劉西瑞 隗合蓮

摘 要：高校住宅區(qū)相比社會(huì)化商品房住宅區(qū)在實(shí)現(xiàn)商品化物業(yè)管理上明顯落后。高校住宅區(qū)物業(yè)管理正經(jīng)歷從學(xué)校后勤保障到后勤社會(huì)化、向市場(chǎng)化物業(yè)管理轉(zhuǎn)型，相隨的是教職工福利性、“暗補(bǔ)式”服務(wù)向市場(chǎng)化個(gè)人購(gòu)買(mǎi)服務(wù)轉(zhuǎn)型。探索轉(zhuǎn)型的必要性和如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，為教職工的教學(xué)科研創(chuàng)造和諧的安居樂(lè)業(yè)環(huán)境。

關(guān)鍵詞：高校住宅區(qū);福利;市場(chǎng)化;物業(yè)管理

中圖分類號(hào)：G647 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2019）32-0087-02

物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化不動(dòng)產(chǎn)管理正逐步被人們認(rèn)識(shí)和接受。它提高了人們的生活質(zhì)量。但是高校住宅區(qū)物業(yè)管理發(fā)展遠(yuǎn)落后于社會(huì)化商品房住宅區(qū)的水平。探索和解決高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型問(wèn)題是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)高校住宅區(qū)從過(guò)去“福利型”到“暗補(bǔ)型”，再轉(zhuǎn)型為“商品型”物業(yè)管理走專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的需要。

一、轉(zhuǎn)型是高校住宅區(qū)物業(yè)管理必然趨勢(shì)

專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的物業(yè)管理是按合同運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位統(tǒng)一管理的一種方式。并為業(yè)主或使用者提供高效、周到、便捷服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值[1]。

1.產(chǎn)權(quán)及住戶成分多元化，要求市場(chǎng)化管理。高校教職工房改后，住房權(quán)屬的根本變化帶來(lái)高校住宅區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化格局[2]，由于外來(lái)人口涌入，隨之產(chǎn)生住宅區(qū)管理職能社會(huì)化。

2.治理主體轉(zhuǎn)移，要求市場(chǎng)介入。住戶成分多元化，住宅區(qū)治理主體開(kāi)始去單位化，單位逐漸退出社區(qū)管理與服務(wù)[3]。治理主體空缺導(dǎo)致很多高校住宅區(qū)管理水平低下，居住環(huán)境惡化，為改善環(huán)境對(duì)物業(yè)管理有期盼。

3.“暗補(bǔ)型”物業(yè)管理已不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求。住宅區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多樣化、住戶成分社會(huì)化后，學(xué)校對(duì)維修基金未能建立起可持續(xù)籌措機(jī)制，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)[4-7]。學(xué)校教職工住宅區(qū)面臨維修基金難以啟動(dòng)，維修經(jīng)費(fèi)短缺的困境[3]?！鞍笛a(bǔ)型”物業(yè)管理不再適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。

4.后勤式物業(yè)管理，不再符合市場(chǎng)化要求。高校后勤社會(huì)化改革雖是獨(dú)立核算，但實(shí)質(zhì)上仍受原單位領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督。教職工住宅區(qū)物業(yè)管理與學(xué)校還有行政上的依附關(guān)系[8]。

5.生活品質(zhì)提高，需要專業(yè)化管理。教職工收入逐步增加，需求小區(qū)環(huán)境安全清潔、服務(wù)周到等。高校住宅區(qū)采取“內(nèi)部行政性物業(yè)管理”方式，缺乏專業(yè)化、規(guī)范化、制度化管理。還會(huì)由于分工、職責(zé)不清造成責(zé)任盲區(qū)[9-10]。后勤式物業(yè)管理已難滿足教職工需求。

加快高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型是改善教職工安居環(huán)境，減輕學(xué)校負(fù)擔(dān)，創(chuàng)造穩(wěn)定的教學(xué)科研環(huán)境的需要。

