第三，在事故發(fā)生后積極配合公安機(jī)關(guān)破案或采取必要的措施阻止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。如積極提供監(jiān)控視頻、登記簿，若發(fā)現(xiàn)可疑人員實(shí)施盤查等。

（二）將“保安員”統(tǒng)一改為“秩序維護(hù)員”

由于相關(guān)規(guī)定將物業(yè)的職責(zé)界定為安全防范協(xié)助義務(wù)，且物業(yè)服務(wù)成本中包含“秩序維護(hù)費(fèi)”的內(nèi)容，并無“保安費(fèi)”的表述。為消除不必要的誤解，準(zhǔn)確界定行業(yè)責(zé)任，建議今后物業(yè)公司對(duì)從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護(hù)員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業(yè)公司在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)與業(yè)主進(jìn)行充分協(xié)商，確定“秩序維護(hù)管理”的內(nèi)容，盡量避免使用“保安服務(wù)”、“維護(hù)社區(qū)治安”等用語，以減少管理服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）購買物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略，物業(yè)公司可以選擇購買物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)，在業(yè)主被盜后，同時(shí)物業(yè)公司確實(shí)管理過錯(cuò)的情況下，可以通過該保險(xiǎn)分擔(dān)物業(yè)公司的全部或部分經(jīng)濟(jì)責(zé)任。