我國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素分析

【摘 要】房地產(chǎn)投資是一種特殊的投資方式，它具有投資周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差、投資政策風(fēng)險(xiǎn)大等特性，因此，房地產(chǎn)投資環(huán)境因素分析對(duì)房地產(chǎn)投資者具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，本文對(duì)影響房地產(chǎn)投資環(huán)境的八方面因素進(jìn)行了系統(tǒng)分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);投資環(huán)境;因素分析

一、政治環(huán)境與政策法規(guī)因素分析

（1）政治環(huán)境與政策法規(guī)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的影響

政治環(huán)境包含政治體制、政局穩(wěn)定性、戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、政府能力、政策連續(xù)性，政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是國(guó)外投資者最敏感的問題。

政策法規(guī)環(huán)境起著調(diào)整投資關(guān)系、保障投資利益、調(diào)節(jié)投資行為的作用它的運(yùn)行可以通過行政手段、經(jīng)濟(jì)杠桿、法律規(guī)范來(lái)實(shí)現(xiàn)。在行政手段中對(duì)房地產(chǎn)投資影響最大的是產(chǎn)業(yè)政策。

（2）政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來(lái)體現(xiàn)：

第一，政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。第二，政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。第三，政府對(duì)房地產(chǎn)交易采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，合理配置房地產(chǎn)資源，促進(jìn)我市住房消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第四，房地產(chǎn)價(jià)格政策，房地產(chǎn)價(jià)格政策是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的態(tài)度及采取的干預(yù)方式、措施等。政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格干預(yù)的方式，可能是直接指定價(jià)格，也可能是通過其他一些措施或手段來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格。第五，房地產(chǎn)政策與政府辦事效率。第六，政策的連續(xù)性。

二、法律因素分析

法律是房地產(chǎn)投資成功的必要保障之一?？梢詮姆傻耐暾浴?zhí)行機(jī)構(gòu)的公正性以及法律的穩(wěn)定性三方面來(lái)衡量法律環(huán)境完善程度。

（1）就完整性而言，主要指投資項(xiàng)目所依賴的法律條文覆蓋面主要的法律法規(guī)是否齊全。此外，政府還可以根據(jù)本國(guó)的具體需要制訂相關(guān)法規(guī)，以適應(yīng)短期之需。

（2）公正性則指法律糾紛爭(zhēng)議仲裁過程中的客觀，公正。對(duì)執(zhí)法機(jī)構(gòu)提出了較高要求，首先是執(zhí)法者必須站在客觀的角度上做出評(píng)判，其次是執(zhí)法者必須避免受到利益一方的影響而損害另一方的利益。為此，需要提高執(zhí)法者素質(zhì)同時(shí)增加執(zhí)法透明度。

（3）穩(wěn)定性對(duì)投資者與經(jīng)營(yíng)者至關(guān)重要。穩(wěn)定性并不意味著法規(guī)一經(jīng)確立就不再變更，而是要求法律政策的整體穩(wěn)定，主要是注重法律政策的連續(xù)性。政府應(yīng)及時(shí)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，對(duì)已有法規(guī)做出相應(yīng)微調(diào)，避免法律的巨大波動(dòng)影響投資者與經(jīng)營(yíng)者的信心。

三、經(jīng)濟(jì)因素分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的興衰與各地經(jīng)濟(jì)氣候息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響投資效益的關(guān)鍵內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資環(huán)境中最重要、最豐富的子系統(tǒng)。

市場(chǎng)不僅需要人，還需要有購(gòu)買力。某種經(jīng)濟(jì)條件下所具有的購(gòu)買力取決于現(xiàn)有收入、價(jià)格、儲(chǔ)蓄及收入與消費(fèi)模式的發(fā)展變化主要趨勢(shì)。一般而言，一套商品房?jī)r(jià)都在數(shù)萬(wàn)直到數(shù)十萬(wàn)元，需要花費(fèi)購(gòu)房者幾年甚至幾十年的積蓄，了解和掌握某一城市或地區(qū)居民各階層收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，可以為產(chǎn)品檔次定位、價(jià)格定位提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，從而避免產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)。

經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)活力與通貨膨脹狀況反映了一地總體、宏觀的經(jīng)濟(jì)狀況，是房地產(chǎn)投資時(shí)首先應(yīng)該考查的問題，完善的經(jīng)濟(jì)制度對(duì)投資的良性運(yùn)轉(zhuǎn)、市場(chǎng)的有序成熟頗為關(guān)鍵，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的演化需要具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的房地產(chǎn)業(yè)作為突破口和切入點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)充滿活力必然要求房地產(chǎn)提供大量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間，這意味著擁有較多的投資機(jī)會(huì)，較小的投資風(fēng)險(xiǎn)，低通貨膨脹率是房地產(chǎn)投資環(huán)境穩(wěn)定的基礎(chǔ)，但由于購(gòu)買房地產(chǎn)可使貨幣保值增值，在一定程度上可以抵御物價(jià)上升帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，所以輕微的通貨膨脹會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，活躍投資。