二、轉(zhuǎn)型遇到的主要問(wèn)題

然而，讓教職工從享受多年的后勤福利性“暗補(bǔ)”變成“明補(bǔ)”，轉(zhuǎn)型為專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化物業(yè)管理，客觀上存在一定的阻力。

1.福利性觀念。教職工長(zhǎng)期享受便捷的、甚至幾乎免費(fèi)的后勤式養(yǎng)護(hù)維修服務(wù)，所以認(rèn)為，以前每年只交幾十塊錢(qián)，現(xiàn)在為何每月要交這么多;學(xué)校補(bǔ)給的物業(yè)費(fèi)是應(yīng)得的，跟物業(yè)沒(méi)關(guān)系。思想觀念落后，缺乏市場(chǎng)意識(shí)，對(duì)物業(yè)管理社會(huì)化有抵觸情緒。

2.需求差距問(wèn)題。物業(yè)管理轉(zhuǎn)型不只是簡(jiǎn)單由學(xué)?！昂笄谑健鞭D(zhuǎn)為“商品型”，它還涉及教職工各方利益的調(diào)整，尤其是中低收入者的心理和經(jīng)濟(jì)承受能力[11]。它是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必然有阻力。

3.建筑質(zhì)量配套設(shè)施問(wèn)題。高校老舊房屋建筑質(zhì)量參差不齊，待修嚴(yán)重。老舊小區(qū)公共設(shè)施不完善，管線老化等都造成市場(chǎng)化物業(yè)管理成本過(guò)高，難度增加。

4.公共區(qū)域權(quán)益爭(zhēng)議。有的人認(rèn)為，按物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，露天停車(chē)場(chǎng)等公共區(qū)域的收益應(yīng)歸全體業(yè)主。個(gè)別業(yè)主認(rèn)為，在這里住了一輩子不交費(fèi)，你們說(shuō)收就收啊？等等現(xiàn)象都造成轉(zhuǎn)型困難。

5.物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊。例如，個(gè)別業(yè)主提出“你們收我的錢(qián)，給我家里打掃衛(wèi)生嗎？”等等。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)這一特殊商品認(rèn)識(shí)上的模糊，無(wú)形中也加大了轉(zhuǎn)型的難度。

三、高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型探索

1.物業(yè)管理轉(zhuǎn)型種類。首先，“福利型”物業(yè)管理。房改初期出售部分住房給教職工，單一公有制產(chǎn)權(quán)變?yōu)椴糠謧€(gè)人產(chǎn)權(quán)。高校住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換的初期仍沿襲傳統(tǒng)后勤管理，一是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，二是學(xué)校“大包大攬”式管理，三是住宅區(qū)一切問(wèn)題找學(xué)校。其次，“暗補(bǔ)型”物業(yè)管理。房改完成貨幣化，部分教職工向社會(huì)出售產(chǎn)權(quán)，離退休人員房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍有部分公有產(chǎn)權(quán)房。房屋產(chǎn)權(quán)呈多樣化，人員成分社會(huì)化，社會(huì)負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。學(xué)校后勤社會(huì)化改革成立物業(yè)公司。然而，一是物業(yè)管理仍帶行政背景，二是仍有福利性“暗補(bǔ)”，三是缺乏專業(yè)化管理，四是學(xué)校替職工“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”，屬非市場(chǎng)化物業(yè)管理。最后，“商品型”物業(yè)管理。高校住宅區(qū)治理主體開(kāi)始去單位化，學(xué)校開(kāi)始逐漸退出社區(qū)管理與服務(wù)[3]。社會(huì)化住戶增加，“暗補(bǔ)式”管理讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的高校再也無(wú)法承擔(dān)整個(gè)住宅區(qū)養(yǎng)護(hù)維修，“大包大攬”的物業(yè)管理不再適應(yīng)對(duì)高校國(guó)有資產(chǎn)管理的要求[12]。管理轉(zhuǎn)型后，一是住戶人員成分社會(huì)化，二是房屋產(chǎn)權(quán)多元化，三是住宅區(qū)管理去行政化，四是個(gè)人維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，五是短時(shí)不能適應(yīng)“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”，六是對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為物業(yè)管理社會(huì)化就是變換名目收錢(qián)，對(duì)物業(yè)管理提出質(zhì)疑，對(duì)物業(yè)管理社會(huì)化懷有抵觸情緒。

