(武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 湖北 武漢 430000)

一、集體建設(shè)用地建租賃房的必要性分析

(一)解決城市流動人口租房難問題

集體建設(shè)用地建租賃房增加了城市內(nèi)租賃房屋的供給，一定程度上緩解了流動人口租房難問題，有助于租賃市場規(guī)范化發(fā)展；另外，減少購房需求，引流一部分人到房屋租賃市場，為銷售市場減負(fù)。

(二)提高集體建設(shè)用地使用效率

集體建設(shè)用地私下交易，減少了集體土地的收益，降低了社會總效用，擾亂了土地市場的運(yùn)行秩序。集中利用廢棄和空置的集體建設(shè)用地建租賃房可以提高集體土地的利用效率，增加農(nóng)村集體的收益，有利于解決“三農(nóng)”問題。

(三)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

農(nóng)村集體依法利用集體建設(shè)用地建租賃房，可以獲得穩(wěn)定、長期的利益，拓寬了農(nóng)民增收渠道，降低城鄉(xiāng)收入差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

(四)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房有助于推動農(nóng)村土地制度改革和集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革，這兩種農(nóng)村制度的改革也會促進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，使農(nóng)村的基本制度、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件等方面實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)、整體、協(xié)同的改善。

二、集體建設(shè)用地建租賃房的策略分析：三方博弈

(一)博弈模型假設(shè)條件

理性假設(shè)，參與者完全理性，追求各自效用最大化。完全信息假設(shè)，各參與者知道對方的行動策略空間和效用函數(shù)。風(fēng)險中性假設(shè)，各參與者對風(fēng)險持中性態(tài)度。政府角色假設(shè)，政府追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的同時也追求政治利益的最大化。

(二)博弈模型要素

1.參與主體分析

博弈模型的參與主體有三方：集體建設(shè)用地建租賃房中，地方政府(包括地方縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)對土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行監(jiān)管，農(nóng)村集體是集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)出方，承租者是集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)入方。

2.行動策略與得失情況

地方政府的行動策略有支持建租賃房、禁止土地流轉(zhuǎn)并監(jiān)督成功、禁止土地流轉(zhuǎn)并監(jiān)督失敗三種。農(nóng)村集體采取的行動策略有建租賃房和出讓集體土地兩種，承租者采取的行動策略有租賃集體建設(shè)用地租賃房和租賃國有商品住房兩種。

下文中，成本為C，收入為I，稅費(fèi)為T，效用為U，效應(yīng)為E，收益為R，支出(Disbursement)為D。當(dāng)同一類得失在兩種模式中均出現(xiàn)時，下標(biāo)的第一個數(shù)字代表模式，租賃房模式為1，征地模式為2，第二個數(shù)字按照分析順序升序排列。在一種模式中出現(xiàn)的得失只有一個數(shù)字下標(biāo)，按照分析順序升序排列。

(1)租賃房模式

租賃房模式是指農(nóng)村集體選擇建設(shè)租賃房，承租者選擇租賃集體建設(shè)用地租賃房的行動策略，即集體土地實(shí)際上發(fā)生了流轉(zhuǎn)。當(dāng)?shù)胤秸С纸ㄔO(shè)租賃房時，為合法建設(shè)租賃房模式，當(dāng)?shù)胤秸沽鬓D(zhuǎn)時，為非法流轉(zhuǎn)建設(shè)租賃房模式。

當(dāng)農(nóng)村集體選擇建設(shè)租賃房時，獲得直接的租金收入I11，地方政府選擇支持時，向政府支付稅費(fèi)等費(fèi)用T，同時支付與承租者談判的交易成本C11，與政府協(xié)調(diào)規(guī)劃集中土地的交易成本C12，建設(shè)租賃房的支出為D。當(dāng)?shù)胤秸x擇禁止集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)并進(jìn)行監(jiān)督時，農(nóng)村集體要承擔(dān)風(fēng)險成本c1和被查處的違法成本c2。

承租者租到房屋獲得的心理滿足效用為U11，搜尋信息、與農(nóng)村集體討價還價的交易成本為C11。當(dāng)?shù)胤秸沽鬓D(zhuǎn)并進(jìn)行監(jiān)督時，住房的心理滿足效用為U12，交易成本為C13，支付的租金為I12，同時要支付心理成本c3，被政府查處的損失c4。

租賃房的建設(shè)保護(hù)了集體土地資源，有助于平衡土地市場發(fā)展，因此地方政府可以獲得正效應(yīng)E1，但同時也要支付對農(nóng)村環(huán)境造成的負(fù)效應(yīng)E2。支持建設(shè)租賃房時，要支付與農(nóng)村集體協(xié)調(diào)土地的交易成本C12。禁止流轉(zhuǎn)并監(jiān)督時，要支付監(jiān)督執(zhí)法成本C14。

(2)征地模式

征地模式指的是農(nóng)村集體選擇將集體建設(shè)用地出讓為國有土地，承租者選擇租賃國有土地上的商品住房，即集體建設(shè)用地沒有發(fā)生流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地再建設(shè)租賃住房的模式。

集體建設(shè)用地被轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地時，農(nóng)村集體會獲得地方政府一次性的補(bǔ)償金I21，同時支付與政府談判的交易成本C21。承租者選擇租賃國有土地上的商品住房，支付尋找住房時的交易成本C22，租賃商品住房支付的租金為I22，住房的心理滿足效用為U2。

