陳瑜

【摘 要】隨著近些年來(lái)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，加上國(guó)家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在此類背景下，各個(gè)企業(yè)需要對(duì)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行控制，是企業(yè)獲取基本發(fā)展效益的重要途徑。同時(shí)受到銷售政策的影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算造成了較大影響。現(xiàn)階段社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，需要主動(dòng)開(kāi)展土地增值稅籌劃工作，選取多樣化解決措施對(duì)稅務(wù)壓力進(jìn)行調(diào)控。

【關(guān)鍵詞】土地增值稅;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;意義

土地增值稅是通過(guò)轉(zhuǎn)讓建筑物以及國(guó)有土地使用權(quán)來(lái)獲取增值性收入的企業(yè)人征收的稅金，土地增值稅的征收對(duì)項(xiàng)目建設(shè)整體效益具有重要影響。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中土地增值稅是重要的繳納稅種，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展整體收益具有直接影響。所以當(dāng)前企業(yè)需要積極開(kāi)展土地增值稅籌劃工作，降低企業(yè)的繳稅壓力以及提高企業(yè)綜合建設(shè)效益。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要充分掌握土地增值稅相關(guān)理論知識(shí)，結(jié)合企業(yè)在市場(chǎng)中實(shí)際發(fā)展情況對(duì)土地增值稅籌劃工作前置細(xì)分，提出具體應(yīng)對(duì)策略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效提升[1]。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收籌劃基本概述

當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收籌劃工作涉及的內(nèi)容較多，技術(shù)要求較高。土地增值稅就是對(duì)獲取增值收入的單位以及個(gè)人進(jìn)行征收的稅種。其中包含較多內(nèi)容，主要有土地建筑物以及各類依附物產(chǎn)權(quán)問(wèn)題和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面容。所以當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與土地增值指數(shù)之間聯(lián)系較為密切，根據(jù)房地產(chǎn)不同性質(zhì)，土地增值稅將會(huì)采取差別稅收策略。此外，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身各項(xiàng)管理活動(dòng)來(lái)看，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中較為重要的工作環(huán)節(jié)就是稅收策劃。概括地來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段土地增值稅策劃就是針對(duì)現(xiàn)階段社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行稅收方案。通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)探究可知，當(dāng)前土地增值稅策劃具有較大應(yīng)用價(jià)值，能夠全面降低稅收壓力，對(duì)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。能夠?yàn)楝F(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身發(fā)展創(chuàng)造最佳的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使得企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有效提升。

二、土地增值稅籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的重要意義分析

針對(duì)稅收籌劃此項(xiàng)定義，各個(gè)國(guó)家學(xué)者都有不同論述。有的專家認(rèn)為稅收籌劃就是納稅人溝通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排，通過(guò)稅務(wù)法規(guī)能夠確保各項(xiàng)優(yōu)惠，從而獲取更大的稅收收益值。也有西方專家認(rèn)為，在納稅活動(dòng)開(kāi)展之前，能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營(yíng)以及投資活動(dòng)進(jìn)行安排，然后通過(guò)各項(xiàng)措施來(lái)確保稅款減免，這個(gè)過(guò)程就是稅收籌劃。我國(guó)研究人員認(rèn)為，當(dāng)前納稅籌劃就是納稅人在符合法律規(guī)范要求內(nèi)，對(duì)避稅方法以及節(jié)稅方法進(jìn)行分析，或是通過(guò)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的方式來(lái)降低自身稅務(wù)壓力的行為。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)自身實(shí)際發(fā)展情況以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行分析，從企業(yè)行為中更積極探究與國(guó)家政策意圖相貼合的最佳結(jié)合點(diǎn)，然后在滿足稅法等法律允許范圍內(nèi)，使得原有的稅負(fù)壓力能夠有效降低，這也是社會(huì)發(fā)展新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重點(diǎn)的管理部分，在實(shí)際應(yīng)用中自身意義逐步顯現(xiàn)。土地增值稅籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中具有較多應(yīng)用價(jià)值，能夠便于企業(yè)相關(guān)管理部門強(qiáng)化自身經(jīng)營(yíng)管理，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理以及會(huì)計(jì)核算水平不斷提升，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。此外，還能擴(kuò)大收益降低成本，這樣便于提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。還能確保相關(guān)部門及時(shí)掌握稅收法律中存在的各項(xiàng)問(wèn)題，進(jìn)一步完善稅法制度，使得我國(guó)現(xiàn)有納稅人個(gè)人合法權(quán)益得到有效維護(hù)，也能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源優(yōu)化配置以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，最大程度突出國(guó)家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿的應(yīng)用價(jià)值[2]。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的策劃途徑探析

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅策劃的關(guān)鍵部分就是結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)合理控制降低增值額，為更好地應(yīng)用低稅率來(lái)降低稅負(fù)，當(dāng)前可以從以下幾個(gè)方面對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（一）確定最優(yōu)“清算單位”和“產(chǎn)品類型”

