祝德敬

（福建省武夷山市房管處，福建 武夷山 354300）

一、武夷山市房地產(chǎn)市場形勢

（一）2015年至2018年末我市房地產(chǎn)市場銷售情況

1、批準(zhǔn)預(yù)售的商品房情況為：批準(zhǔn)預(yù)售的商品房7669套、總建筑面積63.4萬平方米。

2、商品房預(yù)售銷售情況為：共成交7921套、總建筑面積為75.99萬平方米。住宅用房年平均年成交1521套、建筑面積15.59萬平方米，每套平均建筑面積為102.49平方米。

3、存量房（含二手房)銷售情況為：共成交11732套、總建筑面積131.93萬平方米；年成交2622套、建筑面積29.05萬平方米、每套平均建筑面積98.88平方米。

4、截至2018年末我市商品房庫存量為：4128套、商品房總建筑面積為48.72萬平方米，去庫存周期為,29.1個月。

5、2018年度尚在建擬預(yù)售的商品房總建筑面積為：61.27萬平方米。其中住宅房屋46.61萬平方米，非住宅房屋13.24萬平方米。擬開發(fā)的商品房總建筑面積24.03萬平方米，其中住宅房屋6.35萬平方米，非住宅房屋,17.57萬平方米。二項合計85.3萬平方米。

（二）武夷山市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的判斷

1、從批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積來看。我市2018年度已批準(zhǔn)預(yù)售和擬批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積合計82.47萬平方米，面積創(chuàng)了歷史新高。我市房地產(chǎn)市場成為買方市場將成為必然。

2、從預(yù)售銷售商品房成交情況來看。市場觀望情緒近期比較高，交易市場短期難言反彈，調(diào)整格局已經(jīng)基本形成。

3、從存量房（含二手房)銷售情況來看。我市存量房從2018年第三季度情況顯示存量房市場成交量有所下降。說明二手房市場已逐漸變冷。

4、從商品房庫存情況來看。我市商品房總量短期內(nèi)將達(dá)到109.99萬平方米，按照我市前三年商品房平均年銷售18.99萬平方米計算去庫存周期為69.5個月。銷售周期相當(dāng)長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資成本將面臨壓力。

5、從消費(fèi)者購買力看。根據(jù)市政府2017年政府工作報告公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年我市財政收入為10.93億元，城鎮(zhèn)人均可支配收入為31043元、農(nóng)村人均可支配收入為15792.1元推算，我市房價與收入比大約為12.38，我市近80%的家庭是不完全具備購房能力的。

6、從房貸利率看。雖然上半年金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行“穩(wěn)健、從緊”的貨幣政策向下半年“積極適度寬松”的貨幣政策轉(zhuǎn)化，但是金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行的區(qū)別化利率使得投資性和投機(jī)性購房貸款利率還將逐步走高。我市投資性和投機(jī)性購房貸款月利率接近7%。根據(jù)2017年我市公布的金融機(jī)構(gòu)貸款余額為121.05億元，房地產(chǎn)抵押貸款余額（按70%計算）（全國67%）大約為84.74億元；房地產(chǎn)抵押貸款余額占比太高，老百姓迫于還貸壓力和金融機(jī)構(gòu)迫于防范金融風(fēng)險將會制約房地產(chǎn)市場銷售。

7、從政策層面看。本輪調(diào)控是下決心要解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲，保持需求端調(diào)控力度不放松，保障有效剛性需求，打擊“炒房”等擾亂市場秩序的行為；加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。如果本輪調(diào)控不達(dá)目的，今后政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策還會層層加碼，對房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施會更加嚴(yán)厲。

根據(jù)以上市場情況分析，我市房地產(chǎn)市場要存在以下三大風(fēng)險：

一是某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險；

二是市場的參與者可能面臨房地產(chǎn)信貸困難和現(xiàn)金流緊張的風(fēng)險；

三是一些樓盤有可能降價促銷而引發(fā)的社會穩(wěn)定風(fēng)險；

二、在調(diào)控形勢下各方的應(yīng)對措施

（一）管理機(jī)構(gòu)