集體建設(shè)用地被征收為國有土地后，地方政府會將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，獲得收益R，分別支付征收土地和轉(zhuǎn)讓土地的交易成本C21和C23。此外，如果地方政府支持建租賃房，還要支付與農(nóng)村集體協(xié)商建租賃房的交易成本C12。

(三)三方博弈分析

假設(shè)地方政府采取禁止流轉(zhuǎn)并監(jiān)督的策略時，監(jiān)督成功的概率為α,0≤α≤1。

當(dāng)?shù)胤秸沽鬓D(zhuǎn)時，農(nóng)村集體為了獲得土地收益，承租者為了以更低的租金(I12I21。私下流轉(zhuǎn)現(xiàn)象散亂、監(jiān)管難度大，政府進(jìn)行處罰的概率α小，流轉(zhuǎn)雙方的心理成本和違法成本均較低。因此如果地方政府采取禁止土地流轉(zhuǎn)并監(jiān)督策略，農(nóng)村集體可以籌集到建房費(fèi)用時，會選擇私下流轉(zhuǎn)；承租者租賃農(nóng)村集體私下違法建設(shè)的房屋。

對于農(nóng)村集體私下流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，地方政府有兩種選擇，一是加大監(jiān)督查處力度，提高征地補(bǔ)償金，降低農(nóng)村集體和承租者私下違法交易的收益，鼓勵農(nóng)村集體出讓土地。二是支持集體土地流轉(zhuǎn)，鼓勵合法建設(shè)租賃房，使租賃房模式下農(nóng)村集體和承租者的收益大于私下流轉(zhuǎn)的收益。

如果政府采取第一種策略，增大監(jiān)督成功的概率α，監(jiān)督成本C14將大大增加，同時必須增加支付給農(nóng)村集體的補(bǔ)償金I21，雖然可以從房地產(chǎn)企業(yè)得到收益R，但政府的實(shí)際收益是減少的。這種策略會對社會產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)效應(yīng)，損害政府的政治利益。

當(dāng)政府采取第二種策略支持合法流轉(zhuǎn)，鼓勵農(nóng)村集體建租賃房時，房屋的合法性可以使農(nóng)村集體收取更高的租金(I11>I12)，但也要向政府繳納相應(yīng)的稅費(fèi)T，與承租者交易的成本也增加了，C11>C13。同時，承租者租房權(quán)益得到合法保障，心理滿足效用得到增加(U11>U12)，支付的交易成本和租金也增加了。對于地方政府來說，建租賃房縮小了房屋租賃市場的供需缺口，維護(hù)了住房市場穩(wěn)定，產(chǎn)生了極大的社會正效應(yīng)E1。

(四)集體建設(shè)用地合法建設(shè)租賃房為最優(yōu)策略組合

三方博弈的最優(yōu)策略組合是集體建設(shè)用地合法建設(shè)租賃房，在此模式下，集體建設(shè)用地總量沒有減少，土地性質(zhì)沒有發(fā)生變化，租賃房的供應(yīng)增加后對房價與租金的上漲趨勢具有一定的抑制作用，給社會帶來了極大的正效應(yīng)，符合政府的政治利益。集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民可以獲得長期穩(wěn)定的收入，收入來源增加，有助于農(nóng)村脫貧致富。承租者租住到安全、合法、經(jīng)濟(jì)的租賃房，有利于緩解流動人口租房難問題，維護(hù)社會穩(wěn)定。

達(dá)到最佳策略組合要使農(nóng)村集體和承租者在合法流轉(zhuǎn)時的收益大于私下流轉(zhuǎn)的收益，即要滿足式1：

式(1)

與私下流轉(zhuǎn)模式相比，政府支持合法建設(shè)租賃房時，農(nóng)村集體增加的租金收入與無須承擔(dān)的心理成本和違法成本之和應(yīng)大于增加的交易成本和稅費(fèi)。承租者減少的心理成本、違法成本負(fù)擔(dān)以及增加的住房心理滿足效用之和應(yīng)該大于多支付的交易成本和租金。

由此可見，合法建設(shè)租賃房時，農(nóng)村集體的建房費(fèi)用支出、繳納的稅費(fèi)，承租者獲得的住房心理滿足效用、房屋租金費(fèi)用，地方政府的監(jiān)管力度以及各參與主體之間的交易成本影響著參與主體的行動策略選擇。

三、結(jié)語

本文通過建立地方政府、農(nóng)村集體和承租者三者之間的博弈模型，分析了集體建設(shè)用地在國有征地模式、非法流轉(zhuǎn)土地和合法建設(shè)租賃房模式下，三方參與主體的博弈關(guān)系，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地合法建租賃房是最優(yōu)策略組合。在利用集體建設(shè)用地建租賃房時，應(yīng)注意通過明確集體土地產(chǎn)權(quán)分配制度和建立系統(tǒng)的租賃房運(yùn)營機(jī)制來降低交易成本，規(guī)范租金與稅費(fèi)的征收，解決農(nóng)村集體融資問題，完善配套設(shè)施建設(shè)來增加承租者住房心理滿足效用，加強(qiáng)政府監(jiān)督。