高鵬飛
大連西成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 遼寧大連 116000
房地產(chǎn)造價(jià)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中所耗費(fèi)的所有費(fèi)用,也可以被理解為該項(xiàng)目有計(jì)劃地進(jìn)行固定資產(chǎn)再生產(chǎn)、形成相對(duì)地?zé)o形資產(chǎn)、輔底流動(dòng)資金——三項(xiàng)數(shù)據(jù)的總和。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行造價(jià)管理就意味著在優(yōu)化設(shè)計(jì)和建設(shè)方案的基礎(chǔ)上,在建設(shè)過(guò)程的各個(gè)階段采取可靠的方法和措施將造價(jià)控制在合理的范圍之內(nèi)。就目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,其在建筑工程方面的投資約占到項(xiàng)目總投資的60%,如何更好地控制這部分投入,在合理使用人力、物力和財(cái)力的基礎(chǔ)上,獲得最大的投資效益,就是工程造價(jià)控制的關(guān)鍵所在。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)造價(jià)管理存在很多問(wèn)題,這些問(wèn)題多少是因?yàn)樵旒贈(zèng)]有得到合理控制所致,這般輕則損害了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者的利益,重則損害了國(guó)家的利益,為我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)展及城市建設(shè)造成了障礙。因此,我們必須從理性角度審視目前存在的問(wèn)題,開(kāi)啟改革,并將造價(jià)控制和有效管理貫徹于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程。
項(xiàng)目決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理的源頭,而對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理選擇是對(duì)經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行合理配置最為直接的手段。在決策階段采取所采取的各項(xiàng)技術(shù)方案,對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)會(huì)產(chǎn)生很大影響,尤其是對(duì)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇、設(shè)備的選用、建設(shè)水平的高低以及工藝的評(píng)選都將對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。
所謂的市場(chǎng)調(diào)研是指對(duì)規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所能提供的服務(wù)及產(chǎn)品,其市場(chǎng)占有可行性進(jìn)行分析,在掌握準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,通過(guò)綜合性的數(shù)據(jù)分析,就市場(chǎng)的當(dāng)前近況和未來(lái)發(fā)展進(jìn)行分析和預(yù)測(cè),論證該項(xiàng)目建設(shè)的可行性、必要性以及對(duì)精準(zhǔn)的造價(jià)控制問(wèn)題做出預(yù)判。
財(cái)務(wù)工作人員需要在國(guó)家現(xiàn)有的財(cái)稅政策及相關(guān)制度體系下,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身的清償能力、贏利能力、靜態(tài)以及動(dòng)態(tài)投資回收期進(jìn)行分析,考察該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上取得長(zhǎng)效發(fā)展的可行性。同時(shí)財(cái)務(wù)工作人員還需要應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力、不確定因素、綜合市場(chǎng)等多項(xiàng)元素進(jìn)行分析,進(jìn)而選擇價(jià)格方案進(jìn)行比較,確定最終的實(shí)施方案,目的在于對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展情況擁有更為充分的了解,減少投資風(fēng)險(xiǎn)[1]。
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,設(shè)計(jì)階段主要包括兩個(gè)范疇,一是初步設(shè)計(jì)階段,二是施工圖設(shè)計(jì)階段,就整個(gè)造價(jià)管理的過(guò)程來(lái)看,設(shè)計(jì)階段是控制的重點(diǎn)與核心。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)多數(shù)建筑單位普遍性存在著忽視設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制,將造價(jià)控制的主要精力置于工程實(shí)施階段,在招標(biāo)采購(gòu)、工程結(jié)算等環(huán)節(jié)做精賬、做細(xì)賬——如此,雖然會(huì)有一定的效果,但卻是因小失大。