1、要提高認(rèn)識、積極應(yīng)對。主要有以下幾方面：一是認(rèn)識到本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是由于短期市場供應(yīng)量過大，房價上漲過快等市場本身的風(fēng)險積累，以及近一年時間內(nèi)我市成交量集中釋放所致，是市場的正常反映。（二是政府主動調(diào)控的結(jié)果。讓市場擠出泡沫、降低系統(tǒng)性風(fēng)險的過程，從長期來看既有利于我市房地產(chǎn)市場本身健康運(yùn)行，也有利于我市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。）三是應(yīng)該持積極、謹(jǐn)慎的態(tài)度。既然是調(diào)整，就會有風(fēng)險，要謹(jǐn)慎維護(hù)穩(wěn)定，在當(dāng)前的預(yù)售制度下，房價下調(diào)可能引發(fā)開發(fā)商與購房人之間的矛盾，需要防止市場短期內(nèi)過渡調(diào)整損害市場穩(wěn)定的情況出現(xiàn)。四是重視調(diào)控政策的針對性、預(yù)見性和系統(tǒng)性，確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行。

2、要加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作。一是利用和完善房管信息平臺建立有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格、新建商品房、存量房的交易價格，特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。二是加強(qiáng)對我市季度房價、年度房價的分析預(yù)測工作，將我市土地出讓面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、空置房面積及空置率，市場成交價格及變動情況和原因等定期予以公布。增加房地產(chǎn)價格和供求關(guān)系的透明度，為政府決策做好參謀。

3、要加強(qiáng)項目跟蹤管理工作。一是要建立開發(fā)項目和從業(yè)主體的信息跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)。及時反饋項目進(jìn)展情況，便于問題的發(fā)現(xiàn)、協(xié)調(diào)和解決。二是要加強(qiáng)從業(yè)主體的備案和信用體系建設(shè)。對房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)行全生命周期跟蹤、管理、服務(wù)。三是嚴(yán)格依法辦理項目的用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等手續(xù)，嚴(yán)厲打擊違法經(jīng)營。

4、要有計劃有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。一是嚴(yán)格按我市房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃和城鎮(zhèn)總體規(guī)劃開發(fā)房地產(chǎn)。二是按照房地產(chǎn)監(jiān)測分析結(jié)果和公布的房地產(chǎn)信息，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場運(yùn)行情況合理安排開發(fā)任務(wù)。三是做好控地價、限房價、穩(wěn)預(yù)期的工作。

5、要合理引導(dǎo)各方主體理性投資。一是要大力推進(jìn)配套剛性需求和中低收入家庭的兩類商品房建設(shè)，同時兼顧政策性保障房建設(shè)。二是要積極探索和研究租售并舉、租售同權(quán)等形式的房地產(chǎn)開發(fā)模式，培育租賃市場和置業(yè)類型的地產(chǎn)市場。三是積極推行公租房建設(shè)，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)從“有住房”向“有房住”觀念的轉(zhuǎn)變。

6、要有創(chuàng)新工作思路。創(chuàng)建數(shù)字房地產(chǎn)管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，即數(shù)字房管。數(shù)字房管是提高政府對城市公共服務(wù)能力、社會管理水平和房地產(chǎn)市場監(jiān)管能力的需要；是提升住房保障管理工作的需要，同時也是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)和核心。我們要探索創(chuàng)新如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、云計算等新一輪信息技術(shù)，推動房產(chǎn)信息化向更高階段的智慧化發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理“科學(xué)化、精細(xì)化、長效化”。為房地產(chǎn)管理的內(nèi)在需要創(chuàng)建“數(shù)字房管”服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，加快房地產(chǎn)市場信息化建設(shè)。

（二）開發(fā)主體

1、要有信心。這輪對房地產(chǎn)市場調(diào)控目的是抑制投機(jī)需求，打擊炒房行為，讓房子回歸原有的居住屬性，讓價格回歸理性，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并不是打壓房地產(chǎn)，所以大家不必恐慌，要把調(diào)控作為我市房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的一次機(jī)會，要充滿信心，樂見其成。

2、要積極應(yīng)對。當(dāng)前由于我市房地產(chǎn)市場形勢比較嚴(yán)峻，供大于求，消化庫存任務(wù)依舊是個很重。房地產(chǎn)從業(yè)主體各方正經(jīng)歷著前所未有的壓力，希望大家對面臨的風(fēng)險認(rèn)真研究、正確認(rèn)識，并做好積極的應(yīng)對措施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重點(diǎn)做好政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、融資風(fēng)險、利率風(fēng)險、項目建設(shè)階段風(fēng)險等方面的評估。我想就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對我市房地產(chǎn)市場形勢從以下幾方面提幾點(diǎn)小建議：