四、社會(huì)文化因素分析

社會(huì)文化因素復(fù)雜而微妙，在研究時(shí)不易把握，在此經(jīng)過頻度分析，及征詢專家意見，將對(duì)房地產(chǎn)投資影響較多的因素總結(jié)出來(lái)：

（1）區(qū)域人口素質(zhì)。房地產(chǎn)投資與人民生活息息相關(guān)，人口數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)與家庭規(guī)模是房地產(chǎn)投資環(huán)境分析中必須考慮的一個(gè)重要因素。

（2）社會(huì)治安因素與房地產(chǎn)投資環(huán)境。

（3）心理因素與房地產(chǎn)投資環(huán)境。

（4）消費(fèi)文化與價(jià)值觀念與房地產(chǎn)投資環(huán)境。民族、區(qū)域等因素的不同形成了不同的消費(fèi)文化和居住文化。這要求異地投資的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大區(qū)域消費(fèi)文化的挖掘。

（5）社會(huì)信譽(yù)。社會(huì)信譽(yù)是由社會(huì)公共道德水準(zhǔn)和法律雙向支撐的，是維系社會(huì)發(fā)展的基石。社會(huì)信譽(yù)既包括合同履約的信譽(yù)，也包括社會(huì)承諾的信譽(yù)。失信現(xiàn)象的存在，破壞了市場(chǎng)的有序性、公正性和競(jìng)爭(zhēng)性，使作為市場(chǎng)主體的企業(yè)面臨著重大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也造成市場(chǎng)主體自身信譽(yù)的破壞。

五、自然要素分析

房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分，這使房地產(chǎn)投資環(huán)境涉及到自然因素，而其中又以土地狀況、環(huán)境質(zhì)量、綠化等要素最為重要。

土地是一種兼有資源和資產(chǎn)雙重屬性的生產(chǎn)要素。環(huán)境狀況主要指環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量則包括大氣質(zhì)量、水質(zhì)量、噪聲污染、廢渣處理等狀況;綠化方面主要以綠地覆蓋率指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

六、人口因素分析

房地產(chǎn)投資與人民生活息息相關(guān)，人口因素對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)至關(guān)重要。房地產(chǎn)的稀缺性是相對(duì)于人口數(shù)量而言的。因?yàn)槭袌?chǎng)正是由人構(gòu)成的，投資人所感興趣的是城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長(zhǎng)率、人口的年齡結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征與人口遷移等指標(biāo)。通過這些指標(biāo)的分析，可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分及目標(biāo)市場(chǎng)的選擇、開發(fā)規(guī)模等提供定量分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

七、基礎(chǔ)設(shè)施分析

城市技術(shù)性基礎(chǔ)設(shè)施包含能源系統(tǒng)、水資源與給排水系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、防災(zāi)系統(tǒng)等。城市社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施包含行政管理、金融保險(xiǎn)、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、體育運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、科研、宗教、社會(huì)福利、公眾住宅等。社會(huì)服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施包含社會(huì)服務(wù)效率和社會(huì)服務(wù)態(tài)度。它們各成一體、相對(duì)獨(dú)立，又緊密配合、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，從而保證了城市生產(chǎn)與生活的順利進(jìn)行。

八、區(qū)位因素分析

首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性決定了區(qū)位的重要性。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性決定了區(qū)位的重要性。再者，區(qū)位因素對(duì)房地產(chǎn)投資收益影響的全方位性。

自然區(qū)位更多的是指交通條件、距離經(jīng)濟(jì)中心的距離等，良好的交通條件可以改變或促進(jìn)與其他區(qū)域的交流和聯(lián)系，可以擴(kuò)大本區(qū)域的影響力和經(jīng)濟(jì)輻射力，從而在更大層面上促進(jìn)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮和消費(fèi)水平的提高。

經(jīng)濟(jì)區(qū)位更多體現(xiàn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)腹地的經(jīng)濟(jì)規(guī)模以及區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系等。區(qū)域腹地經(jīng)濟(jì)規(guī)模大，區(qū)域間聯(lián)系緊密，可以更好地促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮和消費(fèi)，有利于增強(qiáng)區(qū)域消費(fèi)引力。

政治區(qū)位更多的體現(xiàn)在區(qū)域的行政等級(jí)，行政區(qū)域和經(jīng)濟(jì)區(qū)域在一定程度上重合。一般來(lái)說(shuō)，行政級(jí)別越高，所具有的消費(fèi)引力越大，人們?cè)谠摰赜蛏系南M(fèi)傾向越強(qiáng)烈。對(duì)于房地產(chǎn)投資區(qū)位，可以通過區(qū)位商指標(biāo)反映某地房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度。

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作者簡(jiǎn)介：田淑芬，女，漢族，學(xué)歷：研究生，職稱：副教授，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理、運(yùn)籌與優(yōu)化。