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，在這種情況下，同一時(shí)期開(kāi)工的項(xiàng)目，須力爭(zhēng)取得國(guó)家有關(guān)部分審批的“大單位”，盡可能實(shí)現(xiàn)同期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合并清算，實(shí)現(xiàn)綜合互抵互補(bǔ)效應(yīng)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，同時(shí)普通住宅在增值20%以內(nèi)免征土地增值稅，在此種情況下，產(chǎn)品選擇上應(yīng)盡量避免臨界普通住宅的非普通住宅產(chǎn)品類型，為項(xiàng)目未來(lái)可能享受稅收優(yōu)惠提供前置條件，綜上“清算單位”及清算單位中“產(chǎn)品類型”的確定是土增稅稅務(wù)籌劃需把握的重點(diǎn)，是該稅種優(yōu)化的核心，從而確保整個(gè)項(xiàng)目乃至公司財(cái)務(wù)效益最優(yōu)重要保障。

（二）及時(shí)做好稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備工作

制造型企業(yè)需要繳納各種稅費(fèi)，假如不能科學(xué)規(guī)劃稅務(wù)活動(dòng)則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)支出增多。所以，提高稅務(wù)籌劃工作水平具有非常重要的作用，不但能提高稅務(wù)工作效率，幫助企業(yè)做出正確決策，而且可以提高稅務(wù)管理水平。企業(yè)在制訂高質(zhì)量稅務(wù)籌劃計(jì)劃與財(cái)務(wù)管理制度以后，要在實(shí)際運(yùn)行中加強(qiáng)管理，設(shè)置詳細(xì)的記賬科目，認(rèn)真保管專用發(fā)票。積極協(xié)調(diào)各個(gè)部門的關(guān)系，保證企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行。稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備工作是保證稅務(wù)管理順利開(kāi)展的依據(jù)，所以企業(yè)管理人員要高度重視稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備工作通過(guò)經(jīng)營(yíng)收入的籌劃。

（三）做好高素質(zhì)高能力稅務(wù)籌劃人才的引進(jìn)工作

在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，當(dāng)前企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)已表現(xiàn)為人才的競(jìng)爭(zhēng)，擁有高素質(zhì)高能力人才可以促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)制造企業(yè)稅務(wù)籌劃工作也離不開(kāi)高素質(zhì)人才，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須采取各種有效措施引進(jìn)具有較高專業(yè)、豐富知識(shí)的稅務(wù)籌劃人才，同時(shí)正確認(rèn)識(shí)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)籌劃工作，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展。才能使制造企業(yè)借助營(yíng)改增機(jī)會(huì)獲得強(qiáng)大的生命力，盡量減輕營(yíng)改增制度對(duì)企業(yè)運(yùn)行的影響，實(shí)現(xiàn)制造企業(yè)的跨越性發(fā)展[3]。

（四）確定合適利息的扣除方式

房地產(chǎn)的全面開(kāi)發(fā)完工之前產(chǎn)生的利息費(fèi)用，通過(guò)企業(yè)現(xiàn)有制度規(guī)定中可以明確看出，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所借的各項(xiàng)資金款項(xiàng)需要全部錄入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。這樣能夠進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目金額，使得增值額能夠有效降低，從稅率方面降低稅負(fù)，能夠提高企業(yè)凈收益。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)完工之前所產(chǎn)生的利息費(fèi)用需要計(jì)算在財(cái)務(wù)費(fèi)用中，根據(jù)現(xiàn)階段土地增值稅實(shí)施細(xì)則進(jìn)行分析，需要對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出進(jìn)行整合，向相關(guān)機(jī)構(gòu)提供有效的貸款證明，利息可以相應(yīng)扣除。房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)費(fèi)用需要根據(jù)實(shí)際支付金額以及開(kāi)發(fā)總成本之和的10%進(jìn)行扣除。這樣能夠?yàn)榧{稅人提供有效的稅收籌劃空間。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，隨著近些年來(lái)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，加上稅收制度改革不斷深化，促進(jìn)了稅收法治化進(jìn)程不斷加快，社會(huì)對(duì)于稅收策劃產(chǎn)生了全新認(rèn)識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要針對(duì)稅收策劃強(qiáng)化基本認(rèn)識(shí)，全流程貫穿“業(yè)財(cái)融合”，財(cái)務(wù)工作重心由核算會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)過(guò)渡，建立“財(cái)務(wù)共享中心”，財(cái)務(wù)籌劃工作前置至業(yè)務(wù)起點(diǎn)，過(guò)程監(jiān)督，確保稅收結(jié)構(gòu)最優(yōu)化及財(cái)務(wù)效益最優(yōu)化的落地，最終保證企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)和提升。

【參考文獻(xiàn)】

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