通過(guò)招投標(biāo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以擇優(yōu)選擇承包商,這樣自然有利于進(jìn)行造價(jià)控制。標(biāo)底編制人員有必要根據(jù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙、現(xiàn)行規(guī)范、定額和現(xiàn)場(chǎng)因素、工期等進(jìn)行認(rèn)真標(biāo)底編制,并將結(jié)果控制在合理的范圍內(nèi)[2]。一份完整的招標(biāo)文件,不僅能夠充分體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的意圖,更能推進(jìn)工程施工的順利進(jìn)行,最紅提升造價(jià)管理的有效控制和監(jiān)督水平。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理其重中之重發(fā)生在具體的施工階段,在這一階段因?yàn)殡S著外部環(huán)境的變化以及各種前期不曾預(yù)料到的問(wèn)題的出現(xiàn),設(shè)計(jì)變更、造價(jià)變化——之類(lèi)的問(wèn)題會(huì)頻頻出現(xiàn),所以這一階段的造價(jià)管理必須注意這樣幾個(gè)問(wèn)題:
首先,要加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的管理。施工過(guò)程中要對(duì)各個(gè)工種靈活調(diào)配,避免因?yàn)檎{(diào)度不暢造成設(shè)備應(yīng)用的冗雜和浪費(fèi);
其次,要加強(qiáng)對(duì)于設(shè)計(jì)變更的管理,重視對(duì)施工圖紙的審查,避免漏項(xiàng)以及變更情況的發(fā)生[3]。如果在后續(xù)施工的過(guò)程中必須要發(fā)生變更,也要盡量將變更提前,因?yàn)樽兏皆?、損失越小,反之于企業(yè)而言很有可能出現(xiàn)無(wú)法掌控的損失;
最后,要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和監(jiān)理,嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度,以便能及時(shí)掌握項(xiàng)目造價(jià)的變化情況。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中,施工單位要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有必要對(duì)施工單位是否嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工進(jìn)行必要的監(jiān)督。
該階段需要做好這樣幾方面工作:
房地產(chǎn)施工過(guò)程中存在諸多的隱蔽工程,在竣工驗(yàn)收和結(jié)算階段,即便是這些隱蔽工程也需要進(jìn)行驗(yàn)收,并由監(jiān)理工程師進(jìn)行簽字確認(rèn)。
首先,要仔細(xì)核對(duì)軍工驗(yàn)收內(nèi)容是否符合合同條款的相關(guān)要求,驗(yàn)收是否合格,只有合乎標(biāo)準(zhǔn),驗(yàn)收合格的工程才可以開(kāi)啟竣工結(jié)算;其次,應(yīng)按照合同約定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方式、計(jì)價(jià)辦法、供材價(jià)格和其他條款逐一對(duì)項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)行審核,若發(fā)現(xiàn)存在合同當(dāng)中約定不清或遺漏之處,應(yīng)和施工單位及委托方共同協(xié)商,確定最終的結(jié)算原則[4]。
房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)需要設(shè)計(jì)變更的情況時(shí),應(yīng)由設(shè)計(jì)單位出具修改圖紙以及“設(shè)計(jì)變更通知單”,同時(shí)更需要經(jīng)過(guò)監(jiān)理工程師及設(shè)計(jì)單位同意并簽字確認(rèn)以后,方正式生效;若出現(xiàn)重大變更時(shí),還需要經(jīng)由原審批部門(mén)進(jìn)行審批,否則變更內(nèi)容不列入結(jié)算范圍當(dāng)中。
總而言之,目前我國(guó)投身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)非常多,但是卻未必每一個(gè)項(xiàng)目的最終呈現(xiàn)都能夠讓人滿意、都能夠贏得社會(huì)的口碑與贊許。對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言,要想收獲效益、收獲口碑,最為關(guān)鍵的就是對(duì)質(zhì)量進(jìn)行控制、對(duì)造價(jià)管理進(jìn)行有效度量,如此才能實(shí)現(xiàn)效益最大化、成本最低話,使二者達(dá)到一種相對(duì)平衡的理想狀態(tài)。當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,造價(jià)管理本就是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作,其在具體推進(jìn)的過(guò)程中必然會(huì)面對(duì)更多的不可控,這就要求相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)人才培養(yǎng),以備不時(shí)之需。