2.高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型探索。首先，調(diào)研分析，結(jié)合實(shí)際制定物業(yè)管理模式。調(diào)研對(duì)比分析掌握高校住宅區(qū)物業(yè)管理狀況，對(duì)物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行改革。譬如，業(yè)主委員會(huì)和自我服務(wù)管理委員會(huì)進(jìn)行綜合比較，選擇符合高校住宅區(qū)需求的模式。其次，制定方案，依法依規(guī)統(tǒng)籌落實(shí)。物業(yè)管理涉及法律法規(guī)，關(guān)系教職工個(gè)人利益，如因程序問(wèn)題，不光工作無(wú)效，還可能產(chǎn)生負(fù)面影響。一切問(wèn)題按照國(guó)家法定程序體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)機(jī)制。最后，宣傳改造，做好前期準(zhǔn)備。加強(qiáng)“物業(yè)服務(wù)社會(huì)化”宣傳，轉(zhuǎn)變教職工觀念，需要一個(gè)過(guò)程，不能操之過(guò)急。加強(qiáng)學(xué)校與教職工的感情，讓教職工感受學(xué)校的溫暖與關(guān)懷，學(xué)校要在前期進(jìn)行老舊家屬區(qū)的維護(hù)維修與建設(shè)。

四、高校住宅區(qū)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的預(yù)期與展望

1.促進(jìn)觀念轉(zhuǎn)換，適應(yīng)時(shí)代發(fā)展。要讓教職工認(rèn)識(shí)到轉(zhuǎn)型是房改貨幣化后必然產(chǎn)物，過(guò)去的物業(yè)管理形式只是一種過(guò)渡[8]。轉(zhuǎn)型也不僅是對(duì)房產(chǎn)管理模式的簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)換，它丟掉了住宅區(qū)房產(chǎn)管理與維修占用學(xué)校大量資金的沉重包袱[13]，有利于學(xué)校解決多年來(lái)制約發(fā)展的“瓶頸”問(wèn)題。

2.“商品型”物業(yè)管理，也是國(guó)際上通用的房產(chǎn)管理方式和手段。它是由物業(yè)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)對(duì)房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境、綠化等以經(jīng)濟(jì)手段實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理。

3.“商品型”專業(yè)化管理將能創(chuàng)造一個(gè)宜居的生活環(huán)境。專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供高效、便捷、周到服務(wù)，實(shí)實(shí)在在改善教職工生活品質(zhì)，讓教職工感受到“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合理方式。

4.轉(zhuǎn)型“商品型”物業(yè)管理，建立程序化、規(guī)范化、法制化管理秩序。市場(chǎng)化操作可以徹底擺脫學(xué)校獨(dú)立管理，明確業(yè)主和物業(yè)的權(quán)利與義務(wù)。通過(guò)崗位培訓(xùn)、定期檢查養(yǎng)護(hù)與熱忱服務(wù)，為學(xué)校教職工創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境，解除教職工從事教學(xué)、科研、管理、育人的后顧之憂。

5.展望。轉(zhuǎn)型后的物業(yè)管理將提高管理專業(yè)化程度，減少學(xué)校負(fù)擔(dān)。通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)程序解決長(zhǎng)期困擾學(xué)校的房屋維修等物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)問(wèn)題，使房屋建筑和公共設(shè)施延長(zhǎng)使用壽命，給教職工帶來(lái)高品質(zhì)生活環(huán)境和保障，促使高校住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)走上專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化健康發(fā)展軌道。不可否認(rèn)，目前存在的種種問(wèn)題也使高校住宅區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化改革之路依然面臨巨大壓力[3]，仍需要不斷探索研究高校住宅區(qū)物業(yè)管理的特色需求才是轉(zhuǎn)型的最終目標(biāo)。

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