第一、要根據(jù)資金供應(yīng)狀況，適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。開發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金運(yùn)作情況，謹(jǐn)慎面對新的土地開發(fā)項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實(shí)力的項目必須有清醒的認(rèn)識，應(yīng)該拿得起放得下，注意控制風(fēng)險；對于企業(yè)現(xiàn)行已進(jìn)行開發(fā)的項目，規(guī)模上也應(yīng)視資金供給情況做適當(dāng)?shù)氖湛s，以滿足企業(yè)現(xiàn)金流量平衡。

第二、要慎重選擇開發(fā)項目，注意控制風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)由于其生產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)對地理位置選擇上的重要性。企業(yè)在選擇項目時必須注重調(diào)查研究，特別是對擬開發(fā)住房需要量的測算上要下功夫。對不符合市場需求的擬開發(fā)項目寧愿持幣待購，也不能冒險挺進(jìn)，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業(yè)，造成巨大風(fēng)險。

第三、要采取適當(dāng)銷售策略，加快房款回收，降低資金成本。今年的房地產(chǎn)行情，相對前幾年確實(shí)有點(diǎn)不妙，一方面工資、材料普遍上漲，拉動了房產(chǎn)開發(fā)成本的大幅上漲；另一方面由于人們對國家宏觀調(diào)控房價下降的預(yù)期和前期房價受炒作虛高價格回落的影響，今年房子的銷售已再沒有了往日的火爆。究其原因一是炒房客退出炒作，二是人們的消費(fèi)購買欲望降低，三是購房者觀望情緒濃厚。由于項目情況各異，需求、價格等相差懸殊，所以要采取何種銷售策略不能一概而論，但可以肯定的是面對國家宏觀調(diào)控的新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須更加重視對銷售的管理，加速銷售回籠房款，解企業(yè)資金之急。

第四、要開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，規(guī)避市場風(fēng)險。由于我們的購房戶條件差異較大，生活水準(zhǔn)大相徑庭，在對住房面積、結(jié)構(gòu)等要求方面也是有很大差別的。有些人由于工資水平高，喜歡大的、高檔次的房子，而有些人由于剛解決溫飽不久，只能買小的、低檔次的房子，所以房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在擬開發(fā)項目的時候，就必須結(jié)合實(shí)際對房屋適應(yīng)情況做一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發(fā)的時候才能夠有針對性的設(shè)計建造符合我們市場需要的適銷產(chǎn)品，大大降低房屋滯銷的風(fēng)險。

3、具體還要做好以下幾方面工作：一是密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，適時調(diào)整融資手段；二是做好全面市場調(diào)研，準(zhǔn)確把握市場定位；三是降低負(fù)債籌資風(fēng)險；四是加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，提高專業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平、綜合素質(zhì)，修煉好內(nèi)功；五做好房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)工作。

（三）消費(fèi)者

1、要正確理解政策。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場就是抑制投機(jī)需求，打擊炒房行為，讓房子回歸原有的居住屬性，讓價格回歸理性，讓普通老百姓買的起房子，住的上房子。防止類似2008年的金融危機(jī)出現(xiàn)，最終達(dá)到“居者有其屋”。房地產(chǎn)市場能健康平穩(wěn)發(fā)展，人民生活水平能得到提高，社會更安定穩(wěn)定。

2、要有風(fēng)險意識。要順應(yīng)形勢，下手買房時即要考慮調(diào)控政策延續(xù)性和嚴(yán)峻性，更要認(rèn)真評估自身承受風(fēng)險的能力，不管是鋼需族還是投資客，隨時都要提醒自己“投資有風(fēng)險、購房需謹(jǐn)慎”，這里我想特別提醒一些炒買炒賣房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，你們一定要學(xué)會認(rèn)識市場、順應(yīng)市場、按照市場規(guī)律辦事，要學(xué)法、懂法、守法。

3、要理性對待市場。俗話說沒有只漲不跌的市場也沒有只跌不漲的市場。市場總是受供需條件制約的，同時市場也必然會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，老百姓收入提升了，房地產(chǎn)市場價格必然水漲船高。目前該持幣觀望就持幣觀望，該持房待漲就持房待漲，不要有過激的行為。

三、結(jié)束語

最后我希望大家正確理解、領(lǐng)會國家主動調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要意義，同以習(xí)近平同志為核心的黨中央保持高度一致，認(rèn)真貫徹執(zhí)行相關(guān)政策。同時也相信大家能積極應(yīng)對市場，主動作為。