房地產評估的風險分析及防范對策

張玉強 王燕妮

【摘要】房地產這個行業(yè)也逐漸發(fā)展成為我國經濟增長的一個關鍵產業(yè)，而針對房地產評估機構，評估其中的風險對于房地產企業(yè)的生存以及未來的發(fā)展是至關重要的，萬一出現評估風險危險，不但需要擔任評估出的風險和經濟損失，而且對房地產企業(yè)的信譽也會造成極其嚴重的損害。房地產行業(yè)的發(fā)展與房地產評估機構之間存在著密不可分的聯(lián)系，評估機構應當不斷的提高評估水平，構建出完善而穩(wěn)健的房地產評估體系結構。本文分析存在風險的原因，并提出具體解決措施，推動房地產評估機構健康發(fā)展。

【關鍵詞】房地產;評估風險;防范對策

1、房地產估價行業(yè)的特點和性質

房地產估價行業(yè)本身的性質并沒有完全回避房地產估價的風險，評估師可以通過積累和豐富自己的專業(yè)經驗，以降低風險的概率。隨著新的經濟形式的出現，出現了新興的各類房地產估價業(yè)務，這對估價師的業(yè)務能力提出了更高的要求。我國的估值方法的學科發(fā)展尚不成熟 ， 在理論界和實務界對估值方法的應用還存在一些爭議。一些估值方法和估值的許多物體之間的矛盾，估價目的的多樣性，以及技術路線的多樣性，使房地產估價行業(yè)出現的風險明顯高于其他行業(yè)。

2、房地產評估機構存在的風險及原因

2.1虛假資料對評估造成的風險

房地產評估的首要依據是評估對象的產權資料，評估工作必要的產權狀況信息都是從評估對象權屬證書，如房屋所有權證、土地使用權證、不動產登記證或檔案資料中搜集，如果委托方提供的資料不實，會對評估結果有很大的影響。比如：在征收評估中，被征收人為了提高評估值以獲得更高補償，故意偽造或改產權資料（改變用途、增加面積），一旦這些虛假信息沒有被評估機構發(fā)現，那么就會直接影響評估的結果，使房地產的評估值遠高于其實際市場價值。

2.2政策變動產生的房地產評估風險

城市化進程的加快，使得房地產行業(yè)發(fā)展空間得到了進一步擴充，與此同時也出臺了相應的政策導向，借此控制房地產開發(fā)的有序性和穩(wěn)定性發(fā)展。但是，房地產行業(yè)的自身政策性較強，房價如果漲幅較大，人們收入水平無法與房價同步上漲，就需要國家宏觀調控房地產行業(yè)的發(fā)展勢頭。尤其是房地產行業(yè)開發(fā)的供需對應情況，國家經濟政策對其產生的影響非常明顯，其中包括金融政策、稅收政策等，同時也會影響房地產行業(yè)運作資金鏈。一旦沒有掌握好政策方向，極易產生房地產評估行業(yè)風險。

2.3評估操作帶來的風險

在房地產行業(yè)中，關于房地產評估的各個方面已經有了明確規(guī)定，如評估時必須遵守的原則，不同的房地產應采取哪種評估方式，以及整個評估程序應如何進行等。在這些規(guī)定下，能夠有效減少人為因素帶來的評估風險，但這些規(guī)定還不足以實現杜絕評估風險出現的目標，如因房地產種類不同，在進行評估時也就不能一味地使用傳統(tǒng)方法，而是要做到靈活應對。然而在實際評估工作中，雖然靈活的方式能夠實際情況來解決問題，但同時也會因評估原則、方法以及程序的變動而導致不同評估結果的出現，由此可見，評估方式也是評估風險中的重要一環(huán)。

2.4評估人員職業(yè)道德風險

職業(yè)道德風險是指由于職業(yè)道德水平低、房地產估價人員法律意識薄弱而給企業(yè)帶來的訴訟風險和重大責任風險。員工的職業(yè)道德水平較低，法律意識較低，在工作過程中存在失職、故意提高或降低估價、建議客戶提供虛假信息等，會給房地產評估機構的企業(yè)形象帶來不良影響，影響長期健康發(fā)展。

3、房地產評估機構規(guī)避風險的有效途徑

3.1完善管理制度

房地產行業(yè)為將風險降到最低，取得更好發(fā)展，就必須要對制定與完善管理制度，只有制度的完善，才能夠對員工進行一定約束，促進評估機構發(fā)展。我國評估機構起步較晚，在發(fā)展的過程中缺乏實踐經驗，導致發(fā)展滯后，因此評估機構在發(fā)展過程中，理應借鑒發(fā)達國家實踐經驗，并根據具體情況，不斷對經驗進行完善創(chuàng)新，制定出符合國家與地區(qū)發(fā)展的新制度。評估機構在進行評估時，需要按照國家制定的評估標準開展工作，不能以自身標準，作為國家標準。管理部門充分發(fā)揮監(jiān)督作用，對評估師不定期進行工作抽查，發(fā)現工作出現問題，就需要嚴厲懲罰，使壞習慣得到遏制，為評估機構營造良好的評估環(huán)境。

3.2根據房地產市場行情完善評估體系

評估機構應該做好相關信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產行業(yè)的各項國家政策動態(tài)，結合實際情況對房地產市場的發(fā)展進行預測分析。以及時地掌握最新的行情，并調整自身房地產評估工作的業(yè)務方法，確保房地產評估工作的預見性與準確性。

3.3加強房地產評估機構的有效監(jiān)管

建立健全房地產評估機構的有效監(jiān)管體系，合理規(guī)避風險是重中之重。第一，負責房地產評估部門的政府機構應加強監(jiān)督，認真履職，定期檢查撰寫報告或者不定期的進行抽查，杜絕違法行為、違規(guī)行為產生;不放縱不姑息，這樣才能保障評估氛圍良好、有序，健康發(fā)展;第二，房地產評估體系的建立與完善也應提上日程，每次的評估檢驗都應該有相應的標準。另外房地產評估機構也要在每次的評估工作中，找到工作方法，總結工作成果，查缺補漏，及時地進行總結并用切實有效的方法進行改正。

3.4提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務素質

為了能夠很好地勝任房地產估價工作，房地產評估師除了需要熟練掌握相關的專業(yè)知識外，還需要有“經濟、財務、建筑、法律”等方面的知識儲備。在我國房地產評估行業(yè)不斷發(fā)展的同時，估價技術、估價理論也在不斷更新、發(fā)展與完善，加上“有關政策及評估規(guī)范”的出臺與更新，這些都要求評估人員擁有不斷學習的能力，學習新的知識、新的規(guī)定、新的技術，以適應不斷發(fā)展的市場。

3.5完善企業(yè)內部管理機制

房地產評估機構作為服務型企業(yè) ，大多還沒有形成完善、嚴格的管理制度和企業(yè)文化。構建合理的組織管理結構，提高企業(yè)的內部管理機制，內部管理部門之間的協(xié)調，行政部門和公司整體之間的關系，合理開發(fā)和分配人力資源，并建立整個質量監(jiān)督機制。提供高品質的產品和服務，以高品質和權威建立行業(yè)聲譽，是在風險防范房地產估價機構的一個重要步驟。

結語：

房地產業(yè)與房地產評估業(yè)，兩者的發(fā)展存在相偎相依的關系，息息相關共同進步和發(fā)展。在進行房地產相關行業(yè)的工作中，既要做到正視評估工作的作用，也要合理規(guī)避風險，保障房地產業(yè)健康發(fā)展，使房地產評估行業(yè)風清氣